Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 апреля 2021 года Дело N 33-854/2021

от 5 апреля 2021 г. по делу N 33-854/2021 (N 2-444/2020)

Судья Харимаева Н.Б.

УИД N 04RS0003-01-2020-000648-94

поступило 8 февраля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Гончиковой И.Ч.,

судей коллегии Кушнаревой И.К., Холонгуевой О.Р.,

при секретаре Цыденжаповой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по исковому заявлению Администрации МО СП "Бичурское" к Тюрюхановой Татьяне Гурьяновне, Селивановой Анне Сидоровне, Слепневой Людмиле Юрьевне, Лобовой Антониде Варфоломеевне о взыскании арендной платы, пени, по апелляционной жалобе представителя ответчиков Тюрюхановой Т.Г., Селивановой А.С., Слепневой Л.Ю., Лобовой А.В. - Голобокова П.А. на решение Бичурского районного суда Республики Бурятия от 11 декабря 2020 года, которым иск удовлетворен, в пользу администрации МО СП "Бичурское" взыскана задолженность по арендной плате земельного участка:

с Тюрюхановой Т.Г. - 56992,50 руб., пени - 1 000 руб., судебные расходы истца на оплату государственной пошлины - 1909,78 руб.

с Селивановой А.С. - 50 287 руб., пени - 1 000 руб., судебные расходы истца на оплату государственной пошлины - 1708,63 руб.

со Слепневой Л.Ю. - 93 365 руб., пени - 1500 руб., судебные расходы истца на оплату государственной пошлины - 3600,95 руб.

с Лобовой А.В. - 62691,75 руб., пени - 1 000 руб. судебные расходы истца на оплату государственной пошлины - 2080,76 руб.

В остальной части иска отказать.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционной жалобы судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Обращаясь в суд с иском, администрация МО СП "Бичурское" (далее - администрация поселения) просила взыскать задолженность по арендной плате по договорам аренды от 29 июня 2017 года за пользование земельными участками, расположенными по адресу: <...>.: за период с 29 июня 2017 года по 29 декабря 2019 года - с Тюрюхановой Т.Г. в сумме 56 992,50 руб. и пени - 16 413,8 руб., со Слепневой Л.Ю. в сумме 93 365 руб., пени - 26 458,95 руб., Селивановой А.С. в сумме 50 287,50 руб., пени - 15 086,22 руб., за период с 29 июня 2017 года по 29 июня 2020 года с Лобовой А.В. в сумме 62 691,75 руб. и пени - 15 986,35 руб. Кроме того, истец просил возместить ему за счет ответчиков расходы по оплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что ответчики ненадлежащим образом исполняли возложенную на них обязанность по оплате арендных платежей по договорам аренды земельных участков. Соглашением от 13 января 2020 года договоры аренды с ответчиками Тюрюхановой Т.Г., Селивановой А.С., Слепневой Л.Ю. расторгнуты, договор аренды с ответчиком Лобовой А.В. не расторгнут. Ответчика за неисполнение условий договоров аренды об оплате начислена неустойка.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца по доверенности Зояркин А.Д., иск поддержал, суду пояснил, что договоры аренды земельных участков были заключены с ответчиками по результатам аукциона, состоявшегося в форме торгов, арендная плата установлена исходя из кадастровой стоимости земельных участков и их площади, ответчики ничего строить не стали, арендную плату не оплачивали, администрация поселения предложила им расторгнуть договоры, трое ответчиков заключили соглашения о расторжении, Лобова А.В. до сих пор договор не расторгла, проживает в г. Улан-Удэ. Тот факт, что ответчики не воспользовались своими правами пользования земельными участками для осуществления предпринимательской деятельности, не освобождает их от обязанности внесения арендных платежей.

Ответчики Тюрюханова Т.Г., Селиванова А.С., Слепнева Л.Ю. иск не признали, пояснили, что им никто не показал, где расположены их участки, хотя они об этом просили, они начали закупать строительные материалы, но им предложили подождать, так как не подписаны какие-то документы, документы им не выдали, затем выяснилось, что участков не хватает, разрешения на строительство у них нет, писали заявления на расторжение договора, оплату не вносили, но договоры с ними не расторгли, заявления не зарегистрировали, они пролежали у сотрудника Администрации, что выяснилось по прошествии времени более года, фактически земельные участки им не предоставлялись, они участками не пользовались, указали на злоупотребление правом со стороны истца, длительное время не предпринимавшего действий по взысканию платежей по договорам аренды, по их досрочному расторжению.

Ответчик Лобова А.В. в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, в письменном отзыве возражала по доводам иска, ссылаясь на отсутствие акта передачи участка в аренду.

Судом постановлено выше приведенное решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчиков Тюрюхановой Т.Г., Селивановой А.С., Слепневой Л.Ю., Лобовой А.В. по доверенностям (т. 1 л.д. 165, 169, 170) Голобоков П.А. просит решение суда отменить, в иске отказать, так как фактически земельные участки истцом не передавались, а значит не возникло встречной обязанности по оплате аренды, документы, позволяющие определить границы их участков, истцам также не передавались, в передаточных актах не содержится сведений однозначно позволяющих определить местонахождение земельных участков, арендаторы неоднократно обращались в администрацию с требованиями предоставить документы, например, схему расположения земельного участка, но документы им не были предоставлены, кроме того, предполагаемые земельные участки фактически оказались занятыми, на них расположен рынок и прилегающие к нему территории, так как ответчики не вносили арендную плату, то договоры аренды подлежали расторжению в соответствии с их условиями в случае невнесения арендной платы два и более раза, однако истец договоры не расторг, обратился в суд по истечение 2,5 и 3 лет, чем содействовал увеличению размера убытков, не принял разумных мер к их уменьшению, считает, что поведение истца следует оценить, как недобросовестное.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчиков Тюрюхановой Т.Г., Селивановой А.С., Слепневой Л.Ю., Лобовой А.В. - Голобоков П.А. доводы апелляционной жалобы поддержал, дополнительно пояснил, что информация о проведении торгов на официальном сайте отсутствует, в представленных истцом документах задаток не указан, в выписке Росреестра указано, что координаты границ участков установлены, но на местности не определены, имеются ограничения из-за расположения высоковольтных линий, строительные работы без согласования производить нельзя, то есть арендодатель не обеспечил условия для пользования земельными участками, соответственно не исполнил свои обязанности.

Ответчики Лобова А.В. и Тюрюханова Т.Г., Ответчик Селиванова А.С., принимавшая участие посредством видеоконференцсвязи, доводы апелляционной жалобы поддержали, суду пояснили, что каждый из них осуществлял мелкую торговлю на открытом рынке, им пообещали, что они смогут построить павильоны, хаотичного рынка больше не будет, предложили взять в аренду земельные участки, фактически аукциона не было, ответчики вытягивали бумажки с номерами земельных участков, и с ними заключали договоры аренды, никаких документов по земельным участками им не дали, но пообещали позже выдать схему, провести межевание, пояснив, что что-то еще оформляется, они не знали где, конкретно им предоставляются участки, им не показали, кроме того, выяснилось, что они должны заплатить взнос за экологию 280000 руб., что строить должны по определенному типовому проекту, но не у всех на это строительство были средства, разрешения на строительство не выдали, примерно через три месяца в сентябре-октябре 2017 года каждый из ответчиков обратился в администрацию с заявлением о расторжении договоров, им пообещали договоры расторгнуть, сказали, что приезжать не надо, но этого не сделали, ответчики сами в администрацию не обращались, полагаясь на обещание, так как к ним никаких требований не предъявляли, живут в одном селе, все друг друга знают, поэтому думали, что договоры расторгнуты. У каждого из ответчиков изменились жизненные обстоятельства, в настоящее время никто из них на рынке не торгует.

Представитель истца Зорякин А.Д., принимавший участие в судебном заседании суда апелляционной инстанции посредством видеоконференцсвязи, с доводами апелляционной жалобы не согласился, суду пояснил, что порядок проведения аукциона был соблюден, участки были образованы, поставлены на кадастровый учет, ответчики имели возможность обратиться к кадастровому инженеру для определения положения участков на местности, обращение ответчиков по поводу расторжения договоров отрицал.

Ответчик Слепнева Л.Ю. на заседание суда апелляционной инстанции не явилась, извещена надлежаще, в ранее состоявшемся судебном заседании апелляционную жалобу поддержала.

Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ), судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Судебная коллегия считает необходимым выйти за пределы доводов апелляционной жалобы, проверив решение суда в полном объеме в интересах законности, поскольку судом первой инстанции не были истребованы все необходимые доказательства, не были установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, не применены нормы права, подлежащие применению. В связи с этим судебной коллегией были истребованы и приняты дополнительные доказательства.

Изучив материалы гражданского дела, выслушав представителей сторон, ответчиков, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия находит решение суд подлежащем отмене.

Согласно п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков в аренду осуществляется в соответствии с настоящим кодексом, а также в соответствии с гражданским законодательством.

В силу положений п. 7 ч. 1 ст. 1, ст. 65 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

На основании ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 39.1 ЗК РФ одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды, в случае предоставления земельного участка в аренду, который, по общему правилу, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона (ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 26 июня 2015 года, п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 12 июля 2017 года, договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Как следует из материалов дела, постановлением от 2 мая 2017 года N 14 Глава администрации муниципального образования сельского поселения "Бичурское" распорядился провести 20 июня 2017 года открытый аукцион по аренде земельных участков, в том числе с кадастровыми номерами: <...> (лот 3), <...> (лот 7), <...> (лот 8), <...> (лот 2), расположенных по адресу: <...>, отнесенных к категории земель населенных пунктов, имеющих вид разрешенного использования - для размещения объектов торговли. (т. 2 л.д. 66).

В газете "Бичурский хлебороб" от 12 мая 2017 года N 18 (8122) была опубликована информация о проведении открытого аукциона по аренде земельных участков, принадлежавших на праве собственности сельскому поселению "Бичурское", в том числе указанных земельных участков. В опубликованном заявление указано на отсутствие ограничений (обременений) (т. 1 л.д. 131).

По результатам проведения открытого аукциона от 13 июня 2017 года, в соответствии с протоколом аукционной комиссии ответчикам, предоставлены в аренду указанные земельные участки:

Тюрюхановой Т.Г. - участок площадью 51 кв.м., с кадастровым номером <...>;

Селивановой А.С. - участок площадью 50 кв.м., с кадастровым номером <...>;

Слепневой Л.Ю. - участок площадью 71 кв.м., с кадастровым номером <...>;

Лобовой А.В. - участок площадью 51 кв.м., с кадастровым номером <...> (т. 1 л.д. 97-98, 101-104, 111-114).

29 июня 2017 года между Администрацией МО СП "Бичурское" и ответчиками на основании результатов открытого аукциона были заключены договоры аренды на срок 3 года, то есть до 29 июня 2020 года (т. 1 л.д. 8 - 19).

В обоснование своих требований истцом предоставлены передаточные акты от 29 июня 2017 года, согласно которым все перечисленные земельные участки был переданы ответчикам.

В п. 2.1 договоров аренды установлен размер арендной платы за земельный участок, а в п. 2.7 - ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендных платежей в виде неустойки в размере 0,05% за каждый день просрочки от суммы просроченного платежа за истекший расчетный период.

Исходя из перечисленных условий договоров аренды, полагая доказанным факт передачи земельных участков в пользование ответчиков, суд первой инстанции, исследовав расчет истца о размере задолженности и неустойки, признав его верным, пришел к выводу об обоснованности заявленных требований.

Судебная коллегия не может согласиться с судом первой инстанции на основании следующего.

Так в предмет доказывания по спорам о взыскании задолженности по арендной плате входит факт передачи имущества арендатору.

Как установлено судом апелляционной инстанции, по результатам открытого аукциона от 13 июня 2017 г. между Администрацией поселения и ответчиками заключены договоры аренды перечисленных земельных участков из земель населенных пунктов, с разрешенным использованием "Для размещения объектов торговли".

Данные земельные участки поставлены на государственный кадастровый учет 14 декабря 2016 года.

Сведений о наличии каких-либо ограничений либо обременений в отношении данных земельных участков в условиях договоров аренды не содержится.

Между тем, по сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в отношении спорных земельных участков зарегистрированы ограничения прав, предусмотренные ст. 56, 56.1 ЗК РФ.

Так, земельный участок с кадастровым номером <...> находится в зоне ограничений прав на земельный участок: охранной зоне, предусмотренной постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160 "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (далее - постановление Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160), зоне с особыми условиями использования территории объекта культурного наследия республиканского значения, предусмотренной Федеральным законом от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее - Закон N 73-ФЗ) (т. 2 л.д. 74-90).

Земельный участок с кадастровым номером <...> находится в зоне ограничений прав на земельный участок: охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, предусмотренной постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160 (т. 2 л.д. 91 -105).

Земельный участок с кадастровым номером <...> полностью расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории объекта культурного наследия республиканского значения "Дом, где в 1918-1919 г.г. работала подпольная организация большевиков", отнесенный к памятникам истории и культуры местного значения постановлением правительства Республики Бурятия от 29 сентября 1971 года N 379, в связи с чем их использование ограничено требованиями ч. 1 ст. 34.1 Закона N 73-ФЗ, а также охранной зоне объектов электросетевого хозяйства положениями постановления Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160 (т. 2 л.д. 106 - 120).

Земельный участок с кадастровым номером <...> находится в зоне ограничений прав на земельный участок: охранной зоне объектов электросетевого хозяйства, предусмотренной постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 года N 160 (центральная часть участка) (т. 2 л.д. 121 - 135).

Для всех участков доступ на них обеспечен посредством земельного участка <...>, который также находится в охранной зоне электросетевого хозяйства, объекта культурного наследия.

В силу ст. 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным данным Кодексом, федеральными законами; помимо прочего могут устанавливаться ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий.

Согласно ч. 4 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, охранные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее - объекты культурного наследия), защитные зоны объектов культурного наследия, являются зонами с особыми условиями использования территорий.

В соответствии со ст. 105 ЗК РФ защитная зона, зона охраны объекта культурного наследия и охранная зона объектов электроэнергетики (электросетевого хозяйства) отнесены к зонам с особыми условиями использования территорий.

В целях, предусмотренных ч. 1 ст. 104 ЗК РФ в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель, если иное не предусмотрено законами о недрах, воздушным и водным законодательством, и ограничивают или запрещают размещение и (или) использование расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества и (или) ограничивают или запрещают использование земельных участков для осуществления иных видов деятельности, которые несовместимы с целями установления зон с особыми условиями использования территорий.

Согласно ч. 1 ст. 107 ЗК РФ со дня установления или изменения зоны с особыми условиями использования территории на земельных участках, расположенных в границах такой зоны, не допускаются строительство, использование зданий, сооружений, иное использование земельных участков, разрешенное использование (назначение) которых не соответствует ограничениям использования земельных участков, предусмотренных решением об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории.

Частью 3 ст. 89 ЗК РФ предусмотрено, что Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети, устанавливаются Правительством РФ.

Правительство РФ постановлением от 24 февраля 2009 года N 160 утвердило Правила установления охранных зон, которые определяют порядок установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства, границы зон, а также особые условия использования земельных участков, расположенных в пределах охранных зон, обеспечивающие безопасное функционирование и эксплуатацию указанных объектов (пункты 1 и 3 Правил).

В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров (п. 8).