Дата принятия: 02 декабря 2019г.
Номер документа: 33-8492/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2019 года Дело N 33-8492/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Басковой Г.Б.
судей Черной Л.В., Бачинской Н.Ю.
при секретаре Клиновой Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле
02 декабря 2019 года
гражданское дело по апелляционной жалобе Муниципального казенного учреждения "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" на решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 30 августа 2019 года, которым постановлено:
"Признать расторгнутым договор от 24 июля 2017 года N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для строительства по результатам аукциона с 11 июля 2018 года.
Признать исполненными в полном объеме обязательства Волкова Льва Евгеньевича по внесению арендной платы за время использования земельного участка с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для строительства по результатам аукциона в соответствии с договором от 24 июля 2017 года <адрес> аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка.
В удовлетворении исковых требований МКУ "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля" отказать."
Заслушав доклад судьи Черной Л.В., судебная коллегия
установила:
МКУ "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля" обратилось с иском к Волкову Л.Е. о взыскании задолженности по договору от 24.07.2017 N аренды земельного участка в размере 854767 рублей, в том числе арендная плата 691000 рублей за период с 11.07.2018 г. по 10.07.2019 г., пени 163767 руб. за период с 12.07.2018 г. по 28.09.2018 г. с начислением пени по дату решения суда.
Требования мотивированы тем, что на основании постановления мэрии города Ярославля от 09.01.2017 N и протокола о результатах аукциона от 11.07.2017 N от имени города Ярославля департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля и Волков Л.Е. заключили договор N от 24.07.2017 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, предоставленного для строительства по результатам аукциона, площадью 1174 кв.м, с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес>. Вид разрешенного использования: объекты оптово-розничной торговли (склады, базы, другие подобные объекты), кроме складов продовольственного сырья и пищевых продуктов, складов сырья и полупродуктов для фармацевтических предприятий; отдельно стоящие бани, сауны, банно-оздоровительные комплексы; объекты бытового обслуживания (приемные пункты химчистки и прачечных, парикмахерские, салоны красоты, ателье, обувные мастерские, фотоателье, пункты проката и другие подобные объекты), в том числе встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные; ветлечебницы с содержанием животных, виварии, питомники, кинологические центры, пункты передержки животных; предприятия химчистки, прачечные, банно-прачечные комбинаты; транспортные-экспедиционные предприятия; мойка грузовых автомобилей портального типа; мойка легковых автомобилей не более 2 постов многоэтажные наземные, подземные и полуподземные гаражи-стоянки, гаражные комплексы, открытые автостоянки; пункты проката автомобилей; центры и оборудованные площадки для обучения вождению автотранспорта и работе на спецтехнике; объекты административного назначения; автосалоны и предприятия, осуществляющие продажу, предпродажную подготовку и сервисное обслуживание грузового, легкового автотранспорта, мототранспорта, летательных и плавсредств, строительной техники; пункты технического осмотра транспортных средств. Участок передан по акту приема-передачи, в котором указано, что земельный участок ответчиком используется с 11.07.2017. Срок действия договора с 11.07.2017 г. по 10.07.2020 г. В соответствии с пунктом 3.1. договора за аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в сумме 691000 руб. Согласно п. 3.3. договора сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 691000 руб. не позднее даты проведения аукциона. В соответствии с п. 5.1. договора аренды в случае неуплаты арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляются пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа. 11.07.2018 ответчик не произвел необходимые платежи, тем самым нарушив существенные условия по договору. Сумма общей задолженности за ответчиком по состоянию на 28.09.2018 г. составляет 854767 рублей. В адрес ответчика было направлено уведомление от 16.08.2018 г. с расчетом суммы задолженности по договору от 24.07.2017 г. N, до настоящего времени оплата задолженности не произведена.
Волков Л.Е. обратился в суд со встречным иском к департаменту архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля, МКУ "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля", в котором просил расторгнуть договор от 24 июля 2017 года N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для строительства по результатам аукциона с 11 июля 2018 года, признать исполненными в полном объеме его обязательства по внесению арендной платы за время использования земельного участка с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для строительства по результатам аукциона в соответствии с договором от 24 июля 2017 года N аренды находящегося в государственной собственности земельного участка.
В обоснование встречных требований указано, что 24 июля 2017 года между Волковым Л.Е. и департаментом архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля был заключен договор N аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> предоставленного для строительства по результатам аукциона. Размер определенной по результатам аукциона ежегодной арендной платы составляет 691000 рублей. 24 июля 2017 года им подписан акт приема-передачи земельного участка с замечаниями об использовании участка третьими лицами под автостоянку. Фактически земельный участок освобожден только 15 августа 2018 года. В соответствии с пунктом 1.1 договора участок предоставлен на период строительства. 16 ноября 2017 года департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля выдал разрешение на строительство, срок действия разрешения установлен до 18 мая 2018 года. 27 февраля 2018 года пункт проката автомобилей был введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. 11 апреля 2018 года Волков Л.Е. зарегистрировал за собой право собственности на пункт проката автомобилей, расположенный по адресу: <адрес> В целях прекращения арендных отношений по использованию предоставленного истцу для строительства земельного участка, 22 мая 2018 года, более чем за один месяц до истечения первого года аренды, он обратился в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> в собственность за плату без проведения торгов. Приказом директора департамента архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля от 20 июня 2018 года N в предоставлении в собственность указанного земельного участка было отказано на основании подпункта 19 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ. 15 октября 2018 года Волков Л.Е. обратился в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии города Ярославля с заявлением о расторжении договора аренды от 24 июля 2017 года N земельного участка в связи с достижением цели договора аренды, завершением строительства и вводом в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. Письмом N от 14.11.2018 г. МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" сообщило о невозможности расторжения договора. Истец полагает, что поскольку строительство объекта недвижимости, предоставляющего ему исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, было завершено в течение первого года аренды земельного участка, а он в установленном законом порядке обратился к ответчику с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, правоотношения сторон уже не могут определяться договором аренды земельного участка от 24 июля 2017 года N, предоставленного на период строительства, который подлежит расторжению. Датой расторжения договора должна быть дата истечения первого года аренды земельного участка - 11 июля 2018 года, так как в течение первого года аренды его обязательства по строительству объекта были исполнены. За аренду земельного участка начисляется ежегодная арендная плата в сумме 691000 рублей, оплата им за первый год использования земельного участка произведена.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда и принятии по делу нового решения об удовлетворении исковых требований МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля". Доводы жалобы сводятся к нарушению судом норм материального и процессуального права.
Проверив законность и обоснованность решения суда по доводам жалобы, обсудив их, заслушав в поддержание жалобы представителя МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" по доверенности Бушуеву Н.В., возражения Волкова Л.Е. и его представителя по устному заявлению адвоката Волкова С.Ф., исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене как постановленное с нарушением норм материального права.
Разрешая спор, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оснований для взыскания задолженности по договору аренды от 24.07.2017 года N не имеется, у истца возникло право на взыскание платы за фактическое использование земельного участка ответчиком, в то время как расчета такой платы представлено не было. Заключенный между сторонами договор аренды от 24.07.2017 года N земельного участка с кадастровым номером N находящегося в государственной собственности и предоставленного для строительства по результатам аукциона, необходимо считать расторгнутым с 11 июля 2018 года, в связи с чем, обязательства Волкова Л.Е. по внесению арендной платы по договору исполнены в полном объеме.
Принимая такое решение, суд первой инстанции исходил из того, что с момента завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию, а также регистрации права собственности на объект недвижимости - пункта проката автомобилей, цель договора была достигнута, так как договор заключался на период строительства, в связи с чем, договор аренды земельного участка от 24 июля 2017 года N подлежал расторжению, а правоотношения сторон должны были определяться по результатам реализации собственником объекта недвижимости своего исключительного права на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, соответственно, либо договором аренды земельного участка в собственность с иным целевым использованием - для эксплуатации объекта недвижимости, либо отношениями собственности - в случае реализации собственником объекта недвижимости своего права на выкуп земельного участка.
Судебными актами, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела, установлено, что Волков Л.Е., не является арендатором земельного участка, осуществляет фактическое пользование земельным участком, в предоставлении земельного участка в собственность за плату ему отказано.
Таким образом, использование земельного участка для целей строительства прекратилось со дня ввода построенного объекта в эксплуатацию и государственной регистрации права собственности на него. С указанного момента взаимоотношения сторон по платному использованию земельного участка уже не могли определяться договором, предусматривающим в качестве своей цели строительство объекта капитального строительства, то есть ответчиком используется спорный участок фактически.
Оплата по договору аренды в соответствии с платежной квитанцией от 07 июля 2017 года была произведена в размере 691 000 рублей в качестве задатка при подаче заявки на участие в аукционе, указанный задаток был зачтен ответчиком в счет оплаты арендной платы за первый год использования земельного участка.
Судебная коллегия с постановленным по делу решением не соглашается, полагая заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля".
Судом установлено и подтверждается материалами дела, что между МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" и Волковым Л.Е. по результатам аукциона заключен договор от 24.07.2017 года N аренды земельного участка с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: г. <адрес> находящегося в государственной собственности.
Земельный участок предоставлен на период строительства.
Срок действия договора с 11.07.07.2017 года по 10.07.2020 года, ежегодная арендная плата установлена в размере 691000 руб. Земельный участок передан по акту приема-передачи.
27.02.2018 года был введен в эксплуатацию пункт проката автомобилей в соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, 11 апреля 2018 года зарегистрировано право собственности Волкова Л.Е. на пункт проката автомобилей, расположенный по адресу: <адрес> площадью 35,9 кв.м.
22 мая 2018 года Волков Л.Е. обратился в департамент архитектуры и земельных отношений мэрии г. Ярославля с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером N площадью 1174 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> в собственность за плату без проведения торгов.
Приказом департамента архитектуры и земельных отношений от 20.06.2018 N Волкову Л.Е. отказано в предоставлении в собственность за плату земельного участка. Данный приказ обжаловался Волковым Л.Е. в судебном порядке, исковые требования были оставлены без удовлетворения.
15 октября 2018 года Волков Л.Е обратился в департамент с заявлением о расторжении договора с 27.02.2018 года в связи с достижением цели договора аренды и завершением строительства, которое было оставлено департаментом без удовлетворения.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (ст453 ГК РФ).
Поскольку ни закон, ни договор аренды от 24.07.2017 года N земельного участка не содержит такового основания, как автоматическое прекращение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, на котором возведен объект после завершения строительства, то и после наступления этих обстоятельств указный договор аренды продолжает действовать.
Дополнительное соглашение от 15.02.2019 года N к договору N от 24.07.2017 года, предусматривающее внесение изменений в пункт 3.4 договора, регламентирующий возврат внесенной арендной платы, не было возвращено Волковым Л.Е. после подписания в МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в тридцатидневный срок, что подтверждается наличием всех трех экземпляров соглашения, представленных арендатором суду апелляционной инстанции.
Действующее законодательство не лишает арендатора права требовать расторжения действующего договора аренды, по которому земельный участок был предоставлен для строительства, и заключения нового договора аренды для целей эксплуатации построенного объекта. При этом подлежит определению площадь земельного участка, необходимая для эксплуатации нежилого объекта, которая может не совпадать с площадью участка, предоставленного для строительства.
Вместе с тем, доказательств того, что Волков Л.Е. обращался с заявлением о заключении договора аренды земельного участка для целей эксплуатации построенного им объекта, материалы дела не содержат. Указанное обстоятельство не оспаривалось представителем Волкова Л.Е. Волковым С.Ф. в суде апелляционной инстанции. Факт того, что Волков Л.Е. не является арендатором земельного участка для эксплуатации возведенного объекта, установлен ранее состоявшимися судебными постановлениями. В предоставлении в собственность земельного участка площадью 1174 кв.м по вышеуказанному адресу Волкову Л.Е. отказано.
С учетом изложенного, правовых оснований для расторжения договора от 24.07.2017 года N аренды земельного участка по доводам арендатора у суда первой инстанции не имелось.
Согласно п. 1 ст. 65 ЗК РФ использование земли является платным. Формами платы за пользование землей являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
Из положений п. 1 ст. 614 ГК РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Сроки аренды установлены с 11.07.2017 года по 10.07.2020 года.
В соответствии с п. 3.1 договора за аренду земельного участка в соответствии с протоколом аукциона начисляется ежегодная арендная плата в сумме 691 000 руб. Согласно п.3.3, договора сроки внесения арендной платы: до окончания срока аренды ежегодно в сумме 691 000 руб. не позднее даты проведения аукциона.
За просрочку платежей арендатор уплачивает пени в размере 0,3% от суммы недоимки за каждый день просрочки платежа (п. 5.1).
Истцом заявлены требования о взыскании арендной платы за период с 11.07.2018 года по 10.07.2019 года в размере 691000 руб. и пени за период с 12.07.2018 года по 28.09.2018 года с продолжением их начисления по дату вынесения решения суда.
Период начисления и расчет задолженности ответчиком не оспорен.
Учитывая вышеприведенные нормы права, принимая во внимание, что арендная плата ответчиком в установленные договором сроки и размерах не произведена, оснований для отказа в удовлетворении исковых требований МКУ "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" не имеется.
Размер пени за заявленный истцом период с 12.07.2018 года по 02.12.2019 года (дату принятия решения об удовлетворении иска) составляет 1055157 руб. (691000х0,3%х509 дней просрочки).
В силу ст. 333 ГПК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Судебная коллегия полагает, что имеются предусмотренные ст. 333 ГК РФ законные основания для снижения размера неустойки, поскольку взыскиваемая по условиям договора аренды неустойка несоразмерна последствиям нарушения ответчикам обязательства и определяет к взысканию с Волкова Л.Е. ее в размере 70000 руб.
Таким образом, решение суда подлежит отмене с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований МУК "Агентство по аренде земельных участков города Ярославля" в виде взыскания в пользу последнего с Волкова Л.Е. задолженности по арендной плате в размере 691000 руб. и неустойки в размере 70000 руб., отказе в удовлетворении встречных исковых требований Волкова Л.Е.
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с Волкова Л.Е. подлежит взысканию в доход бюджета государственная пошлина в размере 11748 руб.
Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Дзержинского районного суда г. Ярославля от 30 августа 2019 года отменить. Принять по делу новое решение.
Взыскать с Волкова Льва Евгеньевича в пользу МКУ "Агентство по аренде земельных участков г. Ярославля" задолженность по арендной плате по договору от 24.07.2017 года N аренды земельного участка в размере 691000 рублей за период с 11.07.2018 г. по 10.07.2019 г., неустойку 70000 рублей за период с 12.07.2018 г. по 02.12.2019 г.
Взыскать с Волкова Льва Евгеньевича в доход бюджета государственную пошлину в размере 11748 руб.
В удовлетворении встречных исковых требований Волкова Льва Евгеньевича отказать.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
