Дата принятия: 10 сентября 2019г.
Номер документа: 33-8442/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 сентября 2019 года Дело N 33-8442/2019
10 сентября 2019 года <адрес>
Судебная коллегия по гражданским делам <адрес>вого суда в составе:
председательствующего
судей
при секретаре
Варнавского В.М.
Новоселовой Е.Г., Бредихиной С.Г.
Ивановой А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Агросервис" на решение Железнодорожного районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ по делу
по иску Захаровой Л. В. к общества с ограниченной ответственностью "Агросервис" о защите прав потребителя.
Заслушав доклад судьи Бредихиной С.Г., судебная коллегия
установила:
Захарова Л.В. обратилась в суд к ООО "Агросервис", в котором, уточнив требования, просила взыскать излишне уплаченную стоимость квартиры в размере 81 600 руб., штраф в размере 40 800 рублей.
В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГ ООО "Агросервис" и Захаровой Л.В. заключен договор *** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, предметом договора являлась квартира-студия *** в указанном жилом доме по цене 1 248 000 рублей.
В соответствии с п. 1.2.1. договора проектная общая площадь объекта долевого строительства квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры, без учета площади не отапливаемых помещений (лоджий и балкона) Проектная общая площадь квартиры на день подписания договора составляет 26 кв.м.
В силу п. 2.6. договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется при оформлении разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации на основании договора с застройщиком.
Согласно п. 2.6.2 договора, если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.2 договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства из расчета стоимости одного квадратного метра, действующей на момент заключения настоящего договора.
Согласно справке ООО "Агросервис" от ДД.ММ.ГГ взнос по договору в размере 1 248 000 рублей истицей был внесен полностью. В акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ указана проектная площадь <адрес> кв.м.
Вместе с тем согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры составляет 24,3 кв.м. Таким образом, разница в стоимости квартиры, образовавшаяся в результате отклонения площади квартиры на 1,7 кв.м. в денежном эквиваленте составляет 81 600 руб. (1,7*48 000 руб. (стоимость 1 кв.м) = 81600 руб.).
Решением Железнодорожного районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ исковые требования Захаровой Л.В. удовлетворены и постановлено.
Взыскать с ООО "Агросервис" в пользу Захаровой Л.В. излишне уплаченную стоимость квартиры в размере 81 600 руб., штраф в размере 40 800 рублей.
Взыскать с ООО "Агросервис" госпошлину в доход муниципального образования - городского округа <адрес> в размере 2 648 руб.
В апелляционной жалобе ответчик просит решение отменить полностью.
В жалобе, излагая обстоятельства дела, указывает, что в соответствии с п. 6. ч.1 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в государственный кадастр недвижимости вносится площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.
Обращает внимание, что Пунктом 6 раздела III Приказа Минэкономразвития РФ от ДД.ММ.ГГ N 531 "Об утверждении требований к определению площади здания, помещения" утверждены требования к определению общей площади жилых помещений, которая определяется как сумма площади всех частей такого помещения, жилого дома, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.
При этом, в силу Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал, утв. Приказом Росстата от ДД.ММ.ГГ N 37, общая площадь квартир определяется как сумма площадей жилых комнат, подсобных помещений, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами.
Техническим паспортом на спорную квартиру подтверждается, что ее площадь с учетом площадей жилой комнаты, кухни, санузла, коридора, и площади лоджии, рассчитанной с учетом понижающего коэффициента 0,5 составляет 26 кв.м.
Учитывая изложенное, представленный истцом кадастровый паспорт спорной квартиры не является надлежащим доказательством нарушения условий договора долевого участия в строительстве от ДД.ММ.ГГ.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика на доводах жалобы настаивал. Истец Захарова Л.В. просила решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении рассмотрения дела ходатайств не заявляли. Руководствуясь нормами части 3 статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГ между ООО "Агросервис" и Захаровой Л.В. заключен договор *** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, предметом договора являлась квартира-студия *** в указанном жилом доме по цене 1 248 000 рублей.
В соответствии с п. 1.2.1. договора проектная общая площадь объекта долевого строительства квартиры, определенная в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом, включающая в себя сумму площадей всех помещений квартиры, без учета площади не отапливаемых помещений (лоджий и балконов). Проектная общая площадь квартиры на день подписания договора составляет 26 кв.м.
В силу п. 1.2.2. договора расчетная площадь объекта долевого строительства сумма проектной общей площади квартиры и площади не отапливаемых помещений (лоджий и балконов), подсчитываемой с понижающими коэффициентами: лоджии - 0,5, балкона - 0,3, определённая в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом. <адрес> квартиры на день подписания договора составляет 26 кв.м.
Согласно п. 2.6. договора фактическая площадь объекта долевого строительства, приобретаемого участником долевого строительства, уточняется при оформлении разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию в соответствии с обмерами, произведенными организацией технической инвентаризации на основании договора с застройщиком. Данные инвентаризации, проводимой участником долевого строительства при оформлении права собственности во внимание для перерасчета по соглашению сторон не принимаются.
Пунктом 2.6.2 договора установлено, что если по результатам обмера площадь объекта долевого строительства меньше площади, указанной в п. 1.2 договора, застройщик обязан возвратить участнику долевого строительства разницу между фактически внесенными им денежными средствами и денежными средствами, необходимыми для строительства объекта долевого строительства из расчета стоимости одного квадратного метра, действующей на момент заключения настоящего договора.
Согласно справке ООО "Агросервис" от ДД.ММ.ГГ взнос по договору в размере 1 248 000 рублей истицей был внесен полностью. В акте приема-передачи квартиры от ДД.ММ.ГГ указана проектная площадь <адрес> кв.м.
Вместе с тем согласно выписке из ЕГРН площадь квартиры составляет 24,3 кв.м.
В материалах дела также имеется технический паспорт на здание жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>А, из которого следует, что *** (квартиры) состоит, в том числе площадь: общая площадь жилого помещения составляет 24,3 кв.м., жилая 14,00 кв.м., подсобная 10,3 кв.м., лоджия 1,7 (с коэффициентом). <адрес> жилого помещения составляет 24,3 кв.м., в том числе жилая комната площадью 14,0 кв.м., коридор 3,5 кв.м., кузня 3,8 кв.м., санузел 3,0 кв.м.
Разрешая спор, суд первой инстанции установил, что переданная ответчиком истцу квартира по площади не соответствует условиям договора *** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от ДД.ММ.ГГ, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчика излишне уплаченных за квартиру денежных средств в размере 81600 руб. и штрафа в размере 40 800 руб.
Судебная коллегия не соглашается не выводами суда первой инстанции, находя обоснованными доводы апелляционной жалобы.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового [...]*
________________
* Вероятно, ошибка оригинала - Примечание изготовителя базы данных.
Согласно статье 310 названного Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.
В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве).
Положения статьи 18 Закона РФ "О защите прав потребителей" также наделяют потребителя правом при наличии недостатков в переданном жилом помещении требовать соразмерного уменьшения цены договора.
Недостаток товара (работы, услуги) определяется в соответствии с преамбулой Закона РФ "О защите прав потребителей" как несоответствие товара (работы, услуги) или обязательным требованиям, предусмотренным законом или в установленном им порядке, или условиям договора, или целям, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используются, или целям, о которых продавец (исполнитель) был поставлен в известность потребителем при заключении договора, или образцу и (или) описанию при продаже товара по образцу и (или) описанию.
Таким образом, не любые недостатки объекта долевого строительства влекут право потребовать от застройщика соразмерного уменьшения цены договора (в данном случае - взыскания излишне уплаченных денежных средств), а только те, которые приводят к ухудшению качества объекта, делают его непригодным. Между тем, таких обстоятельств по делу не установлено.
В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из приведенной правовой нормы следует, что толкование судом договора исходя из действительной воли сторон и его цели с учетом, в том числе, установившейся практики взаимоотношений сторон, допускается лишь в случае, если установить буквальное значение его условий не представляется возможным.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
При толковании условий договора с учетом особенностей конкретного договора суд вправе применить как приемы толкования, прямо установленные статьей 431 ГК РФ, иным правовым актом, вытекающие из обычаев или деловой практики, так и иные подходы к толкованию.
В судебном акте суд должен указать основания, по которым в связи с обстоятельствами рассматриваемого дела приоритет был отдан соответствующим приемам толкования условий договора (пункт 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГ N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").
Анализируя содержание заключенного сторонами договора от ДД.ММ.ГГ *** об участии в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, Приложение *** к договору (план), с учетом положений ст. 431 ГК РФ, судебная коллегия приходит к выводу, что заключая данный договор, Захарова Л.В., как потребитель, рассчитывала на получение объекта (квартиры) площадью 26 кв.м. с учетом площади лоджии, то есть приобретала объект долевого строительства с учетом площади лоджии.
При этом из технического паспорта на здание жилого многоквартирного дома по адресу: <адрес>А, усматривается, что площадь спорной квартиры с учетом площади лоджии 1,7 кв.м. (с коэффициентом), жилой комнаты площадью 14 кв.м, коридора - 3,5 кв.м, кухни -3,8 кв.м и совмещенного санузла площадью 3,0 кв.м. составляет 26 кв.м.
Из ответа Сибирского филиала АО "Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ" от ДД.ММ.ГГ на запрос ответчика следует, что площадь спорной квартиры с учетом площади лоджии 1,7 кв.м, исчисленной с понижающим коэффициентом 0,5, составляет 26 кв.м. В соответствии с действующим законодательством РФ в технических паспортах, иной технической документации Сибирского филиала АО "Ростехинвентаризации -Федеральное БТИ" общая площадь квартир указывается без учета лоджий и балконов.
При этом, исходя из условий сделки, судебная коллегия полагает, что положения п.5 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации о том, что в общую площадь жилого помещения не включается площадь балконов и лоджий, не применимы к спорным правоотношениям.
Суд ошибочно пришел к выводу, что площадь, указанная в Выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости является площадью квартиры, это площадь жилого помещения, используемая для начисления оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги, а не площадь объекта определенная сторонами по договору.
В судебном заседании истец пояснила, что Застройщик понес расходы на строительство лоджии. Ей квартира была передана с лоджией.
При изложенных обстоятельствах факт передачи истцу квартиры меньшей площади с отступлением от условий договора от ДД.ММ.ГГ *** материалами дела не установлен, в связи с чем, у истца не возникло право на взыскание денежных средств, излишне уплаченных за жилое помещение.
С учетом изложенного решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об оставлении исковых требований Захаровой Л.В. без удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
решение Железнодорожного районного суда <адрес> Алтайского края от ДД.ММ.ГГ отменить, принять новое решение, которым исковые требования Захаровой Л. В. оставить без удовлетворения.
Апелляционную жалобу ответчика общества с ограниченной ответственностью "Агросервис" удовлетворить.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
