Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 августа 2021 года Дело N 33-8424/2021

4 августа 2021 года в городе Волгограде судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Жабиной Н.А.,

судей Волковой И.А., Федоренко И.В.,

при секретаре Сергеевой А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-72/2021 по иску Григорьева И.А. к Зюзину И.А., Краснопёровой И.А. о признании права собственности на земельные участки, по встречному иску Зюзина И.А. к Григорьеву И.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки, по встречному иску Краснопёровой И.А. к Григорьеву И.А., Зюзину И.А. о признании добросовестным приобретателем, признании договора купли-продажи недвижимого имущества незаключенным и применении последствий незаключенности сделки,

по апелляционной жалобе Григорьева И.А.

на решение Жирновского районного суда Волгоградской области от 17 мая 2021 года, которым Григорьеву И.А. в удовлетворении иска к Зюзину И.А. и Краснопёровой И.А. о признании права собственности на земельные участки, отказано, в удовлетворении встречного искового заявления Краснопёровой И.А. к Григорьеву И.А., Зюзину И.А. о признании добросовестным приобретателем, признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным и применении последствий незаключенности сделки, отказано, встречные исковые требования Зюзина И.А. к Григорьеву И.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества и применении последствий недействительности сделки удовлетворены, с Григорьева И.А. в пользу Зюзина И.А. взысканы в счёт возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины денежные средства в размере 300 рублей.

Заслушав доклад судьи Волковой И.А., выслушав объяснения Григорьева А.А. и его представителей Бектимировой Р.Р. и Морозовой А.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, Краснопёровой И.А. и её представителя Журавлёва В.Ю., возражавших по доводам жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Григорьев А.А. обратился в суд с иском к Зюзину Д.С., Краснопёровой И.А. о признании права собственности на земельные участки, в обоснование требований указал, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ им у Зюзина Д.С. приобретены объекты недвижимости: здание коровника, назначение: <адрес>

Указанные здания ранее входили в состав животноводческой фермы СПК "Рассвет", находящейся на земельном участке с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м, расположенном по адресу: <адрес>. Данный факт установлен вступившим в законную силу решением Жирновского районного суда <адрес> по делу N <...> от ДД.ММ.ГГГГ, из которого следует, что на участке с кадастровым номером N <...> находятся принадлежащие СПК "Рассвет" на праве собственности объекты недвижимости: корпус административного строения нежилого назначения, площадью <.......> кв.м; корпус здания коровника, площадью <.......> кв.м; корпус здания коровника N <...>, <адрес>

Зюзин Д.С. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ стал собственником указанной фермы и земельного участка с кадастровым номером N <...>.

Поскольку им по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ у Зюзина Д.С. приобретены не все объекты недвижимости, входившие в состав животноводческой фермы, для оформления перехода к нему права собственности на землю между ними было достигнуто соглашение о том, что после межевания участка с кадастровым номером N <...> ими будут оформлены акты приёма-передачи земельных участков, занятых принадлежащими ему зданиями и необходимых для их использования.

Зюзин Д.С. разделил земельный участок с кадастровым номером N <...> на следующие участки: N <...>, площадью <.......> кв.м, N <...>, площадью <.......> кв.м, N <...>, площадью N <...>.

По заключенному им с ИП Скобало Ю.Н. договору на выполнение кадастровых работ N <...> от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок N <...> разделён на земельные участки N <...>, площадью <.......>.

Принадлежащие ему здания расположены на земельных участках: N <...>, площадью N <...>, площадью N <...>, площадью <.......> кв.м.

В нарушение достигнутой между ними договоренности, Зюзин Д.С. не передал ему по акту приёма-передачи указанные участки и уклоняется от участия в регистрации перехода к нему права собственности на них.

ДД.ММ.ГГГГ Зюзину Д.С. направлен для оформления акт приёма-передачи земельных участков, занятых принадлежащими ему зданиями, с предложением определить дату и время совместной подачи документов для регистрации перехода права собственности на земельные участки N <...>, N <...> и N <...>, однако ответа от Зюзина Д.С. на данное письмо не поступило.

С учётом изменения исковых требований, просил суд признать право собственности Григорьева А.А. на земельные участки: <адрес>

Зюзин Д.С. обратился в суд со встречным иском к Григорьеву А.А., в обоснование которого указал, что Григорьев А.А. ссылается на необходимость признания права собственности на земельные участки, якобы занятые зданиями, принадлежащими ему, что не соответствует действительности, так как общая площадь зданий равна <.......> кв.м, а общая площадь вышеуказанных земельных участков равна <.......> кв.м. Единым недвижимым комплексом данные объекты не являются. Разница площадей земельного участка и застройки равна <.......> кв.м. Кадастровые номера и площади земельных участков не соответствуют действительности.

Указывал, что Григорьев А.А. необоснованно ссылается на якобы имевшую место договорённость между ним и Зюзиным Д.С. о продаже помимо строений общей площадью <.......> кв.м, земельных участков общей площадью <.......>.м. Соглашение о продаже земельных участков помимо объектов недвижимости, указанных в договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, между Зюзиным Д.С. и Григорьевым А.А. не заключалось.

Так, согласно договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ продавец обязался передать следующие объекты недвижимости: административное строение нежилого назначения площадью <.......>, расположенное по адресу: <адрес>; здание коровника площадью <.......> кв.м, <.......>, расположенное по адресу: <адрес>

Земельный участок, находящийся под объектами имущества, не является предметом договора, согласно пункту 3 договора, объекты недвижимости проданы покупателю продавцом за <.......> рублей, договором оговаривалась стоимость строений, не включая стоимость земельного участка.

Кроме того, земельные участки: площадью <.......> кв.м, кадастровый N <...>, адрес: <адрес> Зюзин Д.С. продал Краснопёровой И.А., что подтверждает тот факт, что Зюзин Д.С. при заключении договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ с Григорьевым А.А. не имел намерения на продажу и передачу Григорьеву А.А. земельных участков.

В связи с изложенным, просил признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зюзиным Д.С. и Григорьевым А.А. недействительным (ничтожным) и применить последствия недействительности сделки.

Краснопёрова И.А. обратилась в суд со встречным иском к Григорьеву А.А., Зюзину Д.С. и просила признать её добросовестным приобретателем земельных участков: площадью <.......> кв.м, кадастровый N <...>, адрес: <адрес>.м, кадастровый N <...>, адрес: <адрес>; признать договор купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Григорьевым А.А. и Зюзиным Д.С. незаключенным и применить последствий незаключенности сделки путём признания недействительными записей о государственной регистрации права собственности в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на имя Григорьева А.А., а также путём восстановления в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о регистрации права собственности Зюзина Д.С., взыскав с Зюзина Д.С. в пользу Григорьева А.А. денежные средства в размере 140 000 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе Григорьев А.А. оспаривает законность и обоснованность судебного решения, просит его отменить в части удовлетворения исковых требований Зюзина Д.С. к Григорьеву А.А. о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 14 января 2020 года, применении последствий недействительности сделки, а также в части отказа в удовлетворении исковых требований Григорьева А.А. к Зюзину Д.С. и Краснопёровой И.А. о признании права собственности на земельные участки, занятые зданиями, принадлежащими Григорьеву А.А., приняв по делу новое решение.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии со статьёй 327_1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность.

Согласно статье 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путём составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечёт его недействительность.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определённую денежную сумму (цену).

Согласно пункту 3 статьи 455 ГК РФ условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Зюзин Д.С. являлся собственником земельного участка с кадастровым номером N <...>, а также расположенных на нём нескольких объектов недвижимого имущества.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ Григорьевым А.А. у Зюзина Д.С. за 140 000 рублей приобретены следующие объекты недвижимости: здание коровника, назначение: нежилое, общей площадью <.......> кв.м, этажность: <.......>, кадастровый N <...>, расположенное по адресу: <адрес>

Зюзин Д.С. разделил земельный участок кадастровым номером N <...> на следующие участки: N <...>, площадью <.......>.м, N <...>, площадью <.......> кв.м, N <...>, площадью <.......> кв.м, N <...>, площадью <.......> кв.м.

Земельный участок N <...> разделён на земельные участки: N <...>, площадью <.......> кв.м и N <...>, площадью <.......> кв.м.

По договорам купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Зюзин Д.С. продал земельные участки: площадью <.......> кв.м, кадастровый N <...>, адрес: <адрес> Красноперовой И.А., которая зарегистрировала право собственности на них в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ЗК РФ), при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний их собственник.

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее по тексту - Постановление Пленума ВС РФ о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства) указано, что, в соответствии с пунктом 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нём случаев, проводится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нём объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нём объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Судом первой инстанции также установлено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, продавец Зюзин Д.С. обязался передать покупателю Григорьеву А.А. следующие объекты недвижимости: административное строение нежилого назначения, площадью <.......> кв.м, здание коровника площадью <.......>.м, здание коровника, корпус N <...>, площадью <.......> кв.м, здание коровника, корпус N <...>, площадью <.......> кв.м, здание коровника, корпус N <...>, площадью <.......>7 кв.м.

Из договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Григорьевым А.А. и Зюзиным Д.С., следует, что земельный участок, находящийся под вышеуказанными объектами имущества, не являлся предметом договора (пункт 1 договора последний абзац). Любые изменения и дополнения в договор могут быть внесены не иначе, чем подписанием сторонами единого документа. Вся переписка или устная договоренность сторон, существующие до подписания договора аннулируется (пункт 6 договора). Договор представляет собой полное соглашение сторон, и никакие гарантии и договорённости устные или иные между сторонами, не отражённые в договоре, не имеют силы и не являются действительными (пункт 12 Договора).

В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Инициируя иск, Григорьев А.А. полагал, что право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами N <...>, N <...>, N <...> (впоследствии разделённый на участки с кадастровыми номерами N <...> и N <...>) у него возникло на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ.

Разрешая требования встречного искового заявления Зюзина Д.С. к Григорьеву А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции исходил из следующего.

Положениями статей 166, 167, 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка); недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения; при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В связи с тем, что по договору купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Григорьеву А.А. проданы 4 здания коровников и 1 административное здание, при этом, как установлено судом первой инстанции, земельный участок, принадлежащий на праве собственности Зюзину Д.С., на котором расположены указанные здания, не являлся предметом договора купли-продажи недвижимости от 14 января 2020 года, что прямо следует из текста договора, то данный договор купли-продажи нарушает принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, а потому на основании статей 166, 168 ГК РФ и части 4 статьи 35 ЗК РФ, а также положений пункта 11 постановления Пленума ВС РФ о некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства, является недействительным (ничтожным), в связи с чем встречные исковые требования Зюзина Д.С. к Григорьеву А.А. о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ и применении последствий недействительности сделки подлежат удовлетворению.

Поскольку договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Зюзиным Д.С. и Григорьевым А.А. признан судом недействительным, стороны приведены в первоначальное положение, суд первой инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для признания права собственности за Григорьевым А.А. на спорные земельные участки, в связи с чем Григорьеву А.А. в удовлетворении заявленных исковых требований к Зюзину Д.С. и Красноперовой И.А. о признании права собственности на земельные участки с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м по адресу: <адрес> с кадастровым номером <.......>, площадью <.......> кв.м по адресу: <адрес>; с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м по адресу: <адрес> с кадастровым номером N <...>, площадью <.......> кв.м по адресу: <адрес> отказал.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они основаны на представленных сторонами доказательствах, при правильно определённых по делу обстоятельствах.

Разрешая встречные исковые требования Краснопёровой И.А., суд первой инстанции исходил из следующего.

Согласно статье 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Рассмотрению вопроса об установлении факта добросовестного приобретения может предшествовать спор, в результате которого суд пришёл к выводу о том, что отчуждающее имущество лицо не имело на это права. Однако и в этом случае не может быть установлен факт добросовестности приобретения, так как в отрыве от других элементов состава, указанного в статье 302 ГК РФ, добросовестность не влечёт возникновение, изменение, прекращение личных или имущественных прав.

Обстоятельства, касающиеся вопросов добросовестности приобретения имущества, подлежат исследованию, проверке и установлению при рассмотрении виндикационного иска, заявленного по основаниям статей 301 и 302 ГК РФ. Иск о признании добросовестным приобретателем не может быть заявлен в качестве самостоятельного материально-правового требования, поскольку такой способ защиты не приведёт в случае его удовлетворения к восстановлению нарушенных прав. Кроме того, защита прав добросовестного приобретателя допускается только от притязаний собственника. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против иска.