Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 03 марта 2021 года №33-8414/2020, 33-34/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 марта 2021 года Дело N 33-34/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Пьянкова Д.А.
и судей Петуховой Е.В., Стрельцова А.С.
при секретаре Носовой М.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционной инстанции в г. Перми 03 марта 2021 года гражданское дело по апелляционной жалобе Нуреевой Н.В. на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 22 июня 2020 года, которым постановлено:
взыскать с Муниципального образования "Город Пермь" в лице администрации г. Перми в пользу Нуреевой Натальи Владимировны выкупную цену за две комнаты общей площадью 43,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. ****, в размере 1517 000 руб.
Прекратить у Нуреевой Натальи Владимировны право собственности на две комнаты общей площадью 43,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. ****, с признанием права собственности за Муниципальным образованием "Город Пермь".
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Нуреева Н.В., действуя также в интересах Н1., обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию "Город Пермь" в лице администрации г. Перми о заключении договора об изъятии двух комнат общей площадью 43,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. ****, за выкупную цену в размере 2407 322 руб.
В обоснование заявленных требований истица указала на то, что является собственником двух комнат общей площадью 43,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. ****, на основании договора безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан от 24 ноября 2005 года. Помимо истца по указанному адресу зарегистрированы ее дочь Н1., ** года рождения, супруг Нуреев Р.С. Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми данный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилых помещений было предложено освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийные дома в течение 6 месяцев с даты получения уведомления. Согласно отчету об оценке N 1/2635-19 рыночная стоимость жилых помещений составляет 2049 406 руб., рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома - 310 316 руб., рыночная стоимость права требования возмещения убытков, причиненных собственникам жилого помещения - 47 600 руб. Итого, размер возмещения за комнату составляет 2407322 руб.
В порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнила исковые требования, просила взыскать с Муниципального образования "Город Пермь" в лице администрации г. Перми возмещение за две комнаты общей площадью 43,3 кв.м, расположенные по адресу: г. Пермь, ул. ****, в размере 2407322 руб.
В судебном заседании истец Нуреева Н.В., ее представитель настаивали на удовлетворении исковых требований в полном объеме, выразив несогласие с заключением эксперта N 87/Н-20, считая его не обоснованным.
Третье лицо Нуреев Р.С. исковые требования поддержал.
Представитель ответчика участия в судебном заседании не принимал, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. Ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.
Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в своей апелляционной жалобе просит Нуреева Н.В.
Считает, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него не включена рыночная стоимость земельного участка, вопреки требованиям ч. 7 ст. 32 ЖК РФ рыночная стоимость земельного участка самостоятельно не оценивалась. Выражает несогласие с заключением эксперта, указавшего на то, что стоимость земельного участка учтена в стоимости аналогов жилых помещений. При этом, эксперт не проводил анализ земельных участков на предмет рыночной стоимости, площади, рыночной привлекательности, нахождения в собственности жильцов. Очевидно, что данное обстоятельство повлекло занижение выкупной цены. По мнению заявителя, применительно к настоящему спору, рыночная оценка жилого помещения должна проводиться без учета аварийности дома, где находится изымаемое жилое помещение. Судебный эксперт не мог брать в качестве аналогов жилые помещения для оценки объекта, которые находятся в аварийных домах, непригодных для постоянного проживания. Между тем эксперт в качестве аналогов рассматривал жилые помещения, находящиеся в ветхих домах, которые юридически еще не признаны аварийными. Эксперт не ставил перед собой задачу, определить техническое состояние аналоговых помещений, их фактическое состояние; осмотр и проверка аналогов не проводилась. Оценка выкупной цены за жилое помещение должна производиться без учета аварийности, эксперту необходимо брать в качестве аналогов для сравнения только те дома, которые имеют допустимый технический износ. Считает, что эксперт произвел необъективное исследование. В связи с чем просит назначить по делу повторную судебную оценочную экспертизу.
В деле имеются возражения прокуратуры Дзержинского района г. Перми на поданную заявителем апелляционную жалобу, в которых указано о законности решения суда.
В суде апелляционной инстанции истица Нуреева Н.В., ее представитель Зотов С.В., третье лицо Нуреев Р.С. настаивали на удовлетворении поданной истцом апелляционной жалобы; представитель администрации г. Перми Макарова К.В. в судебном заседании 17.02.2021 указала на то, что из размера возмещения за изымаемое жилое помещение, определенного по заключению ФБУ МЮ РФ "Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" от 25.01.2021, подлежит исключению стоимость убытков по аренде жилого помещения - 28665 руб., а также из размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт подлежит исключению стоимость работ, не поименованных в ст. 166 ЖК РФ, - 780512, 53 руб. В заключении прокурор Пермской краевой прокуратуры Левыкина Л.Л. просила об изменении решения суда в части определения размера возмещения за изымаемое жилое помещение с учетом заключения ФБУ МЮ РФ "Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции РФ" от 25.01.2021.
Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.
При рассмотрении спора судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Нуреева Н.В. является собственником двух комнат в трехкомнатной квартире по адресу: г. Пермь, ул. **** на основании договора безвозмездной передачи жилой площади в собственность граждан N ** от 24 ноября 2005 года.
Многоквартирный дом N ** по ул. **** включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на территории Пермского края на 2019-2025 годы, утвержденную постановлением Правительства Пермского края от 29 марта 2018 года N 277-п, планируемая дата окончания переселения 31 декабря 2020 года.
Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 25 декабря 2012 года жилые помещения многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. **** признаны непригодными для постоянного проживания граждан.
12 февраля 2015 года межведомственной комиссией при администрации Дзержинского района г. Перми составлено заключение N 9, согласно которому комиссия приняла решение о выявлении оснований для признания многоквартирного дома по адресу: г. Пермь, ул. **** аварийным и подлежащим сносу.
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 06 февраля 2018 года N СЭД-059-11-01-04-14 собственникам жилых помещений в доме N ** по ул. **** предписано освободить занимаемые жилые помещения, снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления.
Отделу расселения жилищного фонда поручено принять меры по отселению граждан, проживающих в доме по адресу: ул. **** в срок до 31 декабря 2020 года.
Распоряжением начальника Департамента земельных отношений администрации г. Перми от 31 октября 2019 года N 1818 принято решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд.
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 20 ноября 2019 года N 059-11-01-04-613 принято решение об изъятии для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за жилые помещения: двух комнат в трехкомнатной квартире N ** общей площадью 43,3 кв.м. по адресу: г. Пермь, ул. ****.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в настоящее время не изъят, жилые помещения не изъяты.
В соответствии с отчетом об оценке ООО "Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита" N 1/2635-19 от 12 сентября 2019 года рыночная стоимость жилого помещения - двух комнат, общей площадью 43,3 кв.м, в том числе жилой площадью 29,7 кв.м, расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. ****, составляет 2049 406 руб., рыночная стоимость права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома - 310 316 руб.; рыночная стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения (поиск другого жилья для приобретения права собственности на него (услуги риэлторов), переезд (транспортные услуги), составляет 47 600 руб.
Стороной ответчика представлен отчет N 19/691-77 от 17 декабря 2019 года об оценке, согласно которому рыночная стоимость двух комнат общей площадью 43,3 кв.м по адресу: г. Пермь, ул. **** составляет 1311400 руб.
В силу ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Определением Дзержинского районного суда г. Перми от 17 февраля 2020 года по делу назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО "МВМ-Оценка" Ш.
По заключению эксперта N 87/Н-20 от 17 марта 2020 года выкупная цена составляет 1517000 руб., из них: 1339000 руб. - рыночная стоимость двух комнат в трехкомнатной квартире общей площадью 43,3 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади жилого помещения, с учетом убытков, причиненных собственнику в связи с его изъятием; 178000 руб. - величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт двух комнат в трехкомнатной квартире общей площадью 43,3 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****.
Определяя выкупную цену изымаемого жилого помещения - двух комнат в трехкомнатной квартире общей площадью 43,3 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, суд первой инстанции, проанализировав представленные по делу доказательства в соответствии со ст. 67 ГПК РФ, принял во внимание заключение проведенной по делу судебной экспертизы, а именно заключение - ООО "МВМ-Оценка" (эксперт Ш.), указав на то, что оснований не доверять результатам экспертизы у суда не имеется, т.к. при производстве экспертизы были соблюдены общие требования к производству судебных экспертиз, эксперт был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертиза выполнена на основании анализа рынка недвижимости как в г. Перми в целом, так и в Дзержинском районе г. Перми, в котором расположено подлежащее изъятию жилое помещение, с учетом места расположения многоквартирного дома, не противоречит требованиям Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции относительно определения выкупной цены жилого помещения на основании заключения проведенной по делу судебной экспертизы согласиться не может.
Имеющееся в материалах дела заключение эксперта ООО "МВМ-Оценка" (эксперт Ш.) является неполным в части определения рыночной стоимости жилого помещения, принадлежащего истцу, с учетом стоимости входящего в состав общего имущества многоквартирного дома, в качестве аналогов экспертом взяты жилые помещения, расположенные в домах, находящихся в неудовлетворительном техническом состоянии; для сравнения взяты аналоги жилых помещений, не относящиеся в одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и несопоставимые с ним по ценообразующим факторам; анализ земельных участков на предмет рыночной стоимости, площади, рыночной привлекательности, нахождения в собственности жильцов при выборе аналогов жилых помещений не производился.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истица Нуреева Н.В., ее представитель Зотов С.В. поддержали ходатайство о назначении по делу повторной оценочной экспертизы; представитель ответчика Администрации г. Перми Головина Ю.И. возражала против удовлетворения ходатайства.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда от 07.10.2020 по делу назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению проведенной ФБУ МЮ РФ "Пермская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации" по делу судебной строительно-технической экспертизы рыночная стоимость 2 комнат в трехкомнатной квартире общей площадью 43,3 кв.м., расположенной по адресу: г.Пермь, ****, с учетом доли земельного участка, входящего в состав общего имущества многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади жилого помещения, составляет 1656901 рубль; стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с его изъятием, составляет 88001 рубль; стоимость непроизведенного капитального ремонта 2 комнат в трехкомнатной квартире общей площадью 43,3 кв.м, расположенной по адресу: г. Пермь, ул. ****, составляет 865721 рубль на дату производства экспертизы.
Судебная коллегия приходит к выводу о том, что стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение должна определяться в соответствии с заключением экспертизы, проведенной ФБУ "Пермская лаборатория судебной экспертизы" Министерства юстиции Российской Федерации, поскольку размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли истца в праве общей собственности на такое имущество, а также убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, величины компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Указанное заключение в целом полностью соответствует требованиям законодательства, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, каких-либо объективных сведений об его заинтересованности в исходе разрешения спора не имеется. Исследование проведено специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж экспертной работы. Выводы эксперта постановлены на исследованных по необходимой методике материалах, ответы на поставленные вопросы даны в пределах компетенции, не содержат противоречивых выводов или неоднозначного толкования.
Таким образом, состоявшееся решение суда подлежит изменению в части размера, подлежащего взысканию в пользу истца возмещения за изымаемое жилое помещение.
Вместе с тем, судебная коллегия при определении размера подлежащего взысканию в пользу истца возмещения за изымаемое жилое помещение не может в полной мере согласиться с выводами эксперта об определении размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
Действующее на момент разрешения спора законодательство регламентирует порядок проведения такого ремонта и его объем, что следует из положений ст.ст.166, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 190.1 ЖК РФ в случае, если до даты приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме такой многоквартирный дом был включен в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, но капитальный ремонт на дату приватизации первого жилого помещения проведен не был, и при условии, что капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств федерального бюджета, средств бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета, капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями настоящей статьи проводит орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать соответственно от имени Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования в качестве собственника жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, являвшиеся наймодателем (далее - бывший наймодатель). В случае, если за счет средств соответствующих бюджетов проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.
Согласно пункту 2 данной статьи, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, которые требовалось провести на дату приватизации первого жилого помещения в таком доме в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, действовавшими на указанную дату, определяется бывшим наймодателем в порядке, установленном субъектом Российской Федерации, из числа установленных частью 1 статьи 166 настоящего Кодекса. Стоимость услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме определяется исходя из предельной стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, определенной нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации в соответствии с требованиями части 4 статьи 190 настоящего Кодекса. Срок проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме определяется в соответствии с региональной программой капитального ремонта.
В соответствии с ч.1 ст.166 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя: 1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения; 2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений; 3) ремонт крыши; 4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; 5) ремонт фасада; 6) ремонт фундамента многоквартирного дома.
Из указанных норм следует, что объем капитального ремонта, производимого в целях исполнения обязательств бывшего наймодателя, ограничен работами, прямо указанными в положениях ст.166 Жилищного кодекса Российской Федерации.
В свою очередь оплата услуг и (или) работ, не указанных в ч. 1 ст. 166 и ч. 2 ст. 166 Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется за счет средств собственников помещений в многоквартирном доме, уплачиваемых в виде взноса на капитальный ремонт сверх минимального размера взноса на капитальный ремонт.
При изложенных обстоятельствах не подлежат включению в состав работ по капитальному ремонту работы по ремонту стен, перегородок - 163600,88 руб. и 40900, 22 руб., соответственно; перекрытий - 76687, 91 руб.; полов - 119292, 31 руб.; окон, дверей - 85208, 79 руб.; отделочные работы - 76432, 29 руб. и 34339, 14 руб.; внутренние санитарно-технические и электротехнические устройства - 115883,96 руб.; прочие работы - 68167,03 руб.
Соответственно, с учетом общей стоимости компенсации за капитальный ремонт объекта оценки - 865721 руб., суммы, не подлежащей включению в состав работ по капитальному ремонту, - 780512,53 руб., размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в отношении жилого помещения истцов составит 85208, 47 руб.
Оснований для исключения из расчета возмещения убытков, которые понесет собственник на аренду жилого помещения, - 28665 руб., судебная коллегия не усматривает, поскольку из обстоятельств спорных правоотношений следует, что истцы не могут проживать в принадлежащем им жилом помещении в связи с его техническим состоянием, в связи с чем в силу положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ имеют право на возмещение убытков, вызванных временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, а также убытков, связанных с изменением места проживания. Указание истцами иного места жительства: г. Пермь, ул. Яблочкова, 38-149, не исключает несение ими расходов по аренде указанного жилого помещения, при том, что вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств принадлежности жилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. ****, истцам.
Учитывая изложенное, размер возмещения за изымаемое жилое помещение истцов составит 1830110,47 руб. (1656901 + 88001 + 85208, 47).
В остальной части решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 22 июня 2020 года изменить в части размера подлежащего взысканию возмещения за изымаемое жилое помещение.
Взыскать с Муниципального образования "Город Пермь" в лице администрации г. Перми в пользу Нуреевой Натальи Владимировны выкупную цену за две комнаты общей площадью 43,3 кв.м, расположенных по адресу: г. Пермь, ул. ****, в размере 1830110,47 руб.
В остальной части решение Дзержинского районного суда г. Перми от 22 июня 2020 года оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка