Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 24 мая 2021 года Дело N 33-8375/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Науширбановой З.А., Сыртлановой О.В.,

при секретере судебного заседания Абдуллиной М.Р.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на решение Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Науширбановой З.А., судебная коллегия

установила:

Гареева Я.И. обратилась в суд с исковым заявлением (с последующим его утонением) к администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан о взыскании возмещения за жилое помещение, убытков в связи с изъятием жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что Гареева Я.И. на основании договора купли -продажи является собственником жилого помещения трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес. Постановлением главы администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан N... от 05 декабря 2014 г. жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу. В соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 99 от 31 марта 2015 года жилой дом включен в Республиканскую адресную программу по переселению граждан и аварийного жилищного фонда на 2015-2019 годы. Соглашения о выкупе с ответчиком не достигнуто.

В связи с чем, просит взыскать с администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан возмещение за жилое помещение -квартиру, расположенную по адресу: адрес, убытки, причиненные изъятием помещения, в размере 5 726 730 руб., прекратить право собственности Гареевой Я.И. на жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: адрес адрес, признать право собственности Муниципального образования городского округа г. Уфа Республики Башкортостан на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес, взыскать с администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан в пользу Гареевой Я.И. судебные расходы в размере 46 310 руб., из которых 10 000 руб.- расходы на оплату отчета об оценке, 35 000 руб.- расходы на оплату судебной экспертизы, расходы по уплате государственной пошлины в размере 1310 руб.

Решением Кировского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 9 декабря 2020 года постановлено:

"Иск Гареевой ЯИ удовлетворить частично.

Взыскать с Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан в пользу Гареевой ЯИ возмещение за жилое помещение, квартиру, расположенную по адресу: адрес, убытки, причиненные изъятием жилого помещения, в размере 5 534 730 руб., расходы на оплату государственной пошлины 1310 руб., расходы на оплату судебной экспертизы 33 826,56 руб.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Прекратить право собственности Гареевой ЯИ на жилое помещение-квартиру, расположенную по адресу: адрес.

Признать право собственности Муниципального образования городской округ город Уфа Республики Башкортостан на жилое помещение, расположенное по адресу: адрес.

Решение суда в части прекращения права собственности, признании права собственности муниципального образования городской округ г.Уфа Республики Башкортостан на жилое помещение, подлежит исполнению после выплаты собственнику изымаемого объекта недвижимости указанных сумм.".

Не согласившись с вынесенным решением суда, администрация городского округа г. Уфа Башкортостан обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, отказав в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование указывает, что при определении выкупной стоимости земельный участок не должен оцениваться как отдельный объект недвижимости, его цена должна быть учтена при оценке квартиры с учетом принципа неразрывности жилого помещения в многоквартирном доме и земельного участка под ним. Суд необоснованно включил в выкупную цену жилого помещения компенсацию за не произведённый капитальный ремонт, убытки в размере 52000 руб., поскольку у истца на праве собственности имеется иное жилое помещение.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

В силу требований статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частями 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан, МБУ "Служба снова и расселения" городского округа г. Уфа Республики Башкортостан - Идрисову Д.Т., поддержавшую доводы, изложенные в апелляционной жалобе, представителя Гареевой Я.И. - Жукова П.А., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Гареева Я.И. является собственником жилого помещения трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: адрес приобретенной на основании договора купли -продажи от 19 мая 2020 г. по цене 7 000 000 руб., что подтверждается представленной выпиской из ЕГРН.

Постановлением главы администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан N... от 05 декабря 2014 г. жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с Постановлением Правительства Республики Башкортостан N 99 от 31 мая 2015 г. жилой дом включен в Республиканскую адресную программу по переселению граждан и аварийного жилищного фонда на 2015-2019 годы.

Адресный перечень многоквартирных домов, включенных в Программу, указан в приложении N 1 к ней.

адрес включен в адресный перечень аварийных многоквартирных домов (приложение N 1), планируемая дата окончания переселения жилого дома - четвертый квартал 2018 г. В последующем указанный срок был изменен на четвертый квартал 2019 г. (редакция Постановления N 99 от 31 марта 2015 г. по состоянию на 31 августа 2018 г.).

Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 августа2018 г. N 417 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 года N 99 "Об утверждении Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2018 годы" в Программу внесены изменения так в наименовании, абзаце втором цифры "2015 - 2018" заменены цифрами "2015 - 2019".

Согласно приложения N 1 программы, планируемая дата окончания переселения жилого дома, расположенного по адресу: адрес - IV.2019 г., планируемая дата сноса МКД - I.2020 г.

Постановление Правительства Республики Башкортостан от 04 октября 2019 г. N 609 "О внесении изменений в Постановление Правительства Республики Башкортостан от 31 марта 2015 года N 99 "Об утверждении Республиканской адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда на 2015 - 2019 годы" в Программу внесены изменения так в наименовании, абзаце втором цифры "2015 - 2019" заменены цифрами "2015 - 2021".

Согласно приложению N 1 программы, планируемая дата окончания переселения жилого дома, расположенного по адресу: адрес - IV.2021 г., планируемая дата сноса МКД - I.2022 г.

Из правовой позиции, изложенной в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, следует, что по общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.

Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32ЖК РФ).

Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривается сторонами, от предложенного варианта расселения истцы отказались.

Ни истцом, ни ответчиками суду не представлены доказательства, свидетельствующие о заключении соглашения об изъятии недвижимости в виде одного документа в письменной форме, подписанного сторонами или их уполномоченными представителями.

В связи с изложенным суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьей 432, 433, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пунктом 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу о том, что между истцом и ответчиками договорные правоотношения по изъятию недвижимости с обязательством истца по выплате ответчику выкупной цены во внесудебном порядке не возникли.

При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно пункту 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества (пункт 2 статьи 56.11ЗК РФ, пункт 4 статьи 281 ГК РФ, пункт 6 статьи 32ЖК РФ).

По смыслу пунктов 1, 2 статьи 56.8 ЗК РФ, пункта 7 статьи 32ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости. В случае принадлежности данного объекта нескольким лицам на праве общей собственности возмещение за него подлежит распределению между этими лицами пропорционально их долям в праве общей собственности на этот объект (пункт 9 статьи 56.8ЗК РФ).

Факт причинения убытков или вероятность причинения в будущем таких убытков, а также соответственно конкретный или приблизительный размер этих убытков подлежат установлению судом при рассмотрении конкретного дела с учетом всех его обстоятельств.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. С учетом этого к реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата найма жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата юридических услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

В связи со спором сторон относительно цены возмещения за изымаемое жилое помещение, судом по ходатайству представителя Гареевой Я.И. - Жукова П.А. назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта N 20-297 от 26 октября 2020 г. выполненного ООО "Союз - Оценка" рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: адрес (в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе с учетом доли собственника в праве общей собственности на земельный участок, занятый многоквартирным домом, в том числе с учетом компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома) составляет 5482 730 руб.;

размер возмещения убытков, причиненных собственнику, в связи с изъятием для муниципальных нужд, включая: убытки, связанные с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения жилого помещения в собственность (из расчета в месяц); убытки, связанные с переездом во временное жилье, а также с последующим переездом в жилое помещение, приобретенное в собственность (включая услуги по погрузке, разгрузке, транспортные и иные расходы); убытки, связанные с поиском и приобретением жилого помещения в собственность (включая риэлтерские, юридические и иные расходы, оформление договора купли-продажи, оплату государственной пошлины и иные) составляет 244 000 руб.

Оценивая заключение экспертизы, как достоверное доказательство по делу, суд исходил из того, что права собственников помещений в многоквартирном доме на имущество, функционально и технически предназначенное для обслуживания жилых помещений, определены статьей 290 ГК РФ и статьей 36ЖК РФ, в соответствии с которыми такое имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Нормативно установлен и порядок определения состава общего имущества: согласно части 1 статьи 36ЖК РФ и положениям раздела I Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491) к общему имуществу относятся земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, элементы здания (конструктивные элементы, инженерные системы, общие помещения), а также иные объекты, расположенные на том же земельном участке, что и многоквартирный дом, и предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, объединенные общим функциональным назначением, заключающимся в создании условий для достойной жизни людей посредством обеспечения возможности эксплуатации помещений в многоквартирном доме исходя из жизненных потребностей их собственников и пользователей, а также в соответствии с нормативно установленными техническими и санитарными требованиями.

Согласно данному в п. 2 ст. 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления. С учетом этого к реальному ущербу, причиняемому собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании п. 7 ст. 32ЖК РФ можно отнести убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата найма жилого помещения), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг) и оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата юридических услуг по оформлению договора приобретения жилого помещения и государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение).

Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за не произведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32ЖК РФ.

Разрешая спор, с учетом установленных обстоятельств и требований действующего законодательства, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о взыскании с администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в пользу в пользу Гареевой Я.И. возмещение за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: адрес размере 5260737 руб., стоимость непроизведённого капитального ремонта в размере 221993 руб., убытков в размере 50000 руб. за услуги риэлтора, государственной пошлины в размере 2000 руб. на приобретение жилого помещения,

Судебная коллегия оснований для переоценки выводов суда не усматривает, поскольку они согласуются с материалами дела и требованиями закона.

Вступившее в законную силу решение суда об изъятии для государственных или муниципальных нужд земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости, находящихся в частной собственности, является основанием для перехода права собственности на изъятые земельный участок и указанные объекты недвижимости, государственной регистрации возникновения, прекращения или перехода прав на них и сноса объектов недвижимости (пункт 1 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации). В случае, если указанным решением суда предусмотрено полное или частичное возмещение за изъятую недвижимость в денежной форме, указанные правовые последствия наступают только после предоставления такого возмещения. С момента прекращения права частной собственности на изымаемую недвижимость на нее возникает право собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, от лица которого уполномоченным органом принято решение об изъятии (пункт 4 статьи 56.11 Земельного кодекса Российской Федерации).

Не могут расцениваться как основания к отмене решения суда и доводы апелляционной жалобы о том, что право собственности на данный земельный участок не зарегистрировано, в связи с чем основания для компенсации ответчику рыночной стоимости земельного участка отсутствуют.

Данные доводы на выводы суда и законность принятого решения не влияют. Судом не была произведена компенсация стоимости земельного участка. Как следует из решения суда, им возложена обязанность выплаты выкупной стоимости за жилое помещение в связи с его изъятием, а не стоимость земельного участка.

Из заключения эксперта, которое принято судом первой инстанции за основу при определении выкупной цены объекта, следует, что оценке эксперта подвергался непосредственно сам объект недвижимости, но с учетом земельного участка, на котором расположен дом.

Земельный участок непосредственно под постройками в силу требований п. 4 ч. 1 ст. 36ЖК РФ принадлежит на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома как общее имущество.

Определение стоимости объекта без учета земельного участка, на котором расположен объект, приведет к возникновению убытков собственника жилого помещения, что не допускается в силу положений ч. 7 ст. 32ЖК РФ.

Судебная коллегия не может согласиться также и с доводами апелляционной жалобы об отсутствии правовых оснований для взыскания в пользу заявителей сумм компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку, как правильно на то указано в исследуемом решении суда, согласно правовой позиции, выраженной в "Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014), в разделе "II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания", выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.