Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 мая 2021 года Дело N 33-8372/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Гафаровой Л.Ф.,

судей Зиннатуллиной Г.Р., Набиева Р.Р.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Филипповой М.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ОАО "Зирганская МТС" на решение Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 15 июля 2020 г.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ОАО "Зирганская МТС" в лице конкурсного управляющего Кусова Р.М. обратилось в суд с исковым заявлением, с учетом уточнений, к Администрации сельского поселения Абитовский сельсовет адрес Республики Башкортостан, собственникам земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок в лице уполномоченного Мирасова И.А., в котором просило признать недействительным решения по вопросам повестки дня 2, 3, 4 повторного общего собрания участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения кадастровый N..., расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир сельское поселение Абитовский сельсовет, д. Басурмановка, почтовый адрес ориентира: адрес, оформленные протоколом от 20 марта 2020 г.

Требования обоснованы тем, что между собственниками земельных долей (паев) в праве собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: РБ, Мелеузовский район, установлено относительно ориентира сельское поселение Абитовский сельсовет, д. Басурмановка, общей площадью 2702,2 га, и ОАО "Зирганская МТС" заключен договор аренды земельных участков, находящихся в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от 24 марта 2010 г.

Указанный договор зарегистрирован 27 августа 2010 г., срок аренды установлен с 27 августа 2010 г. на 10 лет.

Как стало известно с сайта Абитовского сельсовета Мелеузовского района РБ от 20 марта 2020 г., собственниками земельного участка на повторном общем собрании принято решение прекратить договор аренды от 24 марта 2010 г. на земельный участок, обязать уполномоченное общим собранием лицо подать заявление в Управление Росреестра по РБ о прекращении действующего договора аренды от 24 марта 2010 г. с 24 марта 2020 г. Инициатором собрания является администрация сельского поселения в лице Умергалина Ф.Г.

Истец полагает, что решения по вопросам повестки дня 2, 3 и 4 общего собрания участников долевой собственности на земельный участок, оформленные протоколом от 20 марта 2020 г., приняты с существенным нарушением ст.ст. 181.2, 181.4, 181.5 ГК РФ и подлежат признанию недействительными.

Так, решение общего собрания участников долевой собственности на земельный участок принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания, и является ничтожным, поскольку арендодатель самостоятельно без обращения в суд для расторжения договора при отсутствии соответствующего соглашения с арендатором принял 20 марта 2020 г.

Согласно ст.619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды можен быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленной данной статьей. Однако вышеуказанные основания судом не устанавливались, арендатор с письменным требованием о необходимости исполнения арендатором обязательств по договору не обращался.

Вопрос о досрочном прекращении договора аренды между собственниками земельного участка и ОАО "Зирганская МТС", последующее заключение договора аренды с иным лицом и наделением на то полномочиями Мирасова И.А. не входит в компетенцию общего собрания участников долевой собственности, а может быть разрешен только судом.

Следовательно, решения общего собрания собственников по вопросам повестки 2, 3 и 4 являются ничтожными в силу п. 3 ст. 181.5 ГК РФ и подлежат признанию недействительными.

Также решения общего собрания приняты при нарушении требований закона, допущено существенное нарушение порядка созыва, подготовки и проведения собрания, влияющие на волеизъявление участников собрания. Между тем, на сайте Абитовского сельсовета отсутствует информация и соответствующие документы, подтверждающие права собственников указанных долей свидетельствами о праве и их полномочия. Проверить наличие кворума у проведенного собрания не предоставляется возможным. Таким образом, фактическое присутствие на общем собрании участников, владеющих в сумме 117,49 долями (46,13% от общего количества долей в праве общей долевой собственности), и их полномочия не подтверждаются фактическими обстоятельствами дела.

Кроме того, на общем собрании собственников земельного участка принимали участие руководители организаций, имеющих непосредственный интерес в расторжении договора аренды, а также лица, обладающие специальными юридическими знаниями (директор ООО АФ "Идель" Габитов Д.Г., директор и юрист-консультант МБУ "Мелеузовский информационно-консультационный центр"). Влияние данных лиц очевидно на волеизъявление собственников земельного участка при принятии незаконного решения с превышением компетенции общего собрания в нарушение положений ГК РФ.

Права и законные интересы ОАО "Зирганская МТС" как арендатора земельного участка существенно нарушены, лишение права аренды в отсутствие на то правовых оснований, а также выбытие имущества из его конкурсной массы повлечет существенные убытки конкурсным кредиторам ОАО "Зирганская МТС".

Решением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 15 июля 2020 г. постановлено:

"В удовлетворении исковых требований ОАО "Зирганская МТС" в лице конкурсного управляющего Кусова Р.М. к Администрации сельского поселения Абитовский сельсовет Мелеузовского района Республики Башкортостан, собственникам земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок в лице уполномоченного Мирасова И.А. о признании недействительными решений повторного общего собрания собственников, оформленных протоколом от 20 марта 2020 г. по вопросам 2, 3 и 4 повестки дня отказать.

Определение Мелеузовского районного суда РБ от 18 мая 2020 г. о принятии обеспечительных мер в виде запрета лицу, уполномоченному собственниками земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N..., совершать сделки в отношении указанного земельного участка, в том числе по заключению с ООО АФ "Идель" договора аренды земельного участка, запрета совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером N...; запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан совершать любые регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером N..., в том числе, осуществления государственной регистрации прекращения права аренды ОАО "ЗМТС" на земельный участок, регистрации перехода прав на него иному лицу, отменить".

Определением Мелеузовского районного суда Республики Башкортостан от 15 июля 2020 г. постановлено:

"Исправить описку в резолютивной части решения Мелеузовского районного суда РБ от 15 июля 2020 года.

В резолютивной части решения Мелеузовского районного суда РБ от 15 июля 2020 года вместо кадастрового номера земельного участка "N..." считать верным "N...".

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан от 2 декабря 2020 г. решение отменено с постановлением нового решения об удовлетворении иска.

Определением Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 6 апреля 2021 г. апелляционное определение от 2 декабря 2020 г. отменено с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В апелляционной жалобе ОАО "Зирганская МТС" просит решение суда отменить ввиду его незаконности и необоснованности.

Проверив материалы дела с учетом требований ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя администрации сельского поселения Абитовский сельсовет муниципального района Мелеузовский район Республики Башкортостан Габитову Р.Г., просивших в удовлетворении жалобы отказать, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ч. 2 ст. 181.1 Гражданского кодекса РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других - участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

В соответствии с положениями ст. 181.5 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно: принято по вопросу, не включенному в повестку дня, за исключением случая, если в собрании приняли участие все участники соответствующего гражданско-правового сообщества; принято при отсутствии необходимого кворума; принято по вопросу, не относящемуся к компетенции собрания; противоречит основам правопорядка или нравственности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, вышеназванным Федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" принудительное прекращение аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п. 2 ст. 25, п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договоры аренды земельных участков, заключенные на срок год и более, подлежат государственной регистрации.

Последствия отсутствия государственной регистрации договора установлены п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В отсутствие государственной регистрации такой договор не влечет юридических последствии для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

Как следует из материалов дела, 24 марта 2010 г. между собственниками земельных долей (паев) в праве долевой собственности на земельный участок (арендодатели) и ОАО "Зирганская МТС" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N... по адресу: адрес, установлено относительно ориентира сельское поселение адрес, общей площадью 2702,2 га.

В силу п. 2.1 Договор заключен сроком на 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации. По истечении срока действия договора он может быть заключен на новый срок по договоренности сторон. При этом стороны не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока его действия должны уведомить друг друга в письменной форме о своих намерениях (пункт 2.2 Договора).

Дата государственной регистрации Договора - 27 августа 2010 г. за номером 02-04-12/007/2010-604, срок, на который установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости, - с 27 августа 2010 г. на 10 лет, что подтверждается выпиской ЕГРН.

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15 февраля 2016 г. по делу N А07-7986/2014 ОАО "Зирганская МТС" было признано несостоятельным (банкротом).

23 мая 2017 г. земельный участок был передан в субаренду ООО "Основа-Агро".

В адрес конкурсного управляющего ОАО "Зирганская МТС" Крецкого А.А. арендодатель направил уведомление от 11 декабря 2019 г., которое было получено представителем арендатора 19 декабря 2019 г. Из содержания данного уведомления следует, что, поскольку в отношении арендатора введена процедура конкурсного производства, существенно изменились обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора аренды. Участники общей долевой собственности заявили о прекращении договора аренды земельного участка от 24 марта 2010 г., об отзыве преимущественного права на заключение договора на новый срок и своем намерении не заключать новый договор аренды с ОАО "Зирганская МТС".

Администрацией сельского поселения Абитовский сельсовет были опубликованы сообщения о собрании участников долевой собственности 13 февраля 2020 г. в 14.00 часов в здании СДК д. Басурмановка: 03 января 2020 г. - в газете "Республика Башкортостан" N 1 (29086), 04 января 2020 г. - в местной газете "Путь Октября" N 2 (12842).

Извещения о проведении собрания 13 февраля 2020 г. были опубликованы заблаговременно до даты проведения общего собрания, а также размещены на информационных стендах сельского поселения.

Из протокола общего собрания от 13 февраля 2020 г. следует, что собрание участников долевой собственности является неправомочным в связи с отсутствием кворума.

Извещение о проведении повторного общего собрания было опубликовано на сайте сельского поселения Абитовский сельсовет, а также 18 февраля 2020 г. в газете "Путь Октября" N 14 (12854) и газете "Республика Башкортостан" N 19 (29104), собрание назначено на 20 марта 2020 г. в 14.00 час.

Согласно протоколу от 20 марта 2020 г. следует, что по инициативе администрации сельского поселения Абитовский сельсовет проведено повторное общее собрание участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N... На общем собрании присутствовали 115 участников долевой собственности, владеющих в сумме 117,49 долями, что составляет 46,13% от общего количества долей в праве на земельный участок. Также на собрании присутствовали директор ООО АФ "Идель" Габитов Д.Г., директор МБУ "Мелеузовский информационно-консульстационный центр" Кузьмин С.Г., юрист-консультант МБУ "Мелеузовский информационно-консульстационный центр" Абдрахманова М.А. Председателем собрания избран Уразбахтин И.Г., секретарем - Ахметова Р.Д.

По второму вопросу повестки дня общим голосованием единогласно принято решение: "В связи с процедурой банкротства в отношении ОАО "Зирганская МТС" и окончанием срока действия действующего договора аренды прекратить договор аренды N б/н от 24.03.2010 на земельный участок с кадастровым номером N... с 24.03.2020, обязать уполномоченное лицо общим собранием лицо подать заявление в Управление Росреестра по адрес о прекращении действующего договора аренды от 24.03.2020 N б/н с 24.03.2020".

По третьему вопросу повестки дня большинством голосов принято решение: "Передать в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером N... ООО АФ "Идель" сроком на 10 лет с 24.03.2020".

По четвертому вопросу повестки дня общим голосованием единогласно принято решение избрать Мирасова И.А. лицом, уполномоченным от имени участников долевой собственности действовать по вопросам, оговоренным в повестке дня.