Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-8357/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Афанасьева О.В.

судей Ковалева А.М., Мельник Н.И.,

при секретаре Левченко Ю.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1036/2020 по иску Ронис В.А. к Департаменту имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", Администрация г. Ростова-на-Дону, Администрация Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, о признании установленного размера арендной платы недостоверным и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка, по апелляционной жалобе Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 октября 2020 года

Заслушав доклад судьи Мельник Н.И., судебная коллегия

установила:

Ронис В.А. обратился в суд с иском к ДИЗО г. Ростова-на-Дону (далее - ответчик) о признании установленного размера арендной платы недостоверным и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка. В обоснование указал на то, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ДИЗО АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН (арендодатель) и Ронис В.А. (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 010 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, для использования в целях строительства и эксплуатации жилого дома (п. 1.1). Согласно п. 2.1 срок аренды участка устанавливается до ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. Как определено п. 3.1 договора размер арендной платы за год согласован сторонами в размере 606,93 руб. Земельный участок был передан по акту приема-передачи ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ДИЗО АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН и Ронис В.А. был заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в отношении указанного земельного участка, по условиям которого право собственности на него перешло к Ронис В.А. Согласно приложения НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расчет цены выкупа участка составил 129 181,93 руб. ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истцом было получено извещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в котором Ронис В.А. было предложено подписать дополнительное соглашение о перерасчете арендной платы за 2016-2019 годы. Истец, полагая предложенный расчет неверным, отказался от подписания дополнительного соглашения и обратился к ИП Герасимовой Е.А. по вопросу определения действительной стоимости аренды. Согласно заключению специалиста НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-МД от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА рыночная величина годовой арендной платы за пользование земельным участком площадью 1 010 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет за 2016 год - 30 127 руб., за 2017 год - 31 016 руб.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, с учетом уточненных исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ просил суд вынести решение, признать недостоверным размер арендной платы за 2017 год, установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании выполненного ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки" отчета специалиста НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Р от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА и установить рыночную стоимость аренды указанного участка за 2017 год в размере 34 466 рублей.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 октября 2020 года исковые требования Ронис В.А. к ДИЗО г. Ростова-на-Дону, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки", Администрация г. Ростова-на-Дону, Администрация Ворошиловского района г. Ростова-на-Дону, о признании установленного размера арендной платы недостоверным и установлении рыночной стоимости аренды земельного участка - удовлетворены.

Суд признал недостоверным размер арендной платы за 2017 год, установленный ДИЗО г. Ростова-на-Дону на основании Отчета НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Р от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА "Об определении рыночной стоимости права пользования на условиях аренды в течение одного года земельным участком площадью 1010 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенным по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН - для строительства индивидуального жилого дома", выполненного ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и оценки"".

Установил рыночную стоимость аренды земельного участка площадью 1010 кв.м., кадастровый номер НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, за период с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА в размере 34 466 рублей 00 копеек.

В апелляционной жалобе ДИЗОг. Ростова-на-Дону просит решение суда отменить и вынести решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя жалобы, экспертное заключение об оценке спорного земельного участка не могло быть положено в основу судебного решения, поскольку оно содержит противоречивые сведения. ДИЗО г. Ростова-на-Дону выражает несогласие с выводом суда о том, что отчет ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований от 19.11.2015 выполнен с нарушениями действующих стандартов оценки. Полагает, что решение суда в части признания указанного расчета недостоверным не мотивировано, при этом судом не приведены ссылки на стандарты и нормы, которым данный расчет не соответствует. Приводит довод о том, что величина рыночной стоимости права пользования земельным участком на условиях аренды определенная по результатам проведенной судебной экспертизы существенно занижена, чем рыночная стоимость, установленная ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований" согласно отчету НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-Р от 14.12.2015г.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя Ронис В.А. - Елисееву О.Ю., представителя Администрации г. Ростова-на-Дону - Янина В.В., посчитав возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 1, 20, 22, 39.7, 65 ЗК РФ, ст.ст. 131, 424 ГК Российской Федерации, Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", учитывал разъяснения, изложенные в постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 года N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 года N 13), а также учитывал выводы, изложенные в заключении ООО НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ".

Суд посчитал заключение, выполненное ООО НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ", достоверным, соответствующим требованиям ст. 86 ГПК РФ, поскольку оно является мотивированным, соответствует обстоятельствам дела, содержит подробное описание произведенных исследований, выводы и обоснованные ответы на вопросы. Каких-либо объективных данных относительно достоверности указанного заключения, сторонами суду представлено не было. Также суд учитывал, что экспертиза была проведена компетентными экспертами, имеющими значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2001 года N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" на основании определения суда о поручении проведения экспертизы.

На основании изложенного, учитывая, что величина годовой арендной платы, определенная ООО "Межрегиональный центр судебных экспертиз и исследований" и указанная в отчете от 323-15-Р г., не соответствует рыночной, опровергается экспертным заключением, выполненным ООО НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ", суд пришел к выводу о том, что установленный Департаментом расчет арендной платы в размере 399039,75 рублей на основании отчета от 14.12.2015 является незаконным, и посчитал необходимым установить рыночную стоимость арендной платы на основании заключения ООО НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ", в части определения рыночной стоимости аренды указанного земельного участка в размере 34466 рублей в год.

С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия полагает возможным согласиться.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции Ронис В.А. является арендатором земельного участка земельного участка НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 1 010 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вселенной, 58 для использования в целях строительства и эксплуатации жилого дома.

Указанный договор заключен сроком до 26.06.2045г., и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 3.1 договора, размер арендной платы за год согласован сторонами в размере 606,93 руб. Земельный участок был передан по акту приема-передачи ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.

11.10.2019 между ДИЗО г.Ростова-на-Дону (продавец) и Ронис В.А. (покупатель) был заключен договор купли-продажи НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в отношении указанного земельного участка, по условиям которого право собственности на него перешло к Ронис В.А. (л.д. 35-37).

Согласно приложению НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расчет цены выкупа участка составил 129 181,93 руб.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истцом было получено извещение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, в котором Ронис В.А. было предложено подписать дополнительное соглашение о перерасчете арендной платы за 2016-2019 годы.

Ронис В.А. в обоснование несогласия с произведенной Департаментом оценкой, ходатайствовал о проведении судебной оценочной экспертизы.

Определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА по настоящему делу была назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости аренды ООО НЭУ "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ".

Согласно заключению ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НС от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА величина рыночной годовой арендной платы за 2017 год за пользование земельным участком площадью 1 010 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составляет 34 466 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с Основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К числу основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, относятся принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости, и принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации нашедшие свое отражение в Постановлении Правительства Российской Федерации N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда в соответствии с законом размер платы подлежит установлению соответствующими компетентными органами.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в определении от 28 февраля 2017 г. N 424-О, государственным органам надлежит руководствоваться принципом экономической обоснованности при установлении ставок арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в частности необходимо обеспечить эффективное использование земли на основании оценки ее экономических факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков.

Ставки арендной платы, коэффициенты и их значения должны устанавливаться в целях определения экономически обоснованной платы за аренду земельных участков, соответствующей определенному уровню коммерческой привлекательности, потребительскому спросу на землю, развитию инфраструктуры, и призваны обеспечить максимальное поступление в бюджет арендных платежей при одновременном соблюдении экономически справедливого баланса интересов арендодателя и арендаторов земельных участков.

Согласно п. 11 Постановления Администрации г. Ростова н/Д от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН (ред. от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА) "О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования "Город Ростов-на-Дону", и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону", арендная плата за земельные участки в случаях, не указанных в пунктах 1-9 настоящего постановления, определяется по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом размер ежегодной арендной платы за использование земельных участков не может быть ниже размера земельного налога за такие земельные участки. Если размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки, ниже размера земельного налога, то размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере земельного налога.

Размер ежегодной арендной платы, определенный по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке в пределах срока договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а также земельного участка, находящегося в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, путем направления в адрес арендатора уведомления об изменении арендной платы (пункт 14).

В соответствии с положениями статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу положений статей 8, 12 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае передачи в аренду объектов оценки, принадлежащих полностью или частично субъектам Российской Федерации. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу статьи 13 названного Закона в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной стоимости права аренды земельного участка, определением суда и была назначена оценочная экспертиза по оценке рыночной стоимости права аренды.

Оценив экспертное заключение ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НС от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, наряду с иными доказательствами по делу, суд пришел к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Оснований для переоценки указанного вывода суда у апелляционной инстанции не имеется.

Таким образом, стоимость права аренды земельного участка установлена судом в размере 34466 рублей на основании результатов проведенной по делу судебной экспертизы. Доказательств недостоверности выводов эксперта не представлено.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и признает, что все существенные обстоятельства дела установлены верно, правовые нормы, регулирующие спорные правоотношения, применены правильно, и спор разрешен в соответствии с установленными обстоятельствами и действующим законодательством, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального и процессуального права. Положенное в основу решения суда заключение ООО "Центр судебной экспертизы "ПРАЙМ" НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН-НС от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА содержит детальное исследование сегмента рынка, анализ рыночной информации по сделкам и предложениям по продаже и аренде, тенденций, характеризующих экономику города Ростова н/Д. При расчете применены различные подходы, в том числе получено значение рыночной стоимости земельного участка, определен коэффициент соотношения размера арендной платы и рыночной стоимости земельного участка. Вопреки доводам апелляционной жалобы выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, подтверждаются доказательствами, проверенными и оцененными судом по правилам 67 ГПК РФ. При рассмотрении дела судом не допущено нарушений, предусмотренных законом в качестве оснований для отмены судебного акта в апелляционном порядке, в том числе и тех, ссылки на которые имеются в апелляционной жалобе.

Руководствуясь ст.ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено 25 мая 2021года.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка