Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 августа 2021 года Дело N 33-8325/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Шельпук О.С.,

судей: Кривицкой О.Г., Дудовой Е.И.,

при секретаре: Моревой Н.П.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Журавлевой С.И. на решение Сызранского районного суда Самарской области от 14 апреля 2021 года по гражданскому делу N 2-21/2021 по иску Журавлевой С.И. к Гаянову О.Э., Деветиярову А.А. о расторжении договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, возврате денежных средств.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Кривицкой О.Г., объяснения представителя Журавлевой С.И. по доверенности и ордеру адвоката ФИО6, поддержавшей доводы апелляционной жалобы в полном объеме, объяснения Деветиярова А.А., Гаянова О.Э. и его представителя по устному ходатайству ФИО7, возражавших в удовлетворении апелляционной жалобы, судебная коллегия суда апелляционной инстанции

установила:

Журавлева С.И. обратилась в суд с иском к Гаянову О.Э., Деветиярову А.А. в котором просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка площадью <данные изъяты> кв.м. и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 21.09.2019 между Журавлевой С.И. и Гаяновым О.Э.; аннулировать записи о государственной регистрации права собственности Журавлевой С.И. от 26.09.2019 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за <данные изъяты> обязать Гаянова О.Г. вернуть Журавлевой С.И. денежную сумму, внесенную ею за приобретение недвижимого имущества, в размере 1 685 000 рублей; взыскать с Гаянова О.Г. расходы по оплате госпошлины в размере 16625 рублей и расходы по оплате технического заключения в размере 20000 рублей.

В обоснование заявленных требований Журавлева С.И. указала, что 21.09.2019 между ней и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 1848 кв.м. и жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Цена указана в договоре 1 000 000 рублей по просьбе Гаянова О.Э.

Фактически стоимость земельного участка с жилым домом составила 1685000 рублей.

Расчет по договору согласно расписок был произведен в день подписания договора в размере 1685000 рублей, из которых 1 000 000 рублей она отдала Гаянову О.Э., а 685 000 рублей перевела Деветиярову А.А. по просьбе Гаянова О.Э.

Расписку о получении денежных средств в сумме 1 685000 рублей ей написал Гаянов О.Э., поэтому с него и просит взыскать всю сумму.

26.09.2019 произведена государственная регистрация права собственности, о чем в Едином государственном реестре недвижимости произведена запись, номер регистрации <данные изъяты>

В процессе эксплуатации жилого помещения стало очевидным, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно потребительских свойств приобретенного жилья. Согласно Техническому заключению 044-0БСЛ от 22.07.2020 года установлено следующее: величина износа здания в целом по результатам обследования составляет 66%, отдельно несущих стен-65% и фундаментов 55%, следовательно, техническое состояние здания в целом оценивается, как аварийное (от 61% до 75% физического износа).

Столь высокий износ стен вызван наличием дефектов, образовавшихся по причине неравномерных осадок фундаментов, физического износа, а также в результате нарушения строительных норм и правил (п.5.1).

Здание "Литера А" является неперспективным с точки зрения продолжительной эксплуатации с существующими несущими конструкциями, а сколько-нибудь значительная модернизация и ремонт данного здания четвертой группы капитальности заведомо нецелесообразны (п.5.З).

Пунктом 4.7 Договора предусмотрено, что Продавец земельный участок и жилой дом передал, а Покупатель земельный участок и жилой дом в собственность приняла. Настоящий договор имеет силу передаточного акта.

Пунктом 4.6 Договора предусмотрено, что "покупатель подтверждает, что произвела предварительный осмотр приобретаемого имущества, претензий к качеству указанного имущества на момент подписания настоящего договора не имеет, согласна на приобретение имущества в данном техническом состоянии".

Однако расшифровки, что Продавец подразумевал под "данным техническим состоянием" в Договоре не содержится.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В связи с изложенными недостатками она обратилась с письменным предложением к Гаянову О.Э. о расторжении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома от 21.09.2019. Ее претензия оставлена без ответа. Считает, что ответчиком существенно нарушены условия договора купли-продажи, так как передано имущество, не соответствующее по качеству условиям договора. Недостатки, которые имеются в приобретенном жилом доме, являются существенными, скрытыми и неустранимыми, требующими переустройства жилого дома.

Решением суда удовлетворении исковых требований Журавлевой С.И. к Гаянову О.Э. отказано.

В апелляционной жалобе Журавлева С.И. просит решение отменить, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела. Просила решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение, которым заявленные требования удовлетворить.

В заседании судебной коллегии представитель истца адвокат ФИО6 по ордеру N и доверенности просила решение суда отменить по доводам апелляционной жалобы.

Ответчик ФИО12 и его представитель по устному ходатайству ФИО7 просили в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Ответчик Деветияров А.А. просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом, о причине неявки судебной коллегии не сообщили, в связи с чем судебная коллегия, руководствуясь статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав стороны, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно статье 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Положениями пункта1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 21.09.2019 г. Журавлева С.И. приобрела у Гаянова О.Э. земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - под строительство дома, и жилой дом площадью <данные изъяты> кв.м., <данные изъяты>, расположенные по адресу: <адрес>, за 1000000 рублей, из которых стоимость земельного участка 200000 рублей, жилого <адрес> рублей (л.д.178-179, т.1).

Государственная регистрация права Журавлевой С.И. на указанное недвижимое имущество произведена 26.09.2019 г., что подтверждается выписками из ЕГРН от 20.12.2020 (л.д.225-227, 228-230, т.1).

Фактически цена сделки составляет 1685000 рублей, что сторонами не оспаривалось. Расчет между Журавлевой С.И. и Гаяновым О.Э. произведен полностью до подписания договора, что подтверждается подлинниками двух расписок от 21.09.2020 г. о получении денежных сумм в размере 1000000 рублей и 685000 рублей (л.д.208, 209, т.1). При этом, денежная сумма в размере 685000 рублей по согласованию с ответчиком Гаяновым О.Э. была переведена истцом Журавлевой С.И. на расчетный счет ответчика Деветиярова А.А.

Согласно п.4.6 указанного договора покупатель подтверждает, что произвела предварительный осмотр приобретаемого имущества, претензий к качеству указанного имущества на момент подписания настоящего договора не имеет, согласна на приобретение имущества в данном техническом состоянии.

Пунктом 4.7 договора предусмотрено, что продавец земельный участок и жилой дом передал, а покупатель земельный участок и жилой дом в собственность приняла. Настоящий договор имеет силу передаточного акта, согласно статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В процессе эксплуатации жилого дома истцом Журавлевой С.И. выявлены недостатки.

В рамках рассмотрения гражданского дела была проведена судебная строительная экспертиза, порученная ООО "Лаборатория судебной экспертизы Федеральная лаборатория судебной экспертизы" из заключения которой следует:

Повреждения на объектe недвижимости - жилом доме общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенном по адресу: <адрес>ocтpoящаяся,25, имеются следующие: Трещины в каменных конcтpукциях жилого дома, кoтoрые допустимы; стена веранды жилого дома отклонена по вертикали на 30 мм; фундаментные желeзoбemонные блоки стен подвала жилого дома имеют отклонение от вepтикали, которое местами дocтигает 30мм; трещины в фундаменте; листы ДВП на пoтолкe вздулись, и края листов провисли; все обнаруженные недocтатки выявлены в ходе обследования и носят явный характер. Повреждения образовались вследствие отсутствия проекта и рабочей документации, устройства фундамента без расчета воздействия нагрузок, частых проточек крыши жилого дома.

Объект недвижимости жилой дом общей площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, не соответствует действующим нормативным документам в области строительства: строительным нормам и правилам пожарной безопасности, санитарно-эпидемиологическим нормам, ГОСТам (по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ), а также техническим документам на объект в следующем:

-трещины в каменных конструкциях жилого дома по адресу: <адрес>, которые допустимы и являются нарушениями П.9.1.4СП 70.13330.2012 "Несущие и огpаждающие конструкции":

9.1.4 не допускается ослабление каменных конструкций отверстиями, бороздами, нишами, монтажными проемам, не предусмотренными проектом или ППР.

-стена веранды жилого дома по адресу: <адрес>, отклонена от вертикали на 30 мм, что превышает допустимые 10 мм, указанных в п.9.18.5 СП 70.13330.2012 "Несущие и огpаждающие конструкции": 9.18.5 Отклонения в размерах и положении каменных конструкций от проектных не должны превышать указанных в таблице 9.8.

-фундаментные железобетонные блоки стен подвала жилого дома по адресу: <адрес> имеют отклонение от вертикали, которое местами достигает 30мм (результаты замеров при обследовании), что являются нарушением требования строки 11 таблицы 6.1. СП 70.13330.2012 "Несущие и ограждающие конструкции": 6.7.1 Предельные отклонения от совмещения ориентиров при установке сборных элементов, а также отклонения законченных монтажных конструкций от проектного положения не должны превышать величин, приведенных в таблице 6.1. (отклонение от вертикали верха плоскостей: крупных блоков несущих стен перегородок, навесных стеновых панелей - величина параметра 12мм).

-пустоты между фундаментными блоками стен подвала жилого дома по адресу: <адрес>, заложены силикатным кирпичом, что запрещается П.7.2 СП 28.13110.2012 "Защита строительных конструкций от коррозии": 7.2 Конструкции из силикатного кирпича, из пустотелых керамических изделий и керамического кирпича полусухого прессования в жидких aгpeссивных средах и гpyнтax применять не допускается.

-трещины в фундаменте (фото 11, 13-14) жилого дома по адресу: <адрес> указывают на то, что при строительстве дома были нарушены требования п. 4.2 СП 50-101-2004 "Проектирование и устройство оснований и фундаментов зданий и сооружений": 4.2 При проектировании должны быть предусмотрены решения, обеспечивающие надежность, долговечность и экономичность сооружений на всех стадиях строительства и эксплуатации.

Листы ДВП на потолке вздулись, и края листов провисли, рискуя упасть в комнатах жилого дома по адресу: <адрес>, имеют следы протечек (фото 44-52), что является нарушением К.З в Приложении К СП 163.1325800.2014 "Конструкции с применением гипсокартонных и гипсоволокнистых листов. Правила проектирования и монтажа": К7 Требования к готовым обшивкам перегородок, облицовок и потолков из гипсокартонных или гипсоволокнистых листов приведены в таблице К.l (Контролируемый параметр - отклонение от совпадения поверхностей двух смежных листов обшивки в cтыке; предельное значение - 1мм).

Дом общей площадью 79,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> на момент обследования не пригоден для проживания. Можно привести в состояние пригодным для проживания путем проведения восстановительно-ремонтных работ: Укрепление (усиление) фундамента дома; разборка и восстановление веранды дома; обустройство санитарных комнат в доме; замена ДВП на потолке; замена отделки во всех комнатах; ремонт кровли и чердачного помещения дома для удаления щелей с заменой стекла в окнах (или полная замена окон) для исключения попадания влаги и снега на чердак; подвод в дом, разводка и подключение всех коммуникаций в доме.

Стоимость восстановительно-ремонтных работ по поведению объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствие с действующими нормативными документами, предъявляемыми к жилым помещениям на дату осмотра составила 728061 рублей 82 копейки.

Выявленные повреждения конструкции жилого дома не могли являться следствием проведения работ по прокладке канализации осенью 2019 года (л.д.63-139,т.2).

Суд первой инстанции правомерно принял как допустимое доказательство указанную судебную строительную экспертизу, с выводами которой согласились как истец, так и ответчик.

Из экспертизы следует, что все обнаруженные недостатки, выявленные в ходе обследования, носят явный характер.

Суд первой инстанции правильно оценил доводы истца о том, что ответчиком Гаяновым О.Э. передана недвижимость, которая не соответствует по качеству условиям договора купли-продажи.

В обоснование своей позиции истец ссылалась на то, что жилой дом не пригоден для проживания согласно заключению судебной строительной экспертизы. Имеющиеся в доме недостатки не оговорены в договоре купли-продажи, при этом они являются существенными и не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат. Необходимые расходы для их устранения в сумме 728 000 рублей могут увеличиться, что свидетельствует о несоразмерности, так как в стоимость восстановительных работ не включена стоимость подключения и подвода всех коммуникаций.

Указанные доводы не могут быть основанием для отмены правильного решения суда первой инстанции.

Так в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времен, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной им за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

Судом установлено, что истцом дважды до покупки осматривался дом, в том числе подвальное помещение, в котором визуально виден фундамент из блоков. Истец видела ненадлежащее состояние пристроя, трещину по фасаду дома, провисший потолок в доме, отсутствие в доме водоснабжения, канализации, газа, электроснабжения, что не было опровергнуто в судебном заседании стороной истца.

Таким образом, заключив договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, покупатель согласилась приобрести его с такими недостатками, не предъявила претензии относительно качества недвижимого имущества. Приобретая объект недвижимого имущества, истец Журавлева С.И. не лишена была возможности потребовать у продавца всю техническую документацию на дом.