Дата принятия: 28 марта 2018г.
Номер документа: 33-832/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 марта 2018 года Дело N 33-832/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего судьи Курлаевой Л.И.
судей Коротченковой И.И., Наместниковой Л.А.
при секретаре Цукановой Т.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Пономоревой Ольги Сергеевны к администрации г. Орла о взыскании денежных средств,
по апелляционной жалобе администрации г. Орла на решение Советского районного суда г. Орла от 16 января 2018г., которым постановлено:
"Исковые требования Пономоревой Ольги Сергеевны к администрации г. Орла о взыскании денежных средств - удовлетворить.
Взыскать с администрации г. Орла в пользу Пономоревой Ольги Сергеевны выкупную цену рыночной стоимости двухкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, с учетом стоимости доли Пономоревой О.С. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли Пономоревой О.С. в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом, в размере 1 878 902 рубля; убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения в размере 64 300 рублей; компенсацию с учетом доли Пономоревой О.С. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома за не произведенный капитальный ремонт в размере 556538 рублей; расходы, связанные с проведением судебной товароведческой экспертизы в размере 15000 рублей.
Прекратить право собственности Пономоревой Ольги Сергеевны на квартиру, общей площадью <...> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>.
Признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на квартиру, общей площадью <...> кв.м., расположенную по адресу: <адрес>".
Заслушав доклад судьи Курлаевой Л.И., возражения представителя истца Пономоревой О.С. - адвоката Кузьмичевой О.В., просившей оставить решение суда без изменения, изучив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев материалы дела, судебная коллегия
установила:
Пономорева О.С. обратилась в суд с иском к администрации г. Орла о предоставлении жилого помещения.
В обоснование заявленных требований указывала, что ей на праве собственности принадлежит квартира N <адрес>. С 2016 г. квартира не пригодна для проживания, дом фактически является разрушенным и был признан аварийным постановлением администрации г. Орла в соответствии с заключением Орловской городской межведомственной комиссии от 29 декабря 2009 г. N.
Указанный многоквартирный жилой дом включен в этап 2016-2017 г. областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 гг.", утвержденной Постановлением Правительства Орловской области от 30 апреля 2013 г. N. Срок организации переселения жителей установлен до 01 сентября 2017 г.
25 августа 2017 г. ей было направлено соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, которое было получено 02 сентября 2017 г. До настоящего времени изъятия квартиры N <адрес> администрацией г. Орла произведено не было, при этом ответчиком определена выкупная цена в размере 1 461 388 рублей.
Окончательно просила суд, с учетом уточнений исковых требований, взыскать с администрации г. Орла в ее пользу выкупную цену квартиры N <адрес>, с учетом стоимости доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок под домом в размере 1878902 рубля, 64300 рублей - убытки, связанные с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления, 556538 рублей компенсацию за не произведенный капитальный ремонт, прекратив право собственности истца на указанное жилое помещение.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация г. Орла просит отменить решение суда как незаконное и вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование жалобы приводит доводы о том, что взысканная судом выкупная цена превышает компенсацию, предусмотренную областной программой по переселению граждан из аварийного жилья.
Указывает на то, что заключение ООО "<...>" по определению возмещения стоимости доли квартиры и земельного участка в праве общей долевой собственности, размера убытков, связанных с переездом, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, противоречит правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции от 29 апреля 2014 г.
Ссылается на то, что в вышеприведенном заключении судебной экспертизы рыночная стоимость жилого помещения и общего имущества (земельного участка) определена отдельно. Стоимость доли в праве на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, является завышенной. Правильность расчета стоимости доли в праве на земельный участок также вызывает сомнения.
Считает ошибочным вывод суда о взыскании расходов за непроизведенный капительный ремонт, поскольку допустимые доказательства того, что непринятие мер по капительному ремонту дома привело к признанию его аварийным, в материалах дела отсутствуют.
На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями статьи 327.1 ГПК РФ по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения.
В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
Согласно части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
В силу части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
На основании части 9 статьи 32 ЖК РФ если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.
На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
На основании статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В силу статьи 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.
Из изложенного следует, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная независимым оценщиком, носит рекомендательный характер, иная стоимость объекта оценки может быть установлена судом в случае наличия у сторон по делу разногласий относительно оценки.
В подпункте "з" пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.
Статья 16 Закона РФ от 04 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относится, в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах, утепление и ремонт фасадов, ремонт фундаментов многоквартирных домов.
В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Судом установлено, что Пономорева О.С. является собственником квартиры N <адрес> на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 16 августа 2017 г.
На основании заключения межведомственной комиссии от 29 декабря 2009г. N постановлением администрации г. Орла от 31 декабря 2009г. N многоквартирный дом по указанному адресу признан аварийным и подлежащим сносу
Постановлением администрации г. Орла от 11 февраля 2013г. N Управлению городского хозяйства администраций г. Орла, жилищному отделу администрации г. Орла и управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла в срок до 30 декабря 2014г. поручено организовать переселение граждан из дома N по <адрес> в соответствии с действующим законодательством, а также провести мероприятия в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.
В дальнейшем срок организации переселения жителей администрацией г. Орла неоднократно продлевался, в последний раз до 1 сентября 2017 г.
Судом также установлено, что многоквартирный жилой дом N по <адрес> включен в этап 2016-2017 г. областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области, из аварийного жилищного фонда на 2013-2017 гг.", утвержденной Постановлением Правительства Орловской области от 30 апреля 2013 г. N.
7 июля 2016 г. постановлением администрации г. Орла N было принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка и жилых помещений данного многоквартирного дома, в целях реализации областной адресной программы "Переселение граждан, проживающих на территории Орловской области из аварийного жилищного фонда" на 2013-2017 годы".
25 августа 2017г. администрацией г. Орла в адрес Пономоревой О.С. направлено уведомление N-и с проектом соглашения об изъятия недвижимости для муниципальных нужд с возмещением собственнику его стоимости с учетом расходов на переселение в размере 1461388 руб.
Отчет об оценке в подтверждение обоснованности указанного размера выкупной стоимости ответчиком в материалы дела представлен не был.
В целях проверки доводов истца о несогласии с размером выкупной цены в ходе рассмотрения дела судом была назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено ООО "<...>".
Согласно экспертного заключения ООО "<...>" от 06 декабря 2017 г., рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью <...> кв.м., расположенной по адресу: <адрес> на момент проведения оценки с учетом стоимости доли Пономоревой О.С. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, в т.ч. на земельный участок под домом, с учетом общей площади жилых помещений квартир, места расположения недвижимого имущества, района, уровня развития инфраструктуры и других факторов, составляет 1 878 902 рубля.
Размер убытков Пономоревой О.С., связанных с выкупом и изъятием жилого помещения органом местного самоуправления (возможных затрат на переезд, поиска другого помещения для приобретения, услуг по оформлению прекращения права собственности и регистрации права собственности на новое жилое помещение, и др.) составляет 64 300 рублей.
Размер компенсации с учетом доли Пономоревой О.С. в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу, <адрес>, принимая во внимание приватизацию квартиры N указанного дома в 1996 году и нахождение других жилых помещений в доме в муниципальной собственности составляет 556 538 рублей.
Удовлетворяя исковые требования Пономоревой О.С. в заявленном ею размере на основании заключения эксперта ООО "<...>", оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, свидетельствующие о признании многоквартирного дома N по <адрес> в установленном порядке аварийным, районный суд правомерно пришел к выводу о том, что в стоимость выкупной цены спорного жилого помещения, подлежащей выплате, должна включаться рыночная стоимость квартиры с учетом стоимости доли истца в общем имуществе жилого дома, включая рыночную стоимость доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, убытки, причиненные собственнику его изъятием, а также компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома. При этом, установив возникновение обязанности по производству капитального ремонта жилого дома у наймодателя задолго до признания жилого дома, в котором расположена доля в праве общей долевой собственности квартиры истца, аварийным и подлежащим сносу (год постройки 1952), которая не была выполнена, суд пришел к правильному выводу, что имеются основания для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома, исходя из доли истца, в выкупную цену жилого помещения.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, оснований не доверять заключению эксперта ООО "<...>", признанного районным судом надлежащим доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости объекта оценки и оцененного по правилам статей 67 и 86 ГПК РФ, у судебной коллегии не имеется.
Нуждаемость основных конструкций многоквартирного дома в ремонте подтверждена данными его технического паспорта, в том числе по состоянию на 1985 и 1996 годы.
В нарушение положений ст.56 ГПК РФ ответчиком данных о проведении капитального ремонта как до приватизации жилых помещений многоквартирного дома, 1952 года постройки, так и после, в материалы дела представлено не было.
Выводы экспертизы ответчиком в ходе судебного разбирательства оспорены не были. Ходатайство о проведении повторной или дополнительной экспертизы заявлено не было.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают вышеизложенных установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельств, основаны на неправильном толковании заявителем апелляционной жалобы норм материального права и в связи с этим отмену обжалуемого судебного постановления по существу спора повлечь не могут.
Обстоятельства, имеющие значение для дела, определены судом правильно, его выводы, изложенные в решении, являются мотивированными, соответствуют обстоятельствам дела и подтверждены имеющимися в материалах дела доказательствами, при этом нарушения норм материального права и норм процессуального права судом при разрешении спора по существу не допущено.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Советского районного суда г. Орла от 16 января 2018г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
