Дата принятия: 18 декабря 2018г.
Номер документа: 33-831/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МАГАДАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 декабря 2018 года Дело N 33-831/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:
председательствующего Адаркина И.А.,
судей Бельмас И.Ю., Вилер А.А.,
при секретаре Гельман И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цветковой М.А. к Управлению по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана о расторжении договора коммерческого найма
по апелляционной жалобе Управления по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана на решение Магаданского городского суда Магаданской области от 8 октября 2018 года.
Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Вилер А.А., истца и представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца Дегтярь А.М. - Цветкову М.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
УСТАНОВИЛА:
Цветкова М.А. обратилась в суд с иском к Управлению по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана о расторжении с 13 мая 2015 года договора коммерческого найма жилого помещения от 23 апреля 2013 года N 871.
В обоснование требований указала, что выехав в поселок Магаданской области для ухода за больным отцом, освободила предоставленную ей ответчиком по договору коммерческого найма комнату N..., расположенную по адресу: <адрес>.
По возвращении в г. Магадан обнаружила, что в предоставленное ей жилое помещение вселен С.
На обращение истца ответчиком выданы копии писем от 9 октября 2014 года N 2068, от 25 ноября 2014 года N 3245 об истечении срока действия договора коммерческого найма от 23 апреля 2013 года N 871 с 22 апреля 2014 года и отказе в продлении данного срока.
В ходе проведенной мэрией города Магадана по заявлению Цветковой М.А. проверки установлено, что жилое помещение неправомерно предоставлено Управлением по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана С.
Указывала, что с сентября 2015 года несла расходы на аренду жилья и оплату коммунальных услуг, предоставленных в других жилых помещениях.
3 сентября 2018 года Цветкова М.А. обратилась к ответчику с требованием о признании договора коммерческого найма от 23 апреля 2013 года N 871 расторгнутым с 13 мая 2015 года в связи с выездом нанимателя и членов его семьи в другое место жительства, однако Управлением по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана в удовлетворении требования отказано, поскольку члены семьи Цветковой М.А. зарегистрированы в жилом помещении.
Определением Магаданского городского суда от 8 октября 2018 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Дегтярь А.М.
Решением Магаданского городского суда от 8 октября 2018 года исковые требования удовлетворены, договор коммерческого найма жилого помещения от 23 апреля 2013 года N 871, заключенный между Управлением по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана и Цветковой М.А., признан расторгнутым с 13 мая 2015 года.
С ответчика в пользу Цветковой М.А. взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
В апелляционной жалобе Управление по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении иска.
Указывает, что в период с 13 мая 2015 года до подачи искового заявления Цветкова М.А. не исполнила предусмотренное пунктом 1 статьи 687 Гражданского кодекса Российской Федерации условие об обязательном уведомлении наймодателя в письменной форме о расторжении договора за три месяца до даты расторжения, обратилась к ответчику с требованием о признании спорного договора расторгнутым, а не о досрочном расторжении договора лишь 3 сентября 2018 года.
Обращает внимание, что 28 сентября 2017 года истец не имела намерения расторгнуть договор найма, так как в указанную дату она обратилась к заместителю мэра города Магадана Вебер В.В. по вопросу предоставления ей доступа в жилое помещение. Вместе с тем, письмом от 25 октября 2017 года N Пр-Ц-201 Цветкова М.А. приглашена в Управление для решения данного вопроса.
Также отмечает, что обстоятельство неправомерного предоставления жилого помещения С. выявлено в июне 2017 года после поступления перенаправленного прокуратурой города Магадана заявления истца по вопросу необоснованного начисления платы за наем жилого помещения.
Утверждает, что письма МБУ г. Магадана "Горжилсервис" от 9 октября 2014 года N 2068 и Управления по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана от 25 ноября 2014 года N 3245 повлекли неправомерное предоставление жилья С., при этом в письме от 9 октября 2014 года N 2068 неверно указан срок истечения договора - 22 апреля 2014 года, в то время как в соответствии с дополнительным соглашением от 16 мая 2013 года установлен срок договора - до 23 апреля 2018 года.
Выражает несогласие с выводом суда о существенном нарушении ответчиком условий договора, поскольку в соответствии с условиями договора истцу во временное пользование предоставлено жилое помещение, препятствий в его пользовании Цветковой М.А. и членам ее семьи не создано, доказательств нарушений условий договора в материалах дела не имеется.
Полагает, что судом не учтены требования пункта 5.4 Положения о жилищном фонде коммерческого использования, находящемся в собственности муниципального образования "Город Магадан", утвержденного решением Магаданской городской Думы от 4 декабря 2009 года N 136-Д, и пункта 3.2.8 договора коммерческого найма от 23 апреля 2013 года N 871 об обязанности нанимателя сняться с регистрационного учета, освободить жилое помещение в течение 10 календарных дней и сдать жилое помещение наймодателю по акту.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Цветкова М.А. полагает постановленное решение законным и обоснованным, не подлежащим отмене по доводам жалобы.
Ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, на стороне истца Дегтярь А.М., надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в заседание суда апелляционной инстанции не явились. На основании частей 3 и 4 статьи 167, статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на жалобу, выслушав объяснения истца и представителя третьего лица, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в возражениях на нее, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пункту 1 статьи 671 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как следует из положений пункта 1 статьи 687 ГК РФ, договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.
В силу пункта 3 статьи 687 ГК РФ договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре: если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Судом установлено и следует из материалов дела, что постановлением мэрии города Магадана от 23 апреля 2013 года N 1619 комната N... в доме N... по <адрес> включена в состав муниципального жилищного фонда коммерческого использования и предоставлена Цветковой М.А. по договору коммерческого найма.
23 апреля 2013 года между Управлением по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана (наймодатель) и Цветковой М.А. (наниматель) заключен договор коммерческого найма жилого помещения N 871, по условиям которого наймодатель передает нанимателю и членам его семьи (супругу Дегтярь А.М., сыну Р. и дочери А.) за плату во временное пользование для проживания изолированное жилое помещение - комнату N... в доме N... по <адрес>, общей площадью 16,8 кв.м.
Пунктом 1.4 установлен срок найма жилого помещения на один год с 23 апреля 2013 года по 22 апреля 2014 года.
В силу пункта 2.2.1 наймодатель обязан в течение одного дня со дня подписания договора предоставить указанное в пункте 1.1 жилое помещение нанимателю.
В пункте 6.2 указано, что при выезде нанимателя и членов его семьи в другое место жительства настоящий договор считается расторгнутым со дня выезда.
Актом от 23 апреля 2013 года указанное жилое помещение передано истцу.
16 мая 2013 года сторонами заключено дополнительное соглашение к договору, исключен подпункт 1.4 (о сроке действия договора), включен подпункт 3.2.11, предусматривающий обязанность нанимателя ежегодно предоставлять наймодателю сведения об отсутствии задолженности по оплате за жилое помещении и коммунальные услуги.
Согласно справке МБУ г. Магадана "Горжилсервис" с 23 сентября 2013 года в спорном помещении зарегистрированы Цветкова М.А., ее супруг Дегтярь А.М., дочь А. и сын Р.
Письмом МБУ г. Магадана "Горжилсервис" от 9 октября 2014 года N 2068 Цветкова М.А. проинформирована, что 22 апреля 2014 года истек срок договора коммерческого найма от 23 апреля 2013 года N 871 жилого помещения - комнаты N... в доме N... по <адрес>. Предложено для продления договора обратиться в МБУ г. Магадана "Горжилсервис" в срок до 20 октября 2014 года, разъяснено, что в случае неявки к указанному сроку жилое помещение будет распределено иным гражданам.
25 ноября 2014 года Управлением по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана Цветковой М.А. вынесено предупреждение N 3245 об отказе в продлении договора коммерческого найма от 23 апреля 2013 года N 871. Указано, что в срок до 22 апреля 2015 года ей необходимо освободить занимаемое помещение и передать ключи в Управление.
Как следует из материалов дела и не оспаривается ответчиком, 13 мая 2015 года Управлением по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана и С. заключен договор коммерческого найма N 1313 жилого помещения - комнаты N... в доме N... по <адрес> сроком на 13 мая 2015 года по 11 мая 2016 года.
1 сентября 2015 года С. зарегистрирован в жилом помещении, снят с регистрационного учета 11 мая 2016 года.
На основании заявления Цветковой М.А. по факту предоставления С. жилого помещения Управлением по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана проведена проверка, по результатам которой составлен акт от 4 июля 2017 года.
В соответствии с данным актом предоставление С. комнаты N..., расположенной в доме N... по <адрес>, по договору коммерческого найма жилья являлось неправомерным.
Письмом Управления по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана от 6 сентября 2018 года N Л-Ц-247 Цветковой М.А. разъяснено об отсутствии оснований для признания договора коммерческого найма от 23 апреля 2013 года N 871 расторгнутым, поскольку истец и члены ее семьи зарегистрированы постоянно по месту жительства в жилом помещении по адресу: <адрес>.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что истец на основании положения пункта 6.2 договора коммерческого найма жилого помещения N 871 от 23 апреля 2013 года выехав с членами семьи в другое место жительства, расторгла вышеуказанный договор найма 13 мая 2015 года. При этом судом установлено, что ответчиком допущено существенное нарушение договора, которое повлекло для истца такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, соответствуют фактическим обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ в их совокупности.
Согласно пунктам 1, 2 статьи 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.
Как следует из акта обследования технического состояния комнаты N... по адресу: <адрес> МБУ города Магадана "Горжилсервис" от 16 апреля 2013 года при осмотре комнаты установлено, что двери в комнату повреждены, на окне отсутствует внутренний переплет, имеющиеся два стекла треснуты, обои на стенах повреждены, на потолке нарушен побелочный и шпаклевочный слой, на полу покрытие из линолеума в удовлетворительном состоянии, проводка и осветительные приборы повреждены, радиатор отопления в рабочем состоянии (л.д. 33).
Таким образом на момент предоставления ответчиком жилого помещения истцу в нем требовалось проведение ремонтных работ по восстановлению эксплуатационных качеств жилого помещения, приведению его в соответствие с санитарными и техническим правилам и нормам, в том числе в связи с необеспечением в нем местного искусственного освещения по причине неисправности электропроводки.
Доказательств приведения указанного жилого помещения в соответствие с санитарными и техническим правилам и нормам при его предоставлении наймодателем в материалах дела не имеется.
Материалами дела подтверждается, что в мае 2015 года Цветкова М.А. выехала в пос. Магаданской области, с 10 июля 2015 года истец с членами семьи вселилась в иное жилое помещение, что подтверждается договорами аренды от 10 июля 2015 года, 27 октября 2017 года (л.д. 19-23).
Судом установлено и не оспаривалось сторонами, что ответчиком 13 мая 2015 года комнату N... в доме N... по <адрес> вселено иное лицо - С.
При этом, как следует из содержания обращений истца к врио губернатору и прокуратуру г. Магадана (л.д. 48-49, 54-55) они обусловлены её несогласием с начислением платы за коммунальные услуги в жилом помещении, в котором Цветкова М.А. не проживает, несоответствием санитарными и техническим правилам и нормам при его предоставлении наймодателем.
С учетом изложенного полагать, что выезд Цветковой М.А. и членов её семьи в другое место жительства являлся временным у судебной коллегии не имеется.
Довод жалобы о неисполнении истцом обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 687 ГК РФ, об обязательном уведомлении наймодателя в письменной форме о расторжении договора за три месяца до даты расторжения не может повлечь отмену обжалуемого решения суда, поскольку неисполнение Цветковой М.А. указанной обязанности не повлекло негативных последствий для ответчика и позволило ему 13 мая 2015 года по договору найма вселить в жилое помещение иное лицо.
Ссылки в жалобе на положения пункта 5.4 Положения о жилищном фонде коммерческого использования, находящемся в собственности муниципального образования "Город Магадан", утвержденного решением Магаданской городской Думы от 4 декабря 2009 года N 136-Д, и пункта 3.2.8 договора коммерческого найма от 23 апреля 2013 года N 871 о необходимости сняться с регистрационного учета, освободить жилое помещение в течение 10 календарных дней, сдать жилого помещение наймодателю по акту не исключают права нанимателя расторгнуть договор найма жилого помещения.
Иные доводы апелляционной жалобы не влекут отмену обжалуемого решения суда, поскольку сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
С учетом изложенного оснований, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Магаданского городского суда Магаданской области от 8 октября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления по учету и распределению жилой площади мэрии города Магадана - без удовлетворения.
Председательствующий И.А. Адаркин
Судьи И.Ю. Бельмас
А.А. Вилер
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
