Дата принятия: 30 июня 2020г.
Номер документа: 33-8305/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 июня 2020 года Дело N 33-8305/2020
г. Екатеринбург
30.06.2020
Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:
председательствующего Киселевой С.Н.,
судей Зайцевой В.А., Торжевской М.О,
при помощнике судьи Баишевой И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области к Плышевской Светлане Викторовне о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка,
по апелляционной жалобе сторон на решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 05.02.2020.
Заслушав доклад судьи Зайцевой В.А., объяснения представителя ответчика Плышевского С.М., судебная коллегия
установила:
Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области обратилось в суд с иском к Плышевской С.В. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по договору аренды земельного участка, указав в обоснование иска, что между Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ИП ( / / )11 А.В. 30.04.2003 заключен договор аренды земельного участка N Т-207/0318, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: ..., площадью 984 кв.м, кадастровый номер N, с целевым использованием - под объект автотранспорта. Согласно п.1.2. договора на участке находится здание общей площадью 92,1 кв.м. Указанное здание на праве собственности принадлежит Плышевской С.С. на основании договора купли-продажи от 20.07.2011, в связи с чем в силу закона к ней перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30.04.2003 N Т-207/0318. В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору у ответчика образовалась задолженность за период с 23.08.2014 по 30.11.2018 в размере 906339,46 руб., пени в размере 670118,37 руб.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал по предмету и основаниям, изложенным в иске, а также в письменных пояснениях на отзыв ответчика.
Ответчик в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена своевременно надлежащим образом, путем направления заказного письма с уведомлением по месту жительства.
Представитель ответчика в судебном заседании с требованиями согласился частично, представил письменный отзыв, просил применить срок исковой давности, считает, расчет задолженности должен производиться исходя из ставки 3,2 в связи с назначением земельного участка и фактическим использованием объекта как предприятия по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автотранспортных средств, а также исходя из размера земельного налога, просил уменьшить размер неустойки.
Решением Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 05.02.2020 исковые требования удовлетворены частично.
Суд взыскал с Плышевской С.В. в пользу Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области задолженность по договору аренды земельного участка от 30.04.2003 N т-207/0318 за период с февраля 2016 г. по ноябрь 2018 г. включительно в размере 377014 (триста семьдесят семь тысяч четырнадцать) рублей 10 копеек, пени в размере 100000 (сто тысяч) рублей, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7970 рублей.
В апелляционной жалобе истец просит отменить решение и принять по делу новое решение об удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на правильно примененную в расчете ставку арендной платы исходя из назначения нежилого помещения, содержащегося в реестре прав и отсутствие оснований для снижения пени, о размере которых стороны договорились при заключении договора аренды.
Ответчик в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять по делу новое решение об отказе в иске, ссылаясь неправильное применение норм материального права, неприменение закона, подлежащего применению, а именно подпункта "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (Далее по тексту -Правила) в размере 1,5 % от кадастровой стоимости.
Кроме того, по мнению ответчика в данном случае подлежал применению принцип N 7 Правил о том, что размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога. Поскольку на земельном участке помимо принадлежащего ответчику объекта недвижимости расположено здание, являющееся собственностью субъекта и передача земельного участка под зданием ответчика в собственность невозможна. Помимо этого, ответчик полагает неправильным применение норм права при применении срока исковой давности. В данном случае, с учетом того, что гражданское дело было передано на рассмотрение в Ленинский районный суд г.Екатеринбурга в связи с принятием иска Верх-Исетским районным судом г.Екатеринбурга с нарушением правил подсудности, то, по мнению ответчика, срок следует исчислять с момента поступления дела в Ленинский районный суд г.Екатеринбурга 30.03.2019. Кроме того, ответчик не согласен с тем, как суд снизил неустойку, полагая снижение недостаточным.
В дополнении к апелляционной жалобе ответчик привел довод о том, что кадастровая стоимость земельного участка решением суда от 26.03.2020 установлена в размере рыночной, что, по мнению ответчика, влечет отмену решения суда и принятие нового решения об отказе в иске.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Плышевский С.М. доводы жалобы поддержал, просил решение отменить.
Учитывая, что остальные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом в порядке статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации путем направления извещения почтой, а также публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Свердловского областного суда, в судебное заседание не явились, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, доказательства уважительности причин их неявки отсутствуют, судебная коллегия определиларассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке статей 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы законность и обоснованность судебного акта, правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела, судебная коллегия не находит предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены постановленного судом решения.
Судом установлено, что Министерством по управлению государственным имуществом Свердловской области и ИП ( / / )12 А.В. 30.04.2003 заключен договор аренды земельного участка N Т-207/0318, в соответствии с которым в аренду передан земельный участок, расположенный по адресу: .... площадь 984 кв.м, кадастровый номер N. Согласно п.1.2. договора на участке находится здание общей площадью 92,1 кв.м. Указанное здание на праве собственности принадлежит Плышевской С.В. на основании договора купли-продажи от 20.07.2011.
Разрешая заявленный иск к Плышевской С.В., суд первой инстанции верно исходил из того, что в силу закона в связи с покупкой находящегося на нем объекта недвижимого имущества, от ИП ( / / )13 А.В. Плышевской С.В. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 30.04.2003 N Т-207/0318.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда первой инстанции в силу следующего.
Согласно п.1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В соответствии с п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в момент приобретения ответчиком права собственности на объект недвижимости) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
В силу п.1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
Согласно п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Согласно правовой позиции, изложенной в п.13,14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
При рассмотрении споров, связанных с применением положений п.3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и п.1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 25.5 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).
Таким образом, с момента приобретения прав на объект недвижимости к Плышевской С.В. перешли права продавца недвижимости из договора аренды земельного участка от 30.04.2003.
При расчете задолженности по арендным платежам суд первой инстанции верно согласился с доводом ответчика о неверно примененной истцом в расчете ставке арендной платы.
Так, ставка арендной платы - 5,4 - как для земельных участков под складами и базами, применена истцом в расчете исходя из того, что в свидетельстве о государственной регистрации права собственности от 15.08.2011.
Вместе с тем, как следует из договора аренды земельного участка, он был заключен в отношении земельного участка с целевым использованием под объект автотранспорта (автосервис), согласно кадастровому паспорту вид разрешенного использования земельного участка: под существующие здания. На основании анализа совокупности доказательств, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что здание ответчика используется под объект автотранспорта (автосервис) с 2011 года и соответственно при расчете арендной платы ставка арендной платы для ответчика должна определяться по строке 45 перечня ставок арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, как за "земельные участки под предприятиями по ремонту, техническому обслуживанию и мойке автомототранспортных средств"исходя из фактического использования земельного участка и объекта недвижимости.
В этой связи судебная коллегия полагает довод истца о неверно примененной ставке арендной платы несостоятельным, обусловленным неверным толкованием норм материального права и не влекущим отмену обжалуемого решения.
Оценивая довод ответчика о необходимости исчисления арендной платы исходя из двухкратного размера земельного налога, 1.5 % кадастровой стоимости и.т.д. суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что истцом расчет произведен согласно действующему законодательству в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области".
Судебная коллегия при этом отмечает, что ссылка ответчика на подпункт "г" пункта 3 Правил определения размера арендной платы, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (Далее по тексту -Правила) несостоятельна, ввиду следующего.
Как предусматривает часть 3 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Земельный кодекс содержит статью 27, регулирующую ограничение оборотоспособности земельных участков, которая устанавливает пунктом 4 случаи изъятия из оборота земельных участков, а пунктом 5 - ограничения в обороте земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
В силу пункта 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582 среди прочих закреплен принцип учета наличия предусмотренных законодательством Российской Федерации ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленный в отношении предназначенных для использования в сходных целях и занимаемых зданиями, сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права на приобретение в собственность отсутствуют(принцип 7).
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 29.12.2017 N 710 утверждены Методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства N 582.
Пунктом 30 раздела 8 указанных Методических рекомендаций разъяснено, что в целях применения принципа 7 при определении арендной платы за земельные участки следует исходить из необходимости учета интересов лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на земельных участках, отнесенных законодательством Российской Федерации (пункт 5 статьи 27 Земельного кодекса) к землям, ограниченным в обороте, предоставление которых в собственность не допускается.
В указанном случае при определении размера арендной платы за земельный участок целесообразно основываться на размере земельного налога, исчисляемого в отношении земельного участка, расположенного в том же муниципальном образовании, что и земельный участок, размер арендной платы за который определяется, используемого для сходных целей собственниками расположенных на нем зданий, сооружений и не отнесенного к землям, ограниченным в обороте (с учетом положений пункта 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации).
Статья 27 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает виды земель, на которые распространяются ограничения оборотоспособности земельных участков.
В силу пункта 2 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Перечень ограниченных в обороте находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков определен в пункте 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации и является исчерпывающим.
Согласно пункту 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации установление в отношении земельного участка статуса ограниченного в обороте обусловлено соответствующим целевым назначением земельного участка. В связи с этим запрет предоставления таких земельных участков в частную собственность по общему правилу является следствием их особого назначения.
Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером N не относится к землям, ограниченным в обороте в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, имеет вид разрешенного использования - под существующие здания.
Наличие на участке здания, находящегося в публичной собственности, не означает ограничение оборотоспособности земельного участка в том смысле, который придается ему Земельным кодексом Российской Федерации, в связи с чем вывод суда первой инстанции о принцип определения арендной платы исходя из двукратного размера земельного налога (предусмотренный при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельного участка на право аренды земельного участка) не применим.
Кроме того, судебная коллегия отмечает, что позиция ответчика о применении ставки арендной платы 3,2 находится в противоречии с излагаемой в апелляционной жалобе позиции о применении принципа 7 Правил, утвержденных Постановлением Правительства от 16.07.2009 N 582.
Довод апелляционной жалобы ответчика о неверно примененном сроке исковой давности судебная коллегия находит несостоятельным.
В силу п.17 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" в силу пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет с момента обращения за судебной защитой, в том числе со дня подачи заявления о вынесении судебного приказа либо обращения в третейский суд, если такое заявление было принято к производству.
Днем обращения в суд считается день, когда исковое заявление сдано в организацию почтовой связи либо подано непосредственно в суд, в том числе путем заполнения в установленном порядке формы, размещенной на официальном сайте суда в сети "Интернет".
Положение пункта 1 статьи 204 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяется, если судом отказано в принятии заявления или заявление возвращено, в том числе в связи с несоблюдением правил о форме и содержании заявления, об уплате государственной пошлины, а также других предусмотренных Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации требований.
Согласно информации, размещенной на сайте Верх-Исетского районного суда г.Екатеринбурга и следует из материалов дела, исковое заявление подано 29.01.2019 с указанием адреса места жительства ответчика содержащегося в документе, подтверждающем право собственности ответчика на здание, а также указываемого ответчиком в переписке с истцом (л.д.15). Исковое заявление судом не возвращалось, в его принятии не было отказано, суд, установив обстоятельства, влияющие на подсудность на момент подачи иска, передал определением дело в другой суд. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правильно рассчитал, что исключению из периода взыскания в связи с пропуском сока исковой давности подлежит период по январь 2016 года.
При определении размера взыскиваемых пени суд первой инстанции исходил из того, что начисленные пени явно несоразмерны последствиям нарушенного обязательства и с учетом необходимости учета баланса интересов сторон, снизил пени с 192997,28 руб. до 100000 рублей.
Судебная коллегия соглашается с таким выводом суда, поскольку он основан на законе и подтверждается материалами дела.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (штрафа, пени), определяемых законом или договором.
В соответствии с п. 3.1. договора аренды расчет арендной платы производится в соответствии с действующим законодательством и оформляется в виде приложения к настоящему договору, являясь его неотъемлемой частью, уплачивается ежемесячно до десятого числа каждого месяца.
За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня в размере 0,1 процента не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 6.2 Договора).
В соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3,4 статьи 1 ГК РФ). Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки.
В рассматриваемом случае суд учел все обстоятельства, имеющие значение при определении размера неустойки и счел возможным применить положения ст. 333 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, снизив неустойку до 100000 рублей.
Доводы жалоб сторон- истца об отсутствии оснований для снижения и ответчика-о недостаточном снижении пени судебная коллегия находит несостоятельными, выводов суда в этой части не опровергающими, направленными на переоценку выводов суда и доказательств, положенных в основу этих выводов, а потому не влекущими отмену или изменение решения.
Таким образом, судом правильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда соответствуют обстоятельствам дела, обжалуемое решение постановлено с соблюдением норм материального права, в связи с чем отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда г.Екатеринбурга от 05.02.2020 оставить без изменения, апелляционные жалобы сторон - без удовлетворения.
Председательствующий
Киселева С.Н.
Судья
Зайцева В.А.
Судья
Торжевская М.О.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
