Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 апреля 2021 года Дело N 33-830/2021

"21" апреля 2021 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:

председательствующего судьи Дедюевой М.В.,

судей Жукова И.П., Зиновьевой Г.Н.

при секретаре Дубровиной Т.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 44RS0001-01-2020-001663-35 по апелляционной жалобе Смирнова Михаила Владимировича на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 26 июня 2020 г., которым постановлено:

Иск Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы удовлетворить.

Взыскать со Смирнова Михаила Владимировича в пользу Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы задолженность по арендной плате в сумме 312 970 руб., пени за период с 17 мая 2019 г. по 19 июля 2019 г. в размере 10 015 руб. 05 коп.

Взыскать со Смирнова М.В. в доход бюджета муниципального образования городской округ город Кострома государственную пошлину в сумме 6 430 руб.

Заслушав доклад судьи Дедюевой М.В., выслушав объяснения представителя ответчика Смирнова М.В. - Логутова А.В., представителя истца Управления имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы - Смирнова В.А., судебная коллегия

установила:

Управление имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы обратилось в суд с иском к Смирнову М.В. о взыскании задолженности по арендной плате в размере 312 970 руб.; пени за просрочку внесения арендных платежей за период с 17 мая по 19 июля 2019 г. в размере 10 015 руб. 05 коп., мотивируя тем, что на основании протокола о результатах аукциона от 27 марта 2019 г.между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы и Смирновым М.В. заключен договор аренды земельного участка от 6 мая 2019 г. N N В силу ст. 3.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О ведении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", а также подпункта "б" п. 2.1.1 Положения об Управлении имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы, утв. постановлением Администрации г. Костромы от 23 марта 2015 г. N, с 1 марта 2015 г. распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Костромы, осуществляется Управлением имущественных из земельных отношений. Согласно договору арендатору передан земельный участок из земель "земли населенных пунктов" общей площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером N по адресу: <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Участок передан арендатору по акту приема- передачи от 6 мая 2019 г. Договор заключен сроком на 20 лет с даты его подписания. Пунктом 3.1 договора установлена фиксированная на основании протокола о результатах аукциона ежегодная арендная плата в размере 400 915 руб. Согласно п. 3.2 договора арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет УФК по Костромской области арендную плату за период с 6 мая 2019 г. по 5 мая 2020 г. в сумме 400 915 руб. в течение 10 дней с даты подписания договора. В сумму первого платежа по договору включается сумма задатка, уплаченная арендатором по заявке. Таким образом, учитывая задаток, арендатор обязался в течение 10 дней с момента подписания договора уплатить арендную плату в сумме 312 970 руб. (400 915 руб. - 87945 руб.). Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату без получения счета и в соответствии с условиями договора. Пунктом 5.3 договора установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, где арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. В п. 3 соглашения к договору от 19 июля 2019 г. предусмотрено, что обязательства сторон по договору прекращаются с момента подписания настоящего соглашения, а по расчетам - до полного исполнения сторонами своих обязательств. В соответствии с п. 3.7 договора в случае одностороннего отказа от исполнения договора аренды, досрочного расторжения договора аренды земельного участка, выполнения строительства объекта до окончания срока, за который произведена оплата, арендная плата, предусмотренная п. 3.1 договора, возврату арендатору не подлежит. Арендная плата, за исключением задатка, ответчиком за участок внесена не была. Истец в адрес ответчика направил претензию с требованием исполнения обязательства, связанного с расчетами от 15 августа 2019 г. N. В ответ на нее ответчик направил письменный ответ о несогласии с претензией, указав, что он пользовался участком только 74 дня с 6 мая по 18 июля 2019 г., что исключает уплату требуемой Управлением суммы. Кроме того, ответчик потребовал оплатить неосновательное обогащение со стороны Управления в размере 6 664 руб. Управление считает, что имеются основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате в размере 312 970 руб. и пени в размере 10 015 руб. 05 коп.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе Смирнов М.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме. Повторяя позицию, изложенную представителем Логутовым А.В. в суде первой инстанции, полагает, что указанное решение постановлено с нарушением норм материального и процессуального права. Соглашением от 19 июля 2019 г. договор аренды расторгнут. В этот же день земельный участок передан от арендатора арендодателю по акту приема-передачи. Ссылаясь на ст.ст. 614, 616 ГК РФ, указывает, что арендная плата уплачивается исключительно за пользование имуществом. Если нет пользования имуществом, то нет и платы за него. В противном случае на стороне арендодателя возникает неосновательное обогащение. Возможность арендодателя оставить за собой авансовый платеж после возврата ему арендуемого имущества (п. 3.7 договора) по существу изменяет само понятие аренды и арендной платы, предусмотренное ГК РФ, и устанавливает новый, не предусмотренный законодательством вид арендной платы, противоречащий существу законодательного регулирования понятия и сути арендных обязательств. В силу ст. 622 ГК РФ обязательства арендатора по внесению арендной платы прекращаются с момента возврата имущества арендодателю.

В возражениях относительно апелляционной жалобы Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы просит апелляционную жалобу отклонить.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 28 сентября 2020 г. решение Свердловского районного суда г.Костромы от 26 июня 2020 г. оставлено без изменения, апелляционная жалоба ответчика Смирнова М.В. - без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09 февраля 2021г. апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 28 сентября 2020 г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в Костромской областной суд с указанием на то, что суду следовало установить основания требования истцом денежных средств в качестве аренды земельного участка без предоставления имущества в пользование ответчика, природу требуемых истцом денежных средств, причитающихся истцу в виде арендной платы по договору аренды за пользование имуществом в отсутствие факта пользования имуществом.

При новом рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции представитель ответчика Смирнова М.В. - Логутов А.В. апелляционную жалобу поддержал по изложенным в ней доводам, полагая, что арендная плата с его доверителя взысканию не подлежит, а пени подлежат взысканию в размере, не покрытом остатком от задатка, зачисленного в счет арендной платы. Представитель истца Управления имущественных и земельных отношений Администрации г.Костромы - Смирнов В.А. просил апелляционную жалобу оставить без удовлетворения. Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие ответчика Смирнова М.В., надлежаще извещённого о времени и месте судебного заседания.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно нее в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, дополнительное доказательство, представленное в суд апелляционной инстанции, - расчет по обязательству Смирнова М.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, судебная коллегия приходит к следующему.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы и Смирновым М.В. заключен договор аренды земельного участка N N, по которому арендатору передан земельный участок из земель "земли населенных пунктов" общей площадью <данные изъяты> кв. м. с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства.

Договор заключен сроком на 20 лет с даты его подписания (п. 2.1).

Пунктом 3.1 договора установлена фиксированная на основании протокола о результатах аукциона ежегодная арендная плата в размере 400 915 руб.

Согласно п. 3.2 договора арендатор перечисляет арендодателю на расчетный счет УФК по Костромской области арендную плату за период с 6 мая 2019 г. по 5 мая 2020 г. в сумме 400 915 руб. (с учетом задатка) в течение 10 дней с даты подписания договора.

Из п. 3.4 договора следует, что в сумму первого платежа по договору включается сумма задатка, уплаченная арендатором по заявке на аукцион в сумме 87 945 руб.

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату без получения счета и в соответствии с условиями договора (п. 4.4.3).

Пунктом 5.3 договора установлена ответственность за нарушение срока внесения арендной платы, где арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центробанка России от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Участок передан арендатору по акту приема-передачи от 6 мая 2019 г.

В установленный в договоре срок внесения арендной платы Смирнов М.В. не исполнил своих обязательств.

19 июля 2019 г. между Управлением имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы и Смирновым М.В. заключено соглашение N N договору аренды земельного участка от 6 мая 2019 г. N N, в соответствии с которым договор аренды земельного участка N N от 6 мая 2019 г. расторгнут 19 июля 2019 г., обязательства сторон по вышеназванному договору прекращаются с момента подписания настоящего соглашения, а по расчетам - до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Участок возвращен арендатором по акту приема-передачи от 19 июля 2019 г.

15 августа 2019 г. Управление имущественных и земельных отношений Администрации г. Костромы направило Смирнову М.В. письмо, в котором предложило оплатить задолженность по арендной плате на дату расторжения договора аренды 19 июля 2019 г. в сумме 312 970 руб. и задолженность по пеням в сумме 10 015 руб. 05 коп.

В ответном письме от 26 сентября 2019 г. Смирнов М.В. сообщил, что с учетом внесенного задатка в размере 87 945 руб., который по условиям договора аренды включается в сумму первого платежа, у него задолженности по внесению арендной платы не имеется из расчета суммы арендной платы за фактическое пользование земельным участком - 81 281 руб.

Разрешая исковые требования и удовлетворяя иск в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик в нарушение условий договора аренды не произвел предусмотренную договором плату в течение 10 дней с даты подписания договора, при этом условиями заключенного спорящими сторонами договора аренды предусмотрено внесение арендной платы арендатором независимо от досрочного расторжения договора аренды, а также от оснований расторжения договора аренды.

Однако с такими выводами суда согласиться нельзя.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в соответствии с условиями обязательства, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Согласно п. 3 ст. 307 ГК РФ при установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим

Кодексом, другими законами или договором. При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п.2).

В силу п. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 Гражданского кодекса установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии с требованиями ст.ст. 3, 422 ГК РФ условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не связанным с неправомерными действиями арендатора, при расторжении договора по соглашению сторон не может обусловливать предоставление исполнения арендатором в виде платы за пользование имуществом в отсутствие взаимного предоставления арендодателем имущества в пользование.

Учитывая то обстоятельство, что договор аренды расторгнут по соглашению сторон, и по общему правилу, закрепленному в п. 2 ст. 450 ГК

РФ, обязательства сторон по договору прекращаются, правовых оснований требования истцом уплаты денежных средств в качестве арендной платы без предоставления земельного участка в пользование не имеется.

С объяснениями представителя стороны истца - Смирнова В.А. в суде апелляционной инстанции о том, что истребуемая сумма 312970 руб. по сути является платой за риск неполучения дохода Управлением имущественных и земельных отношений в том случае, если арендодатель в течение года со дня подписания договора аренды откажется от договора и будет требовать его расторжения, судебная коллегия не соглашается.

Правовая природа истребуемых стороной истца денежных средств 312970 руб. определена в договоре аренды как арендные платежи, таким же образом данная сумма именуется в исковом заявлении. Кроме того, как верно отметил представитель ответчика Смирнова М.В. - Логутов А.В. в суде апелляционной инстанции, договор аренды расторгнут не в одностороннем порядке, а по соглашению сторон, и какая-либо плата за риски при расторжении предусмотрена не была.

Установленный ст.1 Земельного кодекса РФ принцип платности пользования землей, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, предполагает внесение арендной платы за период пользования, который в настоящем деле составляет 74 дня с 06.05.2019г. по 18.07.2019г.

При том, что годовая арендная плата согласно договору аренды составляет 400915руб., то за 74 дня, в течение которых земельный участок был предоставлен ответчику в пользование на праве аренды, арендная плата составит: 400915: 366 х 74 = 81059,32 руб.

Внесенный ответчиком при проведении аукциона задаток, засчитываемый в счет арендной платы, в сумме 87945 руб. сумму арендной платы за 74 дня 81059,32 руб. превышает на 6885,68 руб., что исключает удовлетворение заявленных исковых требований о довзыскании арендной платы.

До расторжения договора аренды ответчик должен был внести недоплаченную годовую арендную плату 312970 руб. в течение 10 дней с даты подписания договора, что ответчиком выполнено не было, данное обстоятельство обусловило взыскание с ответчика пеней по п.5.3 договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы.

Несмотря на то, что в исковом заявлении пени заявлены за период с 17.05.2019г. по 19.07.2019г. в сумме 10015,05 руб., из дополнительно представленного стороной истца в суд апелляционной инстанции расчета по обязательству Смирнова М.В. видно, что пени начислены с 18 мая 2019г. по 16.06.2019г. за 30 дней из ключевой ставки 7,75 % в сумме 4851,04 руб., с 17.06.2019г. по 19.07.2019г. за 33 дня из ключевой ставки 7,50 % в сумме 5164,01 руб.

С данным расчетом применительно к взиманию пеней за 19.07.2019г. судебная коллегия не соглашается.

В силу разъяснений, содержащихся в п.п. 65-66 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства ( п.4 ст. 329 ГК РФ) (в отличие от неустойки за неисполнение обязательства, которая присуждается по день фактического исполнения нарушенного обязательства с включением дня фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности дня уплаты задолженности кредитору, в период расчета неустойки).

Поскольку 19.07.2019г. спорящие стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка и в этот же день земельный участок был возвращен арендодателю по акту приема-передачи земельного участка, то 19.07.2019г. в период расчета неустойки за просрочку внесения арендной платы включаться не может.

Неустойка составит: 312970: 100 х 7,75 х 30 : 150 ( 4851,04) + 312970 : 100 х 7,50 х 32 6 150 ( 5007,52) = 9858,56 руб., где 4851,04 руб. - неустойка за период с 18.05.2019г. по 16.06.2019г. за 30 дней согласно расчету истца, 5007,52 руб. - неустойка за период с 17.06.2019г. по 18.07.2019г. за 32 дня, 7,75% - ключевая ставка до 17.06.2019г., 7,50 % - ключевая ставка с 17.06.2019г., 312970 руб. - остаток арендной платы, которую ответчик должен был внести в 10-ти дневный срок с даты подписания договора аренды.

В счет уплаты пеней в силу ст. 410 Гражданского кодекса следует засчитать превышение арендной платы 6885,68 руб., о чем заявил представитель ответчика Смирнова М.В. - Логутов А.В., при этом оставшаяся непогашенной часть пеней в сумме 2972,88 руб. подлежит взысканию с ответчика в пользу истца ( 9858,56 - 6885,68).

При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения о частичном удовлетворении заявленных стороной истца требований.