Дата принятия: 29 января 2020г.
Номер документа: 33-8263/2019, 33-296/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 января 2020 года Дело N 33-296/2020
Санкт-Петербург 29 января 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
Председательствующего Алексеевой Е.Д.,
судей Герман М.В., Титовой М.Г.,
при секретаре Бодягиной Е.Р.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Черногубова Александра Владимировича на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 сентября 2019 года по исковому заявлению Черногубова Александра Владимировича к Обществу с ограниченной ответственностью "КераМакс Девелопмент", Обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" о признании права собственности на земельный участок, прекращении залога на земельный участок, обязании погасить регистрационную запись, о государственной регистрации перехода прав на земельный участок.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Е.Д., объяснения Черногубова А.В. и его представителя Черногубовой О.Л., поддержавших доводы жалобы, представителя ООО "КераМаксДевелопмент" и ООО "СтройИнвест" по доверенности Цыбина Д.В., полагавшего решение суда подлежащим отмене, возражения представителей Вильского С.В. и Аминджанова Т.А. по доверенности Нелюбиной Т.А. и Даниловой Е.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Черногубов А.В. обратился в Всеволожский городской суд Ленинградской области с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью "КераМакс Девелопмент" (далее - ООО "КераМакс Девелопмент"), Обществу с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест") о признании права собственности на земельный участок, прекращении залога на земельный участок, обязании погасить регистрационную запись, о государственной регистрации перехода прав на земельный участок.
В обоснование исковых требований указал, что 11 октября 2013 года между Черногубовым А.В. и ООО "КераМакс Девелопмент" были заключены два договора: Предварительный договор купли-продажи земельного участка N У119/1013169 и Предварительный договор купли-продажи дачного дома N П2-1119/1013170, по условиям которых, стороны обязались заключить в будущем основные договоры купли-продажи в течение одного месяца после строительства объекта и полного внесения покупателем обеспечительного платежа.
Стоимость земельного участка составила 2 400 000 рублей, стоимость дачного дома - 1 500 000 рублей. Указанная сумма была выплачена истцом в полном объёме, что подтверждается квитанциями к приходному кассовому ордеру.
1 августа 2015 года ООО "КераМакс Девелопмент" передал во владение Черногубова А.В. два земельных участка с кадастровыми номерами N и N, а также дачный дом. При этом, 22 августа 2018 года между Черногубовым А.В. и ООО "КераМакс Девелопмент" был заключён Договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N. Вместе с тем, до настоящего времени договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N с истцом не заключён. Истец проживает в дачном доме, несёт расходы по его содержанию, полагает, что является добросовестным приобретателем.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства, уточнив исковые требования, настаивая на их удовлетворении, Черногубов А.В. просил признать право собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, прекратить действие залога на вышеуказанный земельный участок, обязать Управление Росреестра по Ленинградской области погасить регистрационную запись залога от 17 декабря 2010 года N и совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер N, взыскать с ООО "КераМакс Девелопмент" и ООО "СтройИнвест" компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 200 рублей.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 сентября 2019 года в удовлетворении исковых требований Черногубова А.В. отказано.
С постановленным решением Черногубов А.В. не согласился, подал апелляционную жалобу на указанное решение, полагая последнее вынесенным без учёта норм федерального законодательства, регулирующего правовые отношения в предметной области спора, а также ряд доказательств, имеющих существенное значение по существу спора, в том числе указывая на несоответствие оценку доводов и доказательств фактическим обстоятельствам. В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым признать Черногубова А.В. добросовестным приобретателем, снять залог в соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, признать за Черногубовым А.В. право собственности на земельный участок плоащдью 537 кв.м с кадастровым номером N, обязать погасить регистрационную запись о залоге.
В силу ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии с пунктами 1, 2, 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям обжалуемое решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 сентября 2019 года соответствует.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 11 октября 2013 года между ООО "КераМакс Девелопмент", в лице генерального директора Селина А.А., действующего на основании Устава, (продавец) и Черногубовым А.В. (покупатель) заключён предварительный договор N У119/10013169 купли-продажи земельного участка (далее - Предварительный договор N 1).
Согласно условиям указанного договора продавец принял на себя обязательство передать земельный участок в собственность покупателю, а покупатель обязался принять этот земельный участок, выделяемый из земельного участка с кадастровым номером N площадью 800 кв.м по адресу: <адрес>, и уплатить за него определённую в пункте 2.2. раздела 2 договора цену (пункт 2.1. раздела 2 Предварительного договора N1, Приложение N 1). Цена договора составила 2 400 000 рублей.
Также 11 октября 2013 года между ООО "КераМакс Девелопмент" в лице генерального о директора Селина А.А., действующего на основании Устава, (продавец), с одной стороны, и Черногубовым А.В. (покупатель), с другой стороны, заключён предварительный договор N П2-1119/1013170 купли-продажи дачного дома (далее - Предварительный договор N 2).
Согласно условиям указанного договора продавец обязался передать дачный дом со следующими характеристиками: каркасный дом общей площадью 127,55 кв.м, из которых площадь внутренних помещений составляет 114 кв.м, площадь террас и балконов составляет 13,55 кв.м, на участке, выделяемом из участка под кадастровым номером N, в собственность покупателю, а покупатель обязался принять этот дом и уплатить за него определённую в пункте 2.2. раздела 2 договора цену (пункт 2.1. раздела 2 Предварительного договора N 2, Приложение N 1). Цена договора составила 1 550 000 рублей, включая НДС.
20 июня 2017 года между ООО "КераМакс Девелопмент", в лице генерального директора Селина А.А., действующего на основании Устава, (продавец), с одной стороны, и Черногубовым А.В. (покупатель), с другой, заключён основной договор купли-продажи дачного дома (далее - Договор N 1).
Согласно условиям указанного договора продавец обязался передать покупателю дачный дом со следующими характеристиками: каркасный дом общей площадью 127,55 кв.м, из которых площадь внутренних помещений составляет 114 кв.м, площадь террас и балконов составляет 13,55 кв.м, в собственность покупателю, а покупатель обязался принять этот дом и уплатить за него цену (пункты 1.1., 1.2. раздела 1 Договора N 1). Общая стоимость дома составила 1 550 000 рублей (пункт 1.3. раздела 1 Договора N1).
Одновременно, 20 июня 2017 года между ООО "КераМакс Девелопмент", в лице генерального директора Селина А.А., действующего на основании Устава, (продавец) и Черногубовым А.В. (покупатель) подписан Акт приёма-передачи дачного дома, на основании которого во исполнение Договора N П2-1119/1013170 от 11 октября 2013 года продавец передал, а покупатель принял основные конструкции дачного дома, расположенного на участке под кадастровым номером: N, находящимся по адресу: <адрес>, состоящий из 2-х этажного строения общей площадью 127,55 кв.м.
22 августа 2018 года между ООО "Гринекс Девелопмент", в лице генерального директора Селина А.А., действующего на основании Устава, (продавец) и Черногубовым А.В. (покупатель) заключён основной договор купли-продажи земельного участка (далее - Договор N 2), по условиям которого продавец продал, а покупатель купил в собственность земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием: для ведения дачного строительства, площадь 263 кв.м, кадастровым номер: N, находящийся по адресу: <адрес> (пункт 1 Договора N 2). Цена земельного участка по условиям договора составила 789 000 рублей (пункт 3 Договора N 2).
22 августа 2018 года между ООО "КераМакс Девелопмент", в лице генерального директора Селина А.А., действующего на основании Устава, ООО "Гринекс Девелопмент", в лице генерального директора Селина А.А., действующего на основании Устава, и Черногубовым А.В. заключено Соглашение о замене стороны по договору в соответствии с которым ООО "КераМакс Девелопмент" передал, а ООО "Гринекс Девелопмент" принял в полном объёме права и обязанности, возложенные на ООО "КераМакс Девелопмент" по Предварительному договору N 1, заключённому между ООО "КераМакс Девелопмент" и Черногубовым А.В. (пункт 1.1. раздела 1).
Одновременно с тем, 22 августа 2018 года между ООО "Гринекс Девелопмент", в лице генерального директора Селина А.А., действующего на основании Устава, (продавец) и Черногубовым А.В. (покупатель) подписан Акт приёма-передачи земельного участка, на основании которого продавец передал, а покупатель принял земельный участок, принадлежащий продавцу на праве собственности, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения с разрешённым использованием: для ведения дачного строительства, площадь 263 кв.м, кадастровый номер: N, находящийся по адресу: <адрес>.
Таким образом, Черногубов А.В. согласно вышеуказанным основным договорам стал собственником дома и земельного участка площадью 263 кв.м.
Поскольку согласно условиям предварительного договора от 11.10.2013 продавец принял на себя обязательство передать в собственность покупателю земельный участок площадью 800 кв.м, то дополнительным соглашением от 20.06.2017 к данному предварительному договору продавец ООО "СтройИнвест" в лице генерального директора Селина А.А. действующего на основании Устава и Черногубов А.В. приняли на себя обязательство заключить до 19 августа 2018 года основной договор, по условиям которого продавец обязуется передать покупателю в собственность принадлежащий ему на праве собственности земельный участок площадью 537 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>.
Вместе с тем, из материалов дела следует, и сторонами не оспаривается, что земельный участок площадью 537 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес> образован из земельного участка не с кадастровым номером N, как это было оговорено условиями предварительного договора от 11 октября 2013 года, а из земельного участка с кадастровым номером N площадью 126 940 кв.м.
При этом спорный земельный участок является предметом залога по Договору залога от 11 ноября 2010 года (далее - Договор залога"), заключённого между Обществом с ограниченной ответственностью "СтройИнвест" (далее - ООО "СтройИнвест") и Амиджановым Т.А., Вильским С.В.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости также подтверждается, что в отношении земельного участка с кадастровым номером N площадью 537 кв.м 8 октября 2015 года зарегистрировано обременение - ипотека, установленная на срок с 20 декабря 2010 года по 31 декабря 2018 года в пользу Вильского С.В. и Амиджанова Т.А. Основанием государственной регистрации указанного обременения являются Договор залога от 11 ноября 2010 года, зарегистрированного 17 декабря 2010 года за N и Дополнительного соглашения N 1 от 1 сентября 2015 года к договору залога от 11 ноября 2010 года.
Помимо изложенного, судом первой инстанции установлено, материалами дела подтверждается, а сторонами не оспаривается, что 11 ноября 2010 года между Павловым А.В. (Заёмщик 1), Селиным А.А. (Заёмщик 2), Амиджановым Т.А. (Заимодавец 1) и Вильским С.В. (Заимодавец 2) заключён Договор процентного займа N 1 по условиям которого Заимодавец 1 и Заимодавец 2 в равных долях обязуются предоставить Заёмщику 1 и Заёмщику 2 в равных долях денежные средства в долларах США и Евро, при этом рублёвый эквивалент суммы займа определяется по курсу Центрального Банка Российской Федерации на дату выдачи заёмных средств (пункт 1.1. раздела 1 Договора процентного займа N 1). Заёмные средства предоставляются частями в следующие сроки: не позднее 11 ноября 2010 года сумма в размере 140 000 долларов США и 100 000 Евро; не позднее 10 декабря 2010 года сумма в размере 560 000 долларов США и 400 000 Евро (пункт 1.2. раздела 1 Договора процентного займа N 1). Заём предоставляется под 12 % годовых на срок по 31 декабря 2013 года (пункты 1.4., 1.6. раздела 1 Договора процентного займа N 1).
Дополнительным соглашением N 1 к договору процентного займа N 11 от 11 ноября 2010 года, заключённым 19 декабря 2013 года между Павловым А.В., Селиным А.А., Амиджановым Т.А. и Вильским С.В., окончательный срок возврата процентного займа на сумму, эквивалентную 700 000 долларов США и 500 000 Евро установлен до 31 декабря 2014 года.
Впоследствии Дополнительным соглашением N 2 к договору процентного займа N 11 от 11 ноября 2010 года, заключённым 20 декабря 2014 года между Павловым А.В., Селиным А.А., Амиджановым Т.А. и Вильским С.В., окончательный срок возврата процентного займа на сумму, эквивалентную 700 000 долларов США и 500 000 Евро установлен до 31 декабря 2018 года.
При этом согласно пункту 1.7. раздела 1 Договора процентного займа N 1 заём предоставляется для целевого использования, а именно: для проведения работ по проектированию и инженерному обеспечению земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешённое использование: для ведения дачного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер: N, площадью 126 940 кв.м.
Как было указано ранее, по условиям договора, указанный заём обеспечивался залогом недвижимого имущества - вышеуказанного земельного участка на основании Договора залога.
В связи с разделом заложенного земельного участка с кадастровым номером N на 112 самостоятельных земельных участков 1 сентября 2015 года между ООО "СтройИнвест" и Амиджановым Т.А., Вильским С.В. было подписано Дополнительное соглашение N 1 к Договору залога от 11 ноября 2010 года, согласно которого предметом Договора залога определены 99 земельных участка различной площади.
Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 24 мая 2011 года, 20 декабря 2012 года, 30 марта 2015 года подтверждается наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении (обременении права) на земельный участок с кадастровым номером N.
Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства, установленные обстоятельства, объяснения сторон и руководствуясь положениями статей 164, 223, 301-303, 346, 352, Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 25, 33, 37, 39 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", приняв во внимание то обстоятельство, что государственная регистрация обременения прав на спорное имущество в виде ипотеки в пользу Вильского С.В., Аминджанова Т.А. произведена, а Черногубов А.В. не проявил должной степени осмотрительности, не принял мер по проверке наличия залога на основании имеющихся в Едином государственном реестре прав сведений о зарегистрированных правах и обременениях, пришёл к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.
При указанных обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, учитывая кроме сказанного, следующее.
Согласно пунктам 1, 2, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.
На основании пункта 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
В пункте 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключённым с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Как следует из материалов дела, стороны основной договор в отношении земельного участка площадью 537 кв.м, с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, не заключали, соответственно признавать право собственности за истцом на указанный объект недвижимости в силу указанных норм права не имеется.
Судебная коллегия считает, что при разрешении настоящего спора правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании добытых по делу доказательств, оценка которым дана согласно положениям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Решение суда отвечает требованиям пункта 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которому при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применён по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению, и пункта 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым в мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 26 сентября 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Черногубова Александра Владимировича - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья: Сошина О.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
