Дата принятия: 26 июня 2019г.
Номер документа: 33-823/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 26 июня 2019 года Дело N 33-823/2019
26 июня 2019 года г. Черкесск.
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего: Гришиной С.Г.
судей: Болатчиевой А.А., Дзыба З.И.
при секретаре: Быковской Е.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании
гражданское дело N 2-141/19 по апелляционной жалобе Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска и апелляционной жалобе Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска на решение Черкесского городского суда от 9 апреля 2019 года по делу по иску Айбазовой Л.М. к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска и Управления градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Гришиной С.Г., объяснения представителя Управления архитектуры Баловой З.М., представителя Управления имущества Эркеновой М.С., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Айбазова Л.М. обратилась в суд с иском к Управлению градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска о признании права собственности на магазин, литер А, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный на земельном участке мерою <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N..., по адресу: <адрес>, ссылаясь на то, что земельный участок был предоставлен ей по договору аренды от 02.09.2011 г. под строительство магазина, срок аренды истек 01.09.2016 г. При обращении к ответчику с заявлением о продлении договора аренды ей было отказано со ссылкой на п.2 ст. 39.6 ЗК РФ.
Определением суда произведена замена ответчика Управление градостроительства и архитектуры МО г. Черкесска на Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска, в последующем определением суда Управление градостроительства и архитектуры МО г. Черкесска привлечено к делу в качестве соответчика, в качестве третьего лица привлечена Чочуева А.Н., собственник соседнего земельного участка.
Управлением по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска и Управлением градостроительства и архитектуры мэрии муниципального образования города Черкесска в ходе судебного разбирательства были представлены письменные возражения на иск со ссылкой на самовольность спорной постройки, отсутствие разрешения на строительство и не принятие мер по легализации постройки, отсутствие прав на земельный участок.
В судебном заседании представитель истца Альборова О.М. поддержала заявленные требования, представитель Управления по имущественным отношениям Эркенова М.С. и представитель Управления градостроительства и архитектуры Балова З.Х. возражали против удовлетворения иска.
Решением Черкесского городского суда от 9 апреля 2019 года исковые требования Айбазовой Л.М. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционных жалобах ответчики просят отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение, полагая, что спорное строение является самовольной постройкой, так как возведено в отсутствие разрешения на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на строительство истица обратилась в уполномоченный орган только после обращения в суд, не представив необходимые документы. Кроме этого отсутствует свободный доступ к магазину, магазин расположен в территориальной зоне Ж-1 "Зона индивидуальной жилой застройки", в которой установлены требования о том, чтобы новый возводимый объект капитального строительства должен отстоять от красной линии улицы - не менее чем на 5 м, минимальное расстояние от границ соседнего участка до объекта капитального строительства - не менее 3 м (СП 30-102-99), при строительстве магазина не предусмотрена площадка для стоянки машин. Земельный участок, на котором возведено спорное здание, не принадлежит истцу на каком-либо праве.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи с существенными нарушениями норм материального права и недоказанностью установленных судом обстоятельств.
Как усматривается из материалов дела, 2 сентября 2011 года Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и Айбазовой Л.М. был заключен договор аренды земельного участка мерою <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером N..., расположенного по адресу: <адрес>, для строительства магазина на срок до 01.09.2016 г.
В соответствии с актом сверки, квитанциями об оплате, решением Черкесского городского суда от 25 августа 2017 года арендная плата истицей в период действия договора аренды не вносилась, была частично внесена в 2017- 2018 году за прошлый период.
Истица 5 апреля 2018 года обратилась в Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений мэрии муниципального образования города Черкесска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка. Однако 13 апреля 2018 года Управлением ей было сообщено об отсутствии преимущественного права на предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов и о возможности предоставления земельного участка в соответствии с положениями ст. 39.11 ЗК РФ.
Истица обратилась в суд с указанным иском 6 июля 2018 года. 17 января 2019 года ею было подано заявление в Управление градостроительства и архитектуры о выдаче разрешения на строительство магазина без приложения градостроительного плана земельного участка, материалов проектной документации (п.7 ст..51 ГрК РФ). 28 января 2019 года начальником Управления градостроительства и архитектуры истице отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с непредставлением необходимого пакета документов, а также отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок.
Удовлетворяя требования истицы о признании права собственности на здание магазина, суд первой инстанции исходил из того, что спорный объект правомерно возведен на земельном участке, предоставленном истцу на праве аренды, нарушений градостроительных и строительных норм и правил при его возведении не допущено.
Судебная коллегия не может согласиться с указанными выводами, так как они не соответствуют обстоятельствам дела и подлежащим применению к спорным правоотношениям нормам материального права.
Так, в соответствии с положениями пункта 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.
Из материалов дела следует, что спорный объект возведен истцом без получения разрешения на строительство, необходимость которого предусмотрена ст.51 ГрК РФ, в связи с чем спорный объект недвижимости является самовольной постройкой.
Кроме этого на момент фиксации создания спорного объекта недвижимости, 27.06.2018 год, у истицы отсутствовали права, в том числе право аренды для целей строительства объекта недвижимости, на земельный участок, на котором возведен указанный объект.
Довод истицы о том, что по истечении срока действия договора аренды от 2 сентября 2011 года он был возобновлен в силу положений ст. 621 п.3 ГК РФ, не соответствует подлежащим применению нормам материального права, в связи с чем необоснованно принят судом первой инстанции.
Так, преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности, на заключение договора аренды на новый срок (п.1 ст. 621 ГК РФ) установлено, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Пунктом же 15 статьи 39.7 ЗК РФ прямо установлено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Условия и основания возникновения у гражданина, являющегося арендатором находящегося в государственной или муниципальной собственности, права на заключение нового договора аренды земельного участка установлены п.п.3,4,5 ст. 39.6 ЗК РФ.
Анализ указанных норм позволяет прийти к выводу о том, что положения ст. 621 ГК РФ не распространяются на договоры аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем пролонгация указанных договоров в случае определенного поведения сторон (продолжение пользования арендатором, отсутствие возражений у арендодателя) законом, подлежащим применению к спорным правоотношениям, не предусмотрена.
Таким образом, спорное строение является самовольной постройкой как в связи с возведением её на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, так и в связи с отсутствием необходимого разрешения на строительство.
Согласно требований пунктов 3, 3.2 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.
Судом первой инстанции данные нормы материального права в полной мере учтены не были, и соответственно, не была дана оценка всем юридически значимым обстоятельствам.
Так, обязательным условием признания права собственности на самовольную постройку является соответствие её установленным требованиям, в том числе градостроительным и строительным нормам и правилам, а также отсутствие нарушения прав и охраняемых интересов других лиц, отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан. Между тем такие доказательства суду представлены не были.
Действительно заключением экспертизы, проведенной ООО "Архитектурная мастерская Е.Н.Тюковой", подтверждено соответствие минимально необходимым требованиям к зданиям в части обеспечения механической, пожарной безопасности, безопасности при опасных природных процессах и явлениях, безопасных для здоровья человека условий пребывания в здании, безопасности для пользователей зданием, а также соответствие здания техническим регламентам, в том числе устанавливающим требования по обеспечению безопасной эксплуатации здания, санитарно-гигиеническим, пожарным и экологическим нормам.
Вместе с тем в заключении отсутствуют сведения об обеспечении здания коммуникациями (указано лишь на то, что водоснабжение, канализация и электроснабжение здания предусматривается от существующих сетей), о наличии и свойствах внутренней отделки, о соответствии спорного строения требованиям правил землепользования и застройки города Черкесска. Выводы эксперта о безопасности строения мотивированы тем, что магазин "построен таким образом, что" возможность возникновения пожара, последствия опасных природных процессов и явлений, возможность вредного воздействия на человека исключается. Отсутствуют выводы о качествах объекта, о соответствии конкретных конструктивных и иных особенностей данного объекта требованиям градостроительных и строительных норм и правил, о расположении данного объекта на земельном участке, подходах и проездах к нему, расстоянии до красной линии улиц и проездов, соседних строений.
Таким образом, указанное заключение нельзя признать соответствующим требованиям закона (ст. 86 ГПК РФ), а, следовательно, имеющим юридическую силу.
Иных доказательств соответствия спорного объекта недвижимости установленным требованиям и его безопасности суду представлено не было.
Вместе с тем истцом, на которого в соответствии с требованиями ст. 56 ГПК РФ возложена обязанность доказать наличие оснований для признания права собственности на самовольную постройку, не опровергнуты доводы ответчиков о несоответствии спорного строения требованиям Правил землепользования и застройки города Черкесска, утвержденных решением Думы муниципального образования города Черкесска от 25 марта 2010 г. N 32. Между тем из представленной аэрофотосъемки следует, что спорный участок объединен с соседним участком, имеет единый дизайн и въезд, спорное строение располагается по границе с другим соседним земельным участком.
Кроме этого, обязательным условием удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку является принадлежность истцу земельного участка на вещном праве или нахождение земельного участка во временном владении и пользовании в целях строительства.
Однако, как следует из материалов дела, на момент судебного разбирательства и принятия судебного акта такого права у истца не имелось.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что единственным препятствием для легализации постройки является отсутствие разрешения на строительство, не соответствует обстоятельствам дела.
Нельзя признать обоснованным и вывод суда о принятии истцом надлежащих мер к легализации постройки.
Как указано выше, истец обратился с таким заявлением в уполномоченный орган лишь в ходе судебного разбирательства, при этом в нарушение требований статьи 51 ГрК РФ не представил необходимые для рассмотрения данного вопроса документы, в том числе проектную документацию на строящейся магазин, не представил такую документацию истец и суду.
В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года при разрешении иска о признании права собственности на самовольную постройку подлежит установлению и факт принятия лицом, создавшим самовольную постройку, надлежащих мер в её легализации, а также правомерность отказа уполномоченного органа в выдаче разрешения на строительство.
Между тем из материалов дела следует, что истцом не были приняты все необходимые меры по легализации постройки, отказ Управления архитектуры в выдаче разрешения на строительство не противоречит требованиям закона.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции не соответствует требованиям законности и обоснованности, в связи с чем подлежит отмене с вынесением нового решения об отказе в иске в связи с отсутствием установленных законом оснований для признания права собственности на самовольную постройку.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда от 9 апреля 2019 года отменить и принять по делу новое решение, которым Айбазовой Л.М. отказать в иске о признании права собственности на магазин, расположенный по адресу: <адрес>.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
