Дата принятия: 14 сентября 2021г.
Номер документа: 33-8223/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 сентября 2021 года Дело N 33-8223/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе председательствующего Латушкиной Е.В.
судей Болотовой Л.В., Савинцевой Н.А.
при секретаре Степанове И.А.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Латушкиной Е.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе индивидуального предпринимателя Евстифеевой Олеси Александровны
на решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 08 июня 2021 года
по иску Одрова Сергея Афанасьевича к ИП Евстифеевой Олесе Александровне о взыскании задолженности по договору аренды,
УСТАНОВИЛА:
Одров С.А. обратился в суд с иском к ИП Евстифеевой О.А. о взыскании задолженности по договору аренды.
Требования мотивировал тем, что 21.12.2018 между ним (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения, общей площадью 61,3 кв.м., в здании, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый N.
По взаимному согласию сторон срок действия договора определяется с момента его подписания на срок 5 лет, а в части расчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору.
По условиям договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа, вносить арендную плату в сроки и порядке, предусмотренном договором.
Размер арендной платы за полный месяц по договору составляет 45977 руб. без коммунальных услуг.
В соответствии с п.7.5 договора арендатор вправе в любое время досрочно во внесудебном одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления арендодателю за 30 календарных дней.
В случае расторжения договора не по вине арендатора и не связанного с изменением действующего законодательства, препятствующего деятельности арендатора, арендатор выплачивает по требованию арендодателя компенсацию, равную 6 месяцам арендной платы, предусмотренной договором.
22.10.2020 он получил уведомление ответчика о досрочном расторжении договора со ссылкой на п.7.5 договора и на принятие на территории Кемеровской области-Кузбасса Закона от 10.06.2020 N 63-ОЗ "О регулировании некоторых вопросов в сфере розничной продажи алкогольной продукции", в силу которого минимальная площадь зала для обслуживания посетителей составляет 50 кв.м. в городах и 20 кв.м. в сельских территориях.
В ответ на уведомление им направлено письмо от 07.12.2020 о том, что полученное в аренду помещение не подпадает под ограничения, установленные указанным законом, а также о необходимости выплатить установленную п.7.6 договора компенсации.
Кроме того, на дату подачи иска у ответчика образовалась задолженность в размере 2 арендных платежей.
Общая сумма задолженности по договору аренды составляет 367 816 руб.
Истец просил суд взыскать с ответчика в свою пользу задолженность по договору аренды в размере 367816 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 6878 руб.
Истец Одров С.А., ответчик ИП Евстифеева О.А. в судебное заседание не явились, были извещены.
Представитель истца Калинин Д.Н., действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика Колесова И.В., действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признала.
Решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 08.06.2021 с ИП Евстифеевой Олеси Александровны в пользу Одрова Сергея Афанасьевича взыскана задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 21.12.2018 в размере 240 000 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 4 000 руб.
В апелляционной жалобе ИП Евстифеева О.А. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Указывает, что суд, разрешая исковые требования, руководствовался п. 7.6 договора, при этом сделал ошибочный вывод о том, что расторжение договора не связано с изменением действующего законодательства.
Между тем, именно с изменением законодательства связано расторжение договора аренды.
Так, в Кемеровской области принят региональный закон, запрещающий продажу разливного пива на первых этажах многоквартирного дома, а именно Закон Кемеровской области от 20.12.2011 N 156-03 (ред. от 24.12.2019 N 155-03) "О некоторых вопросах в сфере государственного регулирования розничной продажи алкогольной продукции и о признании утратившими силу некоторых законодательных актов (положений законодательных актов) Кемеровской области". Начало действия данного Закона с 01.01.2021. Им установлены дополнительные ограничения розничной продажи алкогольной продукции, а именно: на территории Кемеровской области не допускается розничная продажа алкогольной продукции (за исключением розничной продажи алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания) в розлив в торговых объектах, расположенных в многоквартирных домах, в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных помещениях к многоквартирным домам (п. 4 ст. 3-1); на территории Кемеровской области-Кузбасса не допускается розничная продажа алкогольной продукции при оказании услуг общественного питания: 1) в городских населенных пунктах в объектах, имеющих зал обслуживания посетителей общей площадью менее 50 кв.м., расположенных в многоквартирных домах, в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных помещениях к многоквартирным домам; 2) в сельских населенных пунктах в объектах, имеющих зал обслуживания посетителей общей площадью менее 20 кв.м., расположенных в многоквартирных домах, в пристроенных, встроенных, встроенно-пристроенных помещениях к многоквартирным домам (ст. 3-2 (в редакции от 10.06.2020 N 63-03).
В судебных заседаниях представителем ответчика неоднократно было указано, что ответчик занимается реализацией пива в розлив, а не иным видом деятельности (не оказанием услуг общественного питания). Все доказательства, подтверждающие вид деятельности ответчика, имеются в материалах дела.
Помимо этого, обращает внимание, что пунктом 3 ст. 310 ГК РФ предусмотрена возможность согласовать условие о плате за отказ от договора, а не за досрочное его расторжение.
Считает, что установление в договоре аренды указанной санкции только с арендатора противоречит правовой природе неустойки. Кроме того, совершение одной стороной (ею как арендатором) юридического действия по отказу от его исполнения, когда такой отказ предусмотрен договором (пункт 7.5. договора), само по себе не может быть квалифицировано как основание для возникновения у стороны обязанности нести ответственность за такое правомерное поведение. Поэтому односторонний отказ ответчика от договора и его досрочное расторжение не может являться основанием для применения к арендатору (ответчику) меры ответственности в виде штрафа.
Кроме того, досрочное расторжение договора в одностороннем порядке само по себе не является гражданско-правовым нарушением, а является способом защиты права, допускаемым законом (ст. 14 ГК РФ), и не может быть дополнительно обременено в виде уплаты денежной суммы, поскольку законом в такой форме способ защиты не предусмотрен (ст. 12 ГК РФ).
Таким образом, условие о неустойке (компенсации), подлежащей взысканию с арендатора исключительно за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке, противоречит правовой природе неустойки как меры ответственности.
Указанным доводам стороны ответчика суд не дал никакой оценки.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Колесова И.В., действующая на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила отменить обжалуемое решение.
Представитель истца Калинин Д.Н., действующий на основании доверенности, просил оставить обжалуемое решение без изменения.
Истец Одров С.А., ответчик ИП Евстифеева О.А. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о слушании дела извещены заблаговременно, надлежащим образом.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, проверив в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ законность и обоснованность решения суда, исходя из доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует и судом установлено, что 21.12.2018 между Одровым С.А. (арендодатель) и ИП Евстифеевой О.А. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения.
Согласно п. 1.1 договора арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное пользование помещение, общей площадью 61,3 кв.м., в здании, расположенном по адресу: <адрес>, торговая площадь равна 32 кв.м., кадастровый N.
Согласно п. 1.3 договора арендатор использует недвижимое имущество для следующих целей: розничная торговля продуктами питания и напитками, включая пиво.
Передача и принятие недвижимого имущества от арендодателя к арендатору осуществляется в момент подписания настоящего договора, т.е. договор является одновременно актом приема-передачи имущества.
По взаимному соглашению сторон срок действия договора определяется с момента его подписания на срок 5 лет, а в части расчетов - до полного исполнения сторонами своих обязательств по договору. Если за один месяц до истечения срока аренды ни одна из сторон не заявит другой стороне письменный отказ от продления договора, договор автоматически продляется на прежних условиях. Прекращение действия, в том числе досрочное расторжение договора, предусматривается только с письменного соглашения двух сторон (пункт 2.1).
Размер арендной платы предусмотрен п.5.3 договора, согласно которому, за полный месяц размер арендной платы составляет 45 977 руб. (в том числе НДФЛ 5977 рублей). Арендная плата не включает в себя оплату коммунальных услуг, арендатор оплачивает коммунальные услуги самостоятельно согласно счетов обслуживающих организаций. Арендная плата уплачивается с 01.01.2019.
Договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также в одностороннем порядке по письменному требованию одной из сторон по основаниям, предусмотренным договором и законодательством (п.7.1).
При досрочном расторжении договора сторона, изъявившая желание расторгнуть договор, не позднее, чем за 1 месяц, письменно сообщает другой стороне о предстоящем освобождении помещения в связи с расторжением договора. Помещение сдается арендатором по акту в исправном состоянии и со всеми произведенными неотделимыми улучшениями, с учетом нормального износа ( п.7.2 договора).
Арендатор вправе в любое время досрочно во внесудебном одностороннем порядке расторгнуть договор путем направления письменного уведомления арендодателю за 30 календарных дней (п. 7.5 договора)
В соответствии с п. 7.6 договора в случае расторжения договора не по вине арендатора и не связанного с изменением действующего законодательства, препятствующего деятельности арендатора, арендатор выплачивает по требованию арендодателя компенсацию равную 6 месяцам арендной платы, предусмотренной договором.
На основании заключенного договора аренды ИП Евстифеева О.А. пользовалась указанным нежилым помещением.
22.10.2020 Евстифеева О.А. направила истцу уведомление, в котором просила расторгнуть договора аренды от 21.12.2018 с 22.11.2020 в связи с тем, что на территории Кемеровской области-Кузбасса принят Закон от 10.06.2020 N 63-ОЗ "О регулировании некоторых вопросов в сфере розничной продажи алкогольной продукции", в соответствии с которым минимальная площадь зала для обслуживания посетителей должна составлять 50 кв.м. в городе и 20 кв.м. на сельских территориях, тогда как площадь торгового зала предоставленного в аренду помещения составляет 32 кв.м, в связи с чем оно не может использоваться для целей, указанных в п.1.3 договора.
Данное уведомление получено истцом 25.11.2020.
В ответе от 25.11.2020 истец указал на то, что не видит достаточных оснований для досрочного расторжения договора, поскольку Закон N 63-ОЗ еще не вступил в законную силу; площадь торгового зала в арендованном помещении составляет 32 кв.м при необходимой 20 кв.м для сельской территории, что также не подпадает под действие указанного Закона. Также указал на положение п. 7.6 договора аренды о выплате неустойки.
20.11.2020 Евстифеева О.А. направила Одрову С.А. уведомление о возврате помещения по договору аренды от 21.12.2018, в котором предлагает 30.11.2020 принять арендуемое нежилое помещение. Данное уведомление прибыло в место вручения 26.11.2020, не было получено Одровым С.А., возвращено отправителю из-за истечения срока хранения.
30.11.2020 ИП Евстифеева О.А. освободила арендуемое помещение по адресу: <адрес>, ключи от помещения высланы истцу по месту его регистрации почтой, получены истцом 13.01.2021.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 420, 421, 422, 606, 614 ГК РФ, условиями договора аренды, оценив представленные доказательства, установил, что ответчик, воспользовавшись правом на досрочное расторжение договора, в соответствии с условиями договора аренды уведомила об этом истца, который, в свою очередь, неправомерно уклонился от принятия недвижимого имущества, а поскольку договор аренды от 21.12.2018 расторгнут с 30.11.2020, оснований для взыскания с ответчика арендной платы по договору за декабрь 2020 г. и январь 2021 г. не имеется.
Установив, что обстоятельства, явившиеся основанием для досрочного отказа ответчика от дальнейшего исполнения договора аренды (несоответствие площади торгового зала арендованного помещения положению Закона Кемеровской области-Кузбасса от 10.06.2020 N 63-ОЗ "О регулировании некоторых вопросов в сфере розничной продажи алкогольной продукции" в данной части), не имеют места в действительности, не связаны с изменением действующего законодательства, препятствующим деятельности ответчика, и не соответствуют обстоятельствам, изложенным в п.7.6 договора аренды, исключающим выплату компенсации, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика компенсации в размере 240 000 руб., равной арендной плате за 6 месяцев (без НДФЛ), предусмотренной договором аренды. Размер взысканной компенсации сторонами не оспаривается.
Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с данным выводом суда, поскольку он сделан на основе всестороннего анализа совокупности собранных по делу доказательств и основан на правильном применении материальных норм.
Доводы жалобы о том, что расторжение договора ответчиком связано с изменением действующего законодательства, судебная коллегия не принимает, поскольку они направлены на переоценку установленных судом обстоятельств, являлись процессуальной позицией стороны ответчика, были приведены им в ходе судебного разбирательства, являлись предметом рассмотрения в суде, исследованы судом и их оценка изложена в постановленном решении. Оснований для переоценки представленных доказательств и иного применения норм материального и процессуального права у судебной коллегии не имеется.
Доводы жалобы о незаконном установлении в п. 7.6 договора аренды указанной компенсации только в отношении арендатора, что досрочное расторжение договора не может являться основанием для применения данной компенсации как меры ответственности, судебная коллегия отклоняет.
Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса).
Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, допускается в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
Пунктом 1 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
В статьях 619 и 620 ГК РФ также указано, что основания расторжения могут быть предусмотрены в договоре аренды.
Таким образом, поскольку положения статей 619, 620 Гражданского кодекса не содержат запрета на досрочное расторжение договора аренды по иным основаниям, не предусмотренным в данных правовых нормах, стороны при заключении договора вправе установить основания для досрочного расторжения договора и условия такого расторжения. В частности, право на односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне обязательства.
Пунктом 7.6 договора аренды от 21.12.2018 предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в одностороннем порядке по другим основаниям, кроме прямо указанных в договоре, однако условием такого расторжения является для арендатора выплата компенсации, равной арендной плате за 6 месяцев.
Таким образом, сторонами определен порядок расторжения договора, которым предусмотрено особое условие для досрочного немотивированного расторжения договора в одностороннем порядке со стороны арендатора, что не противоречит положениям статей 329, 421 Гражданского кодекса.
Гражданский кодекс допускает любые предусмотренные законом или договором способы обеспечения обязательств.
В данном случае стороны при заключении договора определилисумму компенсации, которая должна быть выплачена одной из сторон при отказе от договора. Договор, содержащий спорное условие, подписан сторонами без замечаний и возражений со стороны арендатора.
Поскольку выплата компенсации арендатором в данном случае связана не с нарушением стороной договорных обязательств, не с привлечении её к ответственности за решение досрочно отказаться от договора, а напротив, предоставляет возможность расторжения договора без объяснения причин, то данная компенсация не может квалифицироваться в качестве неустойки.
Доводов, подтверждающих существенные нарушения норм материального и процессуального права, которые могли повлиять на исход дела и являться достаточным основанием для отмены судебного решения, заявителем в жалобе не приведено.
Решение суда мотивировано, соответствует установленным обстоятельствам и закону, по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 08 июня 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ИП Евстифеевой О.А. - без удовлетворения.
Председательствующий Латушкина Е.В.
Судьи Болотова Л.В.
Савинцева Н.А.
Мотивированное определение изготовлено 14.09.2021
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
