Определение Судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июля 2021 года Дело N 33-8186/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего Неугодникова В.Н.,

судей Житниковой О.В., Чирковой И.Н.,

при секретаре Клёнкиной А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истца Рудневой Н.В. на решение Железнодорожного районного суда города Самары от 07.04.2021, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Рудневой Н.В., Столярова А.А. о признании незаключенным договора купли-продажи комнаты от 13.08.2020 - отказать.

Взыскать с Рудневой Н.В. в доход местного бюджета г.о. Самара государственную пошлину в размере 6.950 рублей.

Взыскать со Столярова А.А. в доход местного бюджета г.о. Самара государственную пошлину в размере 6.950 рублей.".

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Неугодникова В.Н., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Руднева Н.В. обратилась в суд в своих интересах и интересах несовершеннолетнего Столярова А.А. с иском к Баландину В.В., просила признать договор купли-продажи комнаты от 13.08.2020 незаключенным.

В обоснование заявленных требований указали, 10.12.2019 между Рудневой Н.В. и Баландиным В.А. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно условиям договора, стороны взяли на себя обязательства по заключению в будущем договора о продаже недвижимого имущества (основной договор), где она выступает продавцом, а Баландин В.А. покупателем. Объектом договора являются жилые комнаты N, расположенные по адресу: <адрес>, общей площадью 24,9 кв.м. Указанные комнаты принадлежат истцам на праве собственности на основании договора передачи квартир в собственность граждан в порядке приватизации от ДД.ММ.ГГГГ N. По словам истца, стоимость комнат была согласована сторонами в размере 1200 000 рублей. При этом истец утверждает, что Баландин В.А. попросил в предварительном договоре указать стоимость в размере 1000000 рублей, объяснив, что он не хочет раскрывать жене цену договора, поскольку у жены онкологическое заболевание и он хотел ее порадовать тем, что приобрел недвижимость по выгодной цене. Истец согласилась, поскольку давно знает Баландина В.А., который является хорошим знакомым ее семьи. Одновременно ей был передан задаток в сумме 100 000 рублей.

08.06.2020 Баландин В.А. привез 100 000 рублей, при нем был новый экземпляр договора купли-продажи квартиры, который они подписали.

04.08.2020 Баландин В.А. произвел очередной платеж в размере 100000 рублей, в подтверждение чего стороны подписали еще один экземпляр договора.

13.08.2020 у и.о. нотариуса Николаевой Г.Ю. - нотариуса Потякиной Д.Д. был подписан основной договор купли-продажи.

На момент заключения договора Баландин В.А. передал 300 000 рублей, остаток составлял 900 000 рублей.

Истец утверждает, что по инициативе покупателя в договоре стоимость комнат была прописана в размере 850 000 рублей. У нотариуса истец пересчитала деньги, было 700 000 рублей, о чем она сообщила присутствующим. Остаток суммы ответчик обещал перекрыть расписками, обещал отдать деньги в ближайшее время. Поскольку он был другом семьи, она поверила Баландину В.А. После оформления сделки, Баландин В.А. прекратил общение. Общая сумма, переданная за комнаты, составила 1000000 рублей, остаток в размере 200 000 рублей ответчик не передал.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

В апелляционной жалобе истец Руднева Н.В. просит решение суда отменить, вынести новое решение об удовлетворении исковых требований.

Ссылается на то, что стороны не достигли соглашения по всем существенным условиями договора купли-продажи, а именно соглашения о цене объекта недвижимости. Вследствие этого сделка не была зарегистрирована в установленном законом порядке.

В заседании судебной коллегии ответчик Баландин В.А., его представитель Мещеряков В.А. возражали против доводов апелляционной жалобы, просили решение оставить без изменения. В возражениях ссылались на положения договора купли-продажи от 13.08.2020, согласно которым стоимость комнат определена в размере 850000 рублей, а также стороны несут риски, связанные с сокрытием подлинной цены имущества. При этом ответчик не оспаривал, что фактически в счет оплаты стоимости комнат им было выплачено 1000000 рублей, исходя из стоимости, согласованной сторонами в предварительном договоре. На отчуждение квартиры было получено согласие органов опеки, нотариусом были проверены полномочия законного представителя, в связи с чем считают, что сделка совершена с соблюдением требований закона.

Истец Руднева Н.В., ее представитель Горохов С.А. в заседание судебной коллегии не явились, до начала судебного заседания представили ходатайства об отложении судебного заседания в связи с записью представителя истца на прием к врачу-стоматологу и занятости истца.

В удовлетворении данного ходатайства было отказано в связи с тем, что доказательств невозможности явки в судебное заседание как истца, так и ее представителя, в том числе, по причине состояния здоровья судебной коллегии не предоставлено.

Иные лица, участвующие в деле в заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, об отложении дела не просили.

Судебная коллегия в соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся сторон.

Рассмотрев дело в порядке, предусмотренном главой 39 ГПК РФ, выслушав ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (статья 153 ГК РФ).

Сделки могут быть двух- или многосторонними (договоры) и односторонними (пункт 1 статьи 154 ГК РФ).

Согласно статье 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные главой 9 настоящего Кодекса, если иное не установлено настоящим Кодексом.

В силу пункта 3 статьи 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Статьей 433 ГК РФ предусмотрено, что договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В силу статьи 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Как следует из статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами.

Письменная форма сделки считается соблюденной также в случае совершения лицом сделки с помощью электронных либо иных технических средств, позволяющих воспроизвести на материальном носителе в неизменном виде содержание сделки, при этом требование о наличии подписи считается выполненным, если использован любой способ, позволяющий достоверно определить лицо, выразившее волю. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон может быть предусмотрен специальный способ достоверного определения лица, выразившего волю.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (статья 163 ГК РФ).

В соответствии со статьей 434 ГК РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена письмами, телеграммами, телексами, телефаксами и иными документами, в том числе электронными документами, передаваемыми по каналам связи, позволяющими достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

В силу статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (часть 1 статьи 218 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со статьей 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статьей 424 К РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии со статьей 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Из материалов дела следует, что истцам Столярову А.А., Рудневой Н.В. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) принадлежит комната, расположенная по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права.

13.08.2020 между Рудневой Н.В., Столяровым А.А., действующим с согласия своей матери Рудневой Н.В. (продавцы), и Баландиным В.А. (покупатель) заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: <адрес>

Согласно пункту 4 указанного договора стороны оценивают отчуждаемую комнату в 850.000 рублей.

Пунктом 4.1 договора купли-продажи установлено, что расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Денежные средства в размере 850 000 рублей переданы покупателем продавцам по 425000 рублей каждому до подписания договора.

В соответствии с пунктом 5 Договора, сторонам разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены комнаты и истинных намерений они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления отрицательных последствий.

Судом установлено, что указанным договором предусмотрены условия сделки, в частности Департамент семьи, опеки и попечительства администрации г.о.Самара 07.08.2020 дал разрешение N Рудневой Н.В., Столярову А.Г. дать согласие несовершеннолетнему Столярову А.А. на совершение сделки по отчуждению 1/2 доли в праве общей долевой собственности на вышеуказанную комнату при условии приобретения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес> на имя несовершеннолетнего Столярова А.А. (пункт 10 договора купли-продажи).

Из пояснений истца и нотариуса Потякиной Д.Д., удостоверившей сделку, установлено, что отдел опеки дал согласие на продажу комнаты за 850 000 рублей.

Супругой Баландина В.А. - Баландиной Е.Г. выдано нотариально удостоверенное согласие на приобретение спорного жилого помещения

Стоимость недвижимости по договору купли-продажи от 13.08.2020 определена в 850.000 рублей и данная сумма оплачена покупателем до подписания данного договора.

Договор нотариально удостоверен, при удостоверении договора со слов сторон сделки нотариусу известно, что цена сделки определена в размере 850.000 рублей, о чем нотариусу заявила непосредственно истец Руднева Н.А. До удостоверения договора стороны подтвердили нотариусу, что расчет между сторонами сделки произведен перед подписанием договора в размере 700.000 рублей, оставшаяся сумма передана ранее по распискам.

Разрешая заявленные требования, отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании договора незаключенным, поскольку стороны достигли согласия по всем существенным условиям.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на совокупном исследовании имеющихся в деле доказательств, не противоречат действующему законодательству.

Согласно статье 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ссылка истца на то, что стоимость недвижимости сторонами согласована в размере 1200 000 рублей, судебной коллегией отклоняются, поскольку отсутствуют в материалах дела допустимых и достоверных доказательств стоимости недвижимости в большем размере.

Из представленных сторонами предварительных договоров купли-продажи от 10.12.2019, 08.06.2020, 04.08.2020, расписок и пояснений сторон следует, что до заключения основного долга купли-продажи стороны согласовали стоимость комнаты в размере 1000 000 рублей, 300 000 рублей из которых, ответчик передал истцом до заключения договора купли-продажи, а 700 000 рублей в присутствии нотариуса Потякиной Д.Д. перед подписанием договора. Следовательно, стоимость комнаты ответчиком оплачена в полном объеме.

Действия сторон также свидетельствуют о достижении соглашения о стоимости отчуждаемого имущества, поскольку согласно пункту 4.1 Договора он был подписан после расчета между сторонами.

Доводы истца о том, что ответчик обещал после подписания договора написать расписку на невыплаченную часть стоимости комнат, какими-либо доказательствами не подтверждаются, напротив, опровергаются показаниями нотариуса Потякиной Д.Д.