Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 33-8167/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Тихоновой Ю.Б.,

судей Петрушиной Л.М., Парфеня Т.В.,

при ведении протокола помощником судьи Курганской А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Петрушиной Л.М. гражданское дело по исковому заявлению Николаевой Натальи Александровны, Максимовой Веры Андреевны, Невиницина Семена Владимировича, Вейколаниной Ольги Ивановны, Леоновой Екатерины Ивановны, Филипчук Ирины Валентиновны, Полубневой Виктории Алексеевны, Хаткевич Елены Михайловны, Харина Александра Ивановича к Рубцову Артему Валерьевичу, Расулову Фуаду Агабала оглы, Управлению Росреестра по Красноярскому краю о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки,

по апелляционной жалобе представителя ответчика Рубцова А.В. - Лыхина А.А.,

на решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 21 января 2021 года, которым постановлено:

"Исковые требования Николаевой Натальи Александровны, Максимовой Веры Андреевны, Невиницина Семена Владимировича, Вейколаниной Ольги Ивановны, Леоновой Екатерины Ивановны, Филипчук Ирины Валентиновны, Полубневой Виктории Алексеевны, Хаткевич Елены Михайловны, Харина Александра Ивановича к Рубцову Артему Валерьевичу, Расулову Фуаду Агабалы оглы.

В удовлетворении исковых требований Николаевой Натальи Александровны, Максимовой Веры Андреевны, Невиницина Семена Владимировича, Вейколаниной Ольги Ивановны, Леоновой Екатерины Ивановны, Филипчук Ирины Валентиновны, Полубневой Виктории Алексеевны, Хаткевич Елены Михайловны, Харина Александра Ивановича к Управлению Росреестра по Красноярскому краю отказать.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 12 июля 2017 года между Расуловым Фаидом Агабалы оглы и Рубцовым Артемов Валерьевичем.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки: прекратить право собственности Рубцова Артема Валерьевича на земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>, площадью 17 766 +/- 47 кв.м.

В удовлетворении исковых требований о признании права общей долевой собственности отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истцы обратились в суд с иском к ответчикам о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Требования мотивировали тем, что истцы являются собственниками жилых помещений в многоквартирных домах N, N и N по адресу: <адрес>, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N. Собственником данного земельного участка, с расположенными на нем многоквартирными домами, а также придомовой территорией со всеми элементами благоустройства, является Рубцов А.В.

Истцы полагают, что земельный участок, на котором расположены многоквартирные жилые дома, должен быть оформлен в общую долевую собственность собственников жилых помещений.

С учетом уточненных исковых требований истцы просили признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 12.07.2017 года с кадастровым номером N, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности Расулова Ф.А. и Рубцова А.В. на земельный участок. Признать право общей долевой собственности на спорный земельный участок за собственниками жилых помещений многоквартирных домов. Возложить обязанность на Управление Росреестра по Красноярскому краю осуществить государственную регистрацию долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Рубцова А.В. - Лыхин А.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что судом неправильно и ошибочно применены нормы материального права в области обязательных правоотношений по договорным отношениям и осуществления прав и обязанностей собственником имущества. Судом не была дана надлежащая правовая оценка представленным доказательствам со стороны Рубцова А.В. и пояснениям его представителя. Кроме того, считает, что выводы суда противоречат доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Проверив материалы дела, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте заседания суда апелляционной инстанции, не представивших сведения о причинах неявки и не ходатайствовавших об отложении слушания дела, проверив решение суда в переделах доводов жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя ответчика Рубцова А.В. - Лыхина А.А., поддержавшего доводы жалобы и просившего решение суда отменить, выслушав представителя истцов Вейколаниной О.И., Леоновой Е.И., Максимовой В.А., Хаткевич Е.М. и третье лицо Потомова И.А., возражавшего по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 15.05.2008 года был образован земельный участок с кадастровым номером N, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: размещение пяти-десятиэтажных многоквартирных домов, с местоположением: относительно ориентира, расположенного за пределами участка; почтовый адрес ориентира: <адрес>. Из указанного земельного участка были образованы земельные участки с кадастровыми номерами N, N, N и N (т.1 л.д. 128-130).

На основании договора купли-продажи земельного участка от 22.12.2010 года за Расуловым Ф.А. оглы 11.01.2011 года было зарегистрировано право собственности на земельный участок с кадастровым номером N

12.08.2013 года администрацией г. Красноярска выдано разрешение на строительство многоквартирных домов, находящихся по адресам: <адрес>, и <адрес>.

Застройщиком многоквартирных домов являлось ООО "П", учредителем которого был Расулов Ф.А. Строительство осуществлялось на земельном участке с кадастровым номером N, предоставленном ООО "П" на основании договора аренды от 11.01.2011 года, который зарегистрирован в Управлении Росреестра по Красноярскому краю 04.04.2011 года N. Данный договор аренды был расторгнут 30.05.2017 года по соглашению сторон, а 05.07.2017 года осуществлена регистрация прекращения государственной регистрации.

Земельный участок с кадастровым номером N был образован из земельного участка с кадастровым номером N - 21.05.2014 года.

Жилые дома N N и N, расположенные по адресу: <адрес>, были выстроены на земельном участке с кадастровым номером N, расположенным в территориальной зоне жилой многоэтажной застройки (Ж.4), основной вид разрешенного использования: размещение пяти-десятиэтажных многоквартирных жилых домов, допускается повышение этажности (не более 25 этажей) и введены в эксплуатацию в 2016 году (т.1 л.д. 34, 42, 50, т.2 л.д. 32, 36, 39).

Право собственности на квартиру N по <адрес> за Максимовой В.А. зарегистрировано 25.01.2017 года (т. 1 л.д. 148-149); на квартиру N по <адрес> за Вейколайниной О.И. зарегистрировано 28.03.2017 года (т.1 л.д. 157-158); на квартиру N по <адрес>, за Николаевой Т.А. зарегистрировано 31.05.2017 года (т.1 л.д. 167-168); на квартиру N по <адрес> за Хаткевич Е.М. зарегистрировано 17.01.2017 года (т.1 л.д. 162-163); на квартиру N по <адрес>, за Потомовым И.А. и Л зарегистрировано 12.01.2017 года (т.5. л.д. 48-49).

12.07.2017 года между Расуловым Ф.А. оглы (продавец) и Рубцовым А.В. (покупатель) был заключен договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого продавец передает в собственность, а покупатель принимает и оплачивает земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение пяти-десятиэтажных многоквартирных жилых домов, по адресу: <адрес>, кадастровый N.

Пунктом 1.3 договора определено, что право аренды на указанный земельный участок находится в залоге у участников долевого строительства многоквартирного жилого дома.

Судом установлено, что в силу положений статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" застройщик снял ограничение в виде залога земельного участка, обратившись в регистрационный орган с заявлением, предоставив разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и передаточные акты, подписанные с участниками долевого строительства, после чего собственник распорядился земельным участком в пользу другого физического лица Рубцова А.В.

14.12.2017 года определением Арбитражного суда Красноярского края ООО "П" признано банкротом и 06.04.2018 года ликвидировано.

Разрешая данный спор и признавая договор купли-продажи земельного участка от 12.07.2017 года недействительным в силу ничтожности, суд первой инстанции исходил из того, что у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, возникло с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, а потому Расулов Ф.А. был не вправе распоряжаться земельным участком, находящимся в собственности собственников помещений многоквартирных домов, в связи с чем, в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, данный договор является ничтожной сделкой, не порождающей каких-либо юридических последствий.

Кроме того суд, отклоняя доводы представителя ответчика Лыхина А.А. о пропуске истцами срока исковой давности, указал, что срок исковой давности по требованию о признании сделки недействительной не был пропущен, поскольку истцы стороной сделки не являлись, о нарушении права могли узнать только после принятия квартир по акту приема-передачи и регистрации на них права собственности, а учитывая, что первый акт приема-передачи был подписан 20.12.2016 года, а иск подан в суд 15.02.2019 года, то трехгодичный срок для обращения с иском в суд не истек.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, основанными на всестороннем, полном и объективном исследовании всех обстоятельств дела и требованиях закона.

Отклоняя доводы жалобы о том, что судом неправильно и ошибочно применены нормы материального права в области обязательных правоотношений по договорным отношениям и осуществления прав и обязанностей собственником имущества, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживание, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно положениям статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1). В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не образован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в многоквартирном доме вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением об образовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (ч.3). Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (ч.5).

Аналогичные положения содержатся в абзацах 4 и 5 пункта 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Земельный участок для возникновения в отношении него права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме должен быть образован (сформирован) в установленном порядке, в том числе поставлен на государственный кадастровый учет, как земельный участок, необходимый для эксплуатации многоквартирного дома.

Государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 06.07.2016 года).

Как разъяснено в пункте 66 постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 года, в силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.05.2010 года N 12-П "По делу о проверке конституционности частей 2,3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан Е.Ю. Дугенец, В.П. Минина и Е.А. Плеханова", в отличие от порядка приобретения гражданами и юридическими лицами прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, который установлен Земельным кодексом Российской Федерации, - для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том, что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

На основании изложенного, а также пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ спорный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирных домах.

В силу названных норм с момента государственной регистрации права собственности физических лиц на жилые помещения право собственности Расулова Ф.А. оглы на земельный участок прекратилось в силу закона, независимо от того, в частной или в публичной собственности находился земельный участок, в связи с чем, у него отсутствовали основания для заключения договора купли-продажи земельного участка с Рубцовым А.В., а потому договор купли-продажи земельного участка от 12.07.2017 года является ничтожным.

Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ).

Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о частичном удовлетворении исковых требований в части признания недействительным договора купли-продажи земельного участка от 12.07.2017 года в силу его ничтожности и прекращения в связи с этим права собственности Рубцова А.В. на спорный земельный участок, а также прекращения права собственности на спорный земельный участок Расулова Ф.А. оглы в силу требований закона (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации")

Принимая во внимание вышеуказанные положения закона и исходя из того, что земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно в силу закона и каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии предусмотренных законом оснований для удовлетворения требований истцов о признании права общей долевой собственности на спорный земельный участок и возложении обязанности на Управление Росреестра по Красноярскому краю осуществить эту регистрацию права собственности, поскольку такого способа защиты права как признание права общей долевой собственности на земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, не предусмотрено.

Кроме того, из содержания мотивировочной части решения явно следует удовлетворение требований истцов о признании сделки недействительной и прекращении права собственности ответчиков на земельный участок. Вместе с тем, в резолютивной части решения упущено указание на прекращение права собственности Расулова Ф.А. оглы на земельный участок, а также ошибочно указан кадастровый номер земельного участка N вместо N, в связи с чем, решение суда подлежит изменению в связи с необходимостью изложения абзацев первого, третьего и четвертого резолютивной части в редакции, соответствующей фактическим выводам суда первой инстанции и установленным по делу обстоятельствам.

В целом, доводы жалобы, повторяя позицию ответчика в суде первой инстанции, не содержат новых обстоятельств, которые опровергали бы выводы решения, не могут быть признаны состоятельными, так как сводятся по существу к несогласию с выводами суда и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное толкование норм материального и процессуального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.

Вопреки доводам жалобы, суд оценил представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии не имеется.

Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 21 января 2021 года изменить.

Изложить абзацы первый, третий и четвертый резолютивной части в следующей редакции:

Исковые требования Николаевой Натальи Александровны, Максимовой Веры Андреевны, Невиницина Семена Владимировича, Вейколаниной Ольги Ивановны, Леоновой Екатерины Ивановны, Филипчук Ирины Валентиновны, Полубневой Виктории Алексеевны, Хаткевич Елены Михайловны, Харина Александра Ивановича к Рубцову Артему Валерьевичу, Расулову Фуаду Агабала оглы удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, заключенный 12 июля 2017 года между Расуловым Фуадом Агабала оглы и Рубцовым Артемом Валерьевичем.

Прекратить право собственности Рубцова Артема Валерьевича и Расулова Фуада Агабала оглы на земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>, площадью 17 766 +/- 47 кв.м.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ответчика Рубцова А.В. - Лыхина А.А. оставить без удовлетворения.

Председательствующий: Тихонова Ю.Б.

Судьи: Петрушина Л.М.

Парфеня Т.В.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка