Дата принятия: 05 октября 2020г.
Номер документа: 33-8165/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 октября 2020 года Дело N 33-8165/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:
председательствующего Пьянкова Д.А.
и судей Петуховой Е.В., Новоселовой Д.В.
при секретаре Шумилиной А.Е.
рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 05 октября 2020 года дело по апелляционной жалобе Пигалева А.А. на решение Дзержинского районного суда г. Перми от 19 февраля 2020 года (с учетом определения Дзержинского районного суда г. Перми от 04 марта 2020 года об исправлении описки), которым постановлено:
исковые требования Пигалева Андрея Анатольевича к ООО "Специализированный застройщик "СК "Новый центр" о признании п. 4.6. договора N ** участия в долевом строительстве многоквартирного дома ничтожным и не подлежащим применению, взыскании разницы в стоимости квартиры в размере 17 045 руб., пени - 100000 руб., компенсации морального вреда - 5000 руб., штрафа оставить без удовлетворения.
Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Петуховой Е.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Пигалев А.А. обратился в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "СК "Новый центр" о признании п. 4.6 договора N ** участия в долевом строительстве многоквартирного дома ничтожным, взыскании разницы в стоимости квартиры в размере 17 045 руб., пени - 100000 руб., компенсации морального вреда - 5000 руб., штрафа в размере 50 % от суммы удовлетворенных требований.
В обоснование заявленных требований истец указал на то, что 27 апреля 2015 года между истцом и ООО "ТаланПермь" (процессуальный правопреемник ООО "Специализированный застройщик "СК "Новый центр") заключен договор участия в долевом строительстве.
В силу данного договора ответчик принял на себя обязательство построить дом по адресу: г.Пермь, ул. ****, а истец принял на себя обязательство осуществить финансирование в части доли и принять объект по окончании строительства.
Объектом строительства по данному договору является 3-хкомнатная квартира общей площадью 92,71 кв.м стоимостью 4515000 руб. из расчета 48700 руб. за 1 кв.м.
Согласно справке о выполнении финансовых обязательств истец в полном объеме оплатил стоимость квартиры в размере 4515000 руб.
30 ноября 2016 года между сторонами подписан акт приемки-передачи объекта долевого строительства.
При этом фактическая площадь квартиры составила 92,36 кв.м, что на 0,35 кв.м меньше предусмотренной договором. 08 августа 2019 года истец обратился к ответчику с претензией о возврате части денежных средств, приходящихся на разницу в площадях.
13 августа 2019 года ответчик в ответ на претензию указал на отсутствие правовых оснований для возврата части денежных средств. По расчету истца разница в стоимости квартиры составляет 17045 руб. ((92,71- 92,36)*48700).
Отказывая истцу в соразмерном уменьшении стоимости квартиры, ответчик сослался на п. 4.5, 4.6 договора, в силу которых соразмерное уменьшение стоимости не осуществляется, если разница в площадях составляет 2%. По мнению истца, п. 4.6 договора, исключающий обязанность ответчика на соразмерное уменьшение цены договора, является ничтожным, как ущемляющий права потребителя по сравнению с правилами, установленными законом или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей.
Кроме того, Пигалев А.А. просил взыскать с ответчика пени, размер которых с учетом разумности и компенсационной природы пени снижен до 100000 руб.
Также истец просил взыскать компенсацию морального вреда в размере 5000 руб.
Истец Пигалев А.А. участия в судебном заседании не принимал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие.
Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал, подтвердив изложенные выше доводы, представил письменные пояснения на отзыв на исковое заявление.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве.
В судебном заседании представитель ответчика также пояснила, что в случае исчисления срока исковой давности с момента передачи спорной квартиры истцу (30 ноября 2016 года), срок давности также пропущен. Кроме того, Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" является специальным по отношению к Закону Российской Федерации "О защите прав потребителей".
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе Пигалев А.А.
Заявитель выражает несогласие с выводом суда о том, что цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади приобретаемого объекта. Ссылаясь на положения ст. 555 ГК РФ, п. 4.1, 4.5 договора долевого участия, считает, что окончательная стоимость квартиры составляет 4497932 руб. и сумма переплаты составляет 17068 руб. Далее заявитель указывает на то, что, применяя условия п. 4.6 договора о допустимости 2-х процентного отклонения, суд необоснованно отказывает в удовлетворении исковых требований без учета ничтожности условия п. 4.6 договора долевого участия.
В деле имеются возражения ООО "Специализированный Застройщик "СК "Новый центр" на поданную Пигалевым А.А. апелляционную жалобу, в которых указано на отсутствие оснований к отмене решения суда.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, не явившихся в судебное заседание, проверив законность и обоснованность состоявшегося решения по правилам статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не нашла оснований к отмене решения.
Из материалов дела следует и установлено судом при разрешении спора, что 27 апреля 2015 года между ООО "ТаланПермь"" (Застройщик) и Пигалевым А.А. (Участник) был заключен договор N ** участия в долевом строительстве многоквартирного дома, согласно которому застройщик обязуется своими силами и с привлечением других лиц построить дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию в предусмотренный договором срок, передать квартиру участнику долевого строительства, а последний обязуется перечислить на расчетный счет застройщика целевые денежные средства, предназначенные для финансирования строительства дома в части доли, приходящейся на участника долевого строительства, в размере и сроки, предусмотренные на ввод в эксплуатацию дома в предусмотренный настоящим договором срок.
20 декабря 2016 года ООО "ТаланПермь" реорганизовано в ООО "Специализированный застройщик "СК "Новый центр".
Согласно п. 1.1 договора объектом долевого строительства является 3-х комнатная квартира N ** общей площадью 88, 81 кв.м, включая площадь балкона (3,90 кв.м), полная площадь - 92, 71 кв.м, расположенная на 4 этаже дома N ** по ул. **** г.Перми.
При этом общая площадь - сумма площадей всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в помещении и/или владением помещением, за исключением балконов, лоджий, террас.
Размер целевого денежного взноса (цена договора), подлежащего уплате участником долевого строительства по настоящему договору составляет 4515000 руб. и может быть изменена только по условиям п. 4.5 настоящего договора (п. 4.1 договора).
Пунктом 4.5 договора предусмотрено, что окончательный расчет, в соответствии с условиями настоящего договора, осуществляется по результатам обмеров ГУП "ЦТИ", производимых по окончанию строительства дома.
Если фактическая полная площадь квартиры, определенная по данным ЦТИ (включая площадь балконов, лоджий, веранд и террас без соответствующих коэффициентов понижения), будет меньше или больше полной площади, указанной в приложении N 1 договора, то соответственно: Застройщик возвращает участнику долевого строительства излишне перечисленные денежные средства целевого взноса (за всю площадь, отличную от полной площади по договору); доплата либо возврат денежных средств производится на основании подписываемого между сторонами акта об окончании взаиморасчетов (соглашения об изменении цены договора), о необходимости подписания которого застройщик уведомляет участника долевого строительства. В указанном акте, в том числе, указывается срок исполнения обязательств по доплате либо возврату денежных средств.
По такому акту об окончании взаиморасчетов (соглашению об изменении цены договора) цена договора подлежит изменению на сумму, определяемую как разница между фактической полной площадью квартиры (по данным ЦТИ) и полной площадью квартиры, указанной в приложении N 1 договора, помноженная на 48700 руб.
Стороны определили, что не является основанием для заключения сторонами соглашения об изменении цены договора случаи, когда разница в размерах площадей связана с разными методами учета площадей балкона/лоджии/террасы (применение понижающих коэффициентов).
В соответствии с п. 4.6 договора условия пункта 4.5 настоящего договора не распространяют свое действие на случаи, когда разница между фактической полной площадью квартиры (по данным ЦТИ) и полной площадью квартиры, указанной в п.1.1 настоящего договора, располагается в пределах 2% от полной площади по договору. Стороны признают, что поскольку дом является сложным строительным объектом, то разница фактической полной площадью квартиры (по данным ЦТИ) и полной площадью квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора, в пределах 2% (включительно) от полной площади по договору является допустимой и, соответственно, в данных случаях оснований для перерасчета цены договора не имеется.
Актом приемки-передачи объекта долевого строительства от 30 ноября 2016 года подтверждено, что застройщик передал, а участник долевого строительства принял 3-х комнатную квартиру N **, расположенную на 4 этаже в многоквартирном доме по адресу: г. Пермь, ****, общей площадью 88,7 кв.м, с площадью балкона 3,66 кв.м, сумма площади балкона/лоджии/террасы и общей площади составила 92,36 кв.м.
Ввиду того, что фактическая площадь принятой Пигалевым А.А. квартиры оказалась меньше оплаченной на 0,35 кв.м, 08 августа 2019 года истец направил в адрес ООО "СК "Новый центр" претензию с требованием выплатить сумму переплаты по договору N ** от 27 апреля 2015 года в размере 17045 руб.
13 августа 2019 года истцом получен ответ на претензию, которым в удовлетворении требований отказано ввиду отсутствия правовых оснований.
Отказывая в удовлетворении заявленных истцом требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ч.9 ст. 4, п. 2 ст. 7, ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ст. 167,168, 421 ГК РФ, п. 1 ст. 16 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", принимая во внимание правовую позицию, изложенную в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 ноября 2013 года N 1838-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Попковой Марины Николаевны на нарушение ее конституционных прав частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", исходил из того, что ответчик надлежащим образом исполнил свои обязательства по предоставлению покупателю полной и достоверной информации об объекте долевого строительства и передал истцу квартиру, соответствующую условиям договора. Участник долевого строительства был предупрежден о возможном несоответствии фактической площади возведенного объекта долевого строительства проектной площади. Договором предусмотрены действия сторон в случае выявления такого несоответствия и возможность перерасчета цены договора в случае несоответствия фактической площади более чем на определенную договором величину 2%. Однако, с учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для перерасчета цены договора не имеется, поскольку отклонение не превышает установленных договором размеров; фактическая общая площадь квартиры, переданной по акту приема-передачи от 30 ноября 2016 года, - 92,36 кв.м, отличается от проектной общей площади квартиры - 92,71 кв.м на 0,35 кв.м, или на 0,38 %, что не превышает установленного в качестве основания для пересмотра цены договора 2 % отклонения.
По мотивированному выводу суда, передача истцу объекта строительства меньшей площади, чем предусмотрено договором, не свидетельствует о недостатках выполненной работы (услуги), и не является недостатком, который делает квартиру непригодной для предусмотренного договором использования.
Кроме того, суд принимал во внимание, что в процессе строительства дома в проектную документацию изменений, приводящих к изменению проектной общей площади квартиры, не вносилось, а также учитывал отсутствие доказательств тому, что застройщик не уведомил участника долевого строительства о возможном отклонении фактической общей площади квартиры от проектной документации.
Помимо этого, суд учитывал пропуск истцом срока исковой давности по требованию о признании условия договора недействительным, принимая во внимание дату подписания договора (27 апреля 2015 года), дату принятия квартиры (30 ноября 2016 года) и дату предъявления иска в суд (02 декабря 2019 года).
Поскольку требования о взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора признаны не подлежащими удовлетворению, судом также отказано в удовлетворении производных от названного требования требований о компенсации морального вреда, пени и штрафа.
Оснований не согласиться с изложенными выводами суда судебная коллегия не усматривает.
Заявитель в апелляционной жалобе выражает несогласие с выводом суда о том, что цена договора не поставлена сторонами в зависимость от стоимости одного квадратного метра площади приобретаемого объекта; ссылаясь на положения ст. 555 ГК РФ, п. 4.1, 4.5 договора долевого участия, считает, что окончательная стоимость квартиры составляет 4497932 руб. и сумма переплаты составляет 17068 руб.
Данный довод подлежит отклонению, поскольку вывод суда первой инстанции о том, что размер целевого денежного взноса установлен п.4.1 договора без определения цены за 1 кв.м. является законным и обоснованным. Определение цены договора, то есть размера денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства без определения цены единицы общей площади объекта долевого строительства, является в силу п.1 ст.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основным способом определения цены договора.
Указание в п.4.5 договора порядка заключения соглашения об изменении цены договора (составления акта об окончании взаиморасчетов), порядка расчета размера изменения цены в рублях за квадратный метр не может являться основанием для изменения способа определения цены договора в целом.
Довод о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований без учета ничтожности условия п. 4.6 договора долевого участия, судебной коллегией отклоняется. В качестве правового основания своей позиции заявитель жалобы указывает на то, что положения п.4.6 договора, по его мнению, ущемляют права истца, как потребителя, и в силу закона являются недействительными.
Согласно ст.431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Из буквального содержания п.4.6 договора следует, что сторонами согласованы условия, при наличии которых стороны взаимно считают нецелесообразным изменение цены договора. При этом данные условия распространяются также на случаи превышения переданной площади передаваемого жилого помещения над проектной. Исходя из буквального содержания п.4.6 договора следует, что его положения обеспечивают разумный баланс интересов сторон договора.
Сама по себе ситуация незначительного отклонения проектной площади от передаваемой по завершении строительства является обычной при строительстве объектов капитального строительства. Законодатель, учитывая данные объективные особенности капитального строительства, предусмотрел предельные параметры таких отклонений, как основание для расторжения договора. Так в соответствии с п.п. 2, п.1.1 ст. 9 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в качестве основания расторжения договора предусмотрено существенное изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышение допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.
С учетом изложенного, в соответствии с п.2 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", судебная коллегия считает, что положения п.4.6 договора являются частью соглашения сторон, предусматривающего условия, случай и порядок изменения цены договора после его заключения. Условия, предусмотренные данным пунктом, права истца, заявителя жалобы не ущемляют, предоставляют ему равные с застройщиком гарантии в случае отклонения площади фактически переданного по договору объекта данным проектной документации.
Доводы апелляционной жалобы по существу направлены на переоценку выводов суда о фактических обстоятельствах дела и имеющихся в деле доказательств, они не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию истца, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда и поэтому не могут служить основанием для отмены постановленного по делу решения.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что решение суда отвечает требованиям закона, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Дзержинского районного суда г. Перми от 19 февраля 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Пигалева А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
