Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 сентября 2021 года Дело N 33-8162/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда

в составе: председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Мехоношиной Д.В., Безматерных О.В.

при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Березиной Анны Петровны, ООО "Управляющая компания "Техкомфорт" на решение Мотовилихинского районного суда г. Перми от 24.05.2021 года, которым постановлено:

"Взыскать с ООО "Управляющая компания "ТехКомфорт" в пользу Березиной Анны Петровны задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.09.2017 за период с сентября 2017 по декабрь 2020 включительно в размере 482 500 рублей, неустойку в размере 385 775 рублей, а также взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 11 882 рубля 70 копеек.

В остальной части иска Березиной А.П. отказать".

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения представителя Березиной П.П. - Мусихина А.В., представителя ООО УК "ТехКомфорт" Комягиной Н.А., представителя Татарчук А.В. - Пешкова А.А., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Березина А.П. обратилась в суд с иском к ООО "Управляющая компания "Техкомфорт" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 930 800 руб., просила обязать ООО "УК "Техкомфорт" освободить и передать Березиной А.П. по акту приема-передачи нежилое помещение с кадастровым номером ** в течение трех рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Исковые требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит 1/2 доли в праве на нежилое помещение общей площадью 194, 9 кв.м. с кадастровым номером **, расположенное по адресу: г. Пермь, ул. ****. Сособственником данного помещения является Татарчук А.В. 01.09.2017 года между Березиной А.П., Татарчук А.В. с одной стороны и ООО "УК "Техкомфорт" с другой стороны был заключен Договор аренды вышеуказанного нежилого помещения. Помещение передано по акту приема-передачи 08.09.2017 года. По условиям п. 5.1. Договора, арендная плата составляет 100 000 руб. в месяц и оплачивается не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым. С момента заключения договора задолженность ответчика перед Березиной А.П. согласно расчета за период с сентября 2017 года по декабрь 2020 года составляет 542 500 руб. Размер договорной неустойки, установленный пунктом 6.1. Договора, составляет 383 300 руб.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в соответствующей части в апелляционных жалобах просят истец Березина А.П. и ответчик ООО УК "Техкомфорт".

В апелляционной жалобе истец Березиной А.П. приведены следующие доводы. Отказ в удовлетворении исковых требований об освобождении арендованного помещения является незаконным. Положения заключенного договора предусматривают возможность расторжения договора по инициативе одного из арендодателей. Допущено злоупотребление правом со стороны ответчика и третьего лица, поскольку присутствие ООО УК "Техкомфорт" в качестве арендатора не позволяет сособственнику Березиной А.П. своевременно извлекать прибыль от сдачи имущества в аренду. Арендные отношения являются экономически нецелесообразными, оснований полагать, что ответчик в ближайшее время исполнит обязательства по договору, не имеется.

В апелляционной жалобе ответчик ООО УК "Техкомфорт" приводит следующие доводы. Судом необоснованно отклонены доводы об уменьшении площади арендуемых нежилых помещений и снижении арендной платы. Судом не дана оценка договору аренды нежилого помещения, заключенному между Березиной А.П. и П1. Материалы дела достоверно подтверждают отсутствие задолженности по внесению арендных платежей, денежные средства были оплачены в полном объеме, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов, платежными поручениями и справками о доходе физического лица за период 2017-2021 гг.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчика ООО УК "Техкомфорт" истец Березина А.П. указывает на несостоятельность доводов жалобы, просит об отказе в ее удовлетворении.

В суде апелляционной инстанции представитель Березиной А.П. - Мусихин А.В. поддержал апелляционную жалобу истца, возражал против апелляционной жалобы ответчика, представитель ООО УК "ТехКомфорт" Комягина Н.А., представитель Татарчук А.В. - Пешков А.А. поддержали апелляционную жалобу ответчика, возражали против апелляционной жалобы истца.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

На основании ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (ст. 607 ГК РФ).

Согласно статьям 650, 651 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с пунктом 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Статьей 654 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатор) во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу пункта 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

На основании пункта 2 ст. 307 ГК РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из материалов дела, истцу Березиной А.П. и третьему лицу Татарчук А.В. на праве общей долевой собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 194,9 кв.м. по адресу: ****, кадастровый номер **, по 1/2 доли (л.д.89-90).

01.09.2017 между Березиной А.П., Татарчук А.В. (Арендодатели) и ООО "Управляющая компания "ТехКомфорт" (Арендатор) в лице генерального директора Пешкова А.А. заключен Договор аренды нежилого помещения, общей площадью 194,9 кв.м., находящегося по адресу: г. Пермь, Мотовилихинский район, ул. ****, номера на поэтажном плане 1-15.

Помещение передается в аренду по настоящему договору сроком на 11 месяцев (п.3.1.).

Арендная плата по настоящему договору составляет 100 000 руб. в месяц (без налога НДС) и оплачивается арендатором не позднее 15 числа месяца, следующего за оплачиваемым (п.5.1.).

Согласно п.5.2. Договора, арендная плата не включает в себя расходы арендатора по содержанию и текущему ремонту помещения, оплату коммунальных услуг, оплату электроэнергии. Указанные услуги, а также услуги телефонной связи, междугородные и международные переговоры, услуги Интернет Арендатор оплачивает самостоятельно.

За нарушение сроков выплаты арендной платы, установленного п.5.4 настоящего договора Арендатор несет ответственность в виде неустойки в размере 0,1% от суммы платежа, за каждый день просрочки уплаты (п.6.2.).

На основании п.7.1. Договор может быть расторгнут: по соглашению сторон; в судебном порядке; при одностороннем отказе арендодателя от дальнейшего исполнения договора- по истечении 30 календарных дней с даты получения арендатором соответствующего уведомления; при одностороннем отказе арендатора от дальнейшего исполнения договора по истечении 30 календарных дней с даты получения арендодателем соответствующего уведомления (л.д.8-13).

Согласно акту приема-передачи нежилого помещения арендуемое помещение передано арендатору 08.09.2017.

Частично удовлетворяя заявленные исковые требования Березиной А.П. и взыскивая задолженность по арендной плате и договорную неустойку согласно произведенному судом расчету, суд первой инстанции исходил из согласования сторонами договора в п. 5.1. договора размера арендной платы, причитающейся к получению арендодателями без вычета НДС, при этом суд посчитал необходимым зачесть уплаченные ответчиком в счет арендной платы платежи, в которых не указан период, за который они вносились, в счет текущих платежей; этом суд отклонил ссылку ответчика на заключенное между ООО "УК ТехКомфорт" и Татарчук А.В. дополнительное соглашение к договору аренды от 01.06.2019 года, согласно которому размер арендной платы в связи с уменьшением используемой площади был уменьшен до 80 000 рублей, поскольку данное соглашение вторым собственником Березиной А.П. подписано не было.

Судебная коллегия находит правильными выводы суда первой инстанции о том, что с учетом положений ст.431 ГК РФ, из буквального толкования положений договора аренды ( п.5.1.) следует, что арендатор обязан уплатить арендодателям арендную плату в размере 100 000 рублей, без удержания из нее НДС, в связи с чем несение арендатором бремени по уплате этого налога за арендодателей само по себе не может являться безусловным основанием для уменьшения размера арендной платы, на получение которой вправе рассчитывать арендодатели за использование ответчиком принадлежащего им имущества.

Судебная коллегия также считает обоснованной произведенную судом первой инстанции оценку дополнительного соглашения к договору аренды от 01.09.2017 года, составленного 01.06.2019 года между Татарчук А.В. и ООО "УК ТехКомфорт", как не влекущего изменений в первоначальный договор аренды по площади предмета аренды и размеру арендной платы, учитывая, что данное соглашение Березиной А.В. не подписано.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что в период действия договора аренды часть занимаемых арендатором помещений выбыла из владения ООО "УК ТехКомфорт" в связи с передачей их Березиной А.П. по договору аренды от 01.08.2019 года Путиловой А.В., какой-либо оценки данному обстоятельству суд первой инстанции в оспариваемом решении не привел.

Как следует из материалов дела, 01.08.2019 года между Березиной А.П. (арендодатель) и П1. (арендатор) заключен договор аренды части нежилых помещений площадью 43 кв.м., принадлежащих арендодателю на праве собственности, и расположенных на первом этаже многоквартирного дома по адресу г. Пермь, ул. ****, для размещения салона красоты( л.д. 146-148).

01.08.2019 года к указанному договору составлен акт приема-передачи помещений, подписанный сторонами договора ( л.д. 149). Из представленных суду апелляционной инстанции поэтажных планов на помещения первого этажа многоквартирного дома по адресу г. Пермь, ул. **** в составе технического паспорта по состоянию на 05.05.2000 года, фотографий фасада первого этажа многоквартирного дома, плана помещений ООО "Кадастровая компания РЕЕСТР", принятых судом апелляционной инстанции для установления юридически значимых обстоятельств, письменных пояснений ответчика и третьего лица следует, что изначально в составе переданной в пользование ООО "УК ТехКомфорт" по договору аренды площади 194, 9 кв.м. находились помещения в составе объекта с кадастровым номером **, обозначенные на поэтажном плане под номерами 1-15, в последующем помещение под номером 15 (площадью 15, 6 кв.м. по данным техпаспорта) вместе с помещением N 1 площадью 28, 2 кв.м. ( по данным техпаспорта) в составе объекта с кадастровым номером **, собственниками которого также являются Березина А.П. и Татарчук А.В., было передано в пользование П1.

Согласно представленным фотографиям, помещение под номером 15, являющееся крайним слева от входной группы, на которой имеется вывеска "ООО УК Комфорт", используется в составе студии красоты " MY DAY".

При таких обстоятельствах, учитывая, что фактически используемая арендатором площадь, изначально переданная ему по договору аренды, уменьшилась и не могла быть использована ответчиком, в связи с изъятием ее арендодателями, в то время как размер арендной платы по договору изначально согласован сторонами за пользование площадью 194. 9 кв.м., соглашения об изменения арендной платы между обоими арендодателями и арендатором достигнуто не было, как и не было заключено соглашение об изменении площади объекта аренды при сохранении прежнего размера арендной платы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что размер арендной платы за период с 01.08.2019 года (с момента составления акта приема-передачи части помещений П1.), подлежит расчету исходя их фактически используемой ответчиком площади, пропорционально стоимости договорной арендной платы.

При этом судебная коллегия отклоняет доводы стороны ответчика и третьего лица о том, что из арендуемых ответчиком площадей следует также вычесть площадь мест общего пользования, под номерами 12-14 на поэтажном плане, поскольку Общество, как следует из их пояснений, указанные площади по-прежнему использует, одновременное использование ранее переданной Обществу по договору площади иными лицами, о наличии оснований для освобождения ответчика от обязанности производить за них плату не свидетельствует.

В данном случае, размер арендной платы с 01.08.2019 года в месяц составит:

( 194, 9кв.м.-15,6 кв.м.) = 179,3 кв.м. ( фактически используемая площадь), что составляет 92, % от площади объекта договора аренды;

100 000 рублей х 92% = 92 000 рублей - размер платы за фактически используемые площади;

92 000 рублей /2 = 46 000 рублей доля арендной платы Березиной А.П. начиная с 01.08.2019 года.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает необходимым произвести расчет задолженности по арендной плате следующим образом:

Арендная плата с сентября 2017 года по июль 2019 года:

23 месяца х 50 000 рублей = 1 150 000 рублей;

Арендная плата с августа 2019 года по декабрь 2020 года:

17 месяцев х 46 000 = 782 000 рублей.

Всего за указанный период следует к уплате: 1932 000 рублей, фактически уплачено с учетом платежей с декабря 2017 года по март 2021 года: 1 620 237 рублей, задолженность составляет 311 763 рублей.

Судебная коллегия также находит ошибочными выводы суда первой инстанции об отнесении платежей в счет арендной платы, в назначении которых не указан период, за который они уплачивались, в счет текущих платежей, учитывая следующее.

В соответствии со статьей 319.1 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований.

С учетом изложенного, поступившие от ответчика денежные средства без назначения периода, за который они уплачены, подлежат зачету в счет оплаты ранее возникшей задолженности, что влияет на размер задолженности по договорной неустойке, который судебная коллегия полагает необходимым произвести следующим образом.
Расчетный месяц Дата платежа Сумма платежа,руб.Неустойка (сумма х количество дней х 0, 1 % )Период Сумма, руб.09.2017 29.12.2017 50 000 16.10.2017-29.12.2017 3 750 10.2017 29.12.2017 50 000 16.11.2017-29.12.2017 2 200 11.2017 22.01.2018 50 000 16.12.2017-22.01.2018 1 900 12.2017 22.01.2018 10 000 16.01.2018-07.02.2018 1 150 07.02.2018 40 000 01.2018 07.02.2018 10 000 16.02.2018-17.05.2018 3 640 17.05.2018 40 000 02.2018 17.05.2018 10 000 16.03.2018-25.05.2018 3 470 25.05.2018 40 000 03.2018 09.07.2018 40 000 16.04.2018-10.07.2018 4 260 10.07.2018 10 000 04.2018 10.07.2018 30 000 16.05.2018-22.01.2019 6 720 22.01.2019 20 000 05.2018 22.01.2019 15 000 16.06.2018-23.01.2019 11 085 23.01.2019 15 000 16.07.2019 20 000 06.2018 16.07.2019 20 000 16.07.2018-18.07.2019 18 360 18.07.2019 30 000 07.2018 18.07.2019 10 000 16.08.2018-01.08.2019 17 410 01.08.2019 40 000 08.2018 01.11.2019 50 000 16.09.2018-01.11.2019 20 600 09.2018 19.11.2019 50 000 16.10.2018-19.11.2019 20 000 10.2018 08.11.2018 50 000 Уплачено досрочно 11.2018 04.12.2019 50 000 16.12.2018-04.12.2019 17 700 12.2018 28.12.2018 50 000 Уплачено досрочно 01.2019 25.12.2019 50 000 16.02.2019-25.12.2019 15 650 02.2019 30.12.2019 25 000 16.03.2019-14.01.2020 14 875 14.01.2020 25 000 03.2019 19.04.2019 50 000 16.04.2019-19.04.2019 200 04.2019 11.02.2020 15 000 16.05.2019-12.03.2020 14 250 21.02.2020 20 000 12.03.2020 15 000 05.2019 12.03.2020 15 000 16.06.2019-27.03.2020 13 775 12.03.2020 20 000 27.03.2020 15 000 06.2019 27.03.2020 5 000 16.07.2019-28.04.2020 13 945 16.04.2020 10 000 21.04.2020 25 000 28.04.2020 10 000 07.2019 28.04.2020 5 000 16.08.2019-14.05.2020 13 390 07.05.2020 20 000 12.05.2020 20 000 14.05.2020 5 000 08.2019 14.05.2020 15 000 16.09.2019-04.06.2020 11 513 19.05.2020 15 000 02.06.2020 15 000 04.06.2020 1 000 09.2019 04.06.2020 9 000 16.10.2019-11.06.2020 10 937 09.06.2020 20 000 11.06.2020 17 000 10.2019 11.06.2020 3 000 16.11.2019-09.07.2020 10 478 23.06.2020 10 000 25.06.2020 10 000 07.07.2020 20 0000 09.07.2020 3 000 11.2019 09.07.2020 7 000 16.12.2019-16.09.2020 11 283 16.07.2020 15 000 16.09.2020 24 000 12.2019 16.09.2020 11 000 16.01.2020-06.10.2020 11 760 29.09.2020 30 000 06.10.2020 5 000 01.2020 06.10.2020 10 000 16.02.2020-28.10.2020 11 556 28.10.2020 36 000 02.2020 28.10.2020 1 500 16.03.2020-03.12.2020 11 024 30.10.2020 30 000 03.12.2020 14 500 03.2020 03.12.2020 15 500 16.04.2020-11.01.2021 10 911, 50 03.12.2020 10 000 14.12.2020 20 000 11.01.2021 500 04.2020 11.01.2021 19 500 16.05.2020-15.01.2021 11 086 05.03.2021 26 500 05.2020 05.03.2021 46 000 16.06.2020-15.01.2021 39 422 06.2020 05.03.2021 10 237 07.2020 08.2020 09.2020 10.2020 11.2020 12.2020 Уплачено:1 620 237 358 300,5