Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 июня 2021 года Дело N 33-8152/2021

17 июня 2021 года

город Казань
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего Курмашевой Р.Э.,

судей Гильманова А.С., Плюшкина К.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ежовой Е.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Курмашевой Р.Э. гражданское дело по апелляционной жалобе представителя крестьянского фермерского хозяйства "Семиозерка"- Савельева А.Ю. на решение Мамадышского районного суда Республики Татарстан от 9 октября 2020 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований крестьянского фермерского хозяйства "Семиозерка" к Палате имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан, Хазиеву Рамзилю Нурмухаметовичу о признании недействительными торгов от 8 ноября 2016 года, предмет которых - право на заключение договора купли продажи земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 271583 кв.метров, расположенного по адресу: <адрес>, и договора купли-продажи указанного земельного участка, заключенного между Палатой имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан и Хазиевым Рамзилем Нурмухаметовичем от 21 ноября 2016 года N ...., в возложении обязанности на ответчика возвратить земельный участок с кадастровым номером .... в муниципальную собственность.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя Хазиева Р.Н. - Кондратьева А.М., представителей Палаты имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан Ефимова Р.М., Сергеева С.М., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

установила:

Крестьянское фермерское хозяйство "Семиозерка" обратилось с иском к Палате имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан, Хазиеву Р.Н. о признании торгов и договора купли-продажи земельного участка недействительными.

Требования мотивированы тем, что истцу на праве собственности принадлежит производственная база - сложный объект: здание правления- литер А, АЗС литер А, диспетчерская, склад, коровник с родильным отделением, зерносклад литер А, Литер Б, промышленные и сельскохозяйственные здания под литрами А, Б, Д, Е, Ж, И, К, назначение производственное, расположенные по адресу: <адрес>.

Под указанными производственными помещениями земельный участок не оформлен.

1 июня 2016 года утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале .... площадью 271583 кв.м. После уточнения границ и постановки на кадастровый учет земельному участку присвоен кадастровый номер ...., вид разрешенного использования для сельскохозяйственного производства.

Согласно протоколу от 8 ноября 2016 года о результатах проведения торгов аукцион признан несостоявшимся, принято решение заключить договор купли-продажи указанного земельного участка с единственным участником торгов Хазиевым Р.Н.

21 ноября 2016 года между Палатой имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан и Хазиевым Р.Н. заключен договор купли-продажи данного земельного участка.

Истец полагает, что торги проведены с существенным нарушением действующего законодательства. Так, на официальном сайте не была размещена информация о проведении торгов, что лишило возможности потенциальных приобретателей на равных правах принимать участие в аукционе.

Кроме того, на указанном земельном участке расположены строения, сооружения, объекты недвижимости, принадлежащие истцу, который имел право преимущественной покупки земельного участка как собственник здания, на котором он расположен.

В результате торгов одно из производственных зданий в настоящее время находится на земельном участке Хазиева Р.Н., что существенно нарушает права истца.

О нарушении своих прав истец узнал лишь месяц назад, когда хотел реализовать свое право на преимущественное право покупки земельного участка.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, крестьянское фермерское хозяйство "Семиозерка" просило признать недействительными торги от 8 ноября 2016 года, предмет которых - право на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., площадью 271583 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, и договор купли-продажи данного земельного участка, заключенный между Палатой имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан и Хазиевым Р.Н., от 21 ноября 2016 года N ...., возложить на ответчика обязанность возвратить данный земельный участок в муниципальную собственность.

В судебном заседании суда первой инстанции представители истца - Абдуллин Ш.М., Мухамедзянова Г.Р. исковые требования поддержали.

Представитель ответчика Палаты имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан Сергеев Г.М. иск не признал, просил применить исковую давность.

Представитель ответчика Хазиева Р.Н. - Кондратьев А.М. с иском также не согласился, заявил о применении исковой давности.

Представители третьих лиц - Мамадышского отдела Управления Росреестра по Республике Татарстан, Исполнительного комитета Катмышского сельского поселения Мамадышского муниципального района Республики Татарстан, АО "БТИ РТ", ООО "Геоцентр" в судебное заседание не явились.

Судом отказано в удовлетворении иска.

В апелляционной жалобе представитель крестьянского фермерского хозяйства "Семиозерка" Савельев А.Ю. ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Выражает несогласие с применением исковой давности, ссылаясь на ничтожность оспариваемой сделки как не соответствующей требованиям закона.

Указывает на неправильное определение судом обстоятельства, имеющих значение для дела, настаивая на своих доводах о том, что земельный участок не мог быть выставлен для продажи на аукцион по причине нахождения на нем объекта недвижимости, принадлежащего истцу.

Не соглашается с выводом суда об отсутствии нарушения прав истца, ссылаясь на его право преимущественной покупки земельного участка.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Хазиева Р.Н. - Кондратьев А.М., представители Палаты имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан Ефимов Р.М., Сергеев С.М. возражали против доводов жалобы.

Представитель крестьянского фермерского хозяйства "Семиозерка", а также иные участники процесса, будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, на апелляционное рассмотрение дела не явились. В связи с этим судебная коллегия в соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность судебного решения, приходит к следующему.

Подпунктом 8 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в том числе сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Основания и последствия признания торгов недействительными закреплены в статье 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу указанных положений закона основанием для признания проведенных торгов недействительными является совокупность следующих обстоятельств: нарушение норм закона при проведении торгов и нарушение прав и законных интересов лица, оспаривающего такую сделку.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации За исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из материалов дела усматривается, что на основании договора купли-продажи от 13 февраля 2014 года крестьянскому фермерскому хозяйству "Семиозерка" принадлежит на праве собственности производственная база - сложный объект: здание правления- литер А, АЗС - литер А (основное здание, цистерны 25 т., 10 т., 5 т.), диспетчерская, склад, коровник с родильным отделением, зерносклад литер А, литер Б (<адрес>), промышленные и сельскохозяйственные здания литер А, литер Б, литер В, литер Д, литер Е, литер Ж, литер З, литер И, литер К, назначение производственное, по адресу: <адрес>, кадастровый номер .....

Согласно указанному выше договору купли-продажи от 13 февраля 2014 года, заключенному между <данные изъяты> в лице конкурсного управляющего и крестьянским фермерским хозяйством "Семиозерка", предметом купли-продажи являлось имущество, входящее в состав лота N 1. В пункте 1.2.5 данного договора указано, что в состав лота N 1 входит в том числе и объект недвижимого имущества с кадастровым условным номером .... - производственная база - сложный объект, в состав которого входят: здание правления - литер А, АЗС - литер А (основное здание, цистерны 25 т., 10 т., 5т.), диспетчерская, склад, коровник с родильным отделением, зерносклад литер А, литер Б (<адрес>), промышленные и сельскохозяйственные здания литер А, литер Б, литер В, литер Д, литер Е, литер Ж, литер З, литер И, литер К, назначение производственное, местонахождение имущества по адресу: <адрес>. Объекты в составе производственной базы являются бывшими в употреблении и не соответствуют ГОСТам и иным стандартам качества, некоторые объекты в разрушенном или полуразрушенном состояниях. Часть зданий, сооружений и цистерн не пригодны для эксплуатации и представляют собой конструкции, оставшиеся после их разбора либо лом.

Согласно выписке из ЕГРН от 13 ноября 2019 года правообладателем производственной базы с кадастровым номером .... (условный номер ...., кадастровый номер ....) является крестьянское (фермерское) хозяйство "Семиозерка". Производственная база, назначение нежилое, здание правления - литер А, АЗС. Данный объект имеет предыдущий кадастровый номер .....

Постановлением Исполнительного комитета Мамадышского муниципального района Республики Татарстан от 1 июня 2016 года N .... утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории в кадастровом квартале .... площадью 271583 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, вид разрешенного использования - для сельскохозяйственного производства (приложение N 1 к данному постановлению).

Извещение о проведении предстоящих торгов и порядок его проведения были опубликованы на официальном сайте Российской Федерации, а также и в районной газете "Вятка" от 30 сентября 2016 года.

По результатам торгов, проведенных в форме открытого аукциона, состоявшегося 8 ноября 2016 года в <данные изъяты> по адресу: <адрес>, предмет которых - право на заключение договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером ...., расположенного по адрес <адрес>, составлен протокол за N ..... Аукцион признан несостоявшимся с единственным участником Хазиевым Р.Н.

21 ноября 2016 года между Палатой имущественных и земельных отношений Мамадышского муниципального района Республики Татарстан и Хазиевым Р.Н заключен договор купли- продажи указанного земельного участка. Акт приема-передачи земельного участка подписан сторонами 23 ноября 2016 года. Из кадастрового паспорта земельного участка следует, что при его формировании были учтены и вырезаны такие объекты как линии электропередач, автомобильная дорога и здание фермы.

Из сообщения Исполнительного комитета Катмышского сельского поселения Мамадышского муниципального района Республики Татарстан следует, что в материалах инвентаризации сведения о производственной базе не имеются, на балансе Исполкома не состоят. На земельном участке с кадастровым номером .... имеется один объект - ферма. Других объектов на данном земельном участке не имеется.

В соответствии с заключением техника АО "БТИ РТ" от 27 января 2020 года по проведенным геодезическим замерам здания коровника, расположенного по адресу: <адрес>, выявлено, что здание коровника расположено на земельном участке с кадастровым номером ...., принадлежащем Хазиеву Р.Н. Объект капитального строительства (коровник), материал стен -кирпичный, начало строительства 2010 год, площадь застройки 1688 кв.м.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок сформирован и выставлен на торги в соответствии с требованиями действующего законодательства, права и охраняемые законом интересы истца действиями ответчиков не нарушены, поскольку относимых и допустимых доказательств нахождения на спорном земельном участке с кадастровым номером .... объектов капитального строительства, принадлежащих истцу на праве собственности, суду не предоставлено. Кроме того, по заявлению ответчиков судом к заявленным требованиям применена исковая давность.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и правовому регулированию спорных правоотношений.

Довод апеллянта о наличии у него преимущественного права на приобретение спорного земельного участка в связи с наличием на данном участке принадлежащего ему объекта недвижимого имущества материалами дела не подтвержден.

Так, на земельном участке с кадастровым номером .... находится один объект. Вместе с тем принадлежность данного объекта истцу не подтверждена, право собственности зарегистрировано за ним на сложный объект - производственную базу, кадастровый номер ...., расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..... При этом местоположение отдельных объектов в его составе не определено.

Как указано в отзыве представителя ООО "Геоцентр", проводившего работы по образованию земельного участка с кадастровым номером ...., при формировании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории были учтены и вырезаны такие объекты как - линии электропередач, автомобильная дорога и здание фермы. В границы формируемого участка включено отдельное строение - ферма, принадлежащее со слов Хазиеву Р.Н.

Из заключения техника АО "БТИ РТ" и приложенной к нему схемы расположения не представляется возможным определить, на какой из двух объектов, указанных в схеме расположения, дана характеристика строения, не отражены координаты и иные признаки объекта, в связи с чем невозможно установить правообладателя данного объекта.

Иных доказательств нахождения на спорном земельном участке с кадастровым номером .... объектов капитального строительства, принадлежащих истцу на праве собственности, суду не предоставлено.

Доводы апеллянта в указанной части сводятся к несогласию с оценкой доказательств, произведенной судом первой инстанции, однако выводов суда не опровергают.

Также не влечет отмену решения суда и довод апелляционной жалобы о неправильном применении исковой давности.

Пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 44 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлен годичный срок для признания торгов недействительным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (пункт 1 статьи 200 Кодекса).

С учетом вышеприведенных норм права и разъяснений Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принимая во внимание, что истцом оспариваются торги, состоявшиеся 8 ноября 2016 года, судом исковая давность к настоящему спору применена правильно.

Мнение заявителя жалобы о том, что договор купли-продажи, заключенный по результатам торгов, является ничтожной сделкой, основан на ошибочном толковании норм материального права.

Довод апеллянта о том, что о нарушении своего права он узнал только в ноябре 2019 года, после получения выписки из ЕГРН о правах на земельный участок, судебная коллегия также находит несостоятельным.

Информация о проведении аукциона была размещена на сайте муниципального образования и в газете Мамадышского муниципального района "Вятка" от 30 сентября 2016 года.

Земельный участок с кадастровым номером .... поставлен на кадастровый учет 1 июля 2016 года, то есть сведения о нем с указанного времени имелись в открытом доступе, в том числе и на публичной кадастровой карте.