Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 июня 2021 года Дело N 33-8152/2021

г. Екатеринбург 11.06.2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Суханкина А.Н.,

судей Зайцевой В.А.,

Торжевской М.О.,

при ведении протокола помощником судьи Рокало В.Е. рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи гражданское дело N 2-1068/2020 по иску Запивалова Александра Викторовича к Администрации городского округа Дегтярск о взыскании убытков

по апелляционной жалобе истца на решение Ревдинского городского суда Свердловской области от 24.12.2020.

Заслушав доклад судьи Торжевской М.О., объяснения истца, его представителя по устному ходатайству Сенчик Л.Д., представителя ответчика по доверенности от 02.03.2021 Шипицыной Л.В., судебная коллегия

установила:

Запивалов А.В. обратился в суд с иском к Администрации городского округа Дегтярск и просил взыскать с ответчика в свою пользу убытки в размере 262269 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5822, 69 рубля.

В обоснование исковых требований указано, что по результатам участия в аукционе по продаже права заключения договора аренды на земельный участок от 29.07.2014 N 07 Администрация городского округа Дегтярск заключила с истцом договор аренды земельного участка от 08.08.2014 N 44-14. В соответствии с договором истцу был предоставлен земельный участок под строительство аптеки, с кадастровым номером , общей площадью 100 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. В дальнейшем выяснилось, что данный земельный участок расположен таким образом, что перекрывает тротуар - единственную дорогу к детскому саду для пешеходов и частично проезжую часть. Кроме того, на арендуемом участке, электросетевой компанией был проложен силовой электрический провод 6000 вольт в траншее для присоединения детского сада по <адрес>. Истцу был дан ответ о невозможности строительства объекта на этом земельном участке, то есть для строительства объекта необходимо было сформировать новый земельный участок и поставить его на кадастровый учет. В связи с этим, 24.05.2018 истец заключил договор на выполнение кадастровых работ по исправлению реестровой ошибки, истцу был предоставлен новый межевой план, который он передал в отдел архитектуры Администрации для дальнейшей постановки земельного участка на кадастровый учет. Вследствие этих действий истца последовало вынесение постановлений: "Об утверждении градостроительного плана земельного участка N RU 66340100-045 под строительство аптеки, расположенного по адресу: <адрес>" от 01.06.2017 и "О внесении изменений в постановление администрации городского округа Дегтярск от 01.06.2012 N 566 "Об утверждении схемы расположения земельного участка расположенного по адресу: <адрес>"" от 20.06.2018. После постановки на кадастровый учет земельного участка истцом было написано заявление в Администрацию городского округа Дегтярск с просьбой продлить договор аренды земельного участка, так как фактически срок аренды по договору закончился 08.08.2017, в чем ему было отказано. Администрация городского округа Дегтярск не выполнила своих обязательств по предоставлению надлежащего земельного участка для целей строительства в соответствии с условиями договора. В связи с исполнением условий договора аренды земельного участка истцом были понесены следующие расходы, которые он считает убытками, подлежащими возмещению ему в полном размере: оплата за заключение договора аренды на указанный земельный участок в размере 135000 рублей; арендные платежи в размере 7519 рублей; расходы на кадастровые работы в размере 7000 рублей; расходы, связанные с составлением проекта на строительство аптеки, в размере 50000 рублей; расходы на оформление доверенности на представителей на право подключения к электросетям в связи с частым отсутствием истца в г. Дегтярске в размере 2200 рублей; расходы на выполнение технических условий по договору на присоединение электрических сетей в размере 550 рублей и 60000 рублей.

Ответчик требования истца не признал.

Решением Ревдинского городского суда Свердловской области от 24.12.2020 в удовлетворении иска истцу отказано.

С решением суда не согласился истец, который в своей апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование жалобы приведены доводы, аналогичные основаниям иска.

Со стороны ответчика поступили возражения на апелляционную жалобу с просьбой оставить решение суда без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены своевременно и надлежащим образом, информация о движении дела размещена на официальном сайте Свердловского областного суда oblsud.svd.sudrf.ru (раздел "Судебное делопроизводство").

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец, его представитель по устному ходатайству Сенчик Л.Д., участвующие с использованием системы видеоконференц-связи, на доводах жалобы настаивали, представитель ответчика по доверенности от 02.03.2021 Шипицына Л.В. возражала по доводам апелляционной жалобы, просила решение суда оставить без изменения.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов кадастрового дела следует, что Постановлением Администрации городского округа Дегтярск от 01.06.2012 N 566 была утверждена схема расположения земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с целевым назначением - строительство аптеки.

На основании данного постановления 07.03.2014 был подготовлен межевой план МУП "Кадастровое бюро г. Первоуральска" в связи с образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Участок площадью 100 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: строительство аптеки поставлен на кадастровый учет 20.03.2014, ему присвоен кадастровый . Сведения о местоположении его границ внесены в ЕГРН.

29.07.2014 проведен аукцион на право заключения договора аренды данного участка.

08.08.2014 между Администрацией городского округа Дегтярск и Запиваловым А.В. (единственным участником аукциона) заключен договор аренды земельного участка N 44-14, по условиям которого истцу на срок с 08.08.2014 по 07.08.2017 для строительства аптеки предоставлен спорный участок.

Согласно пункту 3.1 договора аренды цена права на заключение договора аренды земельного участка установлена в размере 135000 рублей.

Данная плата внесена истцом, что подтверждается справкой от 06.08.2014 (л.д. 17).

Передача истцу земельного участка подтверждается актом приема-передачи, являющимся приложением к договору аренды (л.д. 148).

Обременение в виде аренды было зарегистрировано в ЕГРН.

После окончания срока аренды (07.08.2017) стороны не заявили о прекращении договора, следовательно, договор считался заключенным на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621, пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

12.12.2018 Администрация городского округа Дегтярск по адресу места жительства истца направила уведомление о прекращении договора аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое вернулось отправителю с отметкой "истек срок хранения" в связи с неявкой Запивалова А.В. в отделение почтовой связи за получением корреспонденции 12.01.2019.

В силу положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающих безусловное право арендодателя на отказ от договора, заключенного на неопределенных срок, пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (с учетом разъяснений пункта 67 Постановления Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"), предусматривающего презумпцию получения юридически значимого сообщения в случае, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, суд пришел к верному выводу, что арендные отношения между сторонами в настоящее время прекращены.

С учетом того, что уведомление вернулось отправителю 12.01.2019, то срок предупреждения об отказе от договора истек 12.04.2019.

Запись о праве аренды истца была погашена в ЕГРН на основании заявления ответчика от 25.11.2020.

Расторжение договора аренды истцом не оспорено.

Таким образом, с 08.08.2014 по 12.04.2019 между сторонами существовали арендные отношения в отношении участка .

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации), а арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением (пункт 3 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации встречным признается исполнение обязательства одной из сторон, которое обусловлено исполнением другой стороной своих обязательств.

В случае непредоставления обязанной стороной предусмотренного договором исполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Если предусмотренное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Регулирование, содержащееся в статье 328 Гражданского кодекса Российской Федерации применительно ко всем встречным обязательствам, специально оговорено в пункте 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно этой норме, если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Из анализа приведенных норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, риск невозможности использования арендованного имущества в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества лежит на арендодателе. Если невозможность использования имущества возникла по причине, за которую арендатор не отвечает, то он не обязан вносить арендную плату.

Правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации об отсутствии оснований для взимания платы за арендованное имущество в случае невозможности его использования по причинам, которые не зависят от арендатора, содержится в п. 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015), п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), п. 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2020).

Кроме того, в соответствии с пунктом 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона по обязательству обязана возместить другой стороне убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из обстоятельств дела следует, что земельный участок в тех координатах характерных точек границ, которые были приведены в утвержденной в 2012 году администрацией схеме расположения земельного участка и первоначальном межевом плане, был образован с реестровой ошибкой, поскольку расположен частично на землях общего пользования (тротуаре).

Выводы суда о том, что приведенные обстоятельства не влекут взыскания убытков, поскольку не подтверждают невозможность строительства или вину ответчика в реестровой ошибке, ошибочны.

Образование земельного участка происходило на основании акта органа местного самоуправления - постановления от 01.06.2012 N 566, что подтверждается межевым планом 07.03.2014 МУП "Кадастровое бюро г. Первоуральска".

Тот факт, что данный акт, либо действия администрации не были оспорены в рамках административного судопроизводства, не свидетельствует о невозможности их критической оценки в ходе рассмотрения спора о праве.

В соответствии с заключением кадастрового инженера Т. реестровая ошибка в местоположении границ участка произошла на стадии подготовки схемы расположения земельного участка, утвержденной постановлением от 01.06.2012; схема составлялась с предварительным межеванием, ошибка допущена в привязках границ к пунктам ГГС, ОМС (л.д. 30 оборот). Данное заключение кем-либо не оспорено.

Факт реестровой ошибки, бесспорно, установлен и признан ответчиком, поскольку Постановлением Администрации городского округа Дегтярск от 20.06.2018 N 477-ПА именно в связи с наличием реестровой ошибки в постановление Администрации городского округа Дегтярск от 01.06.2012 N 566 были внесены изменения в части кадастрового квартала, где расположен участок, координат его характерных точек. Кроме того, администрацией согласован межевой план от 15.08.2018 кадастрового инженера Т. с новым местоположением границ участка в связи с исправлением реестровой ошибки (л.д. 25, 31). Более того, в любом случае именно арендодатель несет ответственность за надлежащее состояние объекта аренды.

Передача по акту спорного земельного участка подтверждает лишь переход во владение арендатора земельного участка, однако не исключает установления обстоятельств, свидетельствующих о невозможности его действительного использования в тех целях, которые указаны в договоре. То обстоятельство, что истец до расторжения договора сохранял интерес в использовании земельного участка, не свидетельствует о том, что он использовал или мог использовать земельный участок по назначению в определенный период (до момента приведения предмета аренды в состояние соответствующее договору). То обстоятельство, что истец не обращался за разрешением на строительство, также не свидетельствует о реальной возможности такого строительства.

Из схемы наложения, приведенной кадастровым инженером (л.д. 30, 31 оборот), следует, что такое наложение составляло порядка 40%. С учетом того, что по условиям ГПЗУ 2017 года и рабочего проекта строительства аптеки ООО "Уралстроймонолит" предполагалась застройка всей площади участка 100 кв.м, такая реестровая ошибка не позволяла использовать земельный участок в соответствии с видом его разрешенного использования - для строительства аптеки с учетом предоставленной площади участка и планируемой площади застройки.

Реестровая ошибка исправлена Управлением Росреестра по Свердловской области 25.10.2018. Участок в настоящее время находится и зарегистрирован в измененных границах.

Соответственно, выводы суда о том, что у истца имелась возможность пользования земельным участком в соответствии с его разрешенным использованием в период с 08.04.2014 по 25.10.2018, не соответствуют установленным обстоятельствам.

Учитывая изложенное, а, также принимая во внимание заявление ответчика о пропуске срока исковой давности, истец имеет право на взыскание расходов на проведение кадастровых работ по исправлению реестровой ошибки в размере 7000 рублей, понесенных в 2018 году, а также на взыскание арендных платежей с сентября 2017 года (в пределах трех лет до момента обращения в суд 09.09.2020) по октябрь 2018 года (до момента исправления реестровой ошибки в отношении земельного участка в ЕГРН, а значит, надлежащего приведения предмета аренды в соответствии с условиями его использования).

Несение расходов на проведение кадастровых работ подтверждается договором на выполнение работ от 24.05.2018 N 161 с ИП Т., сметой, актом выполненных работ, квитанциями и кассовыми чеками от 24.05.2018 и 16.08.2018. При этом, указание в договоре ФИО заказчика "Запилов А.В." является явной опиской, поскольку в иных документах фамилия и иные данные истца приведены верно.

Оплата истцом арендных платежей в период с октября 2017 года по октябрь 2018 года подтверждается актом сверки, отсутствие задолженности за этот период подтвердила представитель ответчика судебной коллегии. В соответствии с представленными расчетами арендной платы ежемесячная плата в 2017 году составляла 233, 50 рубля, ежемесячная плата в 2018 году - 242, 84 рубля. Таким образом, за 4 месяца 2017 года (сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь) в пользу истца подлежит взысканию 934 рубля (233, 50 рубля *4), за 10 месяцев 2018 года (январь-октябрь) - 2428, 40 рублей (242,84 рубля*10). Итого 3362, 40 рубля.

Оснований для взыскания иных заявленных сумм судебная коллегия не находит.

Несмотря на невозможность использования участка в определенный период аренды, после октября 2018 года до момента отказа арендодателя от договора (до 12.04.2019) арендные отношения между сторонами существовали, участок мог и использовался по назначению.

Отказ стороны от договора в соответствии с пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом стороны и риском арендатора, при этом цена аренды не возвращается и не подлежит перерасчету.

Кроме того, цена права аренды в сумме 135000 рублей оплачена истцом в августе 2014 года и, при том, что истцу стало известно о реестровой ошибке в 2015 году, срок исковой давности по требованиям о возврате или соответствующем уменьшении этой цены, заявленным в 2020 году, пропущен.

Выдача Запиваловым А.В. нотариальной доверенности от 16.05.2017 на имя У. и К. не была связана с исправлением реестровой ошибки, не содержала соответствующих полномочий (л.д. 49), ее оформление не связано с какими-либо противоправными или незаконными действиями ответчика, кроме того, несение расходов на услуги нотариуса не подтверждено платежными документами, а срок давности для взыскания этих сумм пропущен.

Также не имеется оснований для взыскания расходов на разработку проектной документации в размере 50000 рублей, на работы по монтажу электросети в размере 60000 рублей, а также платы за технологическое присоединение в размере 550 рублей.