Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от 28 июня 2017 года №33-814/2017

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
 
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
 
от 28 июня 2017 года Дело N 33-814/2017
 
28 июня 2017 года г. Горно-Алтайск
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Сарбашева В.Б.,
судей - Ялбаковой Э.В., Кокшаровой Е.А.,
при секретаре - Кыдырбаеве Ф.А.,
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий сибирский социальный банк» Маркова ЛВ на решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 06 марта 2017 года, которым
отказано в удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий сибирский социальный банк» к Усовой ОВ об обращении взыскания на квартиру № расположенную по адресу: < адрес>, с установлением начальной продажной стоимости для реализации с публичных торгов.
Удовлетворены частично исковые требования Усовой ОВ к Обществу с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий сибирский социальный банк».
Признано отсутствующим обременение в виде ипотеки на квартиру №, расположенную по адресу: < адрес>
Отказано в удовлетворении исковых требований Усовой ОВ к Обществу с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий сибирский социальный банк», Обществу с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская строительная компания» об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке на квартиру, о признании недействительным договора залога, заключенного < дата> между Обществом с ограниченной ответственностью «Горно-Алтайская строительная компания» и Обществом с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий сибирский социальный банк».
Взыскана с Общества с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий сибирский социальный банк» в пользу Усовой ОВ государственная пошлина в размере < данные изъяты>.
Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО «Сибсоцбанк» обратилось в суд с иском к Усовой О.В. об обращении взыскания на квартиру площадью 51, 7 кв.м, этаж: мансарда 1, кадастровый (или условный) номер: №, расположенную по адресу: < адрес>. В обоснование заявленных требований указано, что по договору от < дата> ООО «Сибсоцбанк» предоставило ООО «ГАСК» кредит, в обеспечение возврата которого заемщик передал в залог банку имущественные права требования на указанную квартиру, принадлежащие ООО «ГАСК» на основании договора № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от < дата> заключенного с ОАО «Катуньгэсстрой». По соглашению об уступке прав требования, заключенному между ООО «ГАСК» и Усовой О.В., имущественные права требования, обремененные залогом в пользу ООО «Сибсоцбанк», перешли к ответчику. В настоящее время имущественные права требования, являющиеся предметом залога, преобразовались в объект недвижимого имущества - спорную квартиру. Решением Арбитражного суда Республики Алтай ООО «ГАСК» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство. По состоянию на < дата> по кредитному договору сформировалась задолженность, которая ООО «ГАСК» не погашена и составляет < данные изъяты>. В связи с чем, банк, руководствуясь п. 1.5 договора залога, ст. 353 ГК РФ, обратился с настоящим иском к Усовой О.В. как к правопреемнику залогодателя, просил установить начальную продажную стоимость квартиры в размере < данные изъяты>, способ реализации - продажа с публичных торгов.
Усова О.В. обратилась в суд со встречным исковым заявлением к ООО «Сибсоцбанк», ООО «ГАСК» о признании договора залога, заключенного < дата> между ООО «Сибсоцбанк» и ООО «ГАСК» в отношении квартиры № по < адрес>, недействительным; с учетом уточнения исковых требований просила признать обременение в виде залога указанной квартиры отсутствующим и исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним запись об обременении в виде залога квартиры, расположенной по адресу: < адрес> В обоснование иска Усова О.В. указала, что вышеупомянутый договор залога является недействительным, поскольку на момент его заключения договор долевого участия не был оплачен застройщику. При заключении договора уступки права требования и оформлении права собственности Усовой О.В. на спорную квартиру по ошибке регистрирующего органа запись о залоге данного объекта недвижимости в ЕРГП не была внесена. В связи с чем, у истца по встречному иску отсутствовали основания полагать, что принадлежащее ей имущество обременено ипотекой в пользу банка. Кроме того, в залог банку передавалось имущественное право требования определенной стоимостью, которое прекратило свое существование после оформления права собственности на квартиру. Дополнительное соглашение об изменении предмета залога не заключалось, стоимость заложенного имущества не согласовывалась. На основании изложенного Усова О.В. считает, что после регистрации права собственности на квартиру залог не возник, имеющееся в настоящее время в ЕГРП обременение нарушает ее права и подлежит признанию отсутствующим.
Суд вынес вышеизложенное решение, с которым не согласен представитель ООО «Краевой коммерческий сибирский социальный банк» Марков Л.В., в апелляционной жалобе просит отменить решение суда в части отказа в удовлетворении требований ООО «Сибсоцбанк» к Усовой О.В. об обращении взыскания на квартиру, с установлением начальной продажной цены для реализации с публичных торгов, в части удовлетворения требований Усовой О.В. о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на квартиру. Жалоба мотивирована тем, что договор уступки прав требования от < дата> между ООО «ГАСК» и Усовой О.В. содержит сведения об обременении в пользу банка в отношении спорной квартиры. Усова О.В., подписав, вышеуказанный договор согласилась с его условиями, в том числе с тем, что приобретает права требования, обремененные залогом в пользу ООО «СИБСОЦБАНК», и соответственно знала о заключенной между ООО «СИБСОЦБАНК» и ООО «ГАСК» сделке по залогу. Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 года №367-ФЗ, подлежащей применению к правоотношениям, вытекающим из заключенного < дата> между ООО «Горно-Алтайская строительная компания» и Усовой О.В. договора уступки прав требования, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется. После передачи квартиры Усовой О.В. и регистрации за ней права собственности, договор залога имущественных прав в силу положений п. 5 ст. 5 и ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» трансформировался в договор залога недвижимого имущества. Своевременное не внесение в подраздел III-2 ЕГРП записи об ипотеке права требования, не влечет прекращение обременения в силу ст. 352 ГК РФ, ввиду отсутствия такого основания для прекращения залога. Защита гражданских прав Усовой О.В. должна была осуществляться путем признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, в соответствии с положениями КАС РФ, требование о признании отсутствующим обременения, предъявленное Усовой О.В., нельзя признать единственным способом защиты вещного права. Судом не дана оценка добросовестности действий Усовой О.В. при заключении договора уступки прав требования от < дата>. В рассматриваемом случае, поведение Усовой О.В. нельзя признать добросовестным, в силу того, что она заранее зная об обременении приобретаемых прав требования залогом в пользу ООО «СИБСОЦБАНК», не отказалась от заключения договора уступки прав требования, и, подписав договор, согласилась отвечать приобретаемыми правами требования по обязательству третьего лица, а впоследствии, злоупотребляя своим правом, обратилась в суд со встречным исковым заявлением о признании недействительным договора залога.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя ООО «Краевой коммерческий сибирский социальный банк» Маркова Л.В., поддержавшего доводы жалобы, Усову О.В. и ее представителя Руфину Е.А., возражавших против удовлетворения доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Принимая решение об отказе в удовлетворении требований банка об обращении взыскания на спорную квартиру, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку ограничение права - ипотеки имущественного права требования не было зарегистрировано после подписания < дата> договора между ООО «Сибсоцбанк» и ООО «ГАСК», как и отсутствовала регистрация ограничения права при регистрации уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № Усовой О.В. и регистрации права собственности на квартиру после ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства, то отсутствуют основания полагать, что спорная квартира является предметом залога.
Данный вывод суда не соответствует обстоятельствам дела и основан на неправильном применении норм материального права.
Из материалов дела следует, что < дата> между ОАО «Катуньгэсстрой» (застройщик) и ООО «ГАСК» (участник долевого строительства) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязуется в предусмотренный законом срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный 5-ти этажный жилой дом с надстраиваемым мансардным этажом по адресу: < адрес>, и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию предать квартиру №, состоящую из двух комнат, находящуюся на мансардном этаже в третьем подъезде общей площадью 51, 2 кв.м, участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру при наличии разрешения на ввод дома в эксплуатацию (п.п. 1.1., 1.2, 3.1). Стоимость квартиры на момент заключения договора составляет < данные изъяты> (п. 4.1).
< дата> между ООО «Сибсоцбанк» и ООО «ГАСК» заключен кредитный договор № о представлении кредита в виде открытой кредитной линии в сумме < данные изъяты> сроком действия кредитной линии по < дата>.
В качестве обеспечения исполнения обязательств по данному кредитному договору, < дата> между ООО «Краевой коммерческий сибирский социальный банк» и ООО «Горно-Алтайская строительная компания» заключен договор залога, предметом которого выступают имущественные права на объекты недвижимости, в том числе имущественное право требования на двухкомнатную квартиру № в третьем подъезде, проектной общей площадью 51, 2 кв.м, расположенную на мансардном этаже в многоквартирном 5-ти этажном жилом доме по < адрес>
Государственная регистрация указанного договора залога произведена Управлением Росреестра по Республике Алтай < дата> за №, о чем свидетельствует регистрационная надпись на договоре залога от < дата>.
< дата> между ООО «ГАСК» и Усовой О.В. заключен договор уступки прав требования, согласно которому ООО «ГАСК» уступило, а Усова О.В. приняла в полном объеме права и обязанности по договору № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от < дата> заключенного с ОАО «Катуньгэсстрой», а именно право требования передачи ей двухкомнатной квартиры №, находящейся на мансардном этаже в третьем подъезде многоквартирного 5-ти этажного жилого дома с надстраиваемым мансардным этажом по < адрес>.
В п. 1.5 договора уступки прав требования указано, что Усова О.В. уведомлена о том, что на момент подписания настоящего договора право требования на указанную квартиру находится в залоге у ООО «Краевой коммерческий сибирский социальный банк».
В соответствии с п. 1.6 данного договора ООО «ГАСК» обязуется в срок до < дата> погасить в полном объеме имеющиеся обременения по уступаемой квартире.
Договор прошел государственную регистрацию < дата>, что подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов и проставленным на договоре штампом регистрирующего органа.
< дата>. за Усовой О.В. зарегистрировано право собственности на квартиру № общей площадью 51, 7 кв.м, расположенную по адресу: < адрес>
На основании вышеуказанного договора о залоге недвижимости от < дата> на квартиру № по < адрес> в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним < дата> внесена запись об ипотеки права требования.
Согласно ст. 334.1 ГК РФ залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Статьей 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.
Пунктом 1 ст. 77 указанного Закона установлено, что жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 38 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем.
Согласно п. 1 ст. 353 ГК РФ в редакции Федерального закона от 21.12.2013 года № 367-ФЗ, подлежащей применению к правоотношениям, вытекающим из заключенного 09 февраля 2015 года ООО «Горно-Алтайская строительная компания» и Ухановой Э.В. договора уступки прав требования соответственно, в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.
Факты заключения кредитного договора, получения ООО «Горно-Алтайская строительная компания» кредитных средств и наличия у последнего непогашенной задолженности по кредитному договору, подтверждаются материалами дела и сторонами не оспариваются.
После передачи квартиры Усовой О.В. и регистрации за ней права собственности, договор залога имущественных прав в силу положений п. 5 ст. 5 и ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» трансформировался в договор залога недвижимого имущества.
С учетом приведенных норм при регистрации прав Усовой О.В. на спорную квартиру права Банка на указанное имущество как предмет залога сохранились.
Заслуживают внимания доводы жалобы о том, что Усову О.В. нельзя признать добросовестным приобретателем спорной квартиры.
В силу подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.
Данное основание прекращения залога является исключением из общего правила о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество, предусмотренного положениями п. 1 ст. 353 ГК РФ. При этом прекращение залога связывается законом с установлением факта добросовестного приобретения залогового имущества, а также с отсутствием у приобретателя имущества по сделке сведений о наличии обременений.
Как усматривается из материалов дела и не оспаривалось ответчиком Усовой О.В., последняя при заключении договора уступки права требования была уведомлена об имеющемся залоге, о чем прямо указано в п. 1.5 договора уступки прав требования от < дата>
Таким образом, оснований применения положений подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ не имеется, поскольку Усова О.В. знала о наличии притязаний банка на спорную квартиру, и при совершении сделки, действуя добросовестно и разумно, должна была удостовериться в правах ООО «Горно-Алтайская строительная компания» на спорное имущество, и отсутствии на него притязаний со стороны иных лиц.
Само по себе обязательство ответчика в срок до < дата> года погасить в полном объеме имеющиеся обременения в виде залога, содержащееся в п. 1.6 договора уступки прав, на что ссылалась Усова О.В., не прекращает и не может прекратить залог при отсутствии доказательств исполнения обеспеченных залогом денежных обязательств по указанному кредитному договору перед залогодержателем.
При изложенный выше обстоятельствах, учитывая, что залог банка в отношении спорной квартиры не прекратился, обязательства по кредитному договору № от < дата> залогодателем перед залогодержателем в полном объеме не исполнены, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для обращения взыскания на заложенное имущество и отказа в удовлетворении встречных требований о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки на спорную квартиру.
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом (пункт 1 статьи 350 ГК РФ)
Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.06.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим федеральным законом не установлены иные правила.
В соответствии с подп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона от 16.06.1998 № 102-ФЗ принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.
В соответствии с заключением ООО «Сибсоцбанк» об оценке имущества от < дата> рыночная стоимость заложенного имущества на дату формирования заключения составляет < данные изъяты> Усова О.В., размер начальной продажной стоимости квартиры не оспаривала, судебная коллегия при определении начальной продажной цены учитывает данное заключение.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в части отказа в удовлетворении требований банка об обращении взыскания на спорную квартиру и удовлетворении требований Усовой О.В. о признании отсутствующим обременения на предмет ипотеки, взыскании судебных расходов.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 06 марта 2017 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий Сибирский социальный банк» к Усовой ОВ об обращении взыскания на квартиру №, расположенную по адресу: < адрес>, с установлением начальной продажной цены для реализации с публичных торгов, и удовлетворения исковых требований Усовой ОВ к обществу с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий Сибирский социальный банк» о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки на квартиру №, расположенную по адресу: < адрес> взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий Сибирский социальный банк» в пользу Усовой ОВ судебных расходов в сумме < данные изъяты>.
Принять по делу в этой части новое решение, которым исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий Сибирский социальный банк» к Усовой ОВ об обращении взыскания на квартиру №, расположенную по адресу: < адрес> с установлением начальной продажной цены для реализации с публичных торгов, удовлетворить.
Обратить взыскание на заложенное по договору залога (прав требования) от < дата> недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности Усовой ОВ, в виде квартиры: назначение жилое, площадь 51, 7 кв.м, этаж: мансарда 1, кадастровый номер: №, расположенной по адресу: < адрес>, путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости квартиры в размере < данные изъяты>.
Отказать в удовлетворении исковых требований Усовой ОВ к обществу с ограниченной ответственностью «Краевой коммерческий Сибирский социальный банк» о признании отсутствующим обременение в виде ипотеки на квартиру № расположенную по адресу: < адрес>, взыскании судебных расходов в сумме < данные изъяты>.
В остальной части решение Горно-Алтайского городского суда Республики Алтай от 06 марта 2017 года оставить без изменения.
Председательствующий В.Б. Сарбашев
Судьи Э.В. Ялбакова
Е.А. Кокшарова



Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка