Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июня 2021 года Дело N 33-81/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Гасановой Д.Г.,

судей Минтемировой З.А. и Пономаренко Д.В.,

при секретаре судебного заседания Гусейновой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, гражданское дело по иску АБ к Государственному бюджетному учреждению Республики Дагестан "Ахтынская центральная районная больница" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 770000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 2483250 рублей; по встречному исковому заявлению Государственного бюджетного учреждения Республики Дагестан "Ахтынская центральная районная больница" к АБ о признании недействительными договоров аренды жилого дома, заключенных между АБ и ГБУ РД "Ахтынская центральная районная больница" 1 декабря 2016 года и 2 ноября 2017 года, по иску третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан к АБ о признании недействительным договора купли-продажи аварийного объекта, признании отсутствующим права собственности на здание и на земельный участок.

Заслушав доклад судьи Минтемировой З.А., судебная коллегия

установила:

АБ обратился в суд с иском к Государственному бюджетному учреждению Республики Дагестан "Ахтынская центральная районная больница" (далее - ГБУ РД "Ахтынская ЦРБ") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 770 000 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 248 3250 рублей, мотивируя свои требования тем, что 1 декабря 2016 года и 2 ноября 2017 года между АБ и ГБУ РД "Ахтынская ЦРБ" были заключены договоры аренды жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером 05:22:000007:678, для использования под Какинскую врачебную амбулаторию. 1 декабря 2016 года во исполнение договора ответчику по передаточному акту передан в аренду жилой дом. Арендная плата составляет 35 000 рублей в месяц, оплата производится в срок до 15 банковских дней каждого месяца. Указанное условие ответчиком не выполнено, за период с 1 декабря 2016 года по 2 октября 2018 года оплата арендных платежей не осуществлялась. По состоянию на 20 августа 2019 года размер неустойки составил 2453 250 рублей. 9 ноября 2018 года ответчику направлено письмо об оплате, ответ на которое по настоящее время не получен. Просил взыскать задолженность по арендной плате в размере 770 000 рублей и неустойку за несовременное внесение арендных платежей по договору аренды в размере 2483 250 рублей.

Представитель ответчика - главный врач ГБУ РД "Ахтынская ЦРБ" МС обратился с встречным иском к АБ о признании договоров аренды от 1 декабря 2016 года и 2 ноября 2017 года недействительными, мотивируя иск тем, что АБ не является собственником жилого дома, указанного в договорах, собственником помещения Какинской врачебной амбулатории является Республика Дагестан, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации прав на здание с кадастровым номером 05:22:000007:855 и на земельный участок с кадастровым номером 05:22:000007:702. Бывшим главным врачом в 2016 и 2017 годах были заключены договоры аренды жилого дома с явной убыточностью для медучреждения и злоупотреблением арендодателем своим правом.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РД от 3 июня 2021 года к производству суда принято исковое заявление третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора - Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Дагестан к АБ о признании недействительным договора купли-продажи аварийного объекта от 13 июня 1995 года, заключенного между Колхозом "Какинский" в лице директора АК и АБ; признании отсутствующим права собственности АБ на здание с кадастровым номером 05:22:000007:678; признании отсутствующим права собственности АБ на земельный участок с кадастровым номером 05:22:000007:711. В обоснование требований указано, что основанием для регистрации прав АБ послужил договор купли-продажи аварийного объекта от 13 июня 1995 года, заключенный между колхозом "Какинский" в лице директора АК и АБ При этом акт приема-передачи указанного помещения в материалы дела не представлен. Также указывает, что в соответствии с постановлением Правительства РД от 30 декабря 2011 года N 532 здание амбулатории и земельный участок под ним были переданы в республиканскую собственность, на которые зарегистрировано право собственности Республики Дагестан, о чем в материалы дела представлены выписки из ЕГРН. Полагает, что данное здание не могло относиться к собственности колхоза "Какинский", оно относилось исключительно к муниципальной собственности. При этом выписка из похозяйственной книги не является правоустанавливающим документом. Полагает, что АБ в подтверждение своих доводов представлены недостоверные, поддельные документы, а именно договор купли-продажи аварийного здания от 13 июня 1995 года.

Решением Ахтынского районного суда Республики Дагестан от 7 июля 2020 года постановлено:

"В удовлетворении искового заявления АБ к государственному бюджетному учреждению Республики Дагестан "Ахтынская центральная районная больница" о взыскании задолженности по арендной плате в размере 770000 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами размере 2483250 рублей, отказать.

Встречное исковое заявление Государственного бюджетного учреждения Республики Дагестан "Ахтынская центральная районная больница" удовлетворить.

Признать недействительными договоры аренды жилого дома, заключенные между АБ и Государственным бюджетным учреждением Республики Дагестан "Ахтынская центральная районная больница" 1 декабря 2016 года и 2 ноября 2017 года.

Взыскать с АБ в пользу Государственного бюджетного учреждения Республики Дагестан "Ахтынская центральная районная больница" уплаченную при подаче встречного искового заявления государственную пошлину в размере 6000 рублей.

Взыскать с АБ в доход бюджета муниципального района "<адрес>" государственную пошлину в размере 24466 рублей 25 копеек".

В апелляционной жалобе и дополнениях к ней истец по первоначальному иску АБ и его представитель - адвокат НБ выражают несогласие с решением суда, считают его незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывается, что суд не дал надлежащей оценки правоустанавливающим документам истца, сославшись в решении на то, что объекты различаются по площади и кадастровым номерам. Считают, что суд не предпринял попыток для установления наличия оригинала акта приема-передачи имущества или иные сведения в Министерстве здравоохранения РД, тогда как истцом представлены оригинал свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок и договор купли-продажи от 13 июня 1995 года. Просят отменить решение суда и вынести по делу новое решение.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика по первоначальному иску - главный врач ГБУ РД "Ахтынская ЦРБ" МС считает решение суда законным и обоснованным. Полагает, что оснований для отмены решения суда не имеется, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Согласно п. 1 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела незаконным составом суда.

При наличии оснований, предусмотренных ч. 4 названной статьи Кодекса, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ (ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

Из материалов дела следует, что в качестве лица, ведущего протокол судебного заседания7 июля 2020 года, в котором судом первой инстанции была объявлена резолютивная часть решения, указана секретарем судебного заседания ХР (л.д. 129, 130).

При этом в резолютивной части решения суда, объявленной в судебном заседании 7 июля 2020 года и в мотивированном решении суда, изготовленном 10 июля 2020 года, в качестве секретаря судебного заседания указана БК

При прослушивании приобщенной в материалы дела аудиозаписи судебного заседания от 7 июля 2020 года также установлено, что судом при объявлении состава суда указана секретарем судебного заседания ХР

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан от 16 октября 2020 года судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Истец АБ, представитель ответчика ГБУ РД "Ахтынская ЦРБ", представители третьих лиц - Министерства здравоохранения РД и Министерства по земельным и имущественным отношениям РД в судебное заседание, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились, с учетом имеющихся сведений о надлежащем извещении сторон о времени и месте судебного заседания, суд апелляционной инстанции на основании статьи 167 и части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца АБ - НБ, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с п. 1 ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В силу п. 1 ст.610 ГК РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 30 апреля 2014 года истцу АБ на праве собственности принадлежат земельный участок площадью 1300 кв.м., с кадастровым номером 05:22:000007:711 (запись регистрации 05-05-18/007/2014-095 от 25.04.2014г.), и жилой дом площадью 85,4 кв.м., с кадастровым номером 05:22:000007:678, расположенные по адресу: Республика Дагестан, <адрес> (выписка из Единого реестра на недвижимое имущество и сделок с ним от 6 ноября 2020 года. Запись регистрации 05-05/018-05/122/010/2016-208/1 от 29.11.2016г.).

Принадлежность указанной недвижимости истцу подтверждается также истребованными судом апелляционной инстанции реестровыми делами.

Спорное строение приобретено АБ 13 июня 1995 года по договору купли-продажи аварийного объекта, заключенного между колхозом "Какинский" в лице директора АК и АБ (с остаточной стоимостью 6654960 рублей).

Указанная сумма (остаточная стоимость) АБ 13 июня 1995 года внесена в кассу колхоза "Какинский", что усматривается из квитанции к приходному кассовому ордеру N.

1 декабря 2016 года между АБ и Ахтынской центральной районной больницей в лице главного врача МД был заключен договор аренды жилого дома, площадью 85,4 кв.м., с кадастровым номером 05:22:000007:678, расположенного по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, принадлежащего истцу на праве собственности.

В соответствии с п. 1.4 Договора аренды, жилой дом сдается для использования под Какинскую амбулаторию сроком на 11 месяцев с 1 декабря 2016 года по 1 ноября 2017 года включительно.

Согласно п. 4.1 Договора аренды, ежемесячная арендная плата за весь период аренды составляет 35000 рублей.

Согласно п. 5.2 Договора аренды, в случае задержки арендной оплаты более чем на 15 банковских дней, арендатор выплачивает пеню в размере 0,5% от своевременно невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

1 декабря 2016 года объект аренды был передан ответчику по акту приема-передачи.

2 декабря 2017 года между АБ и Ахтынской центральной районной больницей в лице главного врача МД был заключен новый договор аренды жилого дома на условиях, аналогичных договора аренды от 1 декабря 2016 года.

В соответствии с п. 1.4 Договора аренды, жилой дом сдается для использования под Какинскую амбулаторию сроком на 11 месяцев со 2 ноября 2017 года по 2 ноября 2018 года включительно.

19 ноября 2018 года истец направил в адрес ответчика претензию об оплате задолженности по аренде, установив срок до 29 ноября 2018 года. Претензия осталась без удовлетворения ответчиком, в связи с чем, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за период с 1 декабря 2016 года по 1 ноября 2017 года, с 2 ноября 2017 года по 2 ноября 2018 года.

Согласно представленного истцом расчета, задолженность ответчика по внесению арендных платежей за указанный период составляет 770000 рублей, размер пени за период с 20 января 2017 года по 20 августа 2019 года составляет 2483250 рублей.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь правовыми нормами, регулирующими спорные правоотношения, оценив представленные сторонами доказательства, исходя из того, что договоры аренды спорного объекта недвижимости по адресу: Республика Дагестан, <адрес>, от 1 декабря 2016 года и 2 ноября 2017 года между ответчиком и истцом заключены, за указанный в договорах аренды период ответчиком данный объект использовался, судебная коллегия полагает, что имеются основания для удовлетворении требований истца в части взыскания задолженности по арендной плате в размере 770000 рублей. При этом в материалах дела отсутствуют доказательства не использования данного имущества в целях аренды, не представлены такие доказательства и в суд апелляционной инстанции.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу ч. 1 ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в абз. 2 п. 71 Постановления Пленума от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", при взыскании неустойки с иных лиц (не осуществляющих предпринимательскую деятельность) правила статьи 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (пункт 1 статьи 333 ГК РФ). В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, свидетельствующие о такой несоразмерности (статьи 56 ГПК РФ, статьи 65 АПК РФ). При наличии в деле доказательств, подтверждающих явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, суд уменьшает неустойку по правилам статьи 333 ГК РФ.

Учитывая характер правоотношений между сторонами, размер общей задолженности и общий размер неустойки, заявленный истцом АБ, судебная коллегия полагает возможным применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки за просрочку арендной платы до 342888 рублей, что полагает соразмерным нарушенным обязательствам.

Обращаясь в суд со встречным иском главный врач ГБУ РД "Ахтынская ЦРБ" указывает на явную убыточность заключенных бывшим главным врачом в 2016 и 2017 годах договоров аренды жилого дома для медучреждения и злоупотребление арендодателем своим правом.

В соответствии с Федеральным законом от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" бюджетное учреждение вправе самостоятельно распоряжаться имуществом, закрепленным за ним на праве оперативного управления (если иное не предусмотрено пп. 13 и 14 ст. 9.2 или абз. 3 п. 3 ст. 27 настоящего Закона) для осуществления деятельности в соответствии с предметом и целями, определенными уставом.

В соответствии с п. 13 ст. 9.2 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" крупная сделка может быть совершена бюджетным учреждением только с предварительного согласия соответствующего органа, осуществляющего функции и полномочия учредителя бюджетного учреждения.

Для целей настоящего Федерального закона крупной сделкой признается сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанная с распоряжением денежными средствами, отчуждением иного имущества (которым в соответствии с федеральным законом бюджетное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно), а также с передачей такого имущества в пользование или в залог при условии, что цена такой сделки либо стоимость отчуждаемого или передаваемого имущества превышает 10 процентов балансовой стоимости активов бюджетного учреждения, определяемой по данным его бухгалтерской отчетности на последнюю отчетную дату, если уставом бюджетного учреждения не предусмотрен меньший размер крупной сделки.

Крупная сделка, совершенная с нарушением требований абзаца первого настоящего пункта, может быть признана недействительной по иску бюджетного учреждения или его учредителя, если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать об отсутствии предварительного согласия учредителя бюджетного учреждения.

В нарушение положений ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено доказательств того, что истцу АБ было известно или он должен быть знать об отсутствии предварительного согласия учредителя бюджетного учреждения на аренду помещения, в связи с чем, судебная коллегия полагает об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований ГБУ РД "Ахтынская ЦРБ".

Рассматривая встречные требования третьего лица, заявившего самостоятельные требования относительно предмета спора - Министерства по земельным и имущественным отношениям РД о признании недействительным договора купли-продажи аварийного объекта от 13 июня 1995 года, заключенного между Колхозом "Какинский" в лице директора АК и АБ; признании отсутствующим права собственности АБ на здание с кадастровым номером 05:22:000007:678; признании отсутствующим права собственности АБ на земельный участок с кадастровым номером 05:22:000007:711, судебная коллегия исходит из того, что основанием приобретения права собственности истца на спорное строение и земельный участок являлись договор купли-продажи, передаточный акт, при этом регистрация права собственности была проведена с учетом действовавших норм законодательств.

Согласно положениям статей 56, 67 ГПК РФ каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений. Недоказанность обстоятельств, на которые истец ссылается в обоснование своих требований, является самостоятельным основанием для отказа в иске.

Третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования, достоверных и достаточных доказательств, опровергающих перечисленные обстоятельства в порядке статьи 56 ГПК РФ суду не представлено, при таких данных судебная коллегия также не находит оснований для удовлетворения заявленных требований.

Кроме того, для правильного разрешения настоящего спора и в целях проверки доводов стороны ответчика и третьего лица, заявившего самостоятельные требования, оспаривающих принадлежность на праве собственности истцу АБ спорного объекта, которое используется под врачебную амбулаторию, поскольку установление факта наложения спорных земельных участков с кадастровыми номерами 05:22:000007:702 и 05:22:000007:711, а также разрешения вопроса на каком земельном участке расположен спорный объект недвижимости и здание врачебной амбулатории <адрес>, судом апелляционной инстанции по ходатайству представителя истца НБ была назначена комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза.