Дата принятия: 02 декабря 2020г.
Номер документа: 33-802/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ АЛТАЙ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 декабря 2020 года Дело N 33-802/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Алтай в составе:
председательствующего судьи - Черткова С.Н.,
судей - Шинжиной С.А., Ялбаковой Э.В.,
при секретаре - Абашкиной А.Ф.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе главы администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Берсенева Александра Владимировича на решение Майминского районного суда Республики Алтай от 14 октября 2020 года, которым
возложена обязанность на администрацию муниципального образования "Майминское сельское поселение" заключить с Исаевым Евгением Сергеевичем договор аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес> площадью 10078 кв.м., для завершения строительства автомойки и договор аренды земельного участка, расположенного по адресу <адрес> площадью 10008 кв.м., для завершения строительства кемпинга, кафе.
Отказано в удовлетворении встречных требований администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" к Исаеву Евгению Сергеевичу об обязании предоставить обоснования использования всей сформированной площади земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, площадью 10078 кв.м., а также земельного участка, расположенного по адресу <адрес>, площадью 10008 кв.м.
Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Исаев Е.С. обратился в суд с иском к администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" (далее - МО "Майминское сельское поселение") об обязании заключить договоры аренды на земельные участки, указывая, что истцу на основании договоров аренды предоставлены земельные участки, расположенные по адресу: <адрес>, с кадастровым N, площадью 10078 кв.м., для строительства автомойки и кадастровым N, площадью 10008 кв.м., для строительства автостоянки, кемпинга и кафе. На указанных участках в период действия договоров аренды истцом возведены незавершённые строительством объекты - здание службы охраны автомойки и здание службы охраны кемпинга, кафе, на которые зарегистрировано право собственности. В настоящий момент истцом почти завершено строительство автомойки (готовность 95%) и здание кемпинга, кафе (готовность 65%), к ним проведено электричество. До окончания срока аренды, истец обратился к ответчику о продлении договоров аренды земельных участков, однако ему было отказано. Истец полагает, что у него имеется право на продление договоров аренды земельных участков для завершения строительства и регистрации на них права собственности в ЕГРН. На основании изложенного просит обязать ответчика заключить договоры аренды земельных участков по вышеуказанному адресу.
Администрация МО "Майминское сельское поселение" обратилась в суд со встречным исковым заявлением об обязании предоставить обоснования предоставления сформированной площади земельного участка, ссылаясь на то, что спорные земельные участки предоставлены для строительства стоянки, кемпинга, кафе, автомойки в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков. Согласно проведенному обследованию земельных участков установлено, что на них не имеется объектов указанных в проектной документации "Схема планировочной организации земельного участка". Из чего следует вывод, что территория земельных участков используется не в полном объеме, часть земельных участков не используется в целях, для которых они предоставлены.
Суд вынес вышеуказанное решение, об отмене которого в части удовлетворения исковых требований, принятии по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска Исаева Е.С. в апелляционной жалобе просит глава администрации МО "Майминское сельское поселение" Берсенев А.В. В обоснование жалобы указывает, что Исаевым Е.С. фактически были обжалованы ответы администрации от 12 мая 2020 года N 1049, N 1050, в связи с чем заявление Исаева Е.С. должно было быть рассмотрено по правилам административного, а не гражданского судопроизводства. Полагает, что суд не должен был применять к указанным правоотношениям положения подпункта 10 пункта 2 и пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ. В данном случае обстоятельства, указанные в данных нормах закона отсутствовали, в связи с чем оснований для заключения договора аренды у администрации не имелось. В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" должен был быть заключен новый договор аренды с разрешенным использованием земельного участка - для завершения строительства. Судом первой инстанции не указано, на основании каких доказательств установлено, что на земельных участках имеются объекты недвижимости незавершенные строительством. Указывает, что из актов обследования от 18.09.2020 г. следует, что на земельном участке с кадастровым N имеется только одно капитальное строение - здание службы охраны стоянки, кемпинга, кафе. На земельном участке с кадастровым N также имеется только одно капитальное строение - здание службы охраны автомойки, имеется неотделимое улучшение земельного участка - бетонная плита. Иных объектов недвижимости, в том числе незавершенных строительством, на данных земельных участках не имеется. Здание служебного помещения, здание "Шиномонтаж" не являются недвижимыми объектами. У администрации отсутствовала не только обязанность, но и право на предоставление в аренду указанных земельных участков по вышеуказанным обстоятельствам, так как отсутствуют сами объекты, для завершения строительства которых могли быть предоставлены земельные участки. Кроме того, при обращении в администрацию с заявлением о заключении договоров аренды Исаевым Е.С. был нарушен порядок, установленный ст.ст. 39, 14-39.17 ЗК РФ. Истцом не были предоставлены документы, предусмотренные Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 г. N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов". Кроме того, земельные участки были переданы Исаеву Е.С. в 2010 году. В период времени с 2010 по 2018 год истец не производил никаких действий, направленных на освоение данных земельных участков. Только в 2018 году истцом были предприняты действия по оформлению разрешительной документации на строительство объектов недвижимости. Данные действия истца являются злоупотреблением права, что в силу ст. 10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Указывает, что судом безосновательно были удовлетворены исковые требования о предоставлении истцу по новым договорам земельных участков площадью, многократно превышающей необходимую, поскольку согласно расчету ООО "Горно-Алтайскпроект" необходимая площадь земельного участка с кадастровым N составляет 2700 кв.м., земельного участка с кадастровым N - 1530 кв.м., при удовлетворенной судом первой инстанции 10008 кв.м. и 10078 кв.м. соответственно.
Исследовав материалы дела, заслушав представителя администрации МО "Майминское сельское поселение" Швецова А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Исаева Е.С., полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.
Поскольку решение суда оспорено администрацией МО "Майминское сельское поселение" только в части удовлетворения исковых требований Исаева Е.С., оснований для проверки законности решения суда в полном объеме судебная коллегия не усматривает.
В судебном заседании установлено, что на основании договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Российской Федерации N 25 от 21 апреля 2010 года и соглашения к нему от 03.07.2019 г. ИП ЯЕВ предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности Российской Федерации, с кадастровым N, площадью 10008 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>), для строительства стоянки, кемпинга, кафе в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Срок аренды с 21 апреля 2010 года по 21 апреля 2020 года.
04 мая 2010 года по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности Российской Федерации N 26 и соглашения к нему от 03.07.2019 г. ИП ЯВА предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, находящийся в собственности Российской Федерации, с кадастровым N, площадью 10078 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>), для строительства автомойки в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка. Срок аренды с 04 мая 2010 года по 04 мая 2020 года.
В последующем, 05 августа 2010 года на основании договора передачи прав и обязанностей по договору аренды ИП ЯЕВ. передала Исаеву Е.С., а последний принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка N 25 от 21.04.2010 г. на земельный участок с кадастровым N, площадью 10008 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>), для строительства стоянки, кемпинга, кафе.
Также ИП ЯВА по договору передачи прав и обязанностей по договору аренды от 05.08.2010 г. передал Исаеву Е.С., а последний принял в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка N 26 от 04.05.2010 г. на земельный участок с кадастровым N, площадью 10078 кв.м., расположенный по адресу: Республика <адрес>, для строительства автомойки.
Данные договоры в установленном законом порядке зарегистрированы в Управлении Росреестра по Республики Алтай, о чем внесены соответствующие записи в Единый государственный реестр недвижимости.
Собственником спорных земельных участков является муниципальное образование "Майминское сельское поселение", что подтверждается выписками из ЕГРН от 01.09.2020 г.
В связи с окончанием срока действия договоров аренды указанных земельных участков, Исаев Е.С. 17.04.2020 г. обратился в администрацию МО "Майминское сельское поселение" с заявлениями о заключении договоров аренды на новый срок. Однако для заключения договоров аренды истцу было предложено представить сведения о наличии на данных земельных участках объектов завершенного или незавершенного строительства с зарегистрированным правом собственности. При повторном рассмотрении заявления (23.07.2020 исх. 1685) администрацией МО "Майминское сельское поселение" было отказано Исаеву Е.С. в предоставлении муниципальной услуги по причине несоответствия поданного им заявления Административному регламенту.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ, а также положениями статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
В силу пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.
Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
Правило, закрепленное в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действовавшей до 01.03.2015, о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до 01.03.2015 пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Согласно пункту 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Исходя из приведенных норм, поскольку редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действовавшая до 01.03.2015 не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, равно как из положений Закона N 171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, действующая с 01.03.2015, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.
Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).
Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.
Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.
Из материалов дела следует, что согласно выпискам из ЕГРН от 29.09.2020 г. на земельном участке с кадастровым N, расположено здание службы охраны стоянки, кемпинга, кафе, площадью 3,7 кв.м., на земельном участке с кадастровым N, имеется здание службы охраны автомойки, площадью 4 кв.м. Право собственности на указанные объекты недвижимости зарегистрировано в ЕГРН за Исаевым Е.С. в 2012 году.
В ходе рассмотрения дела, 18 сентября 2020 года, администрацией МО "Майминское сельское поселение" проведено визуальное обследование спорных земельных участков.
Из акта обследования земельного участка с кадастровым N следует, что на участке установлены объекты: стены - бетонные блоки; крыша - бетонная плита, фундамент - бетонный блок, опора ЛЭП 0,4 кВт; неуглубленные в почву бетонные блоки, на которых размещены 3 объекта некапитального строительства - финский дом (контейнеры).
Согласно акту обследования земельного участка с кадастровым N на участке установлены следующие объекты: здание служебного назначения: стены - сиб-панель, кровля - сиб-панель, фундамент отсутствует; сооружение "Автомойка самообслуживания": стены - отсутствуют (установлены балки с натянутым тентом), кровля отсутствует, фундамент отсутствует; здание "Шиномонтаж": стены - сиб-панель, кровля - проф-лист, перекрытия - дерево, фундамент отсутствует; здание "Охраны": стены - бетонные блоки, кровля - проф-лист, фундамент - бетонные блоки; к участку проведено водоснабжение, электроэнергия, установлена система канализации закрытого типа.
Как следует из разрешения на строительство, выданного 15 сентября 2010 года Исаеву Е.С. Майминским муниципальным образованием первый этап строительства на земельном участке с кадастровым N - здание службы охраны стоянки, кемпинга, кафе, срок действия разрешения до 15.09.2020 г. 23 декабря 2019 года истцу выдано разрешение на строительство на указанном земельном участке - кемпинга. В 2018 году Исаеву Е.С. администрацией МО "Майминский район" выдано разрешения на строительство на земельном участке с кадастровым N - "Мойка самообслуживания".
Разрешая исковые требования, руководствуясь вышеуказанными нормами права, установив фактические обстоятельства дела, исходя из того, что на спорных земельных участках имеются объекты недвижимого имущества, право собственности, на которые в установленном законом порядке зарегистрировано, что не оспаривалось стороной ответчика, договор аренды ранее не продлевался, Исаев Е.С. использует земельные участки по назначению, возводит на них, на основании надлежащей разрешительной документации соответствующие объекты, суд первой инстанции пришел к выводу, о наличии правовых оснований для предоставления Исаеву Е.С. в аренду без проведения торгов спорных земельных участков для завершения строительства объектов.
Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, поскольку спорные земельные участки предоставлены арендатору без торгов, в период действия договоров аренды Исаев Е.С. в соответствии с разрешительными документами уполномоченных органов возвел на этих участках объекты недвижимости (здание службы охраны автомойки, здание службы охраны стоянки, кемпинга, кафе), право собственности на которые зарегистрировано до 01.03.2015, ему необходимо время для завершения строительства остальных объектов недвижимости (автомойки, автостоянки, кемпинга, кафе), на основании норм земельного законодательства, вступивших в силу с 01.03.2015, Исаеву Е.С. земельный участок в аренду для завершения строительства не предоставлялся, перечисленных в статье 39.16 ЗК РФ оснований для отказа в заключении с истцом договоров аренды администрацией МО "Майминское сельское поселение" не приведено. Таким образом, Исаев Е.С. имеет право на однократное предоставление без проведения торгов спорных участков в аренду на три года для завершения строительства, в связи с чем доводы жалобы об отсутствии оснований для заключения договора аренды между Исаевым Е.С. и администрацией МО "Майминское сельское поселение" отклоняются судебной коллегией, как необоснованные.
Довод апелляционной жалобы о необходимости рассмотрения дела по правилам административного, а не гражданского судопроизводства является несостоятельным исходя из следующего.
Истец при обращении в суд за защитой своих нарушенных прав, действуя в своем интересе, имеет право на выбор установленных статьей 12 Гражданского кодекса способов защиты. Выбор способа защиты своих нарушенных прав был сделан истцом с учетом характера нарушения права и преследуемого истцом интереса.
Основанием для обращения Исаева Е.С. с настоящим иском в суд послужило нарушение его прав на заключение (пролонгацию) договоров аренды земельных участков, при этом требований о признании незаконными ответов администрации МО "Майминское сельское поселение" N 1049, N 1050 истцом заявлено не было, то есть истец не оспаривает решение органа местного самоуправления, а просит обязать совершить ответчика определенные действия, в данном случае по заключению (пролонгации) договоров аренды. Таким образом, требования истца не вытекают из административных или иных публичных правоотношений, а носят материально-правовой характер, направлены на защиту гражданских прав, сопряженных с правом владения и пользования земельным участком, на котором расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости. Следовательно, суд первой инстанции обоснованно рассмотрел дело в порядке гражданского судопроизводства.
Доводы апелляционной жалобы о злоупотреблении правом Исаевым Е.С., поскольку земельные участки были переданы Исаеву Е.С. в 2010 году, в период времени с 2010 по 2018 год истец не производил никаких действий, направленных на освоение данных земельных участков, только в 2018 году истцом были предприняты действия по оформлению разрешительной документации на строительство объектов недвижимости, судебная коллегия находит противоречащими имеющимся в материалах дела доказательствам.
Довод апелляционной жалобы о безосновательном удовлетворении исковых требований о предоставлении истцу по новым договорам земельных участков площадью, многократно превышающей необходимую, поскольку согласно расчету ООО "Горно-Алтайскпроект" необходимая площадь земельного участка с кадастровым N составляет 2700 кв.м., земельного участка с кадастровым N - 1530 кв.м., при удовлетворенной судом первой инстанции 10008 кв.м. и 10078 кв.м. соответственно основанием для отмены решения служить не может в связи со следующим.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята данной недвижимостью и необходима для ее использования. В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на часть такого земельного участка. При этом в пункте 2 статьи 35 Земельного кодекса указано, что предельные размеры площади части земельного участка определяются в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Кодекса исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.
Таким образом, размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости имеет правовое значение только в случае предоставления земельного участка в собственность, на правоотношения по предоставлению земельных участков в аренду указанные положения не распространяется.
Иные доводы апелляционной жалобы в целом сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции и иной оценке установленных по делу обстоятельств, направлены на иное толкование норм материального и процессуального права, что не отнесено статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к числу оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке.
Нормы материального права судом применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного решения, не допущено.
Судебная коллегия считает, что правоотношения сторон и закон, подлежащий применению определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены состоявшегося судебного решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Майминского районного суда Республики Алтай от 14 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу главы администрации муниципального образования "Майминское сельское поселение" Берсенева Александра Владимировича - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.
Председательствующий судья С.Н. Чертков
Судьи С.А. Шинжина
Э.В. Ялбакова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
