Определение Судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 марта 2022 года Дело N 33-8021/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Бендюк А.К., Перовой М.В.

по докладу судьи краевого суда Поповой Е.И.

при ведении протокола помощником судьи Деминым Ф.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению администрации муниципального образования г. Краснодар к <ФИО>1 о сносе самовольной постройки по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования г. Краснодар на основании доверенности Червинской Ю.А. на решение Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 21 сентября 2021 г.

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия

установила:

Администрация муниципального образования г. Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ИП Бархияну К.Н. о сносе самовольной постройки.

В обоснование требований указано, что согласно данным фотоматериала, полученного в результате визуального осмотра, сведений программы "2ГИС", сведений сайта www.google.com, на территории земельного участка с кадастровым номером с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство" по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, <Адрес...>, расположено четырехэтажное с подвалом здание (количество этажей - 5), используемое согласно рекламным вывескам для ведения коммерческой деятельности: отель "ZION", банк "Сбербанк", пиццерия "Додо пицца". Данный земельный участок принадлежит на праве собственности <ФИО>1 На территории земельного участка с кадастровым номером зарегистрирован объект недвижимости: жилой дом с кадастровым номером , количество этажей 5, площадь - 1892,4 кв.м. Сведения о правообладателе данного объекта недвижимости отсутствуют. Вместе с тем, в жилом доме с кадастровым номером расположены следующие помещения: нежилые помещения (подвал); -го этажа; -го этажа; -го этажа; ; мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 1 860,8 кв.м, принадлежащие на праве собственности <ФИО>1 Данное помещение предоставлено в пользование на основании договора аренды от 05 февраля 2014 г., а также дополнительного соглашения к договору аренды от 15 июня 2015 г. ПАО "Сбербанк России". Также данное помещение предоставлено в пользование на основании договора аренды -А от 19 августа 2016 г. и дополнительного соглашения к договору от 19 августа 2016 г. -А долгосрочной аренды нежилого помещения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (цессии) от 25 июня 2019 г. Реук С.Н.; жилые помещения , , мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 31,6 кв.м, принадлежащие на праве собственности Бархияну К.Н. В отношении объекта капитального строительства с учетом входящих в его состав нежилых и жилых помещений присутствуют следующие признаки самовольной постройки: строительство объекта без разрешительной документации; возведение объекта на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта. В связи с изложенным, по мнению администрации, объект капитального строительства является самовольным строением и в соответствии с пунктом 2 статьи 222 Гражданского кодекса РФ подлежит сносу. На основании изложенного, истец просил суд обязать Бархияна К.Н. снести самовольно возведенный объект капитального строительства - пятиэтажный жилой дом общей площадью 1 892,4 кв.м с кадастровым номером , а также входящие в его состав: нежилые помещения подвал; -го этажа; -го этажа; -го этажа; ; мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 1 860,8 кв.м, и жилые помещения , , мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 31,6 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером по адресу: <Адрес...>, Прикубанский внутригородской округ, <Адрес...>, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов. Внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности Бархияна К.Н. на нежилое помещение с кадастровым номером площадью 1 860,8 кв.м и жилое помещение с кадастровым номером площадью 31,6 кв.м, входящие в состав пятиэтажного жилого дома с кадастровым номером , расположенными на земельном участке с кадастровым номером по адресу: <Адрес...>, Прикубанский внутригородской округ, <Адрес...>, а также аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости регистрационные записи от 14 ноября 2013 г. и . Прекратить обременение в виде аренды ПАО "Сбербанк России" и ИП Реук С.Н. нежилого помещения подвал; -гo этажа; -го этажа; -го этажа; ; мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 1 860,8 кв.м, входящих в состав пятиэтажного жилого дома с кадастровым номером , расположенного на земельном участке с кадастровым номером по адресу: <Адрес...> (записи регистрации от 12 апреля 2014 г. и от 19 июля 2019 г. ). Указать, что решение является основанием для снятия с государственного кадастрового учета жилого дома площадью 1 892,4 кв.м с кадастровым номером , расположенного по адресу: <Адрес...>, а также входящих в его состав нежилых помещений подвал; - го этажа; -го этажа; -го этажа; ; мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 1860,8 кв.м, и жилых помещений , , мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 31,6 кв.м. Взыскать с <ФИО>1 в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса РФ неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 20 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 28 января 2020 года данное дело передано в суд общей юрисдикции, к подсудности которого оно отнесено. При этом в мотивировочной части данного определения содержатся выводы суда о замене ответчика на Кочарян А.М. и привлечении к участию в деле в качестве третьего лица ИП Бархияна К.Н.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 21 сентября 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца выражает несогласие с принятым решением суда и просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что судом первой инстанции допущены нарушения норм материального права и процессуального права, выводы суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ПАО "Сбербанк России" на основании доверенности Портной А.И., а также представитель Кочарян А.М. на основании доверенности Манукян В.В. просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, ссылаясь на необоснованность доводов поданной апелляционной жалобы.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания извещен надлежащим образом, в поданном письменном заявлении просит о рассмотрении дела в его отсутствие.

Бархиян К.Н., ИП Реук С.Н., представители ПАО "Сбербанк России", филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Краснодарскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания извещены надлежащим образом, о рассмотрении дела в их отсутствие, отложении слушания дела не просили. С учетом мнения участника процесса, руководствуясь статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав представителя администрации муниципального образования г. Краснодар на основании доверенности Гавриш Н.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя Кочарян А.М. на основании доверенности Манукян В.В., просившего решение суда первой инстанции оставить без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия пришла к выводу об отмене судебного решения по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что Бархияну К.Н. на праве собственности принадлежал земельный участок с кадастровым номером площадью 567 кв.м., расположенный по адресу: <Адрес...>, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 января 2013 г. была сделана запись регистрации , что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 08 августа 2019 г.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости от 31 января 2020 г. земельный участок площадью 567 кв.м. с кадастровым номером 23:43:0136068:34, категория земель "земли населенных пунктов", с видами разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство, банковская и страховая деятельность, общественное питание, гостиничное обслуживание", распложенный по адресу: <Адрес...>, принадлежит на праве собственности Кочарян А.М., о чем в Едином государственном реестре недвижимости 06 декабря 2019 г. сделана запись регистрации .

В силу пункта 2 части 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ земли в РФ, в том числе земли населенных пунктов, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из принадлежности к той или иной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территории.

На основании пункта 2 части 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем земельном участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Из позиции администрации следует, что на территории земельного участка с кадастровым номером с видом разрешенного использования "индивидуальное жилищное строительство" по адресу: <Адрес...>, расположено четырехэтажное с подвалом здание (количество этажей - 5), используемое согласно рекламным вывескам для ведения коммерческой деятельности: отель "ZION", банк "Сбербанк", пиццерия "Додо пицца". Наличие указанных фактов подтверждается актом визуальной фиксации использования земельного участка от 08 октября 2019 г. N 495.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 08 августа 2019 г. сведения о правообладателе данного объекта недвижимости отсутствуют.

Вместе с тем, в жилом доме с кадастровым номером расположены следующие помещения: нежилые помещения подвал; -го этажа; -го этажа; -го этажа; ; мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 1860,8 кв.м., а также жилые помещения , , мансардного этажа с кадастровым номером 23:43:0136067:83 общей площадью 31,6 кв.м, принадлежавшие на праве собственности Бархияну К.Н.

В настоящее время Кочарян А.М. является собственником нежилых помещений подвал; -го этажа; -го этажа; -го этажа; ; 85-93 мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 1860,8 кв.м, и жилых помещений , , мансардного этажа с кадастровым номером общей площадью 31,6 кв.м, расположенных по адресу: <Адрес...>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 06 декабря 2019 г. сделаны записи регистрации , .

Данное помещение предоставлено в пользование на основании договора аренды N 43 от 05 февраля 2014 г., а также дополнительного соглашения к договору аренды N 1 от 15 июня 2015 г. ПАО "Сбербанк России", о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12 февраля 2014 г. сделана запись регистрации .

Также данное помещение предоставлено в пользование на основании договора аренды -А от 19 августа 2016 г. и дополнительного соглашения к договору от 19 августа 2016 г. -А долгосрочной аренды нежилого помещения о передаче прав и обязанностей по договору аренды (цессия) N 1 от 25 июня 2019 г. Реук С.Н., который по сведениям сайта ФНС России зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 19 июля 2019 г. сделана запись регистрации .

Согласно информации департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования г. Краснодар по сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования город Краснодар на земельный участок с кадастровым номером по адресу: г. Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, ул. Красных Партизан, д. 117, разрешение на строительство объектов капитального строительства и ввод объекта в эксплуатацию департаментом не выдавались. Земельный участок расположен в территориальной зоне застройки индивидуальными жилыми домами за границей города Краснодара (Ж.2).

Из информации, предоставленной администрацией Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара, следует, что администрацией Прикубанского внутригородского округа г. Краснодара было выдано разрешение от 04 июля 2011 г. N на строительство индивидуального жилого дома общей площадью 904,78 кв.м, площадью застройки 260 кв.м и количеством этажей - 3 по вышеуказанному адресу.

Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара Краснодарского края от 23 декабря 2011 года администрации муниципального образования г. Краснодар было отказано в удовлетворении исковых требований о сносе объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <Адрес...>. Вместе с тем, судом удовлетворено встречное исковое заявление <ФИО>11 к администрации муниципального образования г. Краснодар о признании права собственности на незавершенный строительством жилой дом - литер "Л" (стадия строительства - подвал), площадь застройки 437,9 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером по адресу: г. <Адрес...>.

Согласно письму департамента городского хозяйства и топливно- энергетического комплекса администрации муниципального образования г. Краснодар от 02 октября 2019 г. N 13258/25 решение о переводе жилых помещений в жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером , в нежилые помещения до настоящего времени не принималось.

В пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" также разъяснено, что по делам настоящей категории суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Судом первой инстанции соответствующее правовое предписание выполнено, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Из заключения судебной экспертизы от 05 августа 2021 года N 78.08-ЦЭ, выполненной ООО "Центр Экспертизы", следует, что объект капитального строительства с кадастровым номером , возведенный на земельном участке с кадастровым номером по адресу: <Адрес...>, является "нежилым зданием", предназначенным для: временного пребывания людей; кредитно-финансовой деятельности по обслуживанию населения; сервисного обслуживания населения. Спорный объект имеет следующие технико-экономические показатели: количество этажей - 5 (в том числе подвальный и мансардный этажи), этажность - 4, год завершения строительства - 2013 г., общая площадь - 1 892,4 кв.м, площадь застройки - 437,9 кв.м, высота здания - 11,7 м, строительный объём - 5 123 куб.м, фундамент монолитный, железобетонный, конструктивная схема - монолитный железобетонный каркас с заполнением, стены подвала бетонные, перегородки кирпичные, перекрытия железобетонные, кровля - металлопрофиль по металлическим конструкциям, центральные коммуникации - электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение. Спорный объект соответствует требованиям действующих градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости. На момент возведения расположение спорного объекта капитального строительства не противоречит требованиям "Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар", утверждённых Решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19 п. 6. Исследуемый объект капитального строительства в повседневной эксплуатации строения по назначению угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В соответствии со статьей 86 Гражданского процессуального кодекса РФ заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ.

Как указано в статье 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса РФ). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ.

Представленное заключение экспертизы соответствует законодательству РФ и принципам ее проведения, в заключении экспертизы, прилагаемых к нему документах и материалах содержатся достоверные сведения, оказавшие влияние на выводы экспертизы; к заключению приложены документы и материалы, послужившие основания для выводов эксперта, приведены методики, расчеты, использованные нормативные акты и литература.

Квалификация судебного эксперта подтверждена, выводы эксперта документально не опровергнуты. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Материалы дела не содержат доводов и доказательств, которые позволили бы усомниться в правильности и обоснованности таких выводов.

На основании выводов проведенной по делу судебной экспертизы о том, что спорный объект соответствует всем строительным нормам и правилам, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд первой инстанции пришёл к выводу, что отсутствие разрешения на строительство как единственный признак самовольности постройки в данном случае не может бесспорно свидетельствовать о невозможности сохранения постройки, указав также на пропуск администрацией срока исковой давности обращения с иском в суд.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами суда, при этом судом первой инстанции не было дано надлежащей оценки вышеуказанному экспертному заключению, тогда как выводы экспертного учреждения подтверждают доводы администрации муниципального образования г. Краснодар о том, что спорный объект имеет признаки самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Согласно статье 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 9 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ градостроительный регламент - устанавливаемые в пределах границ соответствующей территориальной зоны виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, а также применительно к территориям, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по комплексному развитию территории, расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующей территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

В соответствии с частью 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ установлено, что градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков не зависимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В силу пункта 22 статьи 2 Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар, утвержденных решением городской Думы Краснодара от 30 января 2007 г. N 19 п. 6 "Об утверждении правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город Краснодар", правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативным правовым актом органа местного самоуправления и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.

Согласно статье 2 Правил землепользования и застройки под индивидуальным жилым домом понимается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенный для проживания одной семьи.