Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2021 года Дело N 33-8021/2021

23 июня 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Макаровой Ю.М.

судей Полянской Е.Н., Медведева И.Г.

при ведении протокола помощником судьи Мироновой Н.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева И.Г.

гражданское дело по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к Хорошилову С.Н. об изъятии объекта незавершенного строительства,

а также по иску Хорошилова С.Н. к Администрации г. Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска о признании права собственности на объект недвижимого имущества,

по апелляционной жалобе представителя Хорошилова С.Н. - Калинина Н.В.

на решение Кировского районного суда г. Красноярска от 01 апреля 2021 года, которым постановлено:

"Заявленные исковые требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска удовлетворить.

Изъять у Хорошилова С.Н. объект незавершенного строительства - магазин строительных материалов с инженерным обеспечением с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, в связи с прекращением договора аренды N от <дата> земельного участка с кадастровым номером N на котором расположен такой объект, путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с Хорошилова С.Н. в доход местного бюджета госпошлину в сумме 300 рублей.

В удовлетворении встречных исковых требований Хорошилова С.Н. к Администрации г. Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений о признании права собственности на нежилое здание - отказать".

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска обратился в суд с иском к Хорошилову С.Н. об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов. Требования мотивированы тем, что <дата> между истцом и ответчиком был заключен договор аренды N в отношении земельного участка с кадастровым номером N в целях завершения строительства магазина строительных материалов с инженерным обеспечением, сроком действия до <дата>. В настоящее время в границах названного земельного участка зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером N (недостроенное нежилое здание магазина), принадлежащий на праве собственности Хорошилову С.Н. Поскольку на момент заключения договора аренды N от <дата> на земельном участке уже находился тот же объект незавершенного строительства; земельный участок был предоставлен ответчику без проведения торгов в целях завершения строительства; следовательно, Хорошилов С.Н. уже реализовал свое предусмотренное ст. 39.6 ЗК РФ право на однократное получение спорного земельного участка в аренду. Поскольку ответчик в установленный договором аренды срок строительство нежилого здания не завершил, объект в эксплуатацию не ввел, на сложившиеся правоотношения распространяются положения ст. 239.1 ГК РФ; в связи с чем, такой незавершенный объект (нежилое здание магазина строительных материалов с инженерным обеспечением с кадастровым номером N по адресу: <адрес>), подлежит изъятию у ответчика путем продажи с публичных торгов.

При этом Хорошилов С.Н. обратился в суд к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, Администрации г. Красноярска с иском о признании права собственности на вышеуказанное нежилое здание магазина, мотивируя свои требования тем, что в настоящее время строительство спорного объекта недвижимости полностью завершено. Данные обстоятельства подтверждаются представленными заключениями экспертиз о соответствии объекта всем требованиям противопожарной безопасности, строительным и техническим нормам, государственным санитарно-эпидемиологическим правилам, а также оформленным кадастровым (техническим) паспортом нежилого здания. Однако поскольку окончание строительства велось без соответствующего разрешения, спорный объект обладает признаками самовольной постройки и Хорошилов С.Н. лишен возможности ввести здание в эксплуатацию в установленном Градостроительным кодексом РФ порядке.

На основании изложенного, просил признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание магазина строительных материалов с инженерным обеспечением с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 485,00 кв.м.

Определением суда первой инстанции от 21.01.2021 гражданские дела по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска к Хорошилову С.Н. об изъятии объекта незавершенного строительства, а также по иску Хорошилова С.Н. к Администрации г. Красноярска, Департаменту муниципального имущества и земельных отношений о признании права собственности на нежилое помещение, были объединены в одно производство для их совместного рассмотрения.

01.04.2021 судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель Хорошилова С.Н. - Калинин Н.В. просит решение отменить, приняв новый судебный акт о полном удовлетворении исковых требований Хорошилова С.Н. и отказе в удовлетворении встречных требований органов местного самоуправления, ссылаясь на доводы, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Указывает на необоснованность выводов суда о том, что Хорошиловым С.Н. не представлены доказательства введения объекта в эксплуатацию, а также отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; полагает такие выводы противоречащими положениям абз. 2 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ; само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, так как спорный объект был построен на отведенном для этих целей земельном участке. Выводы суда о том, что по состоянию на <дата> (окончание срока аренды) строительство объекта еще не было завершено, также полагает несостоятельными, поскольку какими-либо достоверными доказательствами это не подтверждено; напротив, факт готовности объекта к эксплуатации подтверждается совокупностью представленных экспертных заключений и иной технической документацией. Также указывает на то, что Хорошилов С.Н. с апреля 2020 года находился на длительном стационарном и реабилитационном лечении в связи с черепно-мозговой травмой, никаких дополнительных строительных работ в отношении данного объекта не осуществлял.

Проверив материалы дела, решение суда по доводам апелляционных жалоб согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, выслушав представителей Хорошилова С.Н. - Можеевского С.С., Калинина Н.В., а также представителя третьего лица администрации Кировского района г. Красноярска Ноздрину Н.А., поддержавших доводы апелляционной жалобы и просивших решение отменить, удовлетворив иск Хорошилова С.Н. о признании права собственности на самовольную постройку; обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в пунктах 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Постановленное судом первой инстанции решение данным требованиям не соответствует.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, распоряжением администрации <адрес> N-ж от <дата> было предварительно согласовано место размещения объекта - магазина строительных материалов на земельном участке из земель населенных пунктов площадью 824,0 кв.м по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 99); названный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера N; с первоначальным арендатором этого участка Пузанковым С.М. <дата> заключен договор аренды (т.1, л.д. 162-169); <дата> выдано разрешение на строительство магазина строительных материалов по <адрес> (т. 1, л.д. 124).

На предоставленном в аренду земельном участке с кадастровым номером N на основании полученного разрешения на строительство и разработанной проектно-сметной документации осуществлялось строительство объекта недвижимого имущества - нежилого здания магазина строительных материалов с инженерным обеспечением (которому в дальнейшем присвоен кадастровый N), расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 485,00 кв.м.

<дата> между арендодателем Департаментом муниципального имущества администрации г. Красноярска и новыми арендаторами Афоничевым М.А., Афанасьевым Д.Ю. был заключен договор аренды земельного участка N (кадастровый N), расположенного по адресу: <адрес>, сроком с <дата> по <дата>, для использования в целях завершения строительства магазина строительных материалов с инженерным обеспечением (п. 1.1 договора).

Стороны также определили, что по окончании срока действия договора, он считается расторгнутым и прекратившим свое действие без соответствующих соглашений и дополнительного уведомления арендатора (п. 6.2 договора) (т. 1, л.д. 7-13).

На основании договора купли-продажи от <дата> Хорошилов С.А. приобрел право собственности на объект незавершенного строительство (нежилое здание, степень готовности 70%) кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес> (т. 1, л.д. 28-32).

Одновременно с этим дополнительным соглашением от <дата> N к вышеуказанному договору аренды от <дата> N, была произведена замена стороны арендаторов; новым арендатором земельного участка с кадастровым номером N стал истец Хорошилов С.А. на прежних условиях - срок аренды до <дата> в целях завершения строительства магазина строительных материалов с инженерным обеспечением (т. 1, л.д. 22-25).

Согласно акту обследования земельного участка N от <дата> на момент осмотра на земельном участке по <адрес> имеется объект незавершенного строительства, земельный участок не огорожен (т. 1, л.д. 26).

Разрешая требования Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска суд первой инстанции исходил из того, что Хорошиловым С.Н. использовано однократное право на заключение договора аренды земельного участка в целях завершения строительства находящегося на нем нежилого здания в период с <дата> по <дата>; поскольку в установленный срок до <дата> строительство объекта не завершено, здание магазина в эксплуатацию не введено, имеются основания для применения статьи 239.1 ГК РФ в виде изъятия незавершенного строительством объекта путем его продажи с публичных торгов.

Разрешая встречные исковые требования Хорошилова С.Н. о признании права собственности на спорное нежилое здание и отказывая в их удовлетворении, суд первой инстанции исходил из того, что здание магазина на момент окончания срока действия договора аренды достроено еще не было, к <дата> в эксплуатацию не введено, следовательно, данное строение является объектом незавершенного строительства, расположенное в настоящее время на земельном участке, уже Хорошилову С.Н. не принадлежащем, в связи с чем, отсутствуют основания для признания за ним права собственности на самовольную постройку.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.

Из норм статей 218, 219 ГК РФ следует, что право собственности на недвижимую вещь, созданную лицом для себя, возникает с момента государственной регистрации права, при этом необходимым условием возникновения такого права является создание вещи при наличии на это установленных законом разрешений и согласований.

В силу п. 1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подп. 3.1 п. 2 вышеуказанной статьи принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1).

Пунктом 1 ст. 239.1 ГК РФ предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

В силу п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

При таких обстоятельствах вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 1 марта 2015 года, урегулирован п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений, а положения ст. 239.1 ГК РФ подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 1 марта 2015 года был однократно представлен для завершения строительства.

Между тем вышеприведенные положения ст.239.1 ГК РФ об отчуждении путем продажи с публичных торгов объекта незавершенного строительства, расположенного на муниципальном земельном участке при окончании срока аренды такого участка, могут применяться только и исключительно в отношении объектов незавершенного строительства; в связи с чем, суду первой инстанции надлежало внимательно проверить обстоятельства того, действительно ли спорный объект является незавершенным, либо обладает признаками оконченного строительством нежилого здания.

При этом из совокупности представленных материалов дела следует, что на момент предъявления иска и рассмотрения возникшего между сторонами спора, нежилое здание магазина строительных материалов с инженерным обеспечением (кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>) объектом незавершенного строительства уже не являлось, а представляло из себя законченный строительством объект недвижимости (нежилое здание), что подтверждается техническим и кадастровым планом здания, выполненным кадастровым инженером, а также заключениями специалистов о соответствии возведенного здания требованиям действующих технических, строительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологическим правил и норм.

Так, согласно техническому паспорту нежилое здание "Магазин строительных материалов", расположенное по адресу: <адрес>, имеет общую площадь 485,0 кв.м, состоит из 2 надземных этажей; технический паспорт в разделе IX "Особые отметки" имеет запись о том, что строительство нежилого здания завершено в 2016 году со слов заказчика.

В обоснование встречных исковых требований Хорошилов С.Н. представил экспертное заключение ООО "ФСЭБ" N от <дата> о соответствии спорного завершенного строительством объекта государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормам (т. 2, л.д. 119-126).

Согласно заключению N ООО "Лидер групп" по результатам обследования технического состояния строительных конструкций нежилого здания, расположенного по адресу: <адрес>, строительные конструкции здания находятся в работоспособном техническом состоянии, не имеют дефектов и деформаций. Несущая способность строительных конструкций сомнений не вызывает. Строительные конструкции здания обеспечат безопасную его эксплуатацию на нормативный срок службы; здание является капитальным отдельно стоящим объектом недвижимости. Все конструкции нежилого здания соответствуют безопасной эксплуатации и не создают угрозу жизни и здоровья граждан (т. 2, л.д. 127-136).

На основании заключения ООО "СибИнТЭК" N-НОР от <дата> о независимой оценке пожарного риска (аудита пожарной безопасности), в нежилом здании, расположенном по адресу: <адрес>, в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании" и нормативными документами о пожарной безопасности (т. 2, л.д. 137-148).

При этом визуально состояние и внешний вид спорного объекта на представленных к вышеуказанным заключениям специалистов фотографиях, полностью совпадают с внешним видом и состоянием этого же нежилого здания, изображенного на фотографии, приложенной к акту обследования земельного участка N от <дата>, на основании которого Департаментом муниципального имущества и земельных отношений сделан предположительный вывод о том, что этот объект является незавершенным.

Однако судебная коллегия относится к данному акту критически, поскольку он составлен односторонне, без участия Хорошилова С.Н., как собственника спорного объекта; специалист Департамента муниципального имущества и земельных отношений проводил лишь внешний осмотр здания, без учета его внутреннего состояния; названный акт противоречит совокупности иных исследованных судом доказательств, в частности - составленному кадастровым инженером техническому паспорту нежилого здания магазина, а также заключениям специалистов ООО "ФСЭБ", ООО "Лидер групп", ООО "СибИнТЭК"; кроме упомянутого акта обследования земельного участка каких-либо иных достоверных доказательств тому, что спорное нежилое здание на момент принятия судом обжалуемого решения действительно является объектом незавершенного строительства, сторонами представлено не было.

Сам по себе факт того, что в ЕГРН содержится запись о регистрации права собственности Хорошилова С.Н. на объект незавершенного строительства (нежилое здание, степень готовности 70%) кадастровый N, расположенного по адресу: <адрес>, не может свидетельствовать о состоянии спорного объекта в настоящее время, поскольку в ЕГРН эти сведения были внесены на дату <дата>, после чего собственником выполнялись работы по завершению его строительства; в настоящее время нежилое здание магазина является законченным строительством объектом.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями.

В силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Как разъяснено в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости. При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Для признания имущества недвижимым необходимо представить доказательства возведения его в установленном законом и иными нормативными актами порядке на земельном участке, предоставленном для строительства объекта недвижимости, с получением разрешительной документации и соблюдением градостроительных норм и правил.

Таким образом, определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения (незавершения) строительных работ, а не отсутствие документа на ввод объекта в эксплуатацию и регистрации права на законченный строительством объект.

Из совокупности собранных по данному делу доказательств, по мнению судебной коллегии, следует факт того, что спорное нежилое здание магазина на момент рассмотрения дела в суде уже являлось объектом, строительство которого завершено.

Пунктом 1 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности.