Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 33-7997/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Тахирова Э.Ю.

судей Славгородской Е.Н., Алферовой Н.А.

при секретаре Забурунновой А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лысенко А.И. к ИП глава КФХ Иванча Р.С., ООО "МерАл" в лице конкурсного управляющего Приходько А.В., третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, СА "Уютная", Администрация Уютненского сельского поселения, Калиберда Ю.Ф., Шаталова М.К., Шабанов Г.В., Самойлова Л.В., Малахова Л.М. о расторжении договора аренды, по апелляционной жалобе ИП главы КФХ Иванча Р.С. на решение Пролетарского районного суда Ростовской области от 18 июня 2020 года. Заслушав доклад судьи Славгородской Е.Н., судебная коллегия

установила:

Лысенко А.И. обратился в суд с исковым заявлением к ИП глава КФХ Иванча Р.С., ООО "МерАл" в лице конкурсного управляющего Приходько А.В., третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее -Росреестр), СА "Уютная", Администрация Уютненского сельского поселения, Калиберда Ю.Ф., Шаталова М. К., Шабанов Г.В., Самойлова Л.В., Малахова Л.М. о расторжении договора аренды.

В обоснование иска Лысенко А.И. указал, что ему на праве собственности принадлежит 178/870 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, площадью 692000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА участниками долевой собственности на указанный земельный участок было проведено общее собрание, которое приняло решение о передаче указанного земельного участка в аренду ООО "МерАл". Решением собрания были оговорены условия договора аренды, срок аренды, при этом срок действия договора аренды был определен на 5 лет; было избрано уполномоченное лицо Горбунов М.В., со сроком полномочий на 3 года, который от имени участников долевой собственности был уполномочен подписать договор аренды и сдать его на регистрацию в Росреестр.

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 был зарегистрирован 11.04.2014 г.

Истцу в июле 2019 года стало известно, что ООО "МерАл" заключил 22.10.2014 с участниками долевой собственности некое дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 26.10.2011, находящегося в общей долевой собственности, без всякого волеизъявления участников долевой собственности уполномоченным лицом Горбуновым М.В., зарегистрированное 13.05.2015. По условиям указанного соглашения договор аренды от 26.10.2011 был дополнен пунктом 1.4. следующего содержания: "в случае, если за 15 календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон в письменной форме не известит другую сторону о своем намерении расторгнуть Договор, то настоящий Договор считается пролонгированным на срок 10 лет на тех же условиях".

После регистрации дополнительного соглашения к договору аренды от 26.10.2011, ООО "МерАл" заключил договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011 ИП глава КФХ Иванча Р.С.

В связи с тем обстоятельством, что на момент заключения договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011 ИП глава КФХ Иванча Р.С., в отношении ООО "МерАл", была начата процедура банкротства, по мнению истца, данные действия ООО "МерАл" по передаче прав арендатора другому лицу незаконны.

Кроме того, договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011 ИП глава КФХ Иванча Р.С. мог быть заключен лишь на срок до истечении договора аренды от 26.10.2011, срок действия которого истекал 26.10.2016, поскольку согласно п. 1.2. договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011, договор заключен на срок пять лет и вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 арендатор обязан по истечении действия договора возвратить земельный участок участникам долевой собственности.

Истец утверждает, что с момента проведения в 2011 году общего собрания участников долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, площадью 870000 кв. м, расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, 24.10.2011, которое приняло решение о передаче указанного земельного участка в аренду ООО "МерАл", никаких собраний больше не проводилось, никаких решений о продлении срока договора аренды, заключении дополнительных соглашений к нему или заключении нового договора аренды не принималось.

На общем собрании участников долевой собственности от 31.07.2019 было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 с ООО "МерАл" и решение о расторжении договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2017 с ИП глава КФХ Иванча Р.С., также собранием принято решение о передаче земельного участка в аренду другому арендатору.

Истец считает, что заключение 22.10.2014 с участниками долевой собственности дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 и передача прав арендатора по договору от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 08.11.2012 ООО "МерАл" ИП глава КФХ Иванча Р. С. являются незаконными, поскольку решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок на продление срока договора аренды или передачу прав арендатора третьим лицам не принималось, а согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции на момент проведения общего собрания участников общей собственности 24 октября 2011 г.) уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

На основании изложенного, истец просил суд признать недействительным дополнительное соглашение от 22.10.2014, заключенное между уполномоченным лицом Горбуновым М.В. и ООО "МерАл" к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 земель сельскохозяйственного назначения 870000 кв.м, расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН признать недействительным договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011, заключенный между ООО "МерАл" и ИП глава КФХ Иванча Р.С. в отношении земельного участка земель сельскохозяйственного назначения 870000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признать расторгнутым договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 заключенный между уполномоченным лицом Горбуновым М.В. и ООО "МерАл" земель сельскохозяйственного назначения 870000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 18.06.2020 исковые требования Лысенко А.И. удовлетворены. Суд признал недействительным дополнительное соглашение от 22.10.2014, заключенное между уполномоченным лицом Горбуновым М.В. и ООО "МерАл" к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 земель сельскохозяйственного назначения 870000 кв.м, расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Суд признал недействительным договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26 октября 2011 года заключенный между ООО "МерАл" и ИП глава КФХ Иванча Р.С. в отношении земельного участка земель сельскохозяйственного назначения 870000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Суд признал расторгнутым договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011, заключенный между уполномоченным лицом Горбуновым М.В. и ООО "МерАл" земель сельскохозяйственного назначения 870000 кв.м, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

ИП глава КФХ Иванча Р.С. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новое, отказав в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме.

В обоснование доводов жалобы апеллянт ссылается на пропуск истцом срока исковой давности по требованиям о признании недействительным дополнительного соглашения от 22.10.2014 и признании недействительным договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011, поскольку истец после окончания основного срока аренды продолжал получать арендную плату, что подтверждается накладными от 29.07.2018, от 19.07.2019, причем арендную плату получал в 2017 году от ООО "МерАл", в 2018 - 2020 году от ИП главы КФХ Иванча Р.С, и требований о прекращении договора аренды, а также о возврате земельного участка истец не предъявлял, то есть с 2018 года знал, к является арендатором

Податель жалобы говорит о недобросовестности истца при подаче настоящего иска, который все годы получал арендную плату, и его поведение, действия и действия других собственников земельного участка не давали оснований сомневаться в законности сделок.

Заявитель указывает, что дополнительное соглашение от 24.10.2014 к договору аренды земельного участка лишь предусматривает возможность продления договора аренды в случае, если ни одна из сторон не заявит о прекращении договора аренды.

Также, по мнению апеллянта, истец не мог заявлять требование о признании недействительным договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011, поскольку он не является стороной указанного договора.

Принятие решения общим собранием о расторжении договора аренды является односторонним отказом от исполнения договора аренды, что является недопустимым в соответствии со ст. 310 ГК РФ, при том, что арендатор ИП глава КФХ Иванча Р.С. не нарушал и не нарушает условий договора аренды; доказательств, подтверждающих обратное, истцом не представлено.

Не соглашается апеллянт с выводом суда о незаконности действий ООО "МерАл" по передаче прав арендатора другому лицу, ввиду того, что на момент заключения договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011 ИП глава КФХ Иванча Р.С., в отношении ООО "МерАл", была начата процедура банкротства. Процедура банкротства в отношении ООО "МерАл" была открыта решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.08.2018, то есть в момент заключения договора от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды ООО "МерАл" не был признан банкротом.

Суд полагал, что заключение 22.10.2014 с участниками долевой собственности дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 и передача прав арендатора по договору от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО "МерАл" - ИП глава КФХ Иванча Р.С. является незаконным, поскольку решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок на продление срока договора аренды или передачу прав арендатора третьим лицам не принималось. Вместе с тем, апеллянт указывает, что Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" не предусматривает в компетенции общего собрания собственников земельного участка решение такого вопроса как "передача прав арендатора третьим лицам", а заключение дополнительного соглашения к договору аренды не противоречит законодательству РФ.

Апеллянт также обращает внимание, что суд упомянул в решении, что определением Арбитражного суда Ростовской области по делу N А53-3 7396/2017 от 21.10.2019 признан недействительным договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011, заключенный между ООО "МерАл" и ИП главой КФХ Иванча Р.С., в отношении земельного участка сельскохозяйственного назначения, с КН НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2019 по делу N А53-37396/2017, 15АП-20601/2019 указанное определение суда первой инстанции, оставлено без изменения, апелляционная жалоба ИП главы КФХ Иванча Р.С. - без удовлетворения. Вместе с тем, постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.03.2020 определение Арбитражного суда Ростовской области от 21.10.2019 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2019 по делу N А53-37396/2017 отменено. Дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области, и на сегодняшний день решение суда по данному делу не принято.

Шаталовой М.К. представлены письменные возражения на апелляционную жалобу. Что касается позиции третьего лица Шаталовой М.К., изложенной в "Возражениях на апелляционную жалобу", то фактически она сводится к несогласию с решением Пролетарского районного суда Ростовской области от 18.06.2020 по данному гражданскому делу и в просительной части заявитель просит указанное решение отметить и принять новое решение, отказав в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме. Правом на самостоятельное апелляционное обжалование указанного решения Шаталова М.К. не воспользовалась, к возражениям приложена доверенность Шаталовой М.К. на представление ее интересов Горбуновым М.В.

В суд апелляционной инстанции явились представитель истца по доверенности - Макаренко Е.Г., представитель ответчика ООО "МерАл" по доверенности - Казаков Р.А., позиции своих доверителей поддержали, просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.

Заявление представителя ИП глава КФХ Иванча Р.С. - Горбунова М.В. об отложении судебного заседания судебной коллегией оставлено без удовлетворения.

В отношении не явившихся лиц, извещенных надлежащим образом, дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие, в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений, рассмотрев дело в порядке ст. 327.1 ГПК РФ - в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции, и не оспаривалось сторонами, Лысенко А.И. на праве собственности принадлежит 178/870 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, площадью 692000 кв. м, расположенный по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

24.10.2011 участниками долевой собственности на указанный земельный участок было проведено общее собрание, которое приняло решение о передаче земельного участка в аренду ООО "МерАл".

Решением собрания были оговорены условия договора аренды, срок аренды, при этом срок действия договора аренды был определен на 5 лет, было избрано уполномоченное лицо Горбунов М.В., со сроком полномочий на 3 года, который от имени участников долевой собственности был уполномочен подписать договор аренды и сдать его на регистрацию в Пролетарский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Договор аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 был зарегистрирован 11.04.2014.

Лысенко А.И. в июле 2019 года стало известно, что ООО "МерАл" заключил 22.10.2014 с участниками долевой собственности дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011, которое было зарегистрировано 13.05.2015, которое от имени участников долевой собственности было заключено без волеизъявления участников долевой собственности уполномоченным лицом Горбуновым М.В. Согласно указанному соглашению договор аренды от 26.10.2011 был дополнен пунктом 1.4. следующего содержания: "В случае, если за 15 календарных дней до истечения срока действия договора ни одна из сторон в письменной форме не известит другую сторону о своем намерении расторгнуть Договор, то настоящий Договор считается пролонгированным на срок 10 лет на тех же условиях".

После чего ООО "МерАл" заключил договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011 ИП Глава КФХ Иванча Р.С.

Суд обратил внимание на то обстоятельство, что договор от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2011 ИП глава КФХ Иванча Р. С. мог быть заключен, лишь на срок до истечении договора аренды от 26.10.2011, срок действия которого истекал 26.10.2016, поскольку согласно п. 1.2. договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011, договор заключен на срок пять лет и вступает в силу с момента его регистрации в Росреестре.

При этом в соответствии с п. 3. 2. договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011, арендатор обязан по истечении действия договора возвратить земельный участок участникам долевой собственности.

С момента проведения общего собрания участников долевой собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения, площадью 870000 кв. м, расположенного по адресу: Россия, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, 24.10.2011, которое приняло решение о передаче указанного земельного участка в аренду ООО "МерАл", никаких собраний более не проводилось, никаких решений о продлении (изменении) срока договора аренды, заключении дополнительных соглашений к нему или заключении нового договора аренды не принималось, стороной ответчика доказательств обратного суду представлено не было.

Решением общего собрания участников долевой собственности от 31.07.2019 было принято решение о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 с ООО "МерАл" и решение о расторжении договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 26.10.2017 с ИП глава КФХ Иванча Р.С., также собранием принято решение о передаче земельного участка в аренду другому арендатору.

С учетом изложенного, суд пришел к выводу о том, что заключение 22.10.2014 с участниками долевой собственности дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011 и передача прав арендатора по договору от 26.10.2017 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ООО "МерАл" - ИП глава КФХ Иванча Р.С. является незаконным, поскольку решений общего собрания участников долевой собственности на земельный участок на продление срока договора аренды или передачу прав арендатора третьим лицам не принималось, а согласно пункту 4 статьи 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в редакции на момент проведения общего собрания участников общей собственности 24.10.2011) уполномоченное общим собранием лицо подтверждает свои полномочия выпиской из протокола общего собрания участников долевой собственности, содержащего сведения о данном лице (фамилия, имя, отчество, паспортные данные), о видах действий, на совершение которых уполномочено данное лицо, и указание на срок, в течение которого данное лицо осуществляет переданные ему полномочия, или копией такого протокола, заверенными уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления поселения или городского округа по месту расположения земельного участка, находящегося в общей долевой собственности. При этом срок осуществления полномочий не может быть более чем три года и данному лицу не может быть передано осуществление полномочий по вопросам, которые в соответствии с настоящей статьей не могут быть решены на общем собрании участников долевой собственности.

Уполномоченное общим собранием лицо обязано информировать участников долевой собственности об осуществлении переданных ему общим собранием участников долевой собственности полномочий.

Все вышеперечисленные требования, подтверждающие право Горбунова М.В. действовать от имени участников долевой собственности при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности от 26.10.2011, а именно, объем действий, на совершение которых он был уполномочен, срок, в течение которого данное лицо вправе осуществлять переданные ему полномочия, в протоколе общего собрания от 24.10.2011 содержатся - избрать сроком на 3 года Горбунова Марата Владимировича в качестве лица, уполномоченного от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлениями о государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, а также заключать договор аренды данного земельного участка, с правом подписания договора аренды, обращения в Управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды земельного участка, иными правами, предусмотренными Федерельным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения (л.д. 9-10 т.1).

Пунктом 6 ст. 27 Земельного кодекса РФ установлено, что оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" установлено, что в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Согласно п. 1 ст. 14 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с п. 3 ст. 14 Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24.07.2002 N 101-ФЗ участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения: о предложениях относительно проекта межевания земельных участков; об утверждении проекта межевания земельных участков, в том числе если такой проект содержит сведения о земельных участках, выделяемых в счет земельной доли или земельных долей, находящихся в муниципальной собственности; об утверждении перечня собственников земельных участков, образуемых в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении размеров долей в праве общей собственности на земельные участки, образуемые в соответствии с проектом межевания земельных участков; об утверждении списка лиц, земельные доли которых могут быть признаны невостребованными, и земельных долей, которые могут быть признаны невостребованными; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании, местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении сервитута, об осуществлении публичного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий; об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности; об условиях установления частного сервитута в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности; об утверждении расчета размера долей в праве общей собственности на земельный участок в целях их выражения единым способам, если, ранее данные доли были выражены разными способами; о заключении соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, об отказе заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд либо о предложениях об изменении условий соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.