Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 сентября 2021 года Дело N 33-7996/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Пьянкова Д.А.

и судей Стрельцова А.С., Шабалиной И.А.,

при секретаре Носовой М.С.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 01 сентября 2021 года дело по апелляционной жалобе Носкова Александра Ивановича на решение Дзержинского районного суда г.Перми от 18 мая 2021 года, которым постановлено:

"Взыскать с Муниципального образования "город Пермь" в лице администрации г. Перми в пользу Носкова Александра Ивановича выкупную стоимость за комнату площадью 19,4 кв.м. по адресу: ****, а также долю в праве общей собственности на земельный участок по адресу: **** в размере 1 139 990, 70 руб.

В остальной части встречного иска отказать.

Прекратить право собственности Носкова Александра Ивановича на комнату площадью 19,4 кв.м по адресу: ****, а также долю в праве общей собственности на земельный участок по адресу: **** в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.

Признать Носкова Александра Ивановича прекратившим право пользования комнатой по адресу: **** и выселить без предоставления другого жилого помещения.

Признать за Муниципальным образованием "город Пермь" право собственности на комнату площадью 19,4 кв.м по адресу: ****, а также долю в праве общей собственности на земельный участок по адресу: **** в связи с изъятием жилого помещения путем выкупа.",

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Шабалиной И.А., выслушав представителя Носкова А.И. - Яшину Л.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Муниципальное образование город Пермь в лице администрации г. Перми обратилось в суд с иском к Носкову А.Н. о взыскании возмещения за комнату площадью 19,4 кв.м, расположенную по адресу: ****, в размере 943 000 руб., прекращении права собственности на указанное жилое помещение, признании утратившим право пользования жилым помещением, выселении без предоставления другого жилого помещения, признании права собственности на спорное жилое помещение и земельный участок за муниципальным образованием город Пермь.

В обоснование исковых требований указано, что комната площадью 19,4 кв.м, расположенная по адресу: ****, принадлежит на праве собственности Носкову А.Н.; на основании заключения межведомственной комиссии администрации Дзержинского района г. Перми от 26 июля 2018 года N 34, ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации начальником управления жилищных отношений администрации г. Перми издано распоряжение от 23 декабря 2019 года N 059-11-01-04-754 "Об изъятии жилых помещений по ул. **** Дзержинского района г. Перми", которым предусмотрено изъять для муниципальных нужд путем выплаты возмещения за жилое помещение комнату N ** площадью 19,4 кв.м. Согласно отчету от 26 ноября 2019 года N 19/690-30, выполненному ООО "Оценка-Консалтинг", рыночная стоимость изымаемой комнаты площадью 19,4 кв.м по адресу: **** определена в размере 943 000 руб. и включает в себя рыночную стоимость изымаемого жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, в том числе земельного участка и убытки, причиненные собственнику (включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду). Собственник отказался от заключения договора об изъятии жилого помещения, в связи с чем, администрация города была вынуждена обратиться в суд. В обоснование приведены ссылки на ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст. 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчиком заявлены встречные исковые требования к Муниципальному образованию "Город Пермь" в лице администрации г. Перми о взыскании в пользу Носкова А.И. денежных средств за изымаемое жилое помещение в сумме 939 893 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 556 656 руб., убытков причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые собственник несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами в размере 76 002 руб., расходов на проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 47 555, 10 руб., признании права собственности за Муниципальным образованием.

Судом постановлено приведенное выше решение с которым не согласился Носков А.И., обратившись с апелляционной жалобой просит решение отменить, принять новое решение.

В обоснование требований указано, что выкупная цена за изымаемое жилое помещение определяется по правилам ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, выкупная стоимость согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ФБУ ЛСЭ Минюста РФ составляет 1 572 551 руб., что включает рыночную стоимость объекта 939 893 руб., убытки - 76 002 руб., компенсация за непроизведенный ремонт 556 656 руб. С данным заключением согласны, оно соответствует требованиям ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ". Однако администрация г.Перми не согласилась с данным заключением, в части сумм за непроизведенный капитальный ремонт. Согласно заключения ООО "МВМ-Оценка" величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома пропорционально площади комнаты 19,4 кв.м. по адресу: **** составляет 160 000 руб. Объективность данного заключения вызывает сомнения, так как сумма рассчитана только исходя из площади жилой комнаты без учета вспомогательных помещений, эксперт на осмотр жилого помещения не выезжал и жилой дом не осматривал. В жалобе приводит свой расчет на основе цен ООО "МВМ-Оценка" и полагает, что стоимость выплаты должна составлять из расчета полной стоимости определенной заключением 314962,75 руб., если исходить из расчета эксперта - 195165,46 руб., в связи с чем, рассчитанная экспертом стоимость выплаты является заниженной. В данном случае сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт должна быть расчитана из общей площади 23,6 кв.м., в том числе жилой 19,4 к.вм. При вынесении решения судом не включены в выкупную стоимость убытки, причиненные изъятием жилого помещения, в том числе упущенная выгода в сумме 76002 руб., уменьшена выплата со 160 000 руб. определенной экспертом до 124095,70 руб. Выводы суда необоснованы и незаконны, так как Носковым А.И. производились оплаты в фонд капительного ремонта в 2017 и 2018 годах, капитальный ремонт не производился. Так же ссылается, что Носков А.И. о рассмотрении дела не извещался, дело рассмотрено без его участия и участия его представителя, положения закона о его надлежащем извещении судом не были выполнены. Таким образом, судом нарушены нормы материального и процессуального права, в силу п. 2 ч. 2 ст. 64 ГПК РФ судебное постановление подлежит отмене, так как допущенные нарушения являются существенными и непреодолимыми и могут быть исправлены только посредством его отмены.

Из возражений Прокуратуры Дзержинского района г.Перми следует, что жалоба не обоснована и удовлетворению не подлежит.

Проверив законность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ), обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, но не явившихся в судебное заседание, заслушав пояснения представителя Носкова А.И. - Яшину Л.А. поддержавшую доводы апелляционной жалобы, заключение прокурора Левыкиной Л.Л., судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации принудительное отчуждение имущества лица для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Из анализа положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и вышеприведенных норм в их системной взаимосвязи, а также с учетом содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ" разъяснений следует, что равноценная компенсация стоимости изымаемого у собственника жилого помещения, признанного в установленном порядке непригодным для проживания, осуществляется по соглашению сторон двумя вариантами: либо путем выплаты рыночной стоимости жилого помещения либо путем предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

При этом, по смыслу ч. 2 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что Носков А.И. является собственником комнаты по адресу: **** на основании договора купли-продажи комнаты от 03 августа 2016 года.

Согласно заключению ООО "ПК Каллистрат" от 04 июля 2018 года жилой дом по адресу: **** не соответствует строительным, санитарным и противопожарным нормам и правилам. Конструктивные и другие характеристики частей жилого дома не соответствуют требованиям надежности и безопасности частей здания и объекта в целом, создают угрозу жизни и здоровью граждан. В помещения данного дома проживать опасно, дом не пригоден для постоянного проживания и не может эксплуатироваться. Капитальный ремонт, ввиду аварийности основных несущих конструкций: межэтажных и чердачного перекрытий, а также конструкций стропильной крыши, не целесообразен.

Физический износ составляет 75%, моральный износ здания (отклонение основных эксплуатационных показателей от современного уровня технических требований эксплуатации зданий) составляет 100%, т.к. оно полностью не отвечает требованиям теплозащиты зданий. Межэтажные и чердачные перекрытия - деревянные, срок службы 30 лет.

Заключением межведомственной комиссии при администрации Дзержинского района г. Перми от 26 июля 2018 года многоквартирный дом по адресу: **** признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 29 июля 2018 года N СЭД-059-11-01-04-110 "О признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу" принято решение о сносе многоквартирного жилого дома по адресу: ****.

Собственникам жилых помещений в доме N ** по ул. **** предписано освободить занимаемые жилые помещения, снести аварийный дом в течение 6 месяцев с даты получения уведомления.

Отделу расселения жилищного фонда поручено направить в администрацию Дзержинского района г. Перми копию распоряжения; принять меры по отселению граждан, проживающих в доме по адресу: **** в срок до 31 декабря 2020 года.

Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от 23 декабря 2019 года N 059-11-01-04-754 принято решение об изъятии комнаты ** площадью 19,4 кв.м, по адресу: **** для муниципальных нужд путем выплаты возмещения.

Согласно отчету ООО "Оценка консалтинг" N 19-690-30 от 26 ноября 2019 года рыночная стоимость жилого помещения - комнаты, площадью 19,4 кв.м, расположенной на первом этаже жилого дома по адресу: ****, составляет 943 000 руб.

Из содержания положений статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция содержится в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014.Необходимость в проведении капитального ремонта дома, в котором находится изымаемое жилое помещение, подтверждена надлежащими доказательствами и сторонами не оспаривается.

Учитывая указанное, суд апелляционной инстанции считает, что обязанность по капитальному ремонту сохранилась за администрацией г. Перми. Отсутствие капитального ремонта за весь период эксплуатации жилого дома привело к разрушению его конструкций и элементов, что в итоге явилось основанием для признания дома аварийным в установленном порядке. При этом аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что, в свою очередь, сказывается на их рыночной стоимости. Своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.

Выводы суда первой инстанции в части необходимости взыскания с администрации города Перми выкупной стоимости, убытков и компенсации за непроизведенный капитальный ремонт являются верными, достаточно полно мотивированы.

Кроме того, из материалов дела следует, что в связи с разногласиями сторон в оценке стоимости изымаемого жилого помещения определением Дзержинского районного суда г. Перми от 07 августа 2020 года по делу назначена судебная товароведческая экспертиза, производство которой поручено ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России.

По заключению эксперта N 2508//10-2/20-45 от 03 декабря 2020 года рыночная стоимость комнаты площадью 19,4 кв.м, расположенной по адресу: ****, с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество составляет 939 893 руб., стоимость убытков, причиненных собственнику жилого помещения изъятием жилого помещения, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочном прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 76 002 руб. Размер компенсации за невыполненный капитальный ремонт жилого дома N ** по ул. **** в г. Перми для комнаты ** площадью 19,4 кв.м. (общей площадью 26,5 кв.м.) составляет 556 565 руб.

Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, что в заключении эксперта ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России расчет стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт произведен без указания вида работ, их стоимости. В связи с чем, для установления ясности при определении объема и стоимости работ, относящихся к капитальному ремонту, определением Дзержинского районного суда г. Перми от 05 февраля 2021 года по делу назначена дополнительная товароведческая экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО "МВМ-Оценка" Ш. Согласно заключению эксперта N 58/Н-21 от 29 марта 2021 года величина компенсации за не произведенный капитальный ремонт жилого дома, пропорционально размеру комнате, площадью 19,4 кв.м., расположенной по адресу: **** определена в размере 160 000 руб.

При определении выкупной стоимости спорного жилого помещения суд первой инстанции руководствовался заключением ФБУ Пермская лаборатория судебной экспертизы Минюста России с включением в нее стоимости причиненных изъятием комнаты убытков, установленную в заключении от 03 декабря 2020 год, а также суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома руководствуясь суммой (в части размера компенсации непроизведенного капитального ремонта), указанной в отчете ООО "МВМ-Оценка" от 29 марта 2021 года.

Проанализировав положения п. 1 ст. 190.1, ч.1 ст.166 Жилищного кодекса Российской Федерации суд указал, что объем капитального ремонта, производимого в целях исполнения обязательств бывшего наймодателя, ограничен работами, прямо указанными в положениях ст.166 Жилищного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, не подлежат включению в состав работ по капитальному ремонту прочие работы в размере 2 673 715 руб. и с учетом общей стоимости компенсации за капитальный ремонт объекта оценки - 11 813 299 руб., суммы, не подлежащей включению в состав работ по капитальному ремонту (2 673 715 руб.), размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в отношении жилого помещения ответчика составит 124 095, 70 руб.: 11 813 299 руб. - 2 673 715 руб. / 1 428, 8 кв.м (общая площадь жилого помещения) х 19, 4 кв.м.), таким образом, в порядке ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации взысканию с Муниципального образования "город Пермь" в лице администрации г. Перми в пользу Носкова А.И. подлежит взысканию выкупная стоимость за комнату площадью 19,4 кв.м. по адресу: ****, а также долю в праве общей собственности на земельный участок по адресу: **** в размере 1 139 990, 70 руб.

Вместе с тем, суд не может в полной мере согласиться с выводами суда о размере и расчете стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт поскольку при определении выкупной цены должна учитываться стоимость доли в праве собственности на имущество вспомогательного назначения (кухня, туалет и т.п.), а не только количество квадратных метров жилой площади.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

Положениями ст. ст. 36 - 38 Жилищного кодекса Российской Федерации и ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), в связи с чем стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

Однако оценщиком была рассчитана величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт всего многоквартирного дома, а затем уже, исходя из пропорции, рассчитана компенсация за непроизведенный капитальный ремонт, приходящаяся на долю ответчика применительно к жилой площади комнаты без учета права на иные вспомогательные помещения, что является неверным.

На основании изложенного довод апелляционной жалобы о том, что при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт следует брать общую площадь занимаемого Носковым А.Н. жилого помещения является обоснованным.

При этом, определяя размер общей площади, судебная коллегия отвергает предложенные ответчиком величины в размере 23,6 кв.м. и 29,6 кв.м., поскольку первая никакими документами и расчетами не подтверждается, а вторая величина взята из счетов представленных суду апелляционной инстанции, при этом, при рассмотрении дела по существу данная величина не озвучивалась и доказательства ее реальности не предоставлялись, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы с расчетами на основе цен ООО "МВМ-Оценка" в размере 314962,75 руб. и 195165,46 руб. судом отвергаются как не состоятельные и неверные.

В данном случае, судебная коллегия полагает необходимым руководствоваться величиной общей площади занимаемого Носковым А.И. жилого помещения в размере 26,5 кв.м., поскольку данная величина подтверждается сведениями лицевого счета, обе стороны с данным размером согласны. Оснований не доверять выписке из лицевого счета у судебной коллегии не имеется. Достоверных, допустимых доказательств иного размера общей площади не имеется.

При этом, судебная коллегия полагает возможным при расчете размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт принять за основу данные отчета эксперта Ш., Поскольку каких-либо доказательств его порочности, помимо неверного взятой величины квадратных метров суду не предоставлено. Оснований для переоценки выводов суда в данной части, изложенных в решении суда, не имеется.

При этом, доводы апелляционной жалобы о том, что необходимо взыскать компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 556 656 руб. определенный Пермской ЛСЭ, поскольку Носков А.И. с ним согласен, обоснованными быть признаны не могут, так как, судом первой инстанции достаточно полно и подробно мотивированы основания по которым величина компенсации непроизведенного капитального ремонта Пермской ЛСЭ не принята в качестве достоверной, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции судебная коллегия не усматривает.