Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики от 18 октября 2017 года №33-799/2017

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 октября 2017 года Дело N 33-799/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего Дзыба З.И.,
судей Езаовой М.Б., Болатчиевой А.А.,
при секретаре судебного заседания Бадён И.Ю.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционные жалобы ответчиков Баисовой Р.И., Есенеева Р.А. и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" на решение Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 07 марта 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Карасова М.Х. к Есенееву Р.А. и Баисовой Р.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи, о признании сделки ничтожной.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда КЧР Болатчиевой А.А., объяснения представителя истца Карасова М.Х. - Тлисовой Э.В., представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" - Биджиева Р.М., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Карасов М.Х. обратился в суд с иском к Есенееву Р.А. и Баисовой Р.И. о признании предварительного договора купли-продажи от 14 августа 2013 года на имущество, расположенное по адресу: <адрес>, в виде склада площадью <данные изъяты> кв.м.; пыльника площадью <данные изъяты> кв.м.; моторного отделения площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; лаборатории площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; проходной площадью <данные изъяты> кв.м.; весовой площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; приемного отделения площадью <данные изъяты> кв.м., мельницы площадью <данные изъяты> кв.м.; здания ТП площадью <данные изъяты> кв.м. (далее по тексту спорное имущество), недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки, путем возврата сторон в первоначальное положение. Также просил признать отсутствующим право собственности Баисовой Р.И. на указанное имущество и восстановлении за Карасовым М.Х. права собственности на него.
В обоснование исковых требований указал, что истец, являясь собственником спорного имущества заключил предварительный договор купли-продажи от 14 августа 2013 года с Есенеевым Р.А. с обязательством в срок до 13 августа 2016 года заключить основной договор купли-продажи. Денежные средства продавец - Карасов М.Х. от покупателя - Есенеева Р.А. по предварительному договору купли-продажи не получал. Условия предварительного договора купли-продажи от 14 августа 2013 года Есенеевым Р.А. по настоящее время не выполнены, в связи с чем просит признать указанный договор недействительным. В последующем истец выдал доверенность на Есенеева Р.А. для представления интересов во всех организациях, по вопросам получения документов для предстоящего договора залога земельного участка и мельницы и расторжения долгосрочного договора аренды указанного имущества с ООО "---".
Перед подачей иска в суд ему стало известно, что собственником вышеуказанного имущества на сегодняшний день является Баисова Р.И. -теща Есенеева Р.А. Утверждает, что никакой сделки с Баисовой Р.И. он не заключал и не имел намерения его заключать. Доверенности на представление его интересов для заключения какой бы то не было сделки он не выдавал. Просил признать договор купли-продажи от 14 августа 2013 года, заключенный между ним и Баисовой Р.И. ничтожным, применив последствия недействительности ничтожной сделки.
Поскольку право собственности на спорное имущество было зарегистрировано за ответчицей Баисовой Р.И., то есть сделка, признаваемая недействительной, прошла государственную регистрацию, то запись в ЕГРП на основании этой сделки также должна быть признана недействительной и исключена из реестра, а право собственности истца Карасова М.Х. на помещения подлежит восстановлению.
10 января 2017 года истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уточнил исковые требования. В обоснование указал, что в ходе подготовки к судебному разбирательству ему стало известно, что Адыге-Хабльским районным судом КЧР 21 июля 2016 года было вынесено заочное решение по иску ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" к ООО "---", ООО "---", <ФИО1> и <ФИО2> о взыскании задолженности по кредитным договорам и обращении взыскания на залоговое имущество, принадлежащее истцу. Данное заочное решение отменено по вновь открывшимся обстоятельствам. Из материалов данного гражданского дела ему стало известно о том, что оспариваемое имущество выбыло из его владения по договору купли-продажи от 14 августа 2013 года, по которому Есенеев Р.А., действуя по доверенности от Карасова М.Х., продал Баисовой Р.И. от имени которой действовал по доверенности Баисов А.А.
Истец указал, что по предварительному договору купли-продажи от 14 августа 2013 года сторонами по сделке являются продавец - Карасов М.Х. и покупатель - Есенеев Р.А. По договору купли-продажи от 14 августа 2013 года сторонами по сделке являются продавец - Карасов М.Х. от имени, которого действует Есенеев Р.А. и покупатель Баисова Р.И. от имени которой по доверенности действует - Баисов А.А. То есть сторонами по двум договорам действуют разные лица. Кроме того, цена имущества в предварительном договоре <данные изъяты> руб. в договоре купли-продажи <данные изъяты> руб. В связи с чем, полагает, что между двумя сделками связь отсутствует. Далее указывает, что по предварительному договору купли-продажи от 14 августа 2013 года стороны договорились в срок до 13 августа 2016 года заключить основной договор купли-продажи. Согласно п. 6 предварительного договора, обязательства заключить договор купли-продажи, прекращаются, если до окончания срока в который стороны должны исполнить обязательства, они не будут исполнены. Поскольку в предварительном договоре цена имущества, а также срок заключения основного договора купли-продажи недвижимости установлено, то есть было достигнуто соглашение об окончательной цене товара, следовательно, существенные условия предварительного договора купли-продажи считаются согласованными. Из текста предварительного договора следует, что он является предварительным и его предметом является заключение в будущем основного договора. Учитывая, что до 13 августа 2016 года, срока окончания исполнения обязательств по предварительному договору Есенеевым Р.А. не были выполнены условия по окончательному расчету, то и основания для заключения основного договора купли-продажи спорного имущества не наступили.
В связи с тем, что Карасов М.Х. фактически проживает в Ямало-Ненецком автономном округе в городе Новый Уренгой, с Есенеевым Р.А. поддерживал доверительные отношения, так как последний является односельчанином Карасова М.Х. он выдал Есенееву Р.А. доверенность на распоряжение имуществом, расположенным по адресу: <адрес> для того, чтобы он смог передать спорное имущество в залог банку для получения крупного кредита, благодаря которому он расплатится с ним по предварительному договору. Фактически Карасов М.Х. никаких денег ни от Есенеева Р.А., ни от Баисовой Р.И. не получал. Сумма <данные изъяты> рублей, указанная в качестве аванса в предварительном договоре являлась суммой на проведение в будущем Есенеевым Р.П. капитального ремонта мельничного комплекса. Сам же Есенеев Р.А. перестал отвечать на звонки Карасова М.Х. и связь с ним была потеряна. После стало известно, что Есенеев Р.А. распорядился имуществом Карасова М.Х. для своей выгоды, формально указав в договорах купли-продажи недвижимости своих родственников, а именно на муть супруги Баисову Р.И. и заложил вышеуказанную недвижимость в АО "Российский Сельскохозяйственный банк". Со слов Баисовой Р.И. ему известно, что она никаких денежных средств при заключении договора купли-продажи от 14 августа 2013 года Есенееву Р.А. не передавала, т.е. стала собственником имущества по безвозмездной сделке. О продаже вышеуказанного объекта Карасов М.Х. узнал только в декабре 2015 года из УФРС по КЧР. Истец просил суд:
- признать предварительный договор купли-продажи от 14 августа 2013 года на имущество, расположенное в <адрес>, в виде склада площадью <данные изъяты> кв.м.; пыльника, площадью <данные изъяты> кв.м.; моторного отделения площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; лаборатории площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; проходной площадью <данные изъяты> кв.м.; весовой площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; приемного отделения площадью <данные изъяты> кв.м., мельницы площадью <данные изъяты> кв.м.; здания ТП площадью <данные изъяты> кв.м с гражданином Есенеевым Р.А. недействительным и применить последствия недействительности ничтожной сделки, вернув стороны в первоначальное положение;
- расторгнуть договор купли-продажи от 14 августа 2013 года заключенный между Карасовым М.Х. и Баисовой Р.И.;
- признать отсутствующим право собственности за Баисовой Р.И., на имущество, расположенное в <адрес>, в виде склада площадью <данные изъяты> кв.м.; пыльника, площадью <данные изъяты> кв.м.; моторного отделения площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; лаборатории площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; проходной площадью <данные изъяты> кв.м.; весовой площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; приемного отделения площадью <данные изъяты> кв.м., мельницы площадью <данные изъяты> кв.м.; здания ТП площадью <данные изъяты> кв.м.;
- восстановить Карасову М.Х. право собственности на имущество, расположенное в <адрес>, в виде склада площадью <данные изъяты> кв.м.; пыльника, площадью <данные изъяты> кв.м.; моторного отделения площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; лаборатории площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; проходной площадью <данные изъяты> кв.м.; весовой площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; приемного отделения площадью <данные изъяты> кв.м., мельницы площадью <данные изъяты> кв.м.; здания ТП площадью <данные изъяты> кв.м.
- указать, что данное решение является основанием для регистрации права собственности за Карасовым М.Х. на имущество расположенное в <адрес>, в виде склада площадью <данные изъяты> кв.м.; пыльника, площадью <данные изъяты> кв.м., моторного отделения площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; лаборатории площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; проходной площадью <данные изъяты> кв.м.; весовой площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; приемного отделения площадью <данные изъяты> кв.м., мельницы площадью <данные изъяты> кв.м.; здания ТП площадью <данные изъяты> кв.м.
Определением Адыге-Хабльского районного суда от 25 августа 2016 года к делу в качестве третьего лица привлечена нотариус Ногайского нотариального округа Борлакова З.В.
В судебном заседании представитель истца Карасова М.Х. - Тлисова Э.В. требования в окончательной редакции поддержала в полном объеме, просила суд удовлетворить их.
Представитель третьего лица ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" Карачаево-Черкесского Регионального филиала Джатдоев А.Х. требования истца Карасова М.Х. не поддержал и просил суд отказать в их удовлетворении.
Представитель ответчика Есенеева Р.А. - Тоцкий С.В. в возражениях на иск указал,что на момент заключения предварительного договора купли-продажи спорного имущества между истцом и Есенеевым Р.А. была устная договоренность, что Есенеев Р.А., приобретая спорное имущество, за свой счет проводит капитальный ремонт строения. Стоимость капитального ремонта сторонами была оценена в <данные изъяты> рублей, что отразилось в предварительном договоре в форме указания получения истцом денежных средств при подписании указанного договора. Свои обязательства по капитальному ремонту спорного имущества Есенеев Р.А. выполнил, что подтверждается документально, а также свидетельскими показаниями. Ссылка Карасова М.Х. на то, что им не выдавалась доверенность Есенееву Р.А. на право распоряжаться имуществом Карасова М.Х. по своему усмотрению является ложным, так как имеется доверенность, дающая право Есенееву Р.А. на совершение сделок по управлению и распоряжению всего имущества выданная нотариусом Ногайского нотариального округа - Борлаковой З.В. от 14.08.2013 г. N 2-1437. Считает, требования Карасова М.Х. о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применение последствий недействительности ничтожной сделки несостоятельны, незаконны и не подлежат удовлетворению.
Представитель ответчика Баисовой Р.И. - Хаулина Е.И. в письменных возражениях на иск указала, что договор купли-продажи от 14 августа 2013 года в отношении спорного недвижимого имущества и земельного участка не противоречит нормам закона и воли продавца, поскольку ранее по решению суда истец приобрел недвижимое имущество, уплатив за него денежную сумму в размере <данные изъяты> рублей. Затем истец подписал предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества, в котором указано о том, что до подписания данного договора он получал аванс в денежной сумме в <данные изъяты> рублей, следовательно экономическая выгода истца составила <данные изъяты> рублей. Согласно поручению, выданному истцом, в договоре купли-продажи недвижимости указана цена, которая ранее была указана в предварительном договоре, а также соответствовала действительной рыночной стоимости равнозначных объектов недвижимости в размере <данные изъяты> рублей. При этом, данная цена недвижимости уже была раннее получена истцом, в счет оплаты объектов, по предварительному договору. Организация сделки, в виде предварительного договора купли-продажи, доверенность на продажу недвижимого имущества, а также договор по отчуждению объектов - оформлены надлежащим образом, согласно действующему законодательству РФ. Считает, что у Карасова М.Х. по данному гражданскому делу отсутствуют правовые основания для предъявления данного иска. Также просит применить последствия пропуска сроков исковой давности, т.к. Карасов М.Х. пропустил годичный срок исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 14 августа 2013 года.
Ответчики Есенеев Р.А., Баисова Р.И., извещенные о месте и времени судебного заседания в суд не явились, о причинах неявки суд не уведомили. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.
Решением Адыге-Хабльского районного суда Карачаево-Черкесской Республики от 07 марта 2017 года исковые требования Карасова М.Х. удовлетворены в полном объеме.
В апелляционной жалобе ответчики Баисова Р.И. и Есенеев Р.А. просят решение суда первой инстанции отменить полностью или в части и принять по делу новое решение, как вынесенное с нарушением норм материального и процессуального права. В обоснование жалобы указывают, что из материалов дела следует, что истец добровольно, в присутствии нотариуса заверил предварительный договор купли-продажи недвижимости, при этом, в указанном договоре имеется запись о том, что покупатель уплатил, а продавец получил аванс в размере <данные изъяты> рублей. Согласно решению, суд определилвозвратить стороны в первоначальное положение, при этом, судом определен порядок возврата по недействительности сделки только имущества одной только стороны. Так же, в законодательстве не установлены положения денежных расчетов между гражданами в виде оформления различного рода платёжных документов, квитанций и финансово-бухгалтерских ордеров. В данном случае сторонами предварительной сделки являются физические лица, и истец добровольно подписал договор, в условии которого указано о том, что продавец получил аванс на сумму <данные изъяты> рублей, чем одобрил сделку и, следовательно, поставил свою подпись в присутствии как покупателя, так и нотариуса. Однако, в ходе судебного разбирательства истец заявил о том, что аванс по предварительной сделке он не получал, но доказательств оспаривания сделки по безденежности в суд он не представил. Указывают, что к авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст.487 ГК РФ (предварительная оплата товара). При этом, в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества, имеет наличие указание о том, что покупатель уплатил аванс (продавцу) в размере <данные изъяты> рублей, в счёт стоимости вышеуказанных объектов до списания настоящего договора. Поскольку переданная ответчиком Есенеевым Р.А. истцу денежная сумма в <данные изъяты> рублей определена судом как авансовый платеж, данная сумма подлежит возврату ответчику, основной договор купли-продажи заключен не был, а предварительная договоренность утратила силу. Указанные действия сторон свидетельствуют об утрате интереса к планируемой сделке. На основании ст. ст. 309, 310, 487 ГК РФ аванс подлежит возврату в любом случае в полном объеме, независимо от того, предусмотрена ли такая обязанность в договоре или не усмотрена. Сторона ответчиков в ходе судебного разбирательства неоднократно предлагала стороне истца заключить мировое соглашение, а именно, сторона ответчиков возвращает стороне истца недвижимое имущество, а сторона истца возвращает стороне ответчиков авансовый платеж в <данные изъяты> рублей. Кроме того, предварительный договор, доверенность на право продажи недвижимого имущества, а также договор купли-продажи объектов недвижимости были оформлены 14 августа 2013 года. При этом, в указанных договорах имеется запись о том, что продавец, получил аванс за объекты недвижимости в сумме <данные изъяты> рублей, также на дату 14 августа 2013 года. Суд первой инстанции отклонил требования о применении срока исковой давности, пояснив в решении, что истец якобы узнал о нарушении своих прав только 10 декабря 2015 года, однако каких-либо доказательств по факту указания календарной даты такового формата истцом представлено не было. Кроме того, из материалов дела следует, что спорное недвижимое имущество в виде земельного участка и расположенного на нем мельничного комплекса является предметом залога в ОАО "Россельхозбанк". Однако в решении суда отсутствует указание о том, что правопреемник, в лице истца, залогодателя, в лице ответчика, приобретает права и несет обязанности залогодателя. В настоящем случае истец знал о том, что спорное недвижимое имущество в залоге у банка, и независимо от перехода права собственности на вещь к третьим лицам залогодержатель не утрачивает право обратить на нее взыскание по долгу. Закон не устанавливает зависимость сохранения права залога от добросовестности либо недобросовестности приобретателя имущества.
В апелляционной жалобе ОАО "Россельхозбанк" считает вынесенное решение незаконным, поскольку у суда не имелось оснований для расторжения договора купли-продажи от 14 августа 2013 года, так как ссылка истца на то, что обязательства по договору купли-продажи от 14 августа 2013 года ответчиком не исполнены не подтверждаются ни материалами дела, ни объяснениями сторон. Ссылка истца на заявление Баисовой Р.И. от 07 апреля 2015 года о том, что договор купли-продажи от 14 августа 2013 года ею не оплачен, не может быть принято судом в качестве доказательств, поскольку ст. 67 ГПК РФ установлено, что никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Так, в решении суда вышеуказанные обстоятельства отражены, однако, заявление Баисовой Р.И. от 07 апреля 2015 года о том, что по договору купли-продажи она ничего не оплачивала, противоречит п. 3 самого договора купли-продажи. Довод истца о том, что авансовый платеж, указанный в предварительном договоре купли-продажи в размере <данные изъяты> рублей, не был уплачен, не является основанием для расторжения договора купли-продажи от 14 августа 2013 года, заключенного между Карасовым М.Х. от имени которого действует Есенеев Р.А. и Баисовой Р.И. от имени которой действует Баисов А.А. Согласно п. 4 договора купли-продажи 14 августа 2013 года отчуждаемое недвижимое имущество, указанное в договоре оценивается сторонами и продается за цену в <данные изъяты> рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора, следовательно, связывать два договора в одно обязательство нельзя. Неверным является вывод суда о том, что договор купли-продажи от 14 августа 2013 года является притворной сделкой. Данные выводы суда считает ошибочными, поскольку Баисова Р.И. является залогодателем и поручителем по кредитному договору N 133100/0033, а не заемщиком. Вывод суда о том, что данная сделка заключена по причине того, что передача спорного имущества в залог банку возможна была только при получении дополнительного согласия Карасова М.Х. на заключение договора залога с банком или иным кредитным учреждением ошибочен.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ОАО "Российский Сельскохозяйственный банк" - Биджиев Р.М. просил удовлетворить апелляционную жалобу и отменить решение суда первой инстанции по доводам, изложенным в ней.
Представитель истца Карасова М.Х. - Тлисова Э.В. просила оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Истец Карасов М.Х., ответчики Есенеев Р.А. и Баисова Р.И., третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, нотариус Ногайского нотариального округа - Борлакова З.В., надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, не известили о причинах неявки в судебное заседание.
В соответствии с положениями ч.3 ст.167 и ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ), предоставляющими возможность рассмотрения дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КЧР считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения требований о признании недействительным предварительного договора купли-продажи спорного имущества от 14 августа 2013 года.
Как установлено судом и следует из материалов дела 14 августа 2013 г. между Карасовым М.Х. как продавцом и Есенеевым Р.А. как покупателем был заключен предварительный договор купли-продажи спорного имущества (том 1 л.д. 10). Общая сумма сделки <данные изъяты> руб., из которых <данные изъяты> руб. были уже оплачены, <данные изъяты> руб. подлежали оплате до 13 февраля 2014 года, а заключение основного договора купли продажи и окончательный расчет должен был быть произведен до 13 августа 2016 года.
Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что денежные средства продавцу, за исключением 850 000 руб. переданы не были, основной договор купли-продажи не заключался.
14 августа 2013 года Карасов М.Х. выдал Есенееву Р.А. нотариально удостоверенную доверенность на право управления всем принадлежащим ему имуществом, наделив его, в том числе и правом её продажи (том 1 л.д. 75).
14 августа 2013 года на основании данной доверенности, действуя в интересах истца, Есенеев Р.А. заключил договор купли-продажи спорного имущества с Баисовой Р.И., которая является матерью его супруги (том 1 л.д.76-77).
18 сентября 2013 г. в ЕГРП зарегистрировано право собственности Баисовой Р.И. на указанное имущество (том 1 л.д. 51-62).
Из нотариально удостоверенного заявления Баисовой Р.И. от 17 апреля 2015 года следует, что Баисова Р.И. подтвердила факт отсутствия какой либо оплаты приобретенного имущества Карасову М.Х. по вышеуказанному договору (том 1 л.д. 115). В отзыве на иск ответчики указывали, что перечисляли истцу денежные средства. Однако ни одного письменного доказательства, подтверждающего исполнение договора купли-продажи, материалы дела не содержат.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных у истца объектов недвижимости Карасов М.Х. в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.
Проверяя законность принятого судом первой инстанции решения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что ответчик не выполнил свои обязанности по оплате приобретенного имущества и такое нарушение договора является существенным.
Данный вывод согласуется с положениями пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Определяя существенность нарушения допущенного покупателем, суд апелляционной инстанции исходит из установленного обстоятельства о том, что продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, а потому с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.
Кроме того, суд апелляционной инстанции полагает, что неисполнение обязанности по оплате проданного имущества влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи.
Такой вывод основан на толковании пункта 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно указанной правовой норме, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из буквального толкования текста правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с абзацем 3 пункта 65 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление N 10/22) регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Учитывая вышеуказанное обстоятельство, суд первой инстанции обоснованно расторг договор от 14 августа 2013 года, заключенный с Баисовой Р.И.
Требование о возврате спорных объектов продавцу правомерно удовлетворено судом на основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, что соответствует разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 65 постановления N 10/22, согласно которым в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, выводы суда первой инстанции о законности требований о расторжении договора купли-продажи от 14 августа 2013 года, заключенного между Карасовым М.Х. и Баисовой Р.И.; признании отсутствующим право собственности за Баисовой Р.И. в отношении спорного имущества и восстановлении права собственности истца на него основаны на правильном применении норм материального права.
Между тем, требования Карасова М.Х. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 14 августа 2013 года на имущество, расположенное в Карачаево- Черкесской Республике Ногайский р-н, п. Эркен-Шахар, ул. Мельничная N12, не подлежали удовлетворению.
В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
В соответствии с пунктом 5 статьи 429 и пунктом 4 статьи 445 этого же кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
Таким образом, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.
Вопреки позиции истца, возникновение у ответчика непосредственно из предварительного договора каких-либо имущественных прав на вещь, которая должна быть предметом основного договора, противоречит правовой природе предварительного договора. Тем самым предварительный договор не может рассматриваться в качестве сделки, порождающей возникновение права собственности на имущество.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
До окончания срока подписания основного договора стороны не направили друг другу предложений о заключении основного договора. Потенциальные партнеры не оформили основной договор с учетом требований статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (как форма существования соответствующего правоотношения) в срок, установленный в преамбуле предварительного договора (13 августа 2016 года). Поскольку между спорящими сторонами отсутствуют договорные отношения по купле-продаже недвижимого имущества, вытекающие из предварительного договора, заключенного с Есенеевым Р.А., то и обязательства, возникшие из предварительных договоренностей, прекращены в силу пункта 6 статьи 429 ГК РФ.
Получение истцом денежных средств в счет будущего (неосуществленного) обязательства никоим образом не породило между сторонами обязательственных отношений по купле-продаже недвижимости (пункт 2 статьи 218 и пункт 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации). При таких обстоятельствах удовлетворение требований истца об оспаривании предварительного договора купли-продажи к восстановлению его нарушенных прав не приведут, поскольку данный договор прекратил свое действие.
Из материалов дела также следует, что 27 декабря 2013 года Баисова Р.И. заключила с ОАО "Россельхозбанк" договор залога спорного имущества, которое было оценено сторонами в <данные изъяты> руб.(том 1 л.д. 184), в счет обеспечения обязательств ООО "---", заключившему с Банком кредитный договор от 27 декабря 2013 года на <данные изъяты> руб.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ОАО "Россельхозбанк" принятый по делу судебный акт Банка как залогодержателя не нарушает. В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации) от другой стороны расторгнутого договора. Следовательно, обременения (например, ипотека), установленные собственником в отношении этого имущества до момента передачи его обратно в собственность лицу, заявившему требование о расторжении договора, сохраняются, за исключением случаев заведомо недобросовестного поведения лица, в пользу которого было установлено соответствующее обременение (п. 4 ст. 1, ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, суд правильно разрешилвозникший спор. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основанием для отмены правильного решения. Выводов суда они не опровергают, были предметом исследования и оценки судом первой инстанции. Доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке. Нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Адыге-Хабльского районного суда КЧР от 07 марта 2017 года по гражданскому делу по исковому заявлению Карасова М.Х. к Есенееву Р.А. и Баисовой Р.И. о расторжении предварительного договора купли-продажи, о признании сделки ничтожной отменить в части признания недействительным предварительного договора купли-продажи от 14 августа 2013 года, заключенного между Карасовым М.Х. и Есенеевым Р.А. и принять в этой части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Карасова М.Х. к Есенееву Р.А. о признании недействительным предварительного договора купли-продажи от 14 августа 2013 года, заключенного между Карасовым М.Х. и Есенеевым Р.А. на имущество, расположенное в <адрес>, в виде склада площадью <данные изъяты> кв.м.; пыльника, площадью <данные изъяты> кв.м.; моторного отделения площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; лаборатории площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; проходной площадью <данные изъяты> кв.м.; весовой площадью <данные изъяты> кв.м.; склада площадью <данные изъяты> кв.м.; приемного отделения площадью <данные изъяты> кв.м., мельницы площадью <данные изъяты> кв.м.; здания ТП площадью <данные изъяты> кв.м. и применении последствий недействительности сделки - отказать.
В остальной части решение Адыге-Хабльского районного суда от 7 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков Баисовой Р.И., Есенеева Р.А. и третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Открытого акционерного общества "Российский Сельскохозяйственный банк" - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка