Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 мая 2021 года Дело N 33-7893/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Кривцовой О.Ю.,

судей Науширбановой З.А. и Сыртлановой О.В.

при секретаре Воробьеве А.Я.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от дата, по иску общества с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" о расторжении договора аренды земельного участка.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

установила:

общество с ограниченной ответственностью "Агротехнологии" (далее - ООО "Агротехнологии") обратилось в суд с иском к ФИО2 об истребовании из чужого незаконного владения ФИО2 земельного участка с кадастровым номером N..., по адресу: адрес, сельсовет Микяшевский, в пользу ООО "Агротехнологии".

Заявленные требования мотивированы тем, что ООО "Агротехнологии" является арендатором земельного участка с кадастровым номером N... по договору аренды от дата, сроком на 15 лет, право аренды зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) дата

дата ФИО2, являясь участником общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N..., выделил в натуре свою долю и образовал земельный участок с кадастровым номером N.... При этом право аренды по договору от дата на вновь выделенный земельный участок сохранилось за ООО "Агротехнологии". Право аренды истца на земельный участок ответчика зарегистрировано в ЕГРН, запись регистрации от дата N.... С момента выделения ответчиком своей доли в самостоятельный земельный участок, он препятствует истцу в реализации им права аренды, возникшего у истца в силу договора. Ответчик ошибочно считает себя владельцем спорного участка, лишив истца возможности пользоваться им в соответствии с договором аренды.

ФИО2 обратился со встречным иском к ООО "Агротехнологии" о расторжении договора аренды земельного участка с кадастровым номером N... площадью 2702 га, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственного производства, расположенного на территории сельского поселения Микяшевский сельсовет, заключенного дата между участниками общей долевой собственности на указанный земельный участок в лице представителя ФИО1 и ООО "Агротехнологии".

В обоснование встречных требований ФИО2 указал, что дата между собственниками земельных долей (паев) в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в лице ФИО1, действующего на основании доверенности, выданной от имени арендодателей, и ООО "Агротехнологии" в лице ФИО6, действующего на основании устава, заключен договор аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей. дата договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по адрес (далее - Росреестр).

По условиям договора предусмотрена арендная плата за пользование земельным участком с 2013 г. в виде зерна в количестве трех центнеров. На протяжении нескольких лет арендную плату ФИО2 не получает, уведомлений в свой адрес со стороны ООО "Агротехнологии" не имеется. Арендодателями, в том числе ФИО2, исполнены обязательства по предоставлению имущества - земельного участка во временное пользование ООО "Агротехнологии". Договор аренды от дата между участниками общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N... не содержит условий, определяющих порядок внесения арендных платежей арендатором. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Согласно пункту 8 договора изменение условий договора и его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

дата в адрес ООО "Агротехнологии" направлено уведомление о расторжении договора аренды от дата и вручено адресату дата Согласно акту приема-передачи от дата ООО "Агротехнологии" передало, а ФИО2 принял земельный участок с кадастровым номером N... С указанного периода ООО "Агротехнологии" мер по освоению и реализации указанного земельного участка не предпринимало.

Решением Давлекановского районного суда Республики Башкортостан от 8 февраля 2021 г. постановлено:

иск ООО "Агротехнологии" к ФИО2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения ФИО2 земельный участок с кадастровым номером N..., расположенный по адресу: адрес, с/с Микяшевский, в пользу ООО "Агротехнологии".

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ООО "Агротехнологии" о расторжении договора аренды б/н от дата земельного участка с кадастровым номером N... площадью 2702 га, заключенного между участниками общей долевой собственности на земельный участок в лице представителя ФИО1 и ООО "Агротехнологии", расположенного на территории СП Микяшевский сельсовет, отказать.

В апелляционной жалобе ФИО2 ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, указывая, что требуемый им к расторжению договор аренды земельного участка от дата подписан неуполномоченным лицом - ФИО1, поскольку на момент проведения общего собрания от дата не ставился вопрос об избрании уполномоченного лица арендодателей, так как на указанный период отсутствовала норма о возможности выбора уполномоченного лица от имени собственников земельного участка и наделения его полномочиями в соответствии с протоколом общего собрания, где он может действовать без доверенности в их интересах, указанная норма появилась только в 2011 г., следовательно, договор аренды земельного участка является ничтожной сделкой. Спорный договор аренды был зарегистрирован в Росреестре только дата (спустя 4 года после общего собрания пайщиков) на основании протокола общего собрания пайщиков от дата, согласно которому правом подписания указанного договора без доверенностей наделяется ФИО1, данный протокол общего собрания является фальсифицированным, поскольку содержание копии протокола общего собрания пайщиков от дата, полученной из администрации муниципального района адрес Республики Башкортостан и заверенной надлежащим образом, существенно различается. В оригинальном протоколе общего собрания отсутствует пункт о наделении каких-либо лиц полномочиями на подписание договора аренды земельного участка. Земельный участок с кадастровым номером N..., принадлежащий ФИО2 на праве собственности, никогда не использовался ООО "Агротехнологии", истец никогда не оплачивал арендную плату по договору аренды земельного участка. При расторжении договора аренды земельного участка применяются общие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица - администрации сельского поселения Микяшевский сельсовет муниципального района адрес Республики Башкортостан (далее - Администрация) в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки суду не сообщали. В связи с чем, на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей ответчика ФИО2 - ФИО7 и ФИО8, поддержавших доводы апелляционной жалобы, представитель истца ООО "Агротехнологии" - директора ФИО11 и ФИО9, полагавших решение суда законным и обоснованным, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1, 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что согласно договору аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан при множественности лиц на стороне арендодателей, от дата доверенное лицо собственников земельных долей (паев) в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения ФИО1, действующий на основании доверенности, выданной от имени арендодателей в соответствии с решением общего собрания участников долевой собственности (протокол от дата), передают в аренду земельный участок с кадастровым номером N... площадью 2702 га, категории: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный на территории сельского поселения Микяшевский сельсовет, в аренду ООО "Агротехнологии" в лице ФИО10, действующего на основании устава ООО "Агротехнологии", для производства сельскохозяйственной продукции.

В силу пункта 1 договор заключен сроком на 15 лет и вступает в силу с момента государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 3 договора арендная плата за пользование земельным участком с 2009 по 2012 года не предусмотрена, с 2013 г. арендная плата установлена зерном в количестве трех центнеров. Согласно пункту 8 договора его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

В соответствии с приложением N... к договору аренды от дата в списке арендодателей к договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в общей (долевой) собственности граждан при множественности лиц на стороне арендодателей, указан ФИО2

Согласно акту приема-передачи земельного участка от дата граждане, являющиеся собственниками земельных долей в праве общей собственности на земельный участок, согласно списку в Приложении 1 к договору аренды земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, при множественности лиц на стороне арендодателей, ФИО1, действующий на основании доверенности, выданной от имени таких граждан и прилагаемых к договору в соответствии с решением общего собрания таких граждан, передают в аренду земельный участок ООО "Агротехнологии" в лице директора ФИО6, действующего на основании устава ООО "Агротехнологии", именуемый "Арендатор", а последний принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером N... площадью 2702 га, расположенный на территории сельского поселения Микяшевский сельсовет для производства сельскохозяйственной продукции сроком на 15 лет.

Государственная регистрация права аренды произведена дата

Договор аренды земельного участка, как и протокол общего собрания, на основании которого был заключен договор от дата, никем не оспорены, недействительными не признаны, соответственно, сохраняют юридическую силу.

Сторонами также не оспаривалось и подтверждено материалами дела, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером N... площадью 1192507 +/-764 кв. м, категории: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для ведения сельскохозяйственных культур, выделенного из состава земельного участка с кадастровым номером N... государственная регистрация права осуществлена дата

дата ООО "Агротехнологии" в лице директора ФИО11 и собственники земельных долей в праве общей (долевой) собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в лице ФИО1, заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателя N б/н от дата, который также подписан ФИО2, по условиям которого договорились об исключении из предмета договора аренды (земельного участка с кадастровым номером N...) земельного участка с кадастровым номером N... по адресу: адрес, с. адресю 1192507 +/- 764 кв. м, в связи с его выделом из состава земельного участка с кадастровым номером N... на основании Проекта межевания, подготовленного ООО "Кадастр+".

В пункте 2 дополнительного соглашения от дата стороны указали, что пункт 1.1 договора аренды излагается в следующей редакции:....передают в аренду земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности с кадастровым номером N... площадью 18335429 +/-9548 кв. м, ООО "Агротехнологии", в лице директора ФИО11, действующего на основании Устава ООО "Агротехнологии", далее именуемый арендатор, принимает в аренду земельный участок для производства сельскохозяйственной продукции на нижеследующих условиях:...", за исключением земельного участка с кадастровым номером N...

Согласно пунктам 3 и 5 дополнительного соглашения от дата настоящее дополнительное соглашение действует только совместно с договором аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателей от дата; вступает в силу с момента подписания сторонами.

Во исполнение условий вышеприведенного и подписанного всеми сторонами дополнительного соглашения от дата между ФИО2 и ООО "Агротехнологии" подписан дата акт приема-передачи, по условиям которого ООО "Агротехнологии" передало, а ФИО2 принял земельный участок с кадастровым номером N... стороны претензий по площади земельного участка, его состоянию не имеют.

Согласно пункту 4 названного акта приема-передачи, он является неотъемлемой частью дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, находящегося в общей (долевой) собственности граждан, при множественности лиц на стороне арендодателя N б/н от дата

В суде апелляционной инстанции директор ООО "Агротехнологии" ФИО11 подтвердил, что с момента подписания акта приема-передачи от дата земельный участок с кадастровым номером N... находится в фактическом владении его собственника ФИО2, что также подтверждено объяснениями представителей последнего, с указанием, что с августа 2018 г. ФИО2 используется принадлежащий ему земельный участок в соответствии с разрешенным использованием.

дата ФИО2 направил ООО "Агротехнологии" уведомление о расторжении договора N б/н от дата по тем основаниям, что арендатором нарушаются условия договора, земельный участок используется нерационально, что влечет ухудшение его качественных характеристик экологической обстановки, а также арендатором не вносится арендная плата.

Установив вышеприведенные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований ООО "Агротехнологии", так как ни положения пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации, ни нормы Гражданского кодекса Российской Федерации не содержат прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.

Отказывая в удовлетворении встречных требований ФИО12, суд первой инстанции исходил из того, что вопрос о расторжении договора аренды относится к вопросам распоряжения общей собственностью, он должен решаться на общем собрании собственников земельных долей. ФИО2 подписал договор аренды, с его условиями согласился, о наличии оснований для признания договора недействительным не заявлял.

Судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции об удовлетворении первоначальных исковых требований ООО "Агротехнологии" сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя по следующим основаниям.

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Между тем обжалуемое судебное постановление об удовлетворении исковых требований ООО "Агротехнологии" данным требованиям закона не отвечает.

Выводы суда о праве ООО "Агротехнологии" истребовать в свою пользу у собственника - ответчика ФИО2 земельный участок, сделаны без исследования материалов дела и учета положений законодательства, подлежащих применению в спорных правоотношениях.

Так, в силу пункта 4 статьи 216 Гражданского кодекса Российской Федерации вещные права лица, не являющегося собственником, защищаются от их нарушения в порядке, предусмотренном статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Право истребовать имущество из чужого незаконного владения принадлежит не только собственнику жилого помещения, но и лицу, владеющему имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором (статьи 301, 302, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 указанного Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, право истребовать имущество из чужого незаконного владения предоставлено, в частности, арендатору земельного участка по договору аренды.

Как разъяснено в пункте 45 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу статей 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

Вывод суда первой инстанции о праве ООО "Агротехнологии" на истребование у ответчика ФИО2 принадлежащего последнему на праве собственности земельного участка с кадастровым номером N... не соответствует вышеприведенным нормам права и разъяснениям по их применению вышестоящего суда, установленным по делу обстоятельства, сделан без учета и оценки тех обстоятельств, что дополнительным соглашением от дата, подписанным всеми сторонами - арендатором, арендодателем, собственником, стороны внесли изменения в договор аренды, изложив его в новой редакции, в соответствии с которой ООО "Агротехнологии" в аренду передан земельный участок с кадастровым номером N... площадью 18335429 +/- 9548 кв. м, за исключением земельного участка с кадастровым номером N... предусмотрев в названном дополнительном соглашении, что оно вступает в силу с момента его подписания, то есть с дата

Стороны исполнили условия названного соглашения, и дата по акту приема-передачи ООО "Агротехнологии" передало собственнику ФИО2 принадлежащий последнему на праве собственности земельный участок с кадастровым номером N... указав в названном акте об отсутствии у сторон каких-либо претензий относительно названного земельного участка. С указанного времени именно ФИО2 осуществляет правомочия собственника земельного участка, используя его по целевому назначению.

Таким образом, ООО "Агротехнологии" не доказано, что оно является лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика ФИО2 нарушается его законное владение.

Мнение же ООО "Агротехнологии" о сохранении у него права аренды на земельный участок с кадастровым номером N... со ссылкой на договор аренды от дата, противоречит содержанию вышеприведенного дополнительного соглашения от дата, исполненного сторонами, достигшими соглашения по всем существенным вопросам, а не соблюдение при этом той или ной процедуры, как и государственной регистрации прекращения права аренды на указанный земельный участок имеют значение только для третьих лиц, не участвовавших в заключении дополнительного соглашения.

В пункте 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N... "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" разъяснено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Как указано в названном пункте, по смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Впоследствии указанная позиция Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла отражение в уточняющем дополнении законодателем пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно действующей редакции которого государственная регистрация договора имеет значение для момента его заключения исключительно для третьих лиц (пункт 24 "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N... (2018)" (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата).