Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 сентября 2021 года Дело N 33-7891/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Безматерных О.В., Братчиковой М.П.,

при секретаре Борисовой С.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 06.09.2021 дело по апелляционной жалобе Ильиных Натальи Валерьевны на решение Свердловского районного суда г.Перми от 29.03.2021, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Ильиных Натальи Валерьевны к Варданяну Арсену Вараздатовичу о взыскании задолженности по договору аренды, пеней, расходов по уплате государственной пошлины - отказать в полном объеме".

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Безматерных О.В., представителя истца Казанцева В.Б., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ильиных Н.В. обратилась в суд с иском (с учетом уточненного иска в порядке ст. 39 ГПК РФ, л.д.28-29) к Варданяну А.В. о взыскании задолженности по договору аренды в размере 169680,00 рублей, пеней в размере 287562,50 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 4594,00 рублей.

В обоснование иска указано, что Ильиных Н.В. на праве собственности принадлежит здание гаража с кадастровым номером **. Между Ильиных Н.В. и Варданяном А.В. 01.12.2018г. был заключен договор аренды N ** недвижимости имущества, согласно которому истец передал ответчику во временное пользование на правах аренды часть помещения гаража с прилегающей территорией площадью 345 кв.м., а также площадок для хранения сыпучих материалов, общей площадью 200 кв.м., по адресу: ****. Имущество сдается для использования в коммерческой деятельности Арендатора в сфере: хранения и обслуживания дорожной техники и автомашин, расположения объектов некапитального строительства, хранения дорожно-строительных материалов, сыпучих строительных материалов, грунта, чернозема, опила, шлака, а также для использования в складских и подсобных целях, связанных с такой коммерческой деятельностью. Помещения были переданы 01.12.2018г. ответчику в момент подписания договора аренды. Согласно п.3.1 договора Аренды арендная плата по договору составляет: 50 рублей за 1 кв. метр, или 17250 рублей за 345 кв.м. арендуемых площадей, 20 рублей за 1 кв.м. или 4000 рублей за 200 кв.м., прилегающих открытых площадей, а именно итого: 21250 рублей за календарный месяц аренды. Согласно п. 3.1 договора, оплата производится авансовым платежом ежемесячно. Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 27.05.2020г. задолженность истца перед ответчиком составляет 169 680,00 рублей. 27.05.2020г. ответчику была направлена досудебная претензия с просьбой оплатить просроченную задолженность по договору аренды. На момент подачи искового заявления ответ от ответчика на претензию не получен.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, об отложении не просил, его представитель с исковыми требования ми не согласился, поддержал письменные возражения по иску (л.д. 63-66).

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просит в апелляционной жалобе истец. Указывает о несогласии с выводами суда о том, что в договоре аренды не определено имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, поэтому договор считается незаключенным. Ильиных Н.В. на праве собственности принадлежит здание гаража с кадастровым номером **. Статья 606 ГК РФ не ограничивает право сторон предоставлять в аренду не всю вещь целиком, а только ее отдельную часть. Договор аренды фактически исполнялся сторонами, спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал, поэтому полагает, что нельзя ссылаться на его незаключенность. Также указано, что ссылка в решение суда на заключение специалиста является недопустимым доказательством, поскольку договор подписывался самой Ильиных Н.В.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу Варданян А.В. указал, что истец арендуемое строение ответчику по договору аренды не передавал. Он имел отношения по аренде с Т1., аренда в размере 11 250 рублей и расчеты по коммунальным платежам были оплачены в срок Т1. Денежные средства по требованию Т1. перечислялись на карту Т2. Последующего одобрения сделки с имуществом истца не происходило, ответчик имуществом истца не пользовался, все вопросы в отношении использования части земельного участка определял Т1., в том числе принимал денежные средства, направлял требования ответчику об оплате сумм ежемесячных платежей в размере 11 250 рублей и сумме затраченной электроэнергии согласно данных прибора учета. Т1. действовал самостоятельно в своем интересе, доказательств каких-либо договорных отношений между истцом и Т1. стороной истца не представлено. Доводы, указанные в апелляционной жалобе являлись предметом проверки в суде первой инстанции, суд обоснованно с ними не согласился. Считает, что нет оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмене решения суда.

Истец в суд апелляционной инстанции не явилась, извещена о рассмотрении дела надлежащим образом.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, пояснив, что по договору аренды Варданян А.В. было передано имущество истца, а именно часть гаража и прилегающая территория. Во владении ответчика имущество находилось 18 месяцев, вся переписка по аренде и оплате электроэнергии велась с Т-ым, который являлся доверенным лицом Ильиных Н.В., арендная плата вносилась на счет Т2. Все платежи и работы, проделанные ответчиком, зачтены в акте сверки. Расчет неустойки произведен на 25.03.2021г.

Ответчик в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен.

С учетом требований статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца и ответчика.

Проверив законность и обоснованность постановленного решения в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на жалобу, в соответствии с положениями ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела что Ильиных Н.В. на праве собственности принадлежит здание гаража с кадастровым номером N ** на основании договора купли-продажи N ** от 15.10.2018г., что следует из выписки из ЕГРН (л.д.12).

Между Ильиных Н.В. и Варданяном А.В. 01.12.2018г. заключен договор аренды N** недвижимого имущества, согласно которому истец передал ответчику во временное пользование на правах аренды часть помещения гаража (правый пристрой) с прилегающей территорией площадью 345 кв.м, а также площадок для хранения сыпучих материалов общей площадью 200 кв.м. по адресу: **** (л.д.8-9).

Помещения были переданы 01.12.2018г. ответчику в момент подписания договора аренды.

Согласно п.3.1 договора аренды сумма по договору составляет: 50 рублей за 1 кв.м, или 17 250,00 рублей за 345 кв.м. арендуемых площадей, 20 рублей за 1 кв.м или 4000 рублей за 200 кв.м, прилегающих открытых площадей, а именно: итого: 21250 рублей за календарный месяц аренды. Из п.3.1 договора следует, что оплата производится авансовым платежом ежемесячно (л.д.8-9).

Согласно акту сверки взаимных расчетов по состоянию на 27.05.2020г., задолженность ответчика перед истцом составляет 169 680,00 рублей (л.д.6).

Данный акт сверки, подписанный истцом в одностороннем порядке, был направлен в адрес ответчика 27.05.2020г. с просьбой о погашении задолженности в 5-дневный срок и в 2-дневный срок освобождении арендуемого имущества от мусора (л.д.11).

Из пункта 4.1 договора аренды следует, что за каждый день просрочки платежей взимается пени в размере 1 % от суммы задолженности по платежам. Из расчета истца по состоянию на 25.03.2020г. сумма пени составляет 287 562,50 рублей (л.д.28-29).

Согласно выписке по счету Варданян А.В. за 18 месяцев перевел на счет Т2. 220 000 рублей арендных платежей (л.д. 189-190).

Разрешая спор по существу и отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что подпись в договоре аренды от 01.12.2018г. Ильиных Н.В. не принадлежит, что подтверждено заключением специалиста, поэтому при отсутствии волеизъявления одной из сторон договор не может считаться сделкой, одобрение сделки со стороны истца отсутствовало. Кроме того, в нарушение п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды не указаны данные, позволяющие определено установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, поэтому данный договор не считается заключенным.

Согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В соответствии со ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке является неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права.

По мнению судебной коллегии, такие нарушения были допущены судом первой инстанции при разрешении настоящего дела.

В силу ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Из содержания п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ следует, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.

Согласно нормам п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Нормами п. 3 ст. 652 ГК РФ аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Согласно разъяснениям изложенным в пункте 22 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в случае, если договором аренды здания или сооружения арендодателем, являющимся собственником земельного участка, не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к последнему переходит на срок аренды недвижимости право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования по назначению. Отсутствие в таком договоре условий об аренде земельного участка не может служить основанием для признания его недействительным. При указанных обстоятельствах арендатор не вправе требовать в судебном порядке заключения с ним договора аренды земельного участка. Он может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости.

В силу п. 3 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частично исполнение договора либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года N 73 (ред. от 25 декабря 2013 года) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

По смыслу вышеуказанных норм права вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета является значимым для его исполнения, поскольку неопределенность данного условия может повлечь невозможность исполнения сделки. Однако если договор исполнен - имущество передано, и у сторон относительно переданного в аренду объекта не возникает спора, условие об объекте не может считаться несогласованным, а договор незаключенным.

Делая выводы о незаключенности договора аренды от 01.12.2018г. между Ильиных Н.В. и Вардянян А.В. ввиду неопределенности его предмета, суд первой инстанции оценки, представленным истцом выписке из ЕГРН на здание гаража с кадастровым номером **, акту сверки по оплате арендных платежей и электроэнергии, выписке по счету Варданян А.В. по оплате аренды не дал, доказательств, которые бы опровергали позицию истца о том, что часть здания гаража в виде пристроя и прилегающий земельный участок были переданы ответчику 01.12.2018г., не привел, в чьем фактическом владении находилось имущество в спорный период времени, также не указал.

Ответчик в суде первой инстанции не отрицал факт пользования частью гаража и прилегающей территории в течение 18 месяцев, т.е. имущество истца находилось во владении ответчика в спорный период времени, договор аренды ответчиком исполнялся путем перечисления денежных средств в размере 11 250 рублей в месяц на счет Т2., также ответчиком оплачивалась электроэнергия по показаниям счетчика, поэтому вывод суда первой инстанции о незаключенности договора аренды не соответствует обстоятельствам, установленным судом.

Выводы суда, основанные на заключении специалиста 08-52/30 от 27.08.2020г., о том, что договор аренды Ильиных Н.В. не подписывался, поэтому договор является недействительным, правового значения не имеют, поскольку обращаясь в суд с иском и поддерживания исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды, истец тем самым подтвердил, что договор заключен именно с ним, условия его согласованны.

Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что решение от 29.03.2021 принято с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поэтому указанный судебный акт на основании статьи 328 ГПК РФ подлежат отмене с принятием по делу нового решения.

По условиям договора, заключенного между Ильиных Н.В. и Варданян А.В., арендная плата составляет: 50 рублей за 1 кв.м, или 17 250,00 рублей за 345 кв.м. арендуемых площадей, 20 рублей за 1 кв.м или 4000 рублей за 200 кв.м, прилегающих открытых площадей, а именно: 21 250 рублей за календарный месяц аренды.

Учитывая, что имущество истца находилось во владении ответчика на протяжении 18 месяцев, то всего арендная плата за данный период времени составляет: 21 250 рублей х 18 месяцев = 382 500 рублей.

Актом сверки взаимных расчетов, выпиской по счету Варданян А.В. подтверждается оплата аренды ответчиком в размере 220 000 рублей.

Вместе с тем, сумма требований за дополнительную аренду в апреле 2019г. в размере (8 900 руб. х 5) = 44 500 рублей не может быть учтена судом, поскольку в соответствии с п.3.2 договора аренды размер дополнительно используемых площадей определяется арендатором самостоятельно путем проведения фото или видеофиксации, а такие доказательства суду представлены не были, поэтому в данной части исковые требования удовлетворению не подлежат.

В задолженность по арендной плате судом не учитывается сумма 830 рублей за электроэнергию за май, поскольку в состав арендной платы суммы за электроэнергию не входят.

С учетом изложенного, размер задолженности ответчика по арендной плате составляет 382 500 руб. - 220 000 руб. = 162 500 руб.

Доводы ответчика о том, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих право на земельный участок, не подтверждаются материалами дела, так в обосновании требований истцом представлена выписка из ЕГРН о праве собственности на здание гаража площадью 441,2 кв.м., расположенное по адресу: ****, кадастровый номер **, поэтому, будучи собственником здания в соответствии с п.3 ст. 652 ГК РФ истец был вправе без согласия собственника земельного участка заключить договор аренды здания с прилегающей территорией, необходимого для его обслуживания.

Ссылки ответчика на то, что не доказан факт передачи имущества в размере, указанном в договоре, являются несостоятельными, поскольку договор аренды ответчиком исполнялся, требований ответчик к арендодателю о передаче имущества в соответствии с договором аренды не предъявлял.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.1 договора аренды предусмотрена пени в размере 1% от суммы задолженности по платежам за каждый день просрочки платежа.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, судебная коллегия исходит из того, что Варданян А.В. принятые на себя обязательства по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора не исполнил в полном объеме, проверив расчет неустойки, представленный истцом, признает его арифметически верным с учетом дат внесения ответчиком платежей по договору. Неустойка истцом рассчитана по 25.03.2020.

Как следует из п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку по заявлению должника о таком уменьшении.

С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в п. 2 Определения от 21 декабря 2000 года N 263-О, положения ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат не право, а обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Из разъяснений, данных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 года N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Абзацем 2 п. 75 вышеназванного Постановления предусмотрено, что доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, с учетом заявленного ходатайства ответчика о снижении неустойки, оценив соразмерность взыскиваемой неустойки, период просрочки исполнения договорных обязательств, отсутствие каких-либо доказательств относительно убытков истца в связи с неисполнением обязательств, судебная коллегия, учитывая положения п. 1 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит к выводу о возможности снижения размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ до 25 000 рублей.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в размере 4 594 рубля (л.д.16).

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г. Перми от 29 марта 2021г. отменить, принять новое решение, которым исковые требования Ильиных Натальи Валерьевны удовлетворить частично.

Взыскать с Варданян Арсена Вараздатовича в пользу Ильиных Натальи Валерьевны задолженность по договору аренды в размере 162 250 рублей, неустойку в размере 25 000 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 594 рубля.

В остальной части требования Ильиных Натальи Валерьевны оставить без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Апелляционное определение в окончательной форме составлено 13.09.2021


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка