Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 26 мая 2020 года №33-7885/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2020 года Дело N 33-7885/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи Нурисламовой Э.Р.
судей Ишбулатовой Е.И., Низамовой А.Р.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Абдуллиной В.Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Янаульского района Республики Башкортостан к Администрации городского поселения город Янаул муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан, Арсланову Р.С. о признании недействительной (ничтожной) сделки,
по апелляционной жалобе представителя Арсланова Р.С. Шумских А.В. на решение Янаульского районного суда Республики Башкортостан от 15 января 2020 года.
Заслушав доклад судьи Ишбулатовой Е.И., судебная коллегия
установила:
прокурор Янаульского района Республики Башкортостан обратился в суд в порядке ст. 45 ГПК РФ с требованиями к Администрации городского поселения г. Янаул Мунициапального района Янаульский район Республики Башкортостан (далее - Администрация ГП г. Янаул), Арсланову Р.С. о признании недействительной сделки - договора купли-продажи земельного участка N 05-18 от 18 января 2018 с кадастровым номером 02:72:020602:597, заключенного между ответчиками; возвратить Администрации ГП г. Янаул земельный участок с кадастровым номером N... (далее - спорный земельный участок, оспариваемый договор), о прекращении право собственности Арсланова Р.С. на объект недвижимого имущества - нежилое здание, площадью 8 кв.м, с кадастровым номером N..., расположенном по адресу: адрес;
В обоснование исковых требований указано, что 03 апреля 2015 года между администрацией МР Янаульский район РБ в лице председателя КУС МЗиИО РБ по Янаульскому району и Арслановым Р.С. сроком на 5 лет заключен договор аренды спорного земельного участка, общей площадью 2085 кв.м, предоставленного по результатам торгов, для размещения складского здания производственного снабжения, сбыта и заготовок из категории земель населенных пунктов.
19 мая 2017 года за Арслановым Р.С. зарегистрировано право собственности на нежилое здание с кадастровым номером N..., площадью 8 кв.м, расположенное по тому же адресу.
28 декабря 2017 года Арсланов Р.С. обратился в администрацию МР Янаульский район Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность, в связи с наличием на испрашиваемом земельном участке указанного объекта недвижимости. 18 января 2018 года между ответчиками заключен договор N 05-18 купли-продажи спорного земельного участка, площадью 2085 кв.м, вид разрешенного использования - для размещения складского здания производственного снабжения, сбыта и заготовок.
Из п.1.2. договора следует, что на участке располагается нежилое здание, принадлежащее на праве собственности Арсланову Р.С., согласно записи о государственной регистрации права от 19 мая 2017 года.
В силу п. 2.1 договора цена участка составляет 229500 рублей, выкупная стоимость земельного участка определена в соответствии с Постановлением Правительства РБ N 629 от 29 декабря 2014 года.
22 февраля 2018 года за Арслановым Р.С. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок, о чем в ЕГРН внесена запись за N....
По результатам прокурорской проверки от 14 ноября 2019 года установлено, что на спорном земельном участке нежилое одноэтажное здание отсутствует. На месте предполагаемого объекта капитального строительства с кадастровым номером N... расположены сложенные бетонные плиты перекрытия, что, по мнению истца, свидетельствует об отсутствии в рассматриваемом случае основания, предусмотренного п. 6 ч. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса РФ, как необходимого условия для заключения договора купли-продажи спорного земельного участка. Факты расположения на участке иных завершенных строительством объектов капитального строительства, прокурорской проверкой на указанном земельном участке не установлены, следовательно, у администрации ГП г. Янаул в силу п.3 ч. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса РФ отсутствовали основания для принятия решения о предоставлении в собственность Арсланова Р.С. земельного участка, площадью 2085 кв.м без торгов. Проверкой установлено, что Арсланову Р.С. был представлен в собственность земельный участок с видом разрешенного использования - "для размещения складского здания производственного снабжения, сбыта и заготовок", площадью, значительно превышающий находящийся объект недвижимости. При этом истец считает, что собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Соответственно, при предоставлении в собственность Арсланову Р.С. спорного земельного участка он должен был обосновать площадь земельного участка (2085 кв.м), как необходимого для использования и эксплуатации объекта капитального строительства, расположенного на указанном земельном участке, общей площадью 8 кв.м, а именно нежилого здания. Площадь вышеуказанного земельного участка значительно (в 260,6 раз) превышает площадь объекта недвижимости, который на нем расположен. Такое обоснование Арсланов Р.С. не представил. Удовлетворение требований Арсланова Р.С. путем предоставления земельного участка в испрашиваемой площади повлекло нарушение принципа соблюдения баланса частных и публичных интересов, а заключение оспариваемого договора купли-продажи земельного участка противоречит императивным требованиям действующего законодательства. Предоставление Арсланову Р.С. в собственность земельного участка при отсутствии на нем заявленного объекта капитального строительства - нежилого здания, нарушает императивные требования Земельного кодекса РФ и посягает на публичные интересы, а, следовательно, такие условия являются ничтожными, а незаконно предоставленный в собственность земельный участок подлежит возврату администрации ГП г. Янаул.
Также в связи с изложенным запись в ЕГРН в отношении несуществующего объекта недвижимости не может быть сохранена по причине ее недостоверности. Нарушением прав неопределенного круга лиц и муниципального образования - городского поселения г. Янаул, в данном случае является сам факт государственной регистрации права собственности ответчика на имущество, которое не обладает заявленным признакам объекта капитального строительства.
Решением Янаульского районного суда Республики Башкортостан от 15 января 2020 года, постановлено: исковые требования прокурора Янаульского района к Администрации городского поселения г. Янаул, Арсланову Рустему Саяровичу о признании недействительном (ничтожной) сделки удовлетворить.
Прекратить право собственности Арсланова Рустема Саяровича дата года рождения на объект недвижимого имущества - нежилое здание площадью 8 кв.м., с кадастровым номером N..., расположенном по адресу: адрес.
Признать недействительной сделку - договор N 05-18 купли-продажи земельного участка от 18.01.2018 с кадастровым номером N... заключенного между администрацией городского поселения г. Янаул муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан и Арслановым Р.С. дата года рождения.
Возвратить администрации городского поселения г. Янаул муниципального района Янаульский район Республики Башкортостан земельный участок с кадастровым номером N....
После вступления решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры в виде:
- наложить запрет Филиалу Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра по Республике Башкортостан" на внесение в государственный кадастр недвижимости изменений в части раздела, образования, объединения и/или межевания земельного участка с кадастровым номером N..., а также запрет на регистрацию прав объектов недвижимости, расположенных на нем;
- наложить запрет Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на регистрацию и распределение земельного участка с кадастровым номером N..., а также запрет на регистрацию прав на объекты недвижимости, расположенных на нем;
- наложить запрет ответчику Арсланову Р.С. осуществлять строительство, снос объектов капитального строительства, в том числе объектов незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером N....
В апелляционной жалобе представитель Арсланова Р.С. Шумских А.В. просит отменить решение суда, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование жалобы указывает, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу о том, что продажа спорного земельного участка Арсланову Р.С. без проведения торгов в размере, не соответствующим объекту недвижимости, принадлежащего на праве собственности Арсланову Р.С., привело к нарушению прав на земельный участок неопределенного круга лиц. Оставлены без внимания требования подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, предусматривающие, что граждане имеют исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или в аренду, если являются собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Арсланов Р.С. является собственником нежилого помещения, расположенного на спорном земельном участке, а также собственником сооружения-газопровода низкого и среднего давления, следовательно, он имел право на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов.
Лица, участвующие в деле и неявившиеся в суд апелляционной инстанции, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрела дело без участия указанных лиц.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя Арсланова Р.С. Ядыкина В.С., прокурора Муратову Е.М., судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
В соответствии с подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 ЗК РФ.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 17 марта 2015 года состоялся аукцион на право аренды спорного земельного участка, в ходе которого Арсланов Р.С. был признан победителем аукциона, и 03 апреля 2015 года по результатам торгов, между администрацией МР Янаульский район РБ и Арслановым Р.С. был заключен договор аренды спорного земельного участка, общей площадью 2085 кв.м, для размещения складского здания производственного снабжения, сбыта и заготовок из категории земель населенных пунктов, со сроком аренды 5 лет.
29 декабря 2015 года Арсланову Р.С. было выдано разрешение N... на строительство одноэтажного складского здания производственного снабжения общей площадью 8,0 кв.м на земельном участке 2085 кв.м по вышеуказанному адресу. Срок разрешения - до 29 декабря 2016 года без отметок о продлении. Указан градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) N 02-RU 03554000-417-2015, утвержденный администрацией МР Янаульский район РБ N... от 23 октября 2015 года. В соответствии с данным ГПЗУ минимальное значение коэффициента застройки земельного участка составляет 50%, максимальное значение не установлено.
06 марта 2017 года Арслановым Р.С. сданы документы на государственную регистрацию права собственности на указанный объект. Уведомлением от 15 марта 2017 года государственная регистрация была приостановлена ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. 19 апреля 2017 года Арсланов Р.С. получил разрешение N... на построенный объект - одноэтажное складское здание производственного снабжения, в котором указано, что сети и системы инженерно-технического обеспечения не требуются, наружный газопровод не предусмотрен. Материал фундамента - металлические трубы, материал стен - металлические по стальному каркасу, материал кровли - металлические листы.
19 мая 2017 года было зарегистрировано право собственности Арсланова Р.С. на указанное нежилое здание.
14 ноября 2019 года в ходе прокурорской проверки установлено, что на спорном земельном участке нежилое одноэтажное здание отсутствует. На месте предполагаемого объекта капитального строительства расположены сложенные бетонные плиты перекрытия. Данный факт ответчиком Арслановым Р.С. не оспаривается, однако документы о дате сноса (разбора, перемещения) объекта у ответчика отсутствуют.
28 декабря 2017 года Арсланов Р.С. обратился в администрацию МР Янаульский район РБ с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность в связи с наличием на испрашиваемом земельном участке, принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости - вышеуказанного нежилого здания площадью 8 кв.м
18 января 2018 года между администрацией ГП г. Янаул в лице председателя КУС МЗиИО РБ по Янаульскому району и г. Янаулу и Арслановым Р.С. без торгов заключен договор N... купли-продажи указанного земельного участка, площадью 2085 кв.м, вид разрешенного использования - для размещения складского здания производственного снабжения, сбыта и заготовок. Из п.1.2. договора следует, что на участке располагается нежилое здание, принадлежащее на праве собственности Арсланову Р.С., согласно записи о государственной регистрации права от 19 мая 2017 года N....
22 февраля 2018 года за Арслановым Р.С. зарегистрировано право собственности на указанный земельный участок.
14 февраля 2018 года было зарегистрировано соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка, заключенного между ответчиками в связи с выкупом в собственность земельного участка.
Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предоставление в собственность Арсланову Р.С. земельного участка без проведения торгов в размере, не соответствующем объекту недвижимости, зарегистрированному в собственности Арсланова Р.С. на указанном участке, привело к необеспечению реализации гражданами и юридическими лицами возможности участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также к нарушению права муниципального образования на максимально эффективное использование земельного участка путем установления арендной платы за пользование указанным участком на конкурсных началах путем проведения торгов. Оспариваемая сделка нарушила публичные интересы - интересы неопределенного круга лиц в части права землепользования спорным земельным участком (его частью), а также интересы муниципального образования, в связи с чем признал ее недействительной.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка