Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 28 июня 2021 года Дело N 33-7842/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Валиуллина А.Х.,

судей Федотовой И.В., Хасаншина Р.Р.,

при ведении протокола помощником судьи Ахметзяновой Г.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам Тагировой Земфиры Абриковны и Шайдуллиной Д.Н., представляющей интересы Фаттахова Тимура Василевича, на решение Авиастроительного районного суда города Казани Республики Татарстан от 25 февраля 2021 года, которым иск Тагировой З.А. к Фаттахову Т.В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка удовлетворён частично. Расторгнут договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N ....:466 от 16 августа 2016 года, заключенный между Тагировой З.А. и Фаттаховым Т.В. Взыскано с Фаттахова Т.В. в пользу Тагировой З.А. 1 308 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, начисленные на сумму 1 308 000 рублей из расчёта ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, с момента вступления решения суда в законную силу и до момента фактической уплаты долга, расходы по уплате госпошлины в размере 300 рублей; в доход бюджета муниципального образования города Казани госпошлину в размере 14 400 рублей.

Заслушав доклад по делу судьи Валиуллина А.Х., выслушав объяснения истицы Тагировой З.А. и представителя ответчика Фаттахова Т.В. - Шайдуллиной Д.Н. в поддержку доводов своих жалоб, объяснения представителя третьего лица ООО "Газпром трансгаз Казань" - Халиловой Г.Р., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Тагирова З.А. обратилась к Фаттахову Т.В. с иском о расторжении договора купли-продажи земельного участка, указывая в обоснование, что 16 августа 2016 года между ней и Фаттаховым Т.В. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым N ....:466 (далее также ЗУ:466) по адресу: <адрес>, общей площадью 872 кв.м, стоимостью 1 308 000 рублей. Сделка зарегистрирована в Управлении Росреестра по Республике Татарстан. Земельный участок имел категорию земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: индивидуальный жилой дом, обременения в отношении объекта недвижимости отсутствовали. Участок приобретён в целях возведения жилого дома для личного пользования. 28 июля 2016 года причитающиеся за участок деньги в размере 1 308 000 рублей переданы продавцу по расписке. Впоследствии выяснилось, что ей продан земельный участок, на котором запрещено строительство жилого дома. Направленная ответчику претензия с требованием о расторжении договора и возврате уплаченных за участок денежных средств оставлена им без удовлетворения.

В конечном итоге Тагирова З.А. просила расторгнуть с Фаттаховым Т.В. заключенный 16 августа 2016 года договор купли-продажи ЗУ:466 по указанному адресу, взыскать с ответчика сумму неосновательного обогащения в размере 1 308 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами, предусмотренные статьёй 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, за период с 28 июля 2016 года по 25 января 2021 года в сумме 438 834,84 рубля и далее, начиная с 26 января 2021 года по день фактической уплаты долга.

Истица Тагирова З.А. в суде требования иска поддержала.

Представитель ответчика Фаттахова Т.В. иск не признал по мотиву того, что в зону минимальных допустимых расстояний (далее - МДР) до ключевого узла газопровода входит незначительная часть ЗУ:466, истица не доказала существенное нарушение договора и факт предоставления Фаттаховым Т.В. заведомо ложной информации об участке, поскольку ответчику не было известно о существовании на участке ограничений ввиду наложения МДР до газопровода. Требования о взыскании процентов удовлетворению не подлежат, так как Фаттахов Т.В. получил от истицы деньги на законных договорных основаниях.

Представитель третьего лица ООО "Газпром Трансгаз Казань" в суде первой инстанции иск поддержал, указав, что спорный земельный участок находится в зоне кранового узла газопровода, где постройка жилых домов запрещена.

Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства города Казани в суд не явился.

Суд иск Тагировой З.А. удовлетворил частично, приняв решение в приведённой формулировке.

С решением не согласилась истица Тагирова З.А. в части взысканных судом процентов за пользование чужими денежными средствами, просит в этой части решение изменить, указывая, что Фаттахов Т.В. пользовался полученными по договору купли-продажи денежными средствами в размере 1 308 000 рублей с 28 июля 2016 года, следовательно, ответчику подлежат начислению проценты с этой даты по день возврата суммы неосновательного обогащения.

Представитель ответчика Фаттахова Т.В. в своей апелляционной жалобе просит по мотиву незаконности и необоснованности отменить решение суда и принять по делу новое судебное постановление об отказе в иске. При этом указывает, что судом не принято во внимание ключевое обстоятельство отсутствия у Фаттахова Т.В. на момент заключения договора сведений о наличии на продаваемом участке охранной зоны этанопровода. По данным Росреестра каких-либо ограничений ни на момент образования ЗУ:466, ни на момент продажи участка не имелось.

Кроме того, по мнению представителя ответчика, спор должен регулироваться нормами статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку спорный участок имеет не обременения, а ограничения ввиду частичного нахождения в зоне МДР до кранового узла газопровода, участок не обременён правами третьих лиц.

Истица Тагирова З.А. в суде апелляционной инстанции доводы своей жалобы поддержала, возражала удовлетворению апелляционной жалобы стороны ответчика.

Представитель ответчика Фаттахова Т.В. свою правовую позицию по делу в суде апелляционной инстанции поддержал.

Представитель третьего лица ООО "Газпром трансгаз Казань" просил решение оставить без изменения.

Остальные лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, причины неявки не сообщили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционных жалоб в соответствии со статьёй 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 28 июля 2016 года между Фаттаховым Т.В. и Тагировой З.А. заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому стороны обязуются в срок до 15 августа 2016 года заключить основной договор купли-продажи ЗУ:466 по адресу: <адрес>, общей площадью 872 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: индивидуальные жилые дома (объект индивидуального жилищного строительства).

16 августа 2016 года между Тагировой З.А. и Фаттаховым Т.В. заключен договор купли-продажи указанного земельного участка стоимостью 1 308 000 рублей. 28 июля 2016 года расчёт между покупателем и продавцом произведён в полном объёме.

Согласно выписке из ЕГРП от 26 августа 2016 года ограничений, обременений на земельный участок с кадастровым N ....:466 по указанному адресу не зарегистрировано.

По мнению истицы, встречного исполнения обязательств по договору со стороны продавца объекта недвижимости не имеется, поскольку ей продан земельный участок, на котором запрещено строительство жилого дома.

Так, согласно ответу ПАО "Газпром" от 29 мая 2020 года в ходе обследования установлено, что расстояние от оси магистрального газопровода Миннибаево - Казань до ближайшей границы ЗУ:466 составило 224 м; расстояние от оси магистрального этанопровода Миннибаево - Казань до ближайшей границы земельного участка составило 174 м; расстояние от кранового узла 276 км магистрального этанопровода Миннибаево - Казань до ближайшей границы земельного участка составило 228 м. Земельный участок полностью входит в зону минимально допустимых расстояний кранового узла на 276 км магистрального этанопровода Миннибаево - Казань.

Правообладатель земельного участка предупреждён о недопустимости возведения каких-либо зданий, сооружений, строений в пределах части земельного участка, попадающего в зону установленных минимальных расстояний до объекта системы газоснабжения.

14 июля 2020 года Тагировой З.А. ответчику направлена претензия с требованием о расторжении договора и возврате уплаченной по договору денежной суммы. 19 августа 2020 года претензия Фаттаховым Т.В. получена, оставлена без удовлетворения.

Требования Тагировой З.А. о расторжении договора основаны на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с наличием, по её мнению, в отношении приобретённого участка обременений правами третьих лиц, в частности, владельца этанопровода.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании положений статьи 28 Федерального закона от 31 марта1999 года N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации" (далее - Закон о газоснабжении) на земельных участках, прилегающих к объектам систем газоснабжения, в целях безопасной эксплуатации таких объектов устанавливаются охранные зоны газопроводов. Владельцы указанных земельных участков при их хозяйственном использовании не могут строить какие бы то ни было здания, строения, сооружения в пределах установленных минимальных расстояний до объектов системы газоснабжения без согласования с организацией - собственником системы газоснабжения или уполномоченной ею организацией; такие владельцы не имеют права чинить препятствия организации - собственнику системы газоснабжения или уполномоченной ею организации в выполнении ими работ по обслуживанию и ремонту объектов системы газоснабжения, ликвидации последствий возникших на них аварий, катастроф.

В абзаце 4 статьи 32 Закона о газоснабжении указывается, что здания, строения и сооружения, построенные ближе установленных строительными нормами и правилами минимальных расстояний до объектов систем газоснабжения, подлежат сносу за счёт средств юридических и физических лиц, допустивших нарушения.

Исходя из положений подпункта "а" пункта 4.4 Правил охраны магистральных трубопроводов, утверждённых Министерством топлива и энергетики Российской Федерации 29 апреля 1992 года и постановлением Госгортехнадзора Российской Федерации от 22 апреля 1992 года N 9, в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается возводить любые постройки и сооружения.

Удовлетворяя требования иска о расторжении договора купли-продажи ЗУ:466 и взыскании уплаченных по договору денежных средств, суд первой инстанции исходил из факта нахождения земельного участка в зоне минимальных допустимых расстояний до ключевого узла газопровода. Несмотря на наличие в договоре условия об отсутствии обременений и правопритязаний в отношении спорного участка, данный участок, по мнению районного суда, таковым не являлся и не был свободным от прав третьих лиц.

Обстоятельство того, что Фаттахов Т.В. на момент продажи спорного земельного участка не знал о наличии его обременения в виде нахождения его в охранной зоне газопровода, согласно выводам суда, не может быть положено в основу судебного решения, поскольку, исходя из положений статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, данное обстоятельство правового значения в рамках требований Тагировой З.А. о расторжении договора и возврате уплаченной за товар цены по заявленным основаниям не имеет.

Суд также указал, что ограничения прав собственника на земельный участок в зоне МДР до кранового узла газопровода установлены федеральными законами, по смыслу которых охранные зоны считаются фактически установленными в силу расположения такой зоны на земельном участке и действия нормативных правовых актов, определяющих границы этих зон.

Требования Тагировой З.А. о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за период с 28 июля 2016 года по 25 января 2021 года и далее по день фактической уплаты долга суд счёл подлежащими удовлетворению частично, так как денежные средства за участок были получены ответчиком во исполнение договора купли-продажи, отказ в их возврате не является неправомерным удержанием денежных средств со стороны ответчика. Поскольку договор купли-продажи считается расторгнутым со дня вступления решения суда в законную силу, суд счёл возможным начисление ответчику процентов на сумму 1 308 000 рублей начиная со дня вступления решения суда в законную силу и до фактической уплаты долга.

С приведёнными выводами районного суда судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истица Тагирова З.А. указывала, что ответчик Фаттахов Т.В. при заключении договора купли-продажи не уведомил её об имеющихся обременениях/ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего истица оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, правильно установив имеющийся запрет на строительство объектов недвижимости на участке, пришёл к выводу о том, что нахождение спорного земельного участка в зоне МДР до кранового узла газопровода практически делает невозможным его использование по целевому назначению, что для истицы является существенным нарушением договора, поскольку она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, в связи с чем удовлетворил исковые требования о расторжении договора купли-продажи. То, что Фаттахов Т.В. на момент продажи земельного участка не знал о наличии его обременения, по мнению районного суда, правового значения для данного дела не имеет.

Между тем по правилам пункта 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которых, помимо прочих норм, основано оспариваемое решение, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обременённый правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности даёт покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Частью 5 статьи 8 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что в кадастр недвижимости вносятся сведения о том, что земельный участок полностью или частично расположен в границах зоны с особыми условиями использования территории или территории объекта культурного наследия, включая ограничения по использованию земельного участка, установленные для такой территории.

Данная норма относит зонирование к ограничениям, а не к обременениям земельного участка.

Поскольку ограничение права собственности в части использования земельного участка не является обременением самого земельного участка, а статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предписывает обязанность продажи товара без обременений, из которой не следует свобода от ограничений использования товара, то к спорным правоотношениям указанная норма применению судом не подлежала.

Кроме того, статья 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает обременение товара правами третьих лиц на него. Судом не установлено обременений и прав третьих лиц на спорный земельный участок.

Обязанность продавца при заключении договора купли-продажи земельного участка предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об ограничениях использования земельного участка установлена специальной нормой - пунктом 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учёт. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

При этом на основании пункта 3 данной статьи покупатель лишь в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причинённых ему убытков.

Установлено, что земельный участок относится к категории земель: земли населённых пунктов, имеет вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства.

Данные об ограничении использования спорного земельного участка в сведениях Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют.

Гражданское законодательство в соответствии с пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений.

Положениями статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с частями 2 и 3 статьи 15 Конституции Российской Федерации органы государственной власти, органы местного самоуправления, должностные лица, граждане и их объединения обязаны соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы. Законы подлежат официальному опубликованию. Неопубликованные законы не применяются. Любые нормативные правовые акты, затрагивающие права, свободы и обязанности человека и гражданина, не могут применяться, если они не опубликованы официально для всеобщего сведения.

Частью 1 статьи 19 Конституции Российской Федерации провозглашено равенство всех перед законом и судом.

В силу презумпции знания закона граждане и организации должны знать действующее законодательство. Для реализации указанной презумпции предусмотрено обязательное опубликование законов, а также иных подзаконных актов, затрагивающих права и обязанности граждан и организаций.

Для выяснения обстоятельства, имеющего правовое значение для рассматриваемого спора, касательно наличия у ответчика на момент совершения сделки купли-продажи сведений об ограничениях использования земельного участка в виде МДР до кранового узла газопровода, судом апелляционной инстанции был вынесен на обсуждение данный вопрос, в связи с чем лицам, участвующим в деле, было предложено представить имеющиеся у них данные по юридически значимому обстоятельству.

Ответчиком и третьим лицом суду апелляционной инстанции представлены документы, связанные с приобретением земельного участка, из которого сформирован спорный ЗУ:466, изменением назначения и т.д., а также с наложением на участок зоны МДР до кранового узла газопровода.