Определение Судебной коллегии по гражданским делам Пермского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПЕРМСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 августа 2021 года Дело N 33-7836/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Варовой Л.Н.,

судей Мехоношиной Д.В., Безматерных О.В.

при секретаре Борисовой С.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Третьякова Максима Валерьевича на решение Пермского районного суда Пермского края от 22.04.2021 года, которым постановлено:

"Исковое заявление Третьякова Максима Валерьевича к ответчику Долгих Андрею Александровичу о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.03.2015г., заключенной между Долгих Андреем Александровичем и Третьяковым Максимом Валерьевичем недействительной по ч. 2 ст. 179 ГК РФ и применении последствий недействительности сделки; взыскании уплаченных денежных средств в размере 3 700 000 рублей; обязании Третьякова М.В. вернуть Долгих А.А. земельный участок и жилой дом, расположенный по адресу: **** в течении 10 дней с момента возврата денежных средств, уплаченных Т. по договору купли-продажи от 16.03.2015г. в размере 3 700 000 рублей; признании договора купли-продажи от 16.03.2015г. прекратившимся; запрете Долгих А.А. производить регистрационные действия в отношении земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: **** до полной оплаты денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи от 16.03.2021г. в размере 3 700 000 руб.; взыскании судебных расходов оставить без удовлетворения".

Заслушав доклад судьи Мехоношиной Д.В., пояснения Третьякова М.В. и его представителя Лузениной Т.В., пояснения Долгих А.А. и его представителя Щукина С.В., изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

Третьяков М.В., с учетом уточнения исковых требований, обратился в суд с иском к Долгих А.А. о признании сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.03.2015 года, заключенной между Долгих А.А. и Третьяковым М.В., недействительной, как совершенной под влиянием обмана и применении последствия недействительности сделки; о взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.03.2015 года в размере 3 700 000 руб.; возложении на ответчика обязанности вернуть Долгих А.А. земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: **** в течение 10 дней с момента возврата денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.03.2015 года в размере 3 700 000 руб.; о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 16.03.2015 года прекратившимся; запрете производить регистрационные действий в отношении земельного участка и жилого дома до полной оплаты денежных средств; взыскании судебных расходов по уплате государственной пошлины.

Исковые требования мотивированы тем, что 16.03.2015 года между Долгих А.А. (продавец) и Третьяковым М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома, согласно которому продавец передал в собственность покупателя земельный участок общей площадью 726 кв.м., с кадастровым номером ** и одноэтажный жилой дом, расположенный на указанном земельном участке, общей площадью 112,4 кв.м., находящиеся по адресу: ****. Стоимость земельного участка и дома определена сторонами в размере 7 000 000 руб., из которых 1 000 000 руб. уплачены покупателем при заключении договора, оставшиеся денежные средства выплачивались продавцу с рассрочкой платежа. На момент подачи данного искового заявления покупателем произведена выплата стоимости земельного участка и дома в общей размере 3 700 000 руб. При заключении договора Долгих А.А. было известно о том, что дом приобретается Третьяковым М.В. для проживания в нем покупателя и членов его семьи, однако о каких-либо недостатках, дефектах жилого дома Третьякову М.В. сообщено не было. На протяжении 2018 - 2020 года постепенно стали вскрываться дефекты в жилом доме, которые препятствуют нормальному проживанию в нем. Весной 2020 года Третьяков М.В., желая исправить обнаружившиеся дефекты, вызвал ремонтно-строительную бригаду. Осмотрев дом, специалисты ответили, что дом проще и дешевле разобрать и построить новый, чем устранять имеющиеся дефекты. В связи с тем, что Третьяков М.В. не обладает специальными знаниями и навыками в области строительства, с целью установления скрытых недостатков, о которых ему не было известно на момент приобретения дома, Третьяков М.В. обратился в ООО "Центр экспертизы строительства". Согласно акту экспертного исследования N 271/26-10/20 от 26.10.2020 года недвижимого имущества - жилого дома с надворными постройками, расположенного по адресу: **** имеет множественные дефекты и недостатки. Жилой дом и надворные постройки не соответствуют нормам и правилам в области строительства. Выявленные дефекты являются преимущественно значительными и критическими, в целом не устранимыми. Таким образом, Долгих А.А. передано Третьякову М.В. недвижимое имущество ненадлежащего качества, не пригодное для использования в целях, для которых это недвижимое имущество приобреталось, имеется реальная угрозы жизни и здоровья истца и членов его семьи. Учитывая, что Долгих А.А. по договору купли-продажи передан дом ненадлежащего качества, имеющий скрытые недостатки, не пригодный для проживания ввиду опасности для жизни и здоровья лиц, проживающих в нем, Третьяков М.В. в силу ст. 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ) в одностороннем порядке отказался от исполнения договора купли-продажи заключенного 16.03.2015 года с Долгих А.А. Уведомление об отказе от исполнения договора было направлено в адрес Долгих А.А. 23.11.2020 года и получено им 24.11.2020 года. В установленный в уведомление об отказе от исполнения договора срок деньги, уплаченные покупателем по договору купли-продажи, продавцом не возвращены, какие либо действия для обращения с заявлением о государственной регистрации перехода права в связи с прекращением действия договора, продавцом не произведены.

Судом постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого в апелляционной жалобе просит истец - Третьяков М.В., указывая на его незаконность и необоснованность. Указывает, что судом допущено неверное толкование ч. ч. 1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), поскольку ст. 469 ГК РФ не устанавливает обязанность покупателя привлекать специалистов для подтверждения качества приобретаемого товара. Истец проявил степень заботливости и должной осмотрительности, осмотрел дом перед покупкой. Согласно выводам эксперта, выявленные в ходе исследования дефекты и недостатки имелись на момент купли-продажи дома, являются скрытыми и не могли быть выявлены обычным способом приемки. Срок исковой давности не пропущен, поскольку истец узнал о нарушении своего права 26.10.2020 года при получении акта экспертного обследования. У истца имеется предусмотренное законом право на односторонний отказ от исполнения договора в соответствии с ч. 2 ст. 475 ГК РФ.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции Третьяков М.В. и его представитель Лузенина Т.В. поддержали апелляционную жалобу, Долгих А.А. и его представитель Щукин С.В. возражали против отмены решения суда.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность принятого судом решения в пределах этих доводов в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 16.03.2015 между Долгих А.А. (продавец) и Третьяковым М.В. (покупатель) заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями договора принадлежащей продавцу по праву собственности земельный участок для ведения личного подсобного хозяйства (назначение: земли населенных пунктов), общей площадью 726 +/- 6 кв.м., кадастровый номер **, и жилой дом, находящийся на данном земельном участке, 1-этажный (подземных этажей -1), общей площадью, 112,4 кв.м., инв. N 24804, лит.А., расположенные по адресу: **** (л.д. 6-9).

Согласно п.1.2. договора продавец обязуется продать, а покупатель купит указанный в п.1.1. данного договора земельный участок и жилой дом за 7 000 000 руб., цена фиксированная, изменению не подлежит на весь срок действия настоящего договора ни при каких-либо условиях.

Согласно п.2.1. договора 1 000 000 руб. передаются покупателем продавцу наличными денежными средствами при подписании данного договора.

Согласно п.2.2. договора оставшиеся денежные средства в размере 6 000 000 руб. будут выплачиваться покупателем в течение 5 лет со дня подписания настоящего договора, но не позднее 16 марта 2020 года, в следующем порядке:

Ежемесячный платеж составляет не менее 50 000 руб., которые перечисляются покупателем на расчетный счет продавца ** /Банк/.

Покупатель имеет право перечислять денежные средства продавцу как одним платежом в течение указанного отчетного года, так и несколькими платежами за отчетный год, размер и время оплаты данных платежей за отчетный год определяется покупателем, но не менее 600 000 руб. в год до полного погашения всей суммы, указанной в п.2.2. настоящего договора.

Стороны пришли к соглашению, что продаваемое имущество будет находиться в залоге у продавца до момента полного исполнения п.2.2. настоящего договора.

Согласно п.4.4. договора продавец передал, а покупатель принял указанный жилой дом и земельный участок в момент подписания настоящего договора. С этого момента к покупателю переходит риск случайно гибели и случайной порчи указанного земельного участка и жилого дома. Покупатель ознакомился с состоянием земельного участка и жилого дома до подписания настоящего договора. Санитарно-техническое оборудование, отопительная система исправны, претензии покупатель к продавцу не имеет, так как видимых технических (строительных) недостатков нет. Стороны считают состояние земельного участка и жилого дома удовлетворительным.

По данным ЕГРН 20.03.2015г. за Третьяковым М.В. зарегистрировано право собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: ****.

За период с 15.03.2015 по 06.03.2020 в счет исполнения договора Третьяков М.В. перечислил Долгих А.А. денежные средства в размере 3 700 000 руб.

Согласно акту экспертного исследования N 311/17-11/20 от 17.11.2020 ООО "Центр экспертизы строительства" выявлены дефекты и недостатки, являющиеся

- как явными, так и скрытыми (большая часть носит скрытый характер). При этом, указанные дефекты и недостатки не могли быть выявлены обычным способом приемки (требуются специальные познания в области строительства, поверенные измерительные приборы, оборудование);

- как малозначительными, так и значительными и критические (преимущественно являются значительными и критическими);

- в целом неустранимыми (недостатки и дефекты имеют множественный характер, их устранение и приведение здания в соответствие с нормативными требованиями предполагает разборку строения и возведение его вновь, что экономически нецелесообразно).

- наличие выявленных дефектов и недостатков недвижимого имущества влечет угрозу жизни и здоровью граждан.

23.11.2020 Третьяковым М.В. в адрес Долгих А.А. направлено уведомление об отказе от исполнения договора купли-продажи от 16.03.2015 в связи с выявленными недостатками.

Принимая решение об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, с учетом установленных фактических обстоятельств, руководствуясь положениями п.2 ст.179, 450, 450.1, 454, 469, 475, 476, 477, 557 ГК РФ, пришел к выводу о том, что доказательств совершения продавцом действий, свидетельствующих об обмане покупателя, введения его в заблуждения относительно качества продаваемого имущества в материалах дела не имеется, при этом истцом пропущен предусмотренный п. 2 ст.477 ГК РФ срок для предъявления требований, связанных с качеством приобретенного на основании договора купли-продажи от 16.03.2015 года недвижимого имущества, договор исполнен продавцом, а соответственно, он не может быть расторгнут по инициативе покупателя в одностороннем порядке.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются обоснованными, с учетом следующего.

В соответствии с п.2 ст.477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

Следовательно, возможность удовлетворения требований в связи с некачественным товаром обусловлена необходимостью соблюдения двух сроков - предусмотренного п. 2 ст.477 ГК РФ срока обнаружения недостатка и исчисленного с момента обнаружения недостатков срока исковой давности, в случае, если о применении последнего заявлено ответчиком. Пропуск любого из этих сроков влечет отказ в судебной защите.

Как следует из материалов дела, спорный дом передан покупателем продавцу 16.03.2015 года, как следует из искового заявления Третьякова М.В., и было подтверждено стороной истца в суде апелляционной инстанции, недостатки жилого дома были обнаружены им с начала 2018 года, соответственно по истечении двух лет с момента передачи ему объектов недвижимости, что свидетельствует о пропуске предусмотренного п. 2 ст.477 ГК РФ срока для предъявления требований о возврате денежных средств, поскольку договором более длительный срок для обнаружения недостатков не установлен.

Позиция истца в апелляционной жалобе, согласно которой положения п. 2 ст.477 ГК РФ в данном случае следует применять с учетом установленного ст.483 ГК РФ срока, обоснованной не является.

В соответствии со ст.483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

2. В случае невыполнения правила, предусмотренного пунктом 1 настоящей статьи, продавец вправе отказаться полностью или частично от удовлетворения требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара, если докажет, что невыполнение этого правила покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора.

3. Если продавец знал или должен был знать о том, что переданные покупателю товары не соответствуют условиям договора купли-продажи, он не вправе ссылаться на положения, предусмотренные пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

По смыслу приведенных положений, предусмотренный п. 2 ст.483 ГК РФ срок распространяется только на те средства правовой защиты, которые предусмотрены указанной нормой (требований покупателя о передаче ему недостающего количества товара, замене товара, не соответствующего условиям договора купли-продажи о качестве или об ассортименте, об устранении недостатков товара, о доукомплектовании товара или о замене некомплектного товара комплектным, о затаривании и (или) об упаковке товара либо о замене ненадлежащей тары и (или) упаковки товара). Соответственно, данный срок не применяется к требованиям о соразмерной уменьшении покупной цены, о возмещении расходов покупателя на устранение недостатков товара, об отказе от исполнения договора купли-продажи и о возврате уплаченной за товар денежной суммы.

При этом срок извещения продавца о выявленных недостатках и срок обнаружения покупателем этих недостатков являются разными правовыми категориями, несоблюдение которых влечет разные правовые последствия. Толкование истцом предусмотренного п. 1 ст.483 ГК РФ срока как специального по отношению к п. 2 ст.477 ГК РФ, является ошибочным.

При несовпадении срока предъявления претензии с гарантийным сроком требования по качеству товара могут быть заявлены в течение гарантийного срока, при этом п. 2 ст.477 ГК РФ является специальной нормой по отношению к общему правилу, зафиксированному в п. 1 данной статьи.

Поскольку срок для предъявления требований с недостатками в проданном объекте на момент их обнаружения истцом был пропущен, соответственно, направление Третьяковым М.В. в адрес Долгих А.А. уведомления об отказе от договора не повлекло правовых последствий в виде расторжения договора, а соответственно, оснований для признания его прекратившимся не имеется.

Судебная коллегия также находит обоснованной позицию суда первой инстанции об отказе в признании сделки недействительной, как заключенной под влиянием обмана, поскольку доказательств того, что истец при строительстве дома с достоверностью знал о наличии в доме тех недостатков, которые отражены в акте экспертного исследования N 311/17-11/20 от 17.11.2020 ООО "Центр экспертизы строительства", в силу имеющихся у него познаний в сфере строительства мог и должен был оценивать возведенный им дом как не соответствующий требованиям строительных норм и правил, и обладая такими сведениями, сообщил покупателю недостоверную информацию относительно конкретных характеристик элементов дома, либо намеренно умолчал о них, в материалах дела не имеется.

В целом, доводы апелляционной жалобы изложенного не опровергают, в связи с чем не свидетельствуют о наличии предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Пермского районного суда Пермского края от 22.04.2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Третьякова Максима Валерьевича - без удовлетворения.

Председательствующий: /подпись/

Судьи: /подписи/

Мотивированное определение изготовлено 06.09.2021 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка