Дата принятия: 20 марта 2019г.
Номер документа: 33-783/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 марта 2019 года Дело N 33-783/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Босси Н.А.,
судей Бучневой О.А., Юдиной И.С.,
при секретаре Калугиной И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Лёвина Виктора Николаевича к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка
по апелляционной жалобе администрации Тамбовского района Тамбовской области на решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 27 ноября 2018 года.
Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Лёвин В.Н. обратился в суд с иском к администрации Тамбовского района Тамбовской области о признании права на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства жилого дома, указав, что 02.06.2008 г. между ним и администрацией Тамбовского района Тамбовской области был заключен договор аренды участка из земель населённых пунктов с кадастровым номером *** по адресу: ***, площадью *** кв.м., для продолжения строительства индивидуального жилого дома. Срок действия договора - до 01.06.2018 г. 29.12.2017г. ему выдан градостроительный план земельного участка, 15.03.2018 г. им получено разрешение на строительство индивидуального жилого дома по указанному выше адресу. 20.03.2018 г. он направил в адрес арендодателя заявление на продление (заключение) договора аренды N306 от 02.06.2008 г. на новый срок. Администрация Тамбовского района Тамбовской области отказала в продлении срока предоставления земельного участка в аренду, указав, что согласно действующего земельного законодательства арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок без проведения торгов. Кроме того, в случае если на земельном участке расположен объект недвижимости, приобретение испрашиваемого земельного участка возможно без проведения торгов, при условии регистрации права собственности на такой объект недвижимости. Считает, что отказ в заключении договора аренды является незаконным.
Просил признать за ним право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером *** по адресу: ***, площадью 1500 кв.м для продолжения строительства индивидуального жилого дома.
Решением Тамбовского районного суда Тамбовской области от 27 ноября 2018 года исковые требования Лёвина В.Н. к администрации Тамбовского района Тамбовской области удовлетворены. За ним признано право на заключение договора аренды земельного участка площадью *** кв.м, из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования - для строительства индивидуального жилого дома, кадастровый номер ***, расположенного по адресу: ***.
На решение суда администрацией Тамбовского района Тамбовской области подана апелляционная жалоба, в которой просит его отменить.
Указывает, что в соответствии с п. 4.3.3 Договора аренды от 02.06.2008 г. по истечении срока его действия арендатор имеет право в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 месяца до истечения срока действия Договора. Однако Лёвин В.Н. обратился в администрацию Тамбовского района Тамбовской области с заявлением о продлении договора аренды земельного участка только 22.03.2017 г., то есть позднее срока, согласованного сторонами в п. 4.3.3 Договора аренды. В таком случае лицо утрачивает преимущественное право на заключение договора аренды. Согласно действующего законодательства арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Ссылается на то, что совокупности оснований, позволяющих истцу заключить договор аренды на новый срок без проведения торгов, предусмотренных п.4 ст.39.6 ЗК РФ не имеется.
Не согласна с выводом суда о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право арендатора земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, на продление договора аренды без проведения торгов, если договор аренды был заключен до 01.03.2015 г. Из п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" следует, что такое право предусмотрено только для собственников объектов незавершенного строительства, однако, право собственности Лёвина В.Н. на объект незавершённого строительства не зарегистрировано.
Считает неправомерной ссылку суда на ст. 621 ГК РФ, так как в п. 2.1 договора аренды чётко установлен срок его действия. Каких-либо оговорок по поводу его автоматической пролонгации на неопределенный срок по согласованным сторонами условиям договора не предусматривалось. Обязанность по уплате арендных платежей арендатором за весь срок действия договора не исполнялась. Кроме того, земельный участок истцу 02.06.2008 г. был предоставлен повторно для продолжения строительства жилого дома на 10 лет. Ранее данный земельный участок был предоставлен ему на 10 лет на основании Постановления главы Стрелецкого сельсовета N101 от 27.09.1999 г. За длительный промежуток времени арендных отношений истцом так и не была достигнута цель - строительство индивидуального жилого дома.
В возражении на апелляционную жалобу Лёвин В.Н. просит оставить решение суда без изменения.
Представитель администрации Стрелецкого сельсовета Тамбовского района Тамбовской области, будучи надлежащим образом извещённым о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. Об уважительных причинах неявки в суд не сообщено, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявлено. В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя администрации Стрелецкого сельсовета Тамбовского района Тамбовской области.
Проверив материалы дела, выслушав представителя администрации Тамбовского района Тамбовской области Рогоман М.Ю., поддержавшую жалобу, Лёвина В.Н., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, правильно применяя положения п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, действующих с 01.03.2015 г., пришёл к правильному выводу о том, что Лёвин В.Н. имеет право на предоставление ему земельного участка без проведения процедуры торгов, так как на основании договора аренды от 02.06.2008 г. земельный участок был предоставлен истцу для строительства индивидуального жилого дома и на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, возведённый на основании соответствующего разрешения, и, кроме того, договор аренды от 02.06.2008 г. предусматривает условие о заключении его на новый срок.
Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции являются мотивированными, основанными на правильном применении норм материального права и на исследованных в судебном заседании доказательствах.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации и переходными положениями, установленными Федеральным законом N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".
Согласно п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с п.15 ст. 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В силу п.п.10 п.2 ст.39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В соответствии с п.5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведённых положений Земельного кодекса Российской Федерации, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015 г., закреплены также в пункте 21 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015 г.
Так, в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 г. N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведёнными правовыми положениями ЗК РФ и Закона N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).
Все условия для получения Лёвиным В.Н. спорного земельного участка однократно в аренду для завершения строительства объекта незавершенного строительства соблюдены, так как земельный участок ранее получен Лёвиным В.Н. в аренду без проведения торгов в целях строительства и до 01.03.2015 г.; исключительным правом на приобретение земельного участка иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации; Лёвиным В.Н. в установленном законом порядке до истечения срока действия договора аренды получено разрешение на строительство; после даты окончания срока действия ранее заключенного договора аренды администрация не заявила в суд требование об изъятии путём продажи с публичных торгов возведенного истцом на спорном земельном участке объекта незавершённого строительства; заявление о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов для завершения строительства подано истцом до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды. Лёвин В.Н. продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора аренды, использует земельный участок по назначению, приступил к его освоению, на участке ведётся строительство индивидуального жилого дома, степень готовности которого по состоянию на 22.11.2018 г. составляет 18 %. Незавершенное строительство возведено истцом на основании разрешения от 15.03.2018 г., то есть Лёвин В.Н. является его собственником в силу положений п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При таких обстоятельствах земельный участок мог быть предоставлен Лёвину В.Н. без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку вопреки доводам жалобы, имеет место совокупность условий, перечисленных в п.4 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Ссылка в апелляционной жалобе на то, что Лёвин В.Н. обратился в администрацию Тамбовского района с заявлением о продлении договора аренды позже, чем за три месяца до истечения срока действия договора аренды, отмены решения суда не влекут, поскольку в силу перечисленных норм положений Земельного кодекса Российской Федерации Лёвин В.Н. вправе претендовать на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов.
Доводы ответчика о том, что подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации не может быть применён, так как Лёвиным В.Н. не зарегистрировано право на объект незавершённого строительства, судебная коллегия считает несостоятельными, основанными на неправильном толковании норм материального права.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации ), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п.1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Факт возведения истцом на спорном земельном участке объекта незавершённого строительства на законных основаниях подтверждается разрешением на строительство *** от 15.03.2018 г. сроком до 15.03.2028 г. Степень готовности объекта составила 18%, что не отрицает ответчик.
В связи с изложенным возведённый истцом объект незавершенного строительства в силу приведённых норм права принадлежит истцу. Государственная регистрация права на объект незавершённого строительства является актом подтверждения возникновения права. Право истца на указанный объект ответчиком не оспаривается.
Согласно подп.5 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Расположение на земельном участке объекта незавершённого строительства, вопреки доводам ответчика, препятствует проведению аукциона в отношении данного земельного участка, что следует из подп.8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.
Объект недвижимости у Лёвина В.Н. администрацией Тамбовского района Тамбовской области не изымается.
То обстоятельство, что Лёвин В.Н. в период ранее действующего договора аренды не построил индивидуальный жилой дом, отмены решения суда не влечёт, поскольку положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают предоставление в аренду земельного участка именно для завершения строительства.
Невнесение Лёвиным В.Н. арендной платы основанием для отказа в продлении договора аренды не является, так как данное обстоятельство не лишает арендодателя права обратиться к арендатору с самостоятельным требованием. Более того, согласно п. 3.3 договора аренды от 02.06.2008 г. арендная плата начисляется с момента регистрации права собственности на строения, находящиеся на арендуемом земельном участке. Право собственности истца на объект незавершенного строительства в настоящее время не зарегистрировано.
Ссылка ответчика в апелляционной жалобе на то, что постановлением главы Стрелецкого сельсовета N101 от 27.09.1999 г. Лёвину В.Н. уже предоставлялся спорный земельный участок сроком на 3 года, отмены решения суда не влечёт, так как первоначально земельный участок был предоставлен Лёвину В.Н. до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым был предоставлен земельный участок истцу в аренду в 2008 году, в связи с чем не может учитываться при применении положений ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судебная коллегия приходит к выводу, что юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции были определены и установлены правильно, правильно судом применены нормы материального права, выводы суда не опровергаются доводами апелляционной жалобы.
Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции допущено не было.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене не подлежит.
Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Тамбовского районного суда Тамбовской области от 27 ноября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации Тамбовского района Тамбовской области - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
