Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июня 2021 года Дело N 33-7823/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе

председательствующего судьи Нурмиева М.М.

судей Абдуллиной Г.А., Фахрутдиновой Р.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Гусамовой Н.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи

Абдуллиной Г.А. апелляционную жалобу представителя Гаврилова Н.В. - Владимировой Л.А. на решение Советского районного суда города Казани от 12 февраля 2021 года, которым постановлено:

иск Владимировой Л.А. к Шипшовой О.М., Пономаревой В.В. о понуждении заключить основной договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора, переводе прав и обязанностей покупателя на квартиру, обязании внести изменения в сведениях в Едином государственном реестре недвижимости оставить без удовлетворения.

Проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения Владимировой Л.А., поддержавшей доводы жалобы, представителя Шипшовой О.М. - Залялиевой А.И., Пономаревой В.В. возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Владимирова Л.А. обратилась в суд с иском к Шипшовой О.М. о понуждении заключить основной договор купли-продажи 6/18 долей в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора.

В обоснование требований указано, что 24 марта 2020 года между истцом и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи 6/18 долей в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, принадлежащих ответчику. Согласно предварительному договору, стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до 24 мая 2020 года. Истец в день заключения предварительного договора внесла задаток за приобретаемую долю в квартире в размере 70 000 руб., что подтверждается распиской ответчика о получении указанной суммы. 25 мая 2020 года стороны встретились в нотариальной конторе для подписания основного договора купли-продажи. Однако Шипшова О.М. от заключения договора отказалась, мотивируя свой отказ наличием обременения на отчуждаемую долю в квартире.

Вышеуказанная квартира состоит их трех изолированных жилых комнат, площадью 12,3, 12,6, 15,2 квадратных метра, а также мест общего пользования. На протяжении многих лет истец проживает в квартире с несовершеннолетними детьми: ФИО17, имеющей 1/12 долю в праве общей долевой собственности на квартиру, ФИО18, имеющей 1/9 долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Ответчик Шипшова О.М., имея долю в квартире, не имеет возможности ею пользоваться, поскольку вступившим в законную силу решением Московского районного суда города Казани от 19 января 2018 года ей отказано в удовлетворении требований о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением и определении порядка пользования жилым помещением, ввиду отсутствия нуждаемости в проживании в спорной квартире. Спорный объект недвижимости также принадлежит на праве общей долевой собственности Пономаревой В.В. в размере 7/18 долей в праве собственности на квартиру. Право собственности Пономаревой В.В. возникло на основании договора дарения от 12 сентября 2018 года, заключенного между ней и ее дочерью Апаровой К.В., которой ранее решением Московского районного суда города Казани от 19 января 2018 года, оставленным без изменения апелляционным определением Верховного Суда Республики Татарстан от 5 апреля 2018 года, отказано в удовлетворении требований о вселении, устранении препятствий в пользовании жилым помещением и определении порядка пользования жилым помещением ввиду отсутствия нуждаемости в проживании в спорной квартире.

На основании изложенного, Владимирова Л.А., уточнив требования, просила суд возложить обязанность на Шипшову О.М. заключить договор купли-продажи 6/18 долей в праве общей долевой собственности в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, в пользу несовершеннолетних детей ФИО11 и ФИО12, на условиях предварительного договора; установить срок заключения договора купли-продажи в течение 30 календарных дней со дня вступления решения в законную силу; перевести на Владимирову Л.А. права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях предварительного договора, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан внести изменения в запись в Едином государственном реестре по регистрации прав на недвижимость и сделок с ним.

Протокольным определением от 19 октября 2020 года в качестве соответчика была привлечена Пономарева В.В.

Истец и ее представитель в судебное заседание явились, исковые требования поддержали, пояснили, что 10 сентября 2020 года стало известно о заключении между ответчиками Шипшовой О.М. и Пономаревой В.В. договора купли-продажи 6/18 долей в праве общей долевой собственности в спорной квартире. Государственная регистрация перехода права собственности на квартиру была проведена 2 сентября 2020 года. Участники сделки не уведомили истца о предстоящей сделке, заведомо зная, что ею внесен задаток за долю в спорной квартире, а также о том, что истцом был подан иск о понуждении заключить основной договор купли-продажи на условиях предварительного договора. Считают, что у Владимировой Л.А., действующей в интересах своих несовершеннолетних детей, право на заключение договора купли-продажи доли в квартире возникло раньше, чем у Пономаревой В.В.

Представитель Шипшова О.М. иск не признал.

Представитель Пономаревой В.В. иск не признал.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республики Татарстан в судебное заседание не явился.

Нотариус Казанского нотариального округа Республики Татарстан Салахова Э.М. в судебное заседание не явилась. Разрешение спора оставила на усмотрение суда.

Суд первой инстанции, отказав в удовлетворении требований истца, принял решение в приведённой выше формулировке.

В апелляционной жалобе Владимирова Л.А. просит решение суда отменить, удовлетворив требования в полном объеме.

Податель жалобы не соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что предварительный договор купли-продажи является незаключенным, указывая, что ответчик не отрицала факт заключения договора и подтвердила получение денежных средств в счет его исполнения.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Рассмотрев представленные материалы и оценив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами по делу, суд апелляционной инстанции считает, что оснований для отмены решения суда не имеется.

Положениями пункта 1 и пункта 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.

Статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Согласно пункту 3 указанной статьи, при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки возникает только при продаже доли постороннему лицу, не входящему в число участников общей собственности. Сособственники не могут воспользоваться преимущественным правом покупки, когда доля продается одному из них. Именно продавцу принадлежит право выбора того участника общей собственности, которому он желает продать свою долю, продавец может остановить свой выбор на любом из них.

Согласно части 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В соответствии со статьей 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Частью 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как предусмотрено пунктом 3 данной нормы, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с указанным кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Требование к форме договора продажи недвижимости установлены в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами; несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Судом первой инстанции установлено, что квартира, расположенная по адресу: <адрес> принадлежала на праве долевой собственности: Понамаревой В.В. - 7/18 долей; ФИО11, <дата> года рождения, - 1/12 доля; ФИО12, <дата> года рождения, - 7/36 долей (1/12+ 1/9); Шипшовой О.М -6/18 долей в праве общей долевой собственности.

Несовершеннолетние ФИО11, <дата> года рождения, и ФИО12, <дата> года рождения, являются детьми истца ФИО1

Согласно вышеуказанной расписке от 24 марта 2020 года, Шипшова О.М. взяла на себя обязательства продать принадлежащие ей 6/18 долей в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, несовершеннолетним детям Владимировой Л.А. - ФИО12 и ФИО11, за что получила денежные средства в размере 70 000 руб. Из расписки следует, что остаток долга составляет 430 000 руб., задолженность по оплате коммунальных услуг в размере 156 000 руб. Также Шипшова О.М. взяла на себя обязательство ждать оформления договора до 24 мая 2020 года.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, исходил из того, что представленный истцом документ (расписка) не подтверждает заключение предварительного договора купли-продажи, поскольку не подписан всеми его участниками, а, следовательно, является незаключенным.

Также суд первой инстанции указал, что Пономарева В.В. на момент покупки доли в квартире, расположенной по адресу: <адрес>, входила в число участников общей долевой собственности, в связи с чем у Шипшовой О.М. отсутствовала обязанность извещать других участников общей долевой собственности о предстоящей продаже доли в квартире в пользу Пономаревой В.В.

Судебная коллегия с данным выводом суда первой инстанции соглашается.

Довод жалобы о том, что предварительный договор купли-продажи является заключенным, поскольку ответчик не отрицала факт его заключения и подтвердила получение денежных средств в счет его исполнения, судебной коллегией отклоняются, поскольку суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что данная расписка (предварительный договор) не влечет правовых последствий, предусмотренных частью 5 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, спор об оплаченной истицей сумме аванса в настоящем иске не заявлен.

Таким образом, разрешая спор, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанная расписка (предварительный договор) не отвечает требованиям, предъявляемым к договорам купли-продажи недвижимости и не подтверждает заключение между сторонами договора купли-продажи, в связи с чем не имеется оснований для признания за истцом права собственности на спорную долю в жилом помещении.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, направлены на иное толкование норм действующего законодательства и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Выводы суда соответствуют фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона не противоречат, нарушений норм процессуального права судом также не допущено.

Таким образом, решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 199, пунктом 1 статьи 328, статьёй 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Советского районного суда города Казани от 12 февраля 2021 года по данному делу оставить без изменения, апелляционную жалобу Владимировой Л.А.- без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок не превышающий трех месяцев в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (город Самара) через суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка