Определение Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 02 ноября 2020 года №33-7795/2020

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 ноября 2020 года Дело N 33-7795/2020
02 ноября 2020 года судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Гаус Т.И.
судей Абрамовича В.В., Лоншаковой Е.О.
при ведении протокола помощником судьи Мироновой Н.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Гаус Т.И.
гражданское дело по исковому заявлению Ивлева Р.А., Ивлевой М.А. к Андриюку А.С., АО "Фирма Кульбытстрой", ООО УК "Крас-Сервис" о признании сделок недействительными, признании отсутствующим права, прекращении права и истребовании имущества,
по апелляционной жалобе с дополнениями к ней АО "Фирма "Культбытстрой"
по апелляционной жалобе Андриюка А.С.
на решение Октябрьского районного суда г.Красноярска от 15 февраля 2019 года, которым постановлено:
"Исковые требования Ивлева Р.А., Ивлевой М.А. к Андриюку А.С., АО "Фирма Культбытстрой", ООО УК "Крас-Сервис" о признании сделок недействительными, признании отсутствующим права, прекращении права и истребовании имущества удовлетворить частично.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, заключенный между закрытым акционерным обществом "Фирма "Культбытстрой" и обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "КБС-Сервис".
Признать отсутствующим право собственности АО "Фирма "Культбытстрой" на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером N, расположенное по адресу: <адрес>.
Признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Крас-Сервис" и Андриюком АС..
Прекратить право собственности Андриюка А.С. на нежилое помещение общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенное по адресу: <адрес>.
Обязать Андриюка А.С. освободить нежилое помещение с кадастровым номером: N, расположенное по адресу: <адрес>.
Взыскать с Андриюка А.С., АО "Фирма Культбытстрой", ООО УК "Крас-Сервис" в равных долях с каждого в пользу Ивлева Р.А., Ивлевой М.А. в равных долях возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 564 рублей 18 копеек".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Ивлев Р.А., Ивлева М.А. обратились в суд с иском к Андриюку А.С., АО "Фирма Культбытстрой", ООО УК "Крас-Сервис" о признании сделок недействительными, признании отсутствующим права, прекращении права и истребовании имущества, мотивируя требования тем, что истцы являются собственниками помещения - квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, которая принадлежит им на основании договора участия в долевом строительстве от <дата>. В указанном многоквартирном доме находится помещение N, которое является помещением ТСЖ, являющееся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном <адрес>. Собственником указанного помещения в настоящее время является Андриюк А.С. на основании договора купли-продажи нежилого помещения от <дата>, заключенного с ООО УК "Крас-Сервис", которое в свою очередь приобрело указанное помещение по договору купли-продажи нежилого помещения от <дата> у АО "Фирма Культбытстрой". Инвестирование строительства указанного многоквартирного дома и общего имущества, в том числе и помещения ТСЖ, осуществлялось участниками долевого строительства, застройщик инвестором не выступал. Указанное помещение имеет специализированное назначение - использование для деятельности ТСЖ, участники долевого строительства рассчитывали на наличие соответствующего помещения в доме на случай принятия решения об избрании способа управления - управление товариществом собственников жилья, а также для наличия в шаговой доступности организации, осуществляющей управление многоквартирным домом. Учитывая, что в проектной декларации спорное помещение поименовано как помещение ТСЖ, соответственно оно предназначалось для деятельности ТСЖ, принимая во внимание, что основной целью деятельности ТСЖ является реализация прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, спорное помещение изначально было предназначено для обслуживания всех помещений в доме, соответственно является общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома. Указанное помещение не может быть зарегистрировано на праве собственности за каким-либо единственным лицом, поскольку спорное помещение является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.
С учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, просили признать недействительными сделки купли-продажи нежилого помещения от <дата> и от <дата>, признать отсутствующим право собственности Андриюка А.С., ООО УК "Крас-Сервис", АО "Фирма Культбытстрой" на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., имеющее кадастровый N, расположенное по адресу: <адрес>; истребовать указанное нежилое помещение из незаконного владения Андриюка А.С., обязав последнего освободить указанное нежилое помещение; прекратить право собственности Андриюка А.С. на указанное помещение.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе и дополнениях к ней представитель ответчика АО "Фирма "Культбытстрой" Звягин М.В. просит решение суда отменить, как незаконное, принятое с нарушением норм материального права, в удовлетворении иска отказать. Указывает, что судом необоснованно отклонено заявление ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по требованиям о признании сделки недействительной, а доводу ответчика о пропуске истцами срока исковой давности по требованию об истребовании имущества из чужого незаконного владения судом не дана оценка, в то время как он начал течь в 2012 году и к моменту обращения истцов в суд был ими пропущен. Помещение ТСЖ отсутствует в перечне общего имущества МКД, содержащимся в проектной декларации застройщика, а также в выписке из технического паспорта спорное помещение не входит в состав мест общего пользования, оно является самостоятельным помещением, что подтверждается заключениями судебных экспертиз. Истцами не представлено доказательств строительства спорного помещения за счет средств дольщиков, а не за счет застройщика. Полагает, что инструкция по эксплуатации жилых помещений является ненадлежащим доказательством по делу, т.к. ее невозможно идентифицировать, существование такого документа не предусмотрено законом и не является приложением к договора долевого участия в строительстве.
В апелляционной жалобе ответчик Андриюк А.С. просит решение суда отменить и в удовлетворении иска отказать. Ссылается на то, что является добросовестным приобретателем спорного нежилого помещения, право собственности продавца ООО УК "Крас-Сервис" было зарегистрировано в Управлении Росреестра по Красноярскому краю и оснований сомневаться в незаконности приобретения недвижимого имущества у него не было. Андриюк А.С. передал продавцу денежные средства за приобретенное помещение. При осмотре помещения в нем располагалось действующее предприятие "Ателье", ни в каких документах не содержалось указания на то, что это помещение ТСЖ. В настоящее время Андриюк А.С. осуществляет все расходы по содержанию спорного нежилого помещения. Кроме того указывает, что судом не был разрешен вопрос о возврате ему денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 31 июля 2019 года, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 15 февраля 2019 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы АО "Фирма "Культбытстрой", Андриюка А.С. оставлены без удовлетворения.
Определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 05 сентября 2019 года с Андриюка А.С., АО "Фирма Культбытстрой", ООО УК "Крас-Сервис" в пользу ООО "А Эксперт" взысканы судебные расходы в размере 72 500 рублей в равных долях.
Определением Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 19 мая 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 31 июля 2019 года отменено, направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав объяснения представителя ответчика АО "Фирма "Культбытстрой" Звягина М.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, истцов Ивлева Р.А. и Ивлеву М.А., их представителя Скавитина К.А., согласных с решением суда и возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55,59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда, оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Как усматривается из материалов дела, ЗАО "Фирма "Культбытстрой" являлось застройщиком жилого <адрес>. Строительный адрес данного объекта: жилой <адрес>.
На основании договора участия в долевом строительстве от <дата>, акта приема-передачи квартиры от <дата> в указанном многоквартирном доме Ивлевой М.А. и Ивлеву Р.А. на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, общей площадью 64,5 кв.м., по адресу: <адрес>. Право собственности истцов на квартиру зарегистрировано <дата> (л.д. 11-15 том 1).
<дата> ЗАО "Фирма "Культбытстрой" на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию зарегистрировано право собственности на помещение N, общей площадью 39,6 кв.м., в <адрес>, которое в соответствии с договором купли-продажи от <дата> было продано ООО "УК "КБС-Сервис", стоимость помещения определена в размере 1 584 000 рублей (л.д. 60 том 1). В последующем ООО "УК "КБС-Сервис" на основании договора купли-продажи от <дата> продало указанное помещение по цене 2 096 000 рублей Андриюку А.С., который в настоящее время является собственником спорного помещения, право собственности зарегистрировано <дата> (л.д. 16-17 том 1).
Разрешая заявленные исковые требования Ивлева Р.А. и Ивлевой М.А., суд первой инстанции, установив, что спорное помещение относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, на которое у данных собственников в момент регистрации их права собственности на объект долевого строительства возникло право собственности на долю в праве собственности на спорное помещение, учитывая отсутствие решения собственников помещений многоквартирного дома на распоряжение помещением N, пришел к выводу о признании права собственности АО "Фирма "Культбытстрой" на спорное помещение отсутствующим.
Признавая помещение <адрес> общим имуществом собственников помещений в МКД, суд исходил из того, что данное помещение в проектной документации на жилой дом поименовано как "помещение ТСЖ", соответственно предназначалось для деятельности ТСЖ, основной целью деятельности ТСЖ является реализация прав собственников жилых помещений в многоквартирных домах по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом, в связи с чем, спорное помещение фактически изначально было предназначено для обслуживания всех помещений в доме и относится к иным обслуживающим помещениям, не являющимся частями квартир и предназначенным для обслуживания более одного помещения в данном доме.
В этой связи суд пришел к выводу об обоснованности исковых требований и наличии предусмотренных законом оснований для признания недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> от <дата>, заключенного между ЗАО "Фирма "Культбытстрой" и ООО УК "КБС-Сервис", признания отсутствующим права собственности АО "Фирма "Культбытстрой" на нежилое помещение, общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенное по адресу: <адрес>, признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, от <дата>, заключенного между ООО УК "Крас-Сервис" и Андриюком А.С., прекращении права собственности Андриюка А.С. на нежилое помещение общей площадью 39,6 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенное по адресу: <адрес>, обязании Андриюка А.С. освободить нежилое помещение с кадастровым номером: N, расположенное по адресу: <адрес>, взыскании с Андриюка А.С., АО "Фирма Культбытстрой", ООО УК "Крас-Сервис" в равных долях в пользу Ивлева Р.А., Ивлевой М.А. в равных долях возмещение расходов по уплате государственной пошлины в размере 7 564 рубля 18 копеек.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
В соответствии с ч.1 ст. 16 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч.1 ст.36, ч. 1 ст.38 Жилищного кодекса РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, являются общим имуществом собственников помещений в указанном многоквартирном доме, право общей долевой собственности на общее имущество (в том числе и на земельный участок под многоквартирным домом) возникает с момента регистрации права собственности первым из собственников.
Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое, в соответствии с законом, не может принадлежать гражданам.
Согласно ст.289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст.290 Кодекса).
В силу п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Согласно ч. 1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Состав общего имущества определён и в пункте 2 Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", которым помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование) (п.п. "а").
При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (п. 3 Постановления N 491).
По смыслу приведённых норм права, определяющим признаком для отнесения нежилых помещений в многоквартирном доме к общему имуществу является признак их эксплуатации исключительно в целях обслуживания более одного помещения в этом доме. Предусматривая право собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество, приведённые положения закона не исключают и возможность нахождения в многоквартирном доме и иного недвижимого имущества самостоятельного назначения, не предназначенного для обслуживания квартир в этом доме.
Согласно разъяснений, изложенных в Определении Конституционного Суда Российской Федерации, от 19 мая 2009 года N 489-О-О, к общему имуществу в многоквартирном доме, относятся лишь помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ.
Таким образом, право общей долевой собственности возникает не на все помещения в доме, а лишь на помещения, которые предназначены исключительно для обслуживания жилого дома и не имеющие самостоятельного назначения. Если же помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и никогда не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности на эти помещения не возникает.
В соответствии с частью 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.
По данному делу одним из юридически значимых и подлежащих доказыванию обстоятельств с учетом подлежащих применению норм материального права являлось выяснение вопроса о статусе спорных помещений (использовании их в качестве общего имущества или о наличии у них самостоятельного функционального назначения), а также вопросов о том, кем и как использовались эти помещения, находилось ли в них и находится ли в настоящее время оборудование, предназначенное для обслуживания нужд многоквартирного дома, а если находится, то в каких именно помещениях.
Однако указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, судом первой инстанции фактически оставлены без исследования и правовой оценки.
Как видно из дела, на основании договора N от <дата>, ЗАО "Фирма "Культбытстрой" предоставила в пользование и эксплуатацию ООО "УК "КБС-Сервис" нежилое помещение N площадью 39,6 кв.м., находящееся на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, сроком с <дата> до оформления ЗАО "Фирма "Культбытстрой" права собственности на данное жилое помещение (л.д. 101 том 3).
На основании договора субаренды нежилого помещения N от <дата>, ООО "УК "КБС-Сервис" предоставило в субаренду Важаевой Н.Ю. нежилое помещение N площадью 39,6 кв.м., находящееся на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, сроком с <дата> по <дата> (л.д. 102-104 том 3).
На основании договора аренды нежилого помещения N от <дата>, ООО "УК "КБС-Сервис" предоставило в аренду Важаевой Н.Ю. принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение N площадью 39,6 кв.м., находящееся на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, сроком с <дата> по <дата> (л.д. 105-106 том 3).
Согласно договора аренды нежилого помещения N <дата>, ООО "УК "КБС-Сервис" предоставило в аренду Цуканову Г.В. принадлежащее ему на праве собственности нежилое помещение N площадью 39,6 кв.м., находящееся на первом этаже многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес>, сроком с <дата> по <дата> (л.д. 110-112 том 3).
Определением Арбитражного суда Красноярского края от <дата>, в отношении ООО УК "Крас-Сервис" введена процедура наблюдения (л.д. 119-122).
Ивлева М.А. обращалась с заявлением в ООО "УК "КБС-Сервис", в котором просила предоставить ей договор на охрану нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, а также смету расходов на 2013 год в отношении жилого дома по адресу: <адрес> (л.д. 100 том 3).
Согласно ответа ООО "УК "КБС-Сервис" территория, на которой Застройщик проложил трубопровод, не является придомовой территорией многоквартирного <адрес>, соответственно не принадлежит собственникам данного дома. К письму приложен договор N на оказание охранных услуг от <дата>, плановая смета на 2013 год, кадастровый план.
В материалах дела имеется акт приема-передачи <адрес>, из которого следует, что Ивлева М.А., Ивлев Р.А. согласны на отчуждение помещений в вышеуказанном жилом доме, построенных за счет средств ЗАО "Фирма "Культбытстрой", зарегистрированных на праве собственности за ЗАО "Фирма "Культбытстрой" (л.д. 11 том 1).
Из п. 5 раздела "Информация о строительстве" проектной декларации в отношении жилого дома по адресу: <адрес>, следует, что в состав общего имущества многоквартирного дома входят: технический этаж, лестничные площадки, электрощитовые, лифты, лифтовые шахты, чердачные помещения, комната уборочного инвентаря, инженерные коммуникации по дому. В указанном перечне спорное нежилое помещение не значится как общее имущество (л.д. 43-45 том 2).
Из отзыва на исковое заявление ООО УК "Крас-Сервис" следует что, спорное нежилое помещение сразу после ввода дома в эксплуатацию было передано застройщиком непосредственно в пользование ООО УК "Крас-Сервис", и с этого момента использовалось ООО УК "Крас-Сервис" по своему усмотрению в рамках своей коммерческой деятельности, указанное нежилое помещение никогда не использовалось для обслуживание жилых домов и собственников. Доступ в помещение имелся только у работников управляющей компании и лиц, непосредственно арендующих спорное помещение. В нежилом помещении <адрес> открыто размещалась парикмахерская, затем с <дата> - ателье (арендатор Цуканов Г.В.). Спорное нежилое помещение было продано Андриюк А.С. с сохранением арендных отношений с Цукановым Г.В., по настоящее время в указанном помещении находится ателье. Истцы либо иные собственники, никогда не являлись владельцами и пользователями спорного помещения, не принимали решений о передаче спорного нежилого помещения кому-либо, в том числе и управляющей компании. ООО УК "Крас-Сервис" пользовалось спорным помещением с момента ввода дома в эксплуатацию. Между тем ни истцом, ни кем-либо из числа собственников помещений жилого <адрес>, не принималось решение о передаче спорного помещения в пользование ООО "УК "Крас-Сервис". О том, что спорное помещение используется управляющей компанией, истцы знали с момента заселения, при этом истцы не указывают причин, которые помешали им выяснить основания нахождения спорного помещения у ответчиков и почему собственники не распоряжаются этим помещением (л.д. 97-99 том 3).
Из отзыва Андриюка А.С. следует что, истцы никогда не имели доступ в помещение <адрес>, следовательно, никогда не являлись собственниками данного помещения. Спорное жилое помещение никогда не использовалось для обслуживания жилого дома, доступ в помещение имелся только у лиц, арендующих данное помещение.
В ходе рассмотрения дела, определением Октябрьского районного суда г. Красноярска от 29 марта 2018 года по ходатайству ответчика АО "Фирма "Культбытстрой" назначена судебная строительно-техническая экспертиза.
Из заключения судебной экспертизы АО "Красноярскгражданпроект" от <дата> N следует, что в состав нежилого помещения N, расположенного по адресу: <адрес>, не входят места общего пользования, предназначенные для обслуживания жилого здания (многоквартирного дома). В габаритах нежилого помещения N имеется электрическое, сантехническое, отопительное и вентиляционное оборудование только для обслуживания данного помещения. В габаритах нежилого помещения N механическое, электрическое, сантехническое или иное оборудование, обслуживающее многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, отсутствует.
К проектно-сметной документации строительства объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по адресу: <адрес>", ООО "КБС - Проект" в 2010 году разработана рабочая документация "ТСЖ" (шифр: 271-30-10), согласно которой нежилое помещение N определено как помещение для размещения "ТСЖ", представляющее собой обособленную часть многоквартирного дома со своим отдельным входом с улицы, а не из подъезда дома и со своим инженерным оборудованием. Рабочей документацией "ТСЖ" (шифр: 271-30-10) коммуникации (оборудование), такие, как узлы управления общедомовыми инженерными сетями, общедомовые приборы учета, являющиеся общим имуществом многоквартирного <адрес> необходимые для его обслуживания, не предусмотрены, а также на момент проведения экспертизы их наличие в геометрических габаритах нежилого помещения N не выявлено, таким образом, нежилое помещение N запроектировано для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома, не в качестве общего имущества.
По данным технической инвентаризации от <дата> площадь встроенного нежилого помещения N не включена в площадь мест общего пользования. Нежилое помещение N указано как самостоятельное помещение, не относящееся к местам общего пользования. В разрешении на ввод объекта в эксплуатацию от <дата> N указано, что объект капитального строительства (жилой <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, в районе садов (почтовый адрес: <адрес>), имеет следующие показатели: строительный объем (всего) куб.м. - 26781, в том числе надземной части куб.м. - 25588, общая площадь 7953,9 кв.м., площадь встроенного помещения N ,6 кв.м. Таким образом, на момент ввода в эксплуатацию жилого дома площадь нежилого помещения N (39,6 кв.м) также не учтена в общей площади жилого дома, следовательно нежилое помещение N с момента постройки жилого дома, ввода его в эксплуатацию не включено в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, значит, никогда не относилось к местам общего пользования и в качестве такового никогда не использовалось. Изначально нежилое помещение N было запроектировано и предназначено для самостоятельного использования, соответственно, являлось и является самостоятельным объектом технического учета и регистрации. Это значит, нежилое помещение N, расположенное по адресу: <адрес> площадью 39,6 кв.м., не является общим имуществом указанного многоквартирного дома (л.д. 177-222 том 2).
В связи с несогласием Ивлева Р.А. с заключением судебной экспертизы АО "Красноярскгражданпроект" от <дата> N, в целях устранения противоречий, определением суда от <дата> по его ходатайству судом была назначена повторная судебно-строительная экспертиза, проведение которой поручено ООО "А Эксперт".
Согласно заключению эксперта от <дата> в состав нежилого помещения N, расположенного по адресу: <адрес>, места общего (общественного) пользования, предназначенные для обслуживания жилого здания (многоквартирного дома) не входят. В указанном помещении имеется электрическое, санитарно-техническое, вентиляционное и другое инженерное оборудование, обслуживающее данное конкретное нежилое помещение. Механическое, электрическое, сантехническое или иное оборудование, обслуживающее не только указанное помещение, но и многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, в данном помещении отсутствует. Системы холодного и горячего водоснабжения, канализации, электроснабжения запроектированы аналогично системам жилых помещений в данном доме - то есть между ними нет каких либо отличий, позволяющих отнести нежилое помещения N к общему имуществу. Через указанное нежилое помещение транзитом (не обслуживая его и не имея в данном помещении регулирующих устройств) проходит вентиляционная шахта (вдоль оси Ж в осях (рядах) 12-13), идущие из подвала и далее на всю высоту здания, обслуживающая кухни вышерасположенных квартир. Также через данное помещение проходят стояки систем холодного и горячего водоснабжения, являющиеся общедомовым (а именно стояки Ст В1-4 и Ст ТЗ-4), предназначенные для подключения вышерасположенных квартир и нежилого помещения N с установкой водомерных узлов на врезке, согласно проектной документации. Стояк К1-4, проходящий через санузел данного помещения, также является частью общедомового имущества и предназначен для обслуживания санитарных узлов вышерасположенных квартир и нежилого помещения N согласно проектной документации. Стояки Ст7, Ст8, Ст9, Ст10 проходящие через данное помещение, предназначены для подключения отопительных приборов вышерасположенных квартир и нежилого помещения N, также являются общедомовыми. Схема подключения соответствует проектной документации. Несущие и ограждающие конструкции (в том числе встроенного помещения N) и всего жилого дома, также является общедомовым имуществом. Указанное нежилое помещение не предусмотрено для обслуживания данных внутридомовых инженерных сетей или для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме.
Проектно-сметной документацией на строительство объекта капитального строительства "Многоэтажный жилой дом с инженерным обеспечением, расположенный по адресу: <адрес>" помещение ТСЖ предусмотрено, как самостоятельный объект недвижимости и не является общим имуществом. В указанном помещении не предусмотрено коммуникаций (оборудования), необходимого для обслуживания многоквартирного <адрес>. Данный объект является встроенным нежилым помещением с пристроенным отдельным входом многоэтажного жилого дома, согласно листа 3 "Общие данные" рабочей документации шифр 271-30-10-АС на "Жилой <адрес>", где в технико-экономических показателях по дому (ТЭП), встроенное помещение ТСЖ выделено отдельно, как самостоятельный объект и является равнозначным объектом недвижимости по отношению к жилым квартирам. Это подтверждается и проектной документацией разных разделов, включающих данное помещение, как самостоятельное и дополнительно выделяющая отдельный альбом рабочей документации шифр 271-30-10 на ТСЖ. Предоставленная объектная смета N на строительство ТСЖ шифр 271-30-10 в составе проектной документации на жилой дом, включающая в себя локальные сметные расчеты на общестроительные, отделочные, внутренние сантехнические работы ТСЖ, а также на работы по устройству отопления, вентиляции; электроосвещения и электрооборудованию, по устройству сетей связи и охранно-пожарной сигнализации ТСЖ, указывает на то, что данное помещение было выделено в отдельный объект. Этот вывод подтверждается информацией из технического паспорта по данным технической инвентаризации на <дата>, проведенной Государственным предприятием Красноярского края "Красноярский технический центр" и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N от <дата>, выданным администрацией <адрес>, объекта капитального строительства жилого <адрес> инженерного обеспечения, расположенного по адресу: <адрес>). Согласно данным документам спорное помещение не входит в состав мест общего пользования (общая площадь дома состоит из: 7953,9 кв.м. = 5842.7 (площадь квартир) + 2071,6 (площадь мест общего пользования) + 39,6 (площадь встроенных помещений).
Нежилое помещение N, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 39,6 кв.м., не является общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес> является самостоятельным объектом недвижимости, поскольку свободный доступ в помещение отсутствует, в помещении отсутствуют инженерные системы, которые предназначены для обслуживания более одного помещения в доме, и к которым необходим постоянный доступ (за исключением транзитных сетей, характерных для иных жилых помещений, расположенных в доме), спорное нежилое помещение введено в эксплуатацию в составе дома, однако выделено отдельно как самостоятельный объект, не входящий в состав мест общего пользования, по своим техническим характеристикам спорное нежилое помещение не предназначено для обслуживания более одного помещения в доме, может использоваться как самостоятельный объект для целей, не связанных с обслуживанием дома в целом. На момент проведения экспертизы спорное помещение используется как ателье, что никак не влияет на эксплуатацию дома (л.д. 15-57 том 3).
Оценив доказательства по делу, судебная коллегия приходит к выводу о том, что заявленные истцами требования не подлежат удовлетворению, поскольку представленными в материалы дела документами подтверждается, что нежилое помещение N в многоквартирном жилом <адрес> самостоятельное назначение. Заключениями судебных экспертиз установлено, что в габаритах нежилого помещения N имеется электрическое, сантехническое, отопительное и вентиляционное оборудование только для обслуживания данного помещения. В габаритах нежилого помещения N механическое, электрическое, сантехническое или иное оборудование, обслуживающее многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, отсутствует. На момент ввода в эксплуатацию жилого дома площадь нежилого помещения N (39,6 кв.м) также не учтена в общей площади жилого дома, нежилое помещение N с момента постройки жилого дома и ввода его в эксплуатацию не включено в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, никогда не относилось к местам общего пользования и в качестве такового никогда не использовалось собственниками помещений МКД.
Изначально нежилое помещение N было запроектировано и предназначено для самостоятельного использования, соответственно, являлось и является самостоятельным объектом технического учета и регистрации, общим имуществом указанного многоквартирного дома не является.
Ссылка истцов о том, что спорное нежилое помещение является общим имуществом собственников дома, не может быть принята во внимание судебной коллегией, поскольку данное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости и не относится к общему имуществу многоквартирного жилого дома, и никогда не использовалось в целях обслуживания нужд владельцев помещений в данном доме.
Доказательств подтверждающих, что спорное жилое помещение использовалось в качестве общего имущества собственников помещений МКД, в деле не имеется и истцами не представлено.
Отказывая истцам в удовлетворении исковых требований, судебная коллегия приходит к выводу также о пропуске истцами срока исковой давности, о применении которого заявили ответчики.
В силу п.1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В соответствии с п.1 ст.200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно п.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в п.57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.
Согласно ст. 208 ГК РФ исковая давность не распространяется на требования о защите личных неимущественных прав и других нематериальных благ, кроме случаев, предусмотренных законом; требования вкладчиков к банку о выдаче вкладов; требования о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина; требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (статья 304); другие требования в случаях, установленных законом.
Из акта приема-передачи квартиры от <дата>, подписанного между истцами и ЗАО "Фирма "Культбытстрой", следует, что истцам передана квартира, расположенная по адресу: <адрес>. Расчет произведен полностью, взаимных претензий нет. Ивлева М.А. и Ивлев Р.А. согласны на отчуждение помещений в вышеуказанном жилом доме, построенных за счет ЗАО "Фирма "Культбытстрой", зарегистрированных на праве собственности за ЗАО "Фирма "Культбытстрой". При этом Ивлева М.А. и Ивлев Р.А. с момента возникновения у них права собственности на жилое помещение с <дата> несли обязанность долевых собственников по содержанию общего имущества жилого дома. Следовательно, истцы должны были и могли знать о том, что спорное нежилое помещение принадлежит иному лицу.
В пункте 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
Как следует из разъяснений, изложенных в п. 35 вышеназванного постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ, если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.
В п. 3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 года N 6-П "По делу о проверке конституционности положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан О.М. Мариничевой, А.В. Немировской, З.А. Скляновой, Р.М. Скляновой и В.М. Ширяева", указано, что когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 ГК Российской Федерации с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке статьи 167 ГК Российской Федерации должно быть отказано.
Поскольку спорное имущество никогда не находилось во владении и пользовании истцов, зарегистрировано за иными лицами, начиная с 2014 года, то защита права, которое они полагают нарушенным, подлежит осуществлению путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Ивлева М.А. и Ивлев Р.А. обратилась в суд с иском <дата>, то есть спустя 5 лет 5 месяцев после получения от застройщика жилого помещения, то есть с существенным пропуском установленного законом трехлетнего срока исковой давности по требованиям об истребовании имущества из чужого незаконного владения, который является для них надлежащим способом защиты нарушенного, по их мнению, права собственности на общее имущество многоквартирного дома.
Как разъяснено в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Поскольку истцы пропустили срок исковой давности для обращения в суд, ходатайства о восстановлении срока не заявлено и уважительных причин пропуска истцами данного срока по делу не установлено, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, судебная коллегия считает, что в иске надлежит отказать и по названному основанию.
В соответствии со ст. 328 ГПК РФ суд апелляционной инстанции при рассмотрении апелляционных жалобы, представления вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права в соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда.
С учетом изложенного судебная коллегия считает необходимым решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Ивлева Р.А. и Ивлевой М.А. в полном объеме.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Октябрьского районного суда г. Красноярска от 15 февраля 2019 года отменить, принять по делу новое решение.
В удовлетворении исковых требований Ивлева Р.А. и Ивлевой М.А. к Андриюку А.С., АО "Фирма "Культбытстрой", ООО "УК "Крас-Сервис" о признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения от <дата> и от <дата>, признании отсутствующим права собственности Андриюка А.С. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> истребовании нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, из незаконного владения Андриюка А.С., прекращении права Андриюка А.С. на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признании отсутствующим права собственности ООО Управляющая компания "Крас-Сервис" (ИНН N, ОГРН N) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, признании отсутствующим права собственности ЗАО "Фирма "Культбытстрой" (ИНН N, ОГРН N) на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, взыскании расходов на оплату государственной пошлины отказать.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка