Определение Судебной коллегии по гражданским делам Костромского областного суда от 27 мая 2019 года №33-776/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КОСТРОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 мая 2019 года Дело N 33-776/2019
"27" мая 2019 года
Судебная коллегия по гражданским делам Костромского областного суда в составе:
председательствующего Ильиной И.Н.
судей Зиновьевой Г.Н., Лукьяновой С.Б.
при секретаре Черемухиной И.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием видеоконференц-связи гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента муниципального имущества администрации Волгограда на решение Красносельского районного суда Костромской области от 31 января 2019 года, которым удовлетворены частично исковые требования Департамента муниципального имущества администрации Волгограда. С Терновца Владимира Сергеевича в пользу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда взыскано неосновательное обогащение за период с 06.07.2017 года по 23.04.2018 года в сумме 265 982,92 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2017 года по 23.04.2018 года в размере 8 643,90 руб., всего 274 626,82 руб. С Терновца Владимира Сергеевича в доход бюджета Красносельского муниципального района Костромской области взыскана госпошлина в размере 5 946,27 руб.
Заслушав доклад судьи Ильиной И.Н., выслушав объяснения Терновца В.С., его представителя Вишневской Ж.Д., представителя соответчика Теймуразян Р.С. Тонояна Гр.М., представителя третьего лица Налбандяна М.О. Тонояна Г.М., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Департамент муниципального имущества администрации Волгограда обратился в суд с иском к Терновцу В.С. о взыскании неосновательного обогащения за период с 06.07.2017 года по 23.04.2018 года в размере 3 986 776,77 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.07.2017 года по 23.04.2018 года в размере 129 562 руб., а всего 4 116 338,77 руб.
Заявленные требования обоснованы тем, что в период с 06.07.2017 года по 23.04.2018 года Терновец В.С. являлся собственником здания неотапливаемого склада ОКС в сборно-разборных конструкциях, включающих склады NN1,2,3, замощения, расположенных на земельном участке с кадастровым номером N площадью 32272 кв.м, по адресу: <адрес>, и не осуществлял обязанность по внесению платы за использование земли. Отсутствие договорных отношений не освобождает ответчика от этой обязанности, в связи с чем на его стороне возникло неосновательное обогащение, которое в силу ст. 1102 ГК РФ подлежит взысканию исходя из размера арендной платы за землю, обычно применяемого за аренду аналогичного имущества, исходя из принципа нормативного регулирования платы за землю на основании нормативных правовых актов, действующих в соответствующий период времени. За более ранний период неосновательное обогащение было взыскано с прежнего собственника объекта недвижимости Налбандяна М.О. Приводя в исковом заявлении расчет размера арендной платы за 2017, 2018 г.г., указывает, что сумма неосновательного обогащения за период с 06.07.2017 года по 23.04.2018 года составила 3 986 776, 77 руб. Также в соответствии с п. 1 ст. 395 ГК РФ подлежат начислению проценты исходя из средней ставки банковского процента по вкладам физических лиц по Южному федеральному округу в соответствующие периоды, размер которых составляет 129 562 рублей.
К участию в деле в качестве соответчика привлечена Теймуразян Р.С., в качестве третьего лица Налбандян М.О.
Судом постановлено решение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе представитель Департамента муниципального имущества администрации Волгограда Ситникова И.В. просит решение суда отменить, исковые требования удовлетворить в полном объеме. Не согласна с выводом суда о принятии за основу расчета неосновательного обогащения площади земельного участка в размере 8086 кв.м, определенной экспертным заключением ООО "Агентство независимой экспертизы "Авторитет", тогда как площадь земельного участка, поставленного на кадастровый учет и используемого ответчиком, составляет 32272 кв.м. Доказательств нахождения на спорном земельном участке иных объектов недвижимости, принадлежащих третьим лицам, или использования земельного участка не в полном объеме, не имеется. Предыдущим собственником объектов недвижимости и пользователем земельного участка являлся Налбандян М.О., с которого также в судебном порядке было взыскано неосновательное обогащение и вступившим в законную силу решением суда было установлено, что Налбандян М.О. использует земельный участок площадью 32272 кв.м. Ввиду того, что к Терновцу В.С. перешло право собственности на объекты недвижимости, что были у Налбандяна М.О., оснований полагать, что ответчик использует иную площадь земельного участка, не имеется. Обращает внимание, что с 23.04.2018 года собственником объектов является Теймуразян Р.С. Согласно договору аренды площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, составляет 32272 кв.м, что еще раз подтверждает необходимость использования в расчете именно такой площади. Считает, что выводы экспертного заключения не являются относимым доказательством и не должны учитываться при вынесении решения по делу.
В возражениях относительно апелляционной жалобы Терновец В.С. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, возражений относительно нее, суд второй инстанции приходит к следующему.
Судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером N расположенный по адресу: <адрес> поставлен на государственный кадастровый учет и имеет площадь 32272 кв.м. На указанном земельном участке находится объект недвижимости с кадастровым номером N - здание неотапливаемого склада ОКС в сборно-разборных конструкциях, включающих склады NN1,2,3, замощение.
В период с 06.07.2017 года по 23.04.2018 года собственником объектов недвижимости являлся Терновец В.С.
Предыдущим собственником здания являлся Налбандян М.О. ( с 27.02.2012 года), а с 23.04.2018 года - Теймуразян Р.С.
Между собственником земельного участка и собственником нежилых помещений Терновцом В.С. договорные отношения в отношении земельного участка отсутствовали.
Разрешая требования, суд пришел к выводу, что в спорные периоды ответчик, являясь собственником нежилого помещения, использовал земельный участок под зданием, при этом плату за пользование данным земельным участком не вносил, что является основанием для взыскания с него неосновательного обогащения и процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами.
Этот вывод является законным и обоснованным и сторонами не оспаривается.
Согласно пункту 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Формами платы за использование земли, как установлено пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
В силу указанных правовых норм у лица, фактически использующего земельный участок, возникает обязанность вносить плату за землепользование.
В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Правила определения размера неосновательного обогащения при пользовании имуществом без установленных сделкой оснований сформулированы в статье 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неосновательное обогащение возмещается по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Согласно статье 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения. На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Необходимыми условиями возникновения обязательства из неосновательного обогащения является приобретение и сбережение имущества, отсутствие правовых оснований, то есть если приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано на законе, иных правовых актах, сделке.
Судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что в рассматриваемом споре под неосновательностью пользования следует понимать отсутствие оснований для безвозмездного пользования спорным земельным участком, а под неосновательным обогащением - денежные средства, которые исходя из принципа платности землепользования, установленного подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 и статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации, должно выплачивать лицо, пользующееся земельным участком в размере, предусмотренном для правоотношений аренды земельного участка.
При расчете размера неосновательного обогащения суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела установлено, что в фактическом пользовании ответчика находился земельный участок площадью 8086 кв.м, а не площадью 32 272 кв.м как указал истец.
Коллегия соглашается с этим выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
При определении размера земельного участка следует прежде всего исходить из размера земельного участка, находившегося в пользовании или владении у предыдущего собственника строения, поскольку в соответствии со ст.35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В п.2 ст. 271 ГК РФ также предусмотрено, что при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.
Однако в этом случае под пользованием понимается пользование на законных основаниях, самовольное использование и самозахват части земельного участка прав на него не порождают.
Как следует из материалов дела, предыдущий собственник здания Налбандян М.О. не имел законных прав по использованию земельного участка площадью 32272 кв.м.
Земельный участок под зданием склада ранее до 2014 года сформирован не был. Налбалдян М.О., намереваясь выкупить его без проведения торгов как собственник недвижимости, по своей инициативе осуществил межевание. В результате межевых работ был сформирован земельный участок площадью 32272 кв.м. Этот участок был поставлен на временный кадастровый учет (дата истечения срока действия временного характера 26.08.2019 г.) (л.д.14).
В соответствии с действовавшей на момент внесения сведений в ЕГРН статьей 24 ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением сведений о земельных участках, занятых площадями, улицами, проездами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами общего пользования, образование которых предусмотрено утвержденным в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проектом межевания территории (в том числе в случае признания местоположения границ или частей границ такого земельного участка спорным в порядке, установленном частью 15 статьи 42.10 настоящего Федерального закона), а также случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении пяти лет со дня постановки на учет образованного объекта недвижимости не осуществлена государственная регистрация права на него (либо в указанном в части 3.1 настоящей статьи случае не осуществлена государственная регистрация аренды), такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости ( ч.4).
Как установлено в ч.7 ст. 72 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" временный характер сведений государственного кадастра недвижимости об образованных объектах недвижимости, предусмотренный статьей 24 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 года), сохраняется до момента государственной регистрации права на такой объект недвижимости либо до момента государственной регистрации аренды, если объектом недвижимости является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но не позднее 1 марта 2022 года. По истечении указанного срока сведения об объектах недвижимости, которые носят временный характер, исключаются из Единого государственного реестра недвижимости в порядке, предусмотренном порядком ведения Единого государственного реестра недвижимости. Образование новых объектов недвижимости из объекта недвижимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости сведения о котором носят временный характер, не допускается. В течение срока действия временного характера внесенных в Единый государственный реестр недвижимости сведений об объекте недвижимости сведения о таком объекте недвижимости могут быть исключены из Единого государственного реестра недвижимости по заявлению собственника объекта недвижимости или собственников объектов недвижимости, в результате преобразования которых был образован такой объект недвижимости. В случае, если земельные участки были образованы из земель или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, исключение из Единого государственного реестра недвижимости сведений о соответствующих земельных участках осуществляется по заявлению представителя уполномоченного на распоряжение такими земельными участками органа государственной власти или органа местного самоуправления.
Таким образом, временные сведения не носят незыблемого характера, они могут аннулироваться и исключаться из государственного кадастра недвижимости самим органом кадастрового учета по истечении срока, установленного Законом о кадастре, если не осуществлена государственная регистрация права или аренды, или по заявлению уполномоченного органа. При этом наличие или исключение из ЕГРН временных сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости не влияет на правомочия собственника объектов недвижимости, расположенных на этом участке и не ущемляет их прав по использованию земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания принадлежащих им зданий, строений и сооружений.
Следовательно, наличие на временном кадастровом учете вновь образованного земельного участка правовых последствий для ответчика не влечет.
Помимо этого сам по себе факт наличия внесенных в ЕГРН сведений об участке временного характера подтверждает то обстоятельство, что ранее этот участок с такими параметрами никому из собственников склада не принадлежал, и свидетельствует лишь о наличии намерения какого-либо лица приобрести этот участок на праве собственности или аренды.
Также следует отметить, что постановка участка на временный кадастровый учет не повлекла возникновение у собственников склада Налбандяна М.О. и Терновца В.С. возникновение прав на него.
Так, из содержания письма департамента муниципального имущества администрации Волгограда в адрес представителя Налбандяна М.О. Лемасовой В.А. от 11.06.2015 г. (л.д. 55) следует, что собственник склада Налбандян М.О. прав на получение в собственность участка такой площади не имеет. Согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество площадь принадлежащего Налбандяну М.О. складов NN 1,2,3 составляет 2508,1 кв.м, замощения - 5571,9 кв.м, при этом заявитель просит предоставить ему участок площадью 32272 кв.м. Однако он не представил доказательств того, что эта площадь определена в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель, а формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка, по мнению администрации Волгограда, не являются основанием для предоставления земельного участка в заявленном размере. Учитывая эти обстоятельства администрация Волгограда отказала в предоставлении Налбандяну М.О. в собственность по договору купли-продажи земельного участка площадью 32272 кв.м.
Налбандян М.О. в связи с полученным отказом в предоставлении испрашиваемого земельного участка обращался в суд с административным иском, в котором просил признать незаконным решение об отказе в подписании договора купли-продажи участка. Решением Центрального районного суда г. Волгограда от 10 декабря 2015 года его административный иск был удовлетворен. Однако апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 17 марта 2018 года решение суда первой инстанции отменено, Налбандяну М.О. в удовлетворении иска к администрации Волгограда о признания решения незаконным отказано.
То обстоятельство, что апелляционным определением Московского областного суда от 9 октября 2017 года с Налбандяна М.О. в пользу администрации г.Волгограда было взыскано неосновательное обогащение за пользование земельным участком площадью 32272 кв.м, не опровергает суждения о том, что земельный участок такой площади ему для обслуживания здания склада (складов) на законном основании не принадлежал и не предоставлялся. В этом апелляционном определении указано, что участок такой площади находится у Налбандяна М.О. в фактическом пользовании. Вместе с тем вывод апелляционной инстанции Волгоградского областного суда от 17 марта 2018 года об отсутствии доказательств того, что участок именно такой площади необходим для эксплуатации здания неотапливаемого склада ОКС, под сомнение не поставлен, а принят в качестве установленного обстоятельства.
Как отмечено выше, самовольное использование участка прав на него не предоставляет, следовательно, права по использованию участком площадью 32272 кв.м к ответчику по настоящему делу Терновцу В.С. перейти не могли, поскольку предыдущему собственнику здания не принадлежали.
Таким образом, при установлении размера земельного участка, находящегося в пользовании ответчика без оформления, следовало исходить из фактически занимаемой площади, которая должна быть не менее площади участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания принадлежащего ему недвижимого имущества.
Поскольку определение площади земельного участка, необходимого для эксплуатации принадлежащего ответчику здания склада требовало специальных знаний, суд обоснованно назначил при рассмотрении настоящего дела экспертизу.
Судебная экспертиза была проведена экспертом ООО "Агентство независимой экспертизы "Авторитет" Мартыновым А.Л. 12.11.2018 года, обладающим необходимыми знаниями, что подтверждается имеющимися в экспертом заключении сведениями об образовании эксперта и опыте его работы.
Как отмечено в экспертном заключении N площадь используемого ответчиком участка составляет 8086 кв.м, а не 32272 кв.м.
Экспертом установлено, что объект исследования расположен в северо-западной части Дзержинского района г. Волгограда в крупной промышленной зоне. Ранее участок входил в состав южной площадки ОАО "Волгоградский моторный завод", которое на данный момент перестало существовать. На соседних участках расположены разного рода производственно-складские объекты, часть объектов не эксплуатируется. На участке площадью 32272 кв.м расположено здание склада из металлических конструкций, здание находится на южной границе участка. С севера от здания на участке устроено замощение из бетонных плит общей площадью 5571,9 кв.м. Со стороны соседнего участка с кадастровым номером 34:34:030057:61 устроен проезд из таких же бетонных плит. Иного проезда к зданию склада не имеется, поскольку с южной стороны от здания склада проходит крупная магистральная теплотрасса. В северной части участка неустановленными лицами (не собственниками склада) устроена стоянка для автомобилей (охраняемая), сведения о правообладателе этой стоянки отсутствуют. Центральная часть большого участка не застроена и не используется, не имеет твердого покрытия, завалена строительным мусором и заросла сорной растительностью. Собственник исследуемого объекта недвижимости - здания неотапливаемого склада ОКС в сборно-разборных конструкциях, включающих склады NN 1,2,3, фактически использует только южную часть участка, занятую зданием, замощением и подъездной дорогой, общая площадь используемого участка составляет 8086 кв.м.
Использование собственником склада участка именно такой площадью, занимаемого собственно складом, замощением и дорогой, подтверждается фотографиями, приложенными к экспертному заключению, объяснениями ответчика Терновца В.С., представителя третьего лица Тонояна Г.М., соответчика Теймуразян Р.С. и её представителя, которые пояснили, что в настоящее время за ней оформлено право аренды на земельный участок площадью 32272 кв.м, так как она планирует реконструкцию склада путем его расширения, и не опровергнуто истцом.
В материалах настоящего дела лицами, участвующими в нем, не представлено доказательств того, что для эксплуатации склада требуется участок большей площади. Между тем в соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:
1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
Поскольку земельный участок, на котором расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимости, относится к участкам, государственная собственность на которые не разграничена, то при расчете арендной платы суд правомерно руководствовался Порядком расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, утв. постановлением администрации Волгоградской области от 22 августа 2011 года N 469-п, согласно которому годовая арендная плата зависит от рыночной стоимости земельного участка.
При расчете неосновательного обогащения суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве достоверного доказательства рыночной стоимости земельного участка приложенный истцом отчет (копия) об оценке земельного участка площадью 32272 кв.м, выполненного МУП "Бюро технической инвентаризации" (центральное межрайонное), по состоянию на 01.04.2017 года, в соответствии с которым рыночная стоимость участка равна 51022032 руб. К этому отчету не приложены распечатки с сайтов о предложении объектов-аналогов. Три из четырех выбранных аналогов относятся к иным видам разрешенного использования (для размещения автостоянки, для строительства, для размещения архитектурно-функционального комплекса) и их выбор необоснован. Объекты аналоги не сопоставимы по площади с оцениваемым участком ( три аналога имеют площадь 2000 кв.м, а четвертый - 7700 кв.м, а не 32272 кв.м как искомый участок).
В связи с этим коллегия находит представленный истцом отчет не отвечающим требованиям, содержащимся в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, и не содержащим сведений, необходимых для полного и недвусмысленного понимания произведенной оценки.
Кроме того, в этом отчете содержатся сведения только о стоимости участка площадью 32272 кв.м, а участок площадью 8086 кв.м не оценивался. Между тем он относится к другой группе площадей, следовательно, при его оценке необходимо применение иных корректировок нежели при оценке участка большой площади.
Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость земельного участка площадью 32272 кв.м на 01.01.2017 года составляла 13 232 000 руб., а рыночная стоимость участка площадью 8086 кв.м - 3 404 000 руб. Помимо этого экспертом указано, что в период 2017 -2018 годов рыночная стоимость участков не изменялась.
Заключение эксперта выполнено компетентным лицом. Эксперт Мартынов А.Л. является членом СРО "Российское общество оценщиков", имеет общий стаж экспертной деятельности 18 лет, неоднократно проходил повышение квалификации.
Выбор аналогов мотивирован. Выбранные аналоги ( 5 объектов) имеют такой же вид разрешенного использования как и оцениваемые участки, экспертом применены корректировки на торг, на местоположение участков по отношению к автомагистралям и железнодорожным линиям, по виду права, по рельефу и геометрии участка, по возможности заезда на участок крупногабаритного транспорта. Применение корректировок мотивировано.
В связи с этим судом обоснованно учтена оценка занимаемого ответчиком участка на основании экспертного заключения Мартынова А.Л..
При таких обстоятельствах коллегия не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красносельского районного суда Костромской области от 31 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу департамента муниципального имущества администрации Волгограда - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка