Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 05 сентября 2019 года №33-776/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАЛМЫКИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 сентября 2019 года Дело N 33-776/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в составе:
председательствующего Лиджиева С.В.,
судей Андреева Э.Г. и Нусхаева С.Н.,
при секретаре Манжиковой А.Э.
рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия к Кузыченко Т.С. о взыскании задолженности по арендной плате и по встречному иску Кузыченко Т.С. о признании договора аренды земельного участка незаключенным, взыскании денежных средств по апелляционной жалобе представителя истца Хойнова Г.А. на решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 июля 2018 г.
Заслушав доклад председательствующего об обстоятельствах дела, объяснения Хойнова Г.А., представителя истца Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу ответчика Кузыченко Т.С. и ее представителя Неминовой Р.К., судебная коллегия
установила:
Министерство по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее - Министерство) обратилось в суд с указанным иском к Кузыченко Т.С.
В обоснование заявленных требований Министерство ссылалось на то, что 04 сентября 2014 г. между администрацией г. Элисты и Кузыченко Т.С. заключен договор аренды земельного участка площадью 150 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на срок три года. В нарушение условий договора Кузыченко Т.С. не выполняет принятые на себя обязательства по своевременному внесению арендной платы за пользование земельным участком. С 01 января 2016 г. полномочия по управлению и распоряжению земельным участком переданы Министерству. Направленное Министерством в адрес Кузыченко Т.С. уведомление о погашении имеющейся задолженности по арендной плате от 28 августа 2017 г. оставлено без удовлетворения.
Учитывая изложенное, Министерство просило взыскать с Кузыченко Т.С. задолженность по договору аренды земельного участка от 04 сентября 2014 г. N 932/2014 в размере 67556 руб. 43 коп., в том числе: основной долг по арендной плате в размере 64101 руб. 80 коп., пени за просрочку внесения арендной платы за период с 21 октября 2014 г. по 04 сентября 2017 г. - 3454 руб. 63 коп.
Кузыченко Т.С. обратилась в суд с встречным иском к Министерству, в котором с учетом уточнения просила признать договор аренды земельного участка от 04 сентября 2014 г. N 932/2014 незаключенным и взыскать с Министерства денежные средства, уплаченные по данному договору в качестве арендных платежей, в размере 35635 руб. 46 коп.
В обоснование заявленных требований Кузыченко Т.С. указала, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды от 30 января 2015 г. об изменении адреса земельного участка не производилась. Администрация г. Элисты, отказывая ей в выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства на арендуемом земельном участке, лишило ее возможности использовать данный земельный участок.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Хойнов Г.А. иск Министерства поддержал, встречный иск Кузыченко Т.С. не признал.
Ответчик Кузыченко Т.С., ее представитель Неминова Р.К. встречный иск поддержали, иск Министерства не признали.
Представитель третьего лица - администрации г. Элисты в суд не явился.
Решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 июля 2018 г. в удовлетворении иска Министерства отказано, встречный иск Кузыченко Т.С. удовлетворен частично. С Министерства в пользу Кузыченко Т.С. взысканы убытки в размере 35635 руб. 46 коп. В остальной части встречного иска Кузыченко Т.С. отказано.
В апелляционной жалобе Хойнов Г.А., представитель истца Министерства, считая решение суда незаконным, просит его отменить и принять новое решение. Полагает, что неосуществление строительства на земельном участке по причине отсутствия разрешения на строительство не подтверждает факт невозможности его использования арендатором и не является основанием невнесения арендной платы по договору. Указывает, что Кузыченко Т.С. было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. В п. 2.9 договора аренды предусмотрено, что неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием невнесения арендной платы. Отмечает, что Кузыченко Т.С. не обращалась к арендодателю с заявлением о досрочном расторжении договора аренды. Решением суда от 24 мая 2018 г. по другому гражданскому делу N 2-1389/2018 было отказано в удовлетворении иска Кузыченко Т.С. о взыскании с администрации г. Элисты денежных средств, уплаченных по договору аренды земельного участка от 04 сентября 2014 г. N 932/2014.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 13 сентября 2018 г. решение суда от 17 июля 2018 г. в части отказа в удовлетворении иска Министерства к Кузыченко Т.С. о взыскании задолженности по арендной плате за пользование земельным участком отменено, исковые требования Министерства в этой части удовлетворены.
С Кузыченко Т.С. в пользу Министерства взыскана задолженность по арендной плате за пользование земельным участком по договору аренды от 04 сентября 2014 г. в размере 67 556 руб. 43 коп.
Решение суда в части удовлетворения встречного иска Кузыченко Т.С. к Министерству о взыскании убытков в размере 35635 руб. 46 коп. отменено, в удовлетворении данного требования отказано.
В остальной части решение суда оставлено без изменения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 30 июля 2019 г. удовлетворено заявление представителя ответчика Неминовой Р.К. о пересмотре по новым обстоятельствам апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 13 сентября 2018 г. и постановлено отменить данное апелляционное определение.
В силу ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 3 ст. 405 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.
Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (п. 1 ст. 406 ГК РФ).
Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.
В силу п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В п. 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).
Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
Соответствующая правовая позиция, изложена в п. 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12 июля 2017 г.
В силу п. 2 ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
В силу ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
Из материалов настоящего дела и гражданского дела N 2-1241/2019 по иску Кузыченко Тамары Семеновны к администрации г. Элисты и Ивахненко Евгении Викторовне о взыскании денежных средств, уплаченных по договору аренды земельного участка от 04 сентября 2014 г. N 932/2014, и компенсации морального вреда усматривается следующее.
Согласно договору аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия, от 04 сентября 2014 г. N 932/2014 (далее - Договор аренды от 04 сентября 2014 г.) и дополнительному соглашению к нему от 30 января 2015 г., заключенному между администрацией г. Элисты и Кузыченко Т.С., последней за плату предоставлен в аренду сроком до 04 сентября 2017 г. земельный участок из земель населенных пунктов, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Элисты, площадью 150 кв.м, с кадастровым номером <...>, предназначенный под офис и магазин, расположенный по адресу: Республика Калмыкия, <...> (далее - земельный участок).
Государственная регистрация Договора аренды от 04 сентября 2014 г. произведена 29 декабря 2014 г.
В п. 5.1 Договора аренды от 04 сентября 2014 г. предусмотрено право арендатора производить улучшения земельного участка, в том числе возводить на нем объекты недвижимости.
Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целями и условиями его предоставления, разрешенным использованием, не нарушать права других землепользователей (п. 5.2 Договора аренды от 04 сентября 2014 г.).
В свою очередь арендодатель вправе осуществлять контроль за использованием и охраной земельного участка, предоставленного в аренду, но обязан не издавать специальных актов, затрагивающих (ущемляющих, ограничивающих) права арендатора (п.п. 4.1-4.2 Договора аренды от 04 сентября 2014 г.).
На основании заявления представителя Кузыченко Т.С. - И. от 11 ноября 2014 г. отделом архитектуры и градостроительства администрации г. Элисты 13 марта 2015 г. разработан градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <...>, который был утвержден постановлением главы администрации г. Элисты от 20 марта 2015 г. N 1375.
Письмом первого заместителя главы администрации г. Элисты от 09 октября 2015 г. N И-10385/01-44 (л.д. 67) отказано в удовлетворении заявления Кузыченко Т.С. от 21 сентября 2015 г. о выдаче разрешения на строительство магазина на земельном участке с кадастровым номером <...> по причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка требованиям Правил землепользования и застройки г. Элисты.
15 декабря 2015 г. (л.д. 100-101) администрацией г. Элисты оформлено разрешение N 08-RU 08301000-604-2015 на строительство магазина с офисом на земельном участке с кадастровым номером <...> сроком до 01 апреля 2016 г. и выдано в тот же день (л.д. 102) И.
Между тем срок действия выданной И. нотариально удостоверенной доверенности <...> на представление интересов Кузыченко Т.С. истек 11 ноября 2015 г. (л.д. 103).
В ходе рассмотрения дела Кузыченко Т.С. указала, что разрешение на строительство от 15 декабря 2015 г. N 08-RU 08301000-604-2015 фактически было направлено ей 31 августа 2017 г., представив в подтверждение соответствующее сопроводительное письмо администрации г. Элисты (л.д. 41).
Письмом заместителя главы администрации г. Элисты от 29 ноября 2016 г. N И-8687/01-44 (л.д. 68) отказано в удовлетворении заявления Кузыченко Т.С. от 15 ноября 2016 г. о выдаче разрешения на строительство магазина с офисом на земельном участке с кадастровым номером <...> в связи с несоответствием предоставленных документов (проектной документации с обозначением места размещения объекта данного строительства) требованиям градостроительного плана земельного участка.
Письмом заместителя главы администрации г. Элисты от 13 сентября 2017 г. N К-6446/01-44 отказано в удовлетворении заявления Кузыченко Т.С. от 18 августа 2017 г. о продлении срока действия ранее выданного разрешения на строительство объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <...> ввиду того, что строительство данного объекта не начато.
Как следует из письменных ответов прокуратуры г. Элисты на обращения Кузыченко Т.С. от 09 января 2017 г., от 21 декабря 2018 г. и от 08 мая 2019 г., по результатам проверок установлено, что отдел архитектуры и градостроительства администрации г. Элисты при согласовании в июле 2015 г. проектной документации объекта для его строительства на земельном участке с кадастровым номером <...> не учел расположение на смежном земельном участке с кадастровым номером <...> объекта капитального строительства "<...>".
Вступившим в законную силу заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 16 мая 2019 г. по гражданскому делу N 2-1241/2019 с администрации г. Элисты в пользу Кузыченко Т.С. взысканы денежные средства, уплаченные ею по Договору аренды от 04 сентября 2014 г. в размере 108430 руб. 23 коп.
В названном решении суд, оценив имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу о том, что Кузыченко Т.С. не имела возможности использовать земельный участок с кадастровым номером <...> в соответствии с целями, предусмотренными Договором аренды от 04 сентября 2014 г., поскольку градостроительный план данного земельного участка был утвержден уполномоченными лицами администрации г. Элисты с нарушением градостроительных норм и правил.
По настоящему делу суду не представлено доказательств того, что после заключения Договора аренды от 04 сентября 2014 г. Кузыченко Т.С. использовала земельный участок в соответствии с условиями договора аренды либо с его целевым назначением.
Следовательно, в результате противоправных действий арендодателя (администрации г. Элисты) Кузыченко Т.С. была лишена возможности использовать арендованный земельный участок для строительства объекта капитального строительства, что повлекло нарушение ее прав как арендатора и невозможность осуществления ею обязанностей, предусмотренных законом (п. 1 ст. 615 ГК РФ) в отношении данного имущества.
Поскольку Кузыченко Т.С. не имеет возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением либо на условиях договора аренды по обстоятельствам, не зависящим от нее как арендатора, данное обстоятельство влечет освобождение от исполнения обязанности по внесению арендной платы и свидетельствует о возникновении у арендодателя обязанности возвратить полученные в качестве арендной платы денежные средства.
С 01 января 2016 г. полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории города Элисты, переданы Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в соответствии с Законом Республики Калмыкия от 20 ноября 2015 г. N 147-V-З "О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия".
Согласно платежным поручениям от 11 августа 2016 г. NN 168-170 (л.д. 49, 53, 56) Кузыченко Т.С. перечислила на счет Министерства денежные средства на общую сумму 35575 руб. 80 коп. в счет арендной платы и пени по Договору аренды от 04 сентября 2014 г.
Факт получения 11 августа 2016 г. указанных денежных средств Министерством подтверждается представленной истцом выпиской по лицевому счету N <...> (л.д. 8).
28 августа 2017 г. (л.д. 7) Министерство направило в адрес Кузыченко Т.С. уведомление, в котором предложило расторгнуть договор аренды и возвратить арендуемый земельный участок.
08 сентября 2017 г. Министерство направило в адрес Кузыченко Т.С. письменный ответ на ее обращение, в котором сообщило о принятом решении об отказе в заключении с Кузыченко Т.С. договора аренды земельного участка с кадастровым номером <...> на новый срок.
В данном письме Министерство также указало, что вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером <...> не соответствует классификатору разрешенного использования земельных участков, утвержденного Минэкономразвития России от 01 сентября 2014 г. N 540.
При таких данных судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о наличии оснований для взыскания с Министерства в пользу Кузыченко Т.С. денежных средств, уплаченных ею по Договору аренды от 04 сентября 2014 г.
Довод апелляционной жалобы о том, что неосуществление строительства на земельном участке по причине отсутствия разрешения на строительство не подтверждает факт невозможности его использования арендатором и не является основанием невнесения арендной платы по договору, является необоснованным, поскольку противоречит фактическим обстоятельствам дела и основан на неправильном толковании норм материального права.
По общему правилу, установленному ч. 2 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.
Действия первоначального арендодателя (администрации г. Элисты) по разработке проектной документации объекта капитального строительства без учета прав и интересов смежных землепользователей, утверждению градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером <...> с нарушением градостроительных норм и правил, а также по отказу в выдаче разрешения на строительство свидетельствуют о наличии обстоятельств, объективно препятствовавших использованию арендатором (Кузыченко Т.С.) данного земельного участка в установленных договором аренды целях либо в соответствии с его целевым назначением.
В связи с этим является необоснованным и довод жалобы о том, что Кузыченко Т.С. было отказано в выдаче разрешения на строительство в связи с несоответствием проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, поскольку данное обстоятельство возникло не по вине самого арендатора.
Указание в жалобе на то, что неиспользование арендатором земельного участка не может служить основанием невнесения арендной платы в соответствии с п. 2.9 Договора аренды от 04 сентября 2014 г., является несостоятельным.
То обстоятельство, что Кузыченко Т.С. не имела возможности использовать земельный участок в соответствии с условиями договора аренды и его целевым назначением, является в соответствии с п. 1 ст. 612 ГК РФ основанием для освобождения арендатора от внесения арендной платы.
Ссылка в жалобе на то, что Кузыченко Т.С. не обращалась к арендодателю с заявлением о досрочном расторжении договора аренды само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отказа в удовлетворении ее требования о возврате денежных средств по договору аренды.
Также является несостоятельной ссылка в жалобе на то, что решением суда от 24 мая 2018 г. по гражданскому делу N 2-1389/2018 было отказано в удовлетворении иска Кузыченко Т.С. о взыскании с администрации г. Элисты денежных средств, уплаченных по Договору аренды от 04 сентября 2014 г.
Как видно из материалов гражданского дела N 2-1389/2018, апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия от 11 апреля 2019 г. отменено определение Элистинского городского суда от 28 февраля 2019 г. об отказе в пересмотре по новым обстоятельствам решения Элистинского городского суда от 24 мая 2018 г. по данному делу, указанное решение отменено и дело направлено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.
При новом рассмотрении заочным решением Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 16 мая 2019 г. исковые требования Кузыченко Т.С. были удовлетворены частично.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены либо изменения решения суда.
Между тем судебная коллегия приходит к выводу о необходимости изменения решения суда путем снижения размера денежных средств, подлежащих взысканию с Министерства в пользу Кузыченко Т.С., до 35575 руб. 80 коп., поскольку имеющиеся в материалах дела доказательства подтверждают получение Министерством лишь данной суммы по Договору аренды от 04 сентября 2014 г.
В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Элистинского городского суда Республики Калмыкия от 17 июля 2018 г. изменить в части размера убытков, подлежащих взысканию с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в пользу Кузыченко Т.С.
Взыскать с Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия в пользу Кузыченко Т.С. убытки в размере 35575 руб. 80 коп.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Председательствующий С.В. Лиджиев
Судьи: Э.Г. Андреев
С.Н. Нусхаев


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка