Определение Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 11 октября 2019 года №33-774/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАМЧАТСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 октября 2019 года Дело N 33-774/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Камчатского краевого суда в составе:







председательствующего


Воскресенской В.А.




судей


Нечунаевой М.В., Степашкиной В.А.,












при секретаре


Выстровой Л.Ю.




11 октября 2019 года рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Петропавловске-Камчатском гражданское дело по апелляционным жалобам Мулюкина В.К., ООО "Ритеко" на решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 20 ноября 2018 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Мулюкина Валентина Константиновича к обществу с ограниченной ответственностью "Ритеко", обществу с ограниченной ответственностью "Стильсвай" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты, определив для общества с ограниченной ответственностью "Ритеко" арендную плату в размере 202 094 рублей 54 копеек в месяц, для общества с ограниченной ответственностью "Стильсвай" арендную плату в размере 30907 рублей 60 копеек в месяц, отказать.
В удовлетворении встречных исковых требований общества с ограниченной ответственностью "Ритеко" к Мулюкину Валентину Константиновичу о признании право собственности на 44/100 долей в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4571 кв.м, кадастровый N, расположенный по адресу: <адрес>, отказать.
Заслушав доклад Нечунаевой М.В., объяснения Мулюкина В.К. и его представителя адвоката Говоровой О.В., поддержавших доводы апелляционной жалобы и полагавших решение в обжалованной части незаконным, объяснения представителя ООО "Ритеко" Фротер Т.П., полагавшей решение суда в части отказа в иске ООО "Ритеко" незаконным и подлежащим отмене, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Мулюкин В.К. предъявил в суде иск к ООО "Ритеко". ООО "НаноТраст" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты.
В обоснование заявленных исковых требований указал, что земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 4571 кв.м., принадлежит на праве общей долевой собственности ООО "Профит" - доля в праве 31/100, истцу - доля в праве 44/100, ЛиЧунДя - доля в праве 25/100. На указанном земельном участке расположен объект недвижимости: нежилое 4-х этажное здание "Прибороремонтный завод" 1982 года постройки с кадастровым номером <данные изъяты> общей площадью 3042.8 кв.м.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости зарегистрированные права собственности на помещения в здании "Прибороремонтный завод" имеют: 1) ФИО14 - помещения 48, площадью 424,6 кв.м: 2) ФИО15 - помещения поз. 2-5, 11, 12-18, 33 первого этажа; 3) ООО "Профит" - помещения 47, площадью 510,6 кв.м; 4) ООО "Ритеко" - помещения поз. 19-32 первого этажа, поз. 24-38. 1-24 второго этажа, поз. 1-11 третьего этажа, общей площадью 1 217.5 кв.м.
При этом собственники помещений ФИО16., ФИО17 и ООО "Профит" являются долевыми собственниками земельного участка, на котором расположено здание "Прибороремонтный завод".
Соответственно, часть здания, принадлежащая ответчику
ООО "Ритеко" на праве долевой собственности, расположена на земельном участке, принадлежащем истцу, ФИО18 ФИО19 и ООО "Профит".
На земельном участке также расположен объект - сборно-разборное помещение складского-сервисного назначения (ангар), общей площадью 186.2 кв.м, принадлежащий ООО "НаноТраст" на праве собственности. Таким образом, ООО "НаноТраст" также пользуется земельным участком, принадлежащим на условиях долевой собственности истцу, ФИО20 ФИО21 и ООО "Профит".
3 марта 2018 года и 9 июля 2018 года истцом в адрес ответчиков были направлены предложения подписать договор аренды земельного участка со множественностью лиц, ответы на которые не получены.
По этим основаниям, с учетом последующего уточнения наименования ответчика ООО "НаноТраст", указывая на то, что собственники земельного участка несут эксплуатационные расходы на его содержание, благоустройство, а также выплату ежегодного земельного налога в УФНС России по Камчатскому краю, который устанавливается от кадастровой стоимости объекта недвижимости, истец просил обязать ООО "Ритеко". ООО "Стильсвай" (ранее ООО "НаноТраст") заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты, определив для ООО "Ритеко" арендную плату в размере 202094 рублей 54 копеек в месяц, а для ООО "Стильсвай" арендную плату в размере 30907 рублей 60 копеек в месяц.
Возражая против исковых требований Мулюкина В.К., ответчик ООО "Ритеко" предъявил встречный иск к Мулюкину В.К. о признании права собственности на 44/100 долей в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4571 кв.м. кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>
В обоснование встречных исковых требований указал, что ООО "Ритеко" на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером N. общей площадью 1217,5 кв.м., расположенное в здании "Прибороремонтного завода" по адресу: <адрес>, помещения поз. 19-32 первого этажа, поз. 25-38, 1-24 второго этажа, поз. 1-11 третьего этажа, расположенное на земельным участке с кадастровым номером N, по адресу: <адрес>, общей площадью 4571 кв.м., принадлежащий на праве долевой собственности Мулюкину В.К. (размер доли 44/100) (далее - спорные доли земельного участка).
Данное нежилое помещение было приобретено ответчиком в собственность на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 28 декабря 2017 года, заключенного с ООО "Драйв" по цене 45848000 рублей. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 5 февраля 2018 года.
В свою очередь, ООО "Драйв" приобрело данное нежилое помещение на основании договора купли-продажи арестованного имущества должника - Мулюкина В.К. от 9 ноября 2017 года, заключенного с Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае по цене 44210000 рублей на основании протокола о результатах торгов по продаже арестованного имущества должника - Мулюкина В.К. от 31 октября 2017 года N 337. Государственная регистрация перехода права собственности произведена 1 декабря 2017 года.
Указал, что отчуждение права собственности Мулюкина В.К. на нежилое помещение в пользу ООО "Драйв" было произведено в то время, когда ему также принадлежала доля в праве собственности на земельный участок, на котором расположено здание с указанным нежилым помещением.
При этом размер доли Мулюкина В.К. в праве собственности на земельный участок, общей площадью 4 571 кв.м. был пропорционален доле, которую занимало ранее принадлежащее ему нежилое помещение в здании Прибороремонтного завода.
Более того, иным собственникам земельного участка также принадлежат соразмерные их долям помещения в здании, что свидетельствует о том, что распределение долей в праве собственности на земельный участок между Мулюкиным В.К. и иными собственниками производилось исходя из площади нежилых помещений, выделенных в здании Прибороремонтного завода и принадлежащих этим же лицам.
Полагал, что с момента государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером N от Мулюкина В.К. к ООО "Драйв" (1 декабря 2017 года), последнее получило право собственности на долю в размере 44/100 в праве долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером N, принадлежавшую Мулюкину В.К.
В свою очередь, в момент перехода права собственности на указанное нежилое помещение от ООО "Драйв" к ООО "Ритеко" (5 февраля 2018 года) к последнему перешло и право собственности на указанную долю в праве долевой собственности на земельный участок.
В связи с чем полагал, что ООО "Ритеко" является собственником спорных долей земельного участка.
В судебном заседании Мулюкин В.К. исковые требования поддержал. Встречные исковые требования не признал. В письменных возражениях на встречный иск указал, что в 2001 году им были приобретены нежилые помещения в здании по <адрес> и заключен с органом местного самоуправления договор аренды земельного участка с находившимся на нем зданием. В 2009 году ему была предоставлена доля земельного участка, расположенного по <адрес> в собственность на основании договора купли-продажи. В 2012 году заключил кредитный договор с ЗАО "Солид Банк", по условиям которого в залог предоставил нежилые помещения, расположенные в здании Приборемонтного завода, которые впоследствии были проданы с торгов ООО "Драйв", в счет погашения задолженности по кредитному договору, позже собственником нежилых помещений стало ООО "Ритеко". Считал, что поскольку является собственником земельного участка, имеет право распоряжаться принадлежащим ему имуществом, ответчики, занимая земельный участок без законных оснований, обязаны оплачивать арендную плату. Полагал, что приобретение ООО "Ритеко" помещений, рассредоточенных на разных этажах, в разных частях здания, не представляющих собой единый объект и не соотносимый с какой-либо конкретной частью земельного участка с кадастровым номером N, в силу ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации является исключением из правила отчуждения здания вместе с земельным участком. Указал, что продажа помещений ООО "Ритеко" производилась не собственником доли земельного участка, а ООО "Драйв", которое приобрело помещения не у собственника и не у участника долевой собственности в праве собственности на здание, а у Территориального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес>. Последнее, заключая с участником торгов ООО "Драйв" договор купли-продажи от 9 ноября 2017 года, предусмотрело конкретный предмет договора - нежилые помещения. Ни часть земельного участка, ни его доля предметом данной следки не являлись, предварительно не оценивались и не учитывались в определении начальной продажной цены продаваемого объекта. Право собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером N на основании договора купли-продажи от 9 ноября 2017 года за продавцом не зарегистрировано, и к ООО "Ритеко" перейти не могло. При реализации нежилого помещения стоимость была определено только в отношении помещений, оценка земельного участка не производилась и его стоимость превышает сумму, по которой было приобретено нежилое помещение. Передача прав собственности на земельный участок в безвозмездном порядке законодательством не предусмотрена.
Представитель ООО "Ритеко" Ардеев М.В. исковые требования Мулюкина В.К. не признал. Встречные исковые требования поддержал. Представил письменные возражения на первоначальный иск, в котором полагал, что законодательством Российской Федерации не предусмотрено обязательного порядка заключения договора аренды земельного участка, находящегося в частной собственности, и на котором расположены объекты недвижимого имущества. При этом Мулюкиным В.К. не обоснована необходимость заключения договора аренды ответчиками всего земельного участка, площадью 4571 кв.м поскольку на спорном земельном участке располагается многоэтажное здание Прибороремонтного завода, общая площадь помещений 3042,8 кв.м, в котором выделено помещение, принадлежащее ООО "Ритеко", а также сборно-разборное помещение складского-сервисного назначения (ангар), принадлежащее ООО "Стильсвай", площадью 186.2 кв.м. Требование истца о понуждении к заключению договора аренды, не учитывающего и не содержащего расчета фактической площади, которое занимает здание Прибороремонтного завода на земельном участке, также не учитывающего, что нежилое помещение ООО "Ритеко" располагается на нескольких этажах и занимает определённую площадь, является незаконным. Также Мулюкиным В.К. не представлено доказательств, подтверждающих экономическую обоснованность установления арендной платы в размере 115,85 рублей за кв.м., отчет истца представлен на иную дату, чем требование заключить договор аренды. Полагал, что ООО "Ритеко" является собственником 44/100 долей в праве на земельный участок, который формально зарегистрирован за Мулюкиным В.К. Указал, что при отчуждении имущества, а именно нежилых помещений, которые ранее принадлежали
Мулюкину В.К., право собственности приобрело ООО "Драйв". На основании положений ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке" земельный участок следует судьбе нежилых помещений, расположенных на данном участке помещений. Пояснил, что поскольку реализация нежилого помещения производилась Территориальным управлением Росимущества в Камчатском крае, то в силу п. 2 ст. 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 78 Федерального закона от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при приобретении ООО "Драйв" на публичных торгах нежилого помещения к нему перешло также право на соответствующую долю должника Мулюкина В.К. в праве собственности на земельный участок, которое в дальнейшем перешло ООО "Ритеко", несмотря на то, что в установленном законом порядке это право не было оформлено. В силу возмездного характера договоров купли-продажи опосредующих одновременный переход права собственности на нежилое помещение и долю в земельном участке, несостоятелен довод Мулюкина В.К. о безвозмездном характере передачи прав собственности на земельный участок. Согласно положениям п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, рыночная стоимость всех реализуемых объектов недвижимости, включает в себя стоимость прав на земельный участок, на котором они расположены. Кроме того, предоставление Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа ФИО1 в собственность спорных 44/100 долей земельного участка связано с целями эксплуатации здания Прибороремонтного завода и основанием послужило наличие в собственности нежилого помещения в данном здании.
Ответчик ООО "Стильсвай" своего представителя в суд не направил. В письменных возражениях на иск Мулюкина В.К. считал размер арендных платежей высоким и необоснованным, полагая, что суммы арендных платежей за пользование участком не могут превышать 5000 - 6000 рублей.
Третье лицо ФИО22 в суд не явился. Направил письменное мнение на иск, в котором указал, что не возражает против заявленных Мулюкиным В.К. исковых требований.
Третьи лица ФИО23. и ООО "Профит" в судебном заседании не участвовали. Направили письменные мнения на первоначальный иск, в которых выразили мнение об обоснованности заявленного Мулюкиным В.К. требования.
Рассмотрев дело, суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе Мулюкин В.К., ссылаясь на принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении первоначального иска отменить, вынести новое решение, которым его исковые требования удовлетворить. Обращает внимание суда апелляционной инстанции на то, что требование о заключении договора аренды было направлено от всех владельцев земельного участка всем владельцам помещений, не имеющим доли в праве собственности на земельный участок. Полагает, что наличие в материалах дела двух отчетов о рыночной стоимости арендной платы за землю, не могло быть расценено судом в качестве доказательства отсутствия достигнутого между сторонами соглашения по заключению договора аренды земельного участка, поскольку они предоставлялись для определения правильности расчета арендной цены.
В апелляционной жалобе ООО "Ритеко", ссылаясь на доводы, изложенные во встречном исковом заявлении, просит решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований отменить, вынести новое решение об удовлетворении встречных исковых требований. Не соглашается с выводом суда об отсутствии ипотеки в отношении земельного участка, поскольку в силу указания закона с момента установления Мулюкиным В.К. ипотеки в отношении принадлежащих ему нежилых помещений, заложенной наряду с данными помещениями, являлась и принадлежащая ответчику доля в праве собственности на земельный участок. Указывает, что обратив взыскание на заложенное Мулюкиным В.К. АО "Солид Банк" имущество, суд, по существу, обратил взыскание и на принадлежащую ему долю в праве собственности на земельный участок. Полагает, что при определении начальной продажной цены нежилого помещения, в рамках гражданского дела N 2-1405/2016 была учтена и стоимость земельного участка, на котором оно расположено.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 18 апреля 2019 года производство по настоящему гражданскому делу было приостановлено до разрешения гражданского дела за N 2-625/19 по иску Мулюкина В.К. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае,
ООО "Драйв", ООО "Ритеко", судебному приставу-исполнителю
Власкиной А.Д. о признании недействительными торгов, проведенных 31 октября 2017 года, признании договора купли-продажи арестованного имущества от 9 ноября 2017 года ничтожным, применении последствий недействительности сделки.
26 сентября 2019 года определением судебной коллегии производство по делу возобновлено.
Ответчик ООО "Стильсвай", третьи лица ФИО24, ФИО25., ООО "Профит" извещены судом апелляционной инстанции надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
Кроме того, в соответствии со ст. ст. 14 и 16 Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы была заблаговременно размещена на интернет-сайте Камчатского краевого суда.
Вместе с тем, для участия в судебном заседании коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда вышеперечисленные лица не явились, представителей в суд не направили. В связи с вышеизложенным, на основании ст. 165.1 ГК РФ, ст. ст. 327, 167 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно п. 2 ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.
Согласно п. 3 и п. 4 ч.1 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, а также нарушение или неправильное применение норм материального права.
В силу положений ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.
Согласно разъяснениям, изложенным в п. п. 2, 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Указанным требованиям решение суда не отвечает.
Отказывая в удовлетворении первоначального иска о понуждении к заключению договора аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из положений ст. 421, п.4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации и пришел к выводу о том, что требования истца не обоснованы, так как понуждение к заключению договора помимо воли сторон является ограничением принципа свободы договора. В связи с отсутствием оснований, предусмотренных ст. ст. 426, 429, п. 5 ст. 448 Гражданского кодекса Российско Федерации, предусматривающих случаи обязательности заключения договоров аренды, в рассматриваемом судом случае принятие в аренду имущества является правом субъекта, а не его обязанностью.
Отказывая в удовлетворении встречного иска о признании права собственности на долю в земельном участке, суд первой инстанции сделал вывод, что у ООО "Ритеко" не возникло право долевой собственности на землю, так как по договорам купли-продажи передавались только помещения, что по смыслу подп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не требует одновременного отчуждения земельного участка. Кроме того, в решение судом указано, что спорный земельный участок не являлся предметом ипотеки и не был оценен при определении начальной цены продаваемого объекта.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции как в части основания отказа в удовлетворении заявленных Мулюкинам В.К. исковых требований, так и в части отказа в удовлетворении встречных исковых требований ООО "Ритеко", ввиду следующего.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на земельном участке, площадью 4571 кв.м с кадастровым N, по адресу:<адрес> расположен объект недвижимости: нежилое 4-этажное здание Прибороремонтного завода, 1982 года постройки, общей площадью 3042,8 кв.м.
31 июля 2009 года на основании постановления Главы Петропавловск-Камчатского городского округа N 207 от 5 февраля 2008 года между Комитетом по управлению имуществом Петропавловск-Камчатского городского округа (продавец) и ООО "Прибор-ремонт", ФИО26, Мулюкиным В.К. (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка N 131-09.
По условиям договора продавец передал, а покупатели приняли в долевую собственность по цене 162 317 рублей 35 копеек и на условиях договора, земельный участок, предоставленный для эксплуатации здания Прибороремонтного завода, площадью 4571 кв.м., кадастровыйномер N. Категория земли: земли населенных пунктов. Мулюкин В.К. приобрел 44/100 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, ООО "Прибор-ремонт" - 31/100 доли, ФИО27 - 25/100 доли (п.1.2, п.2.1 договора).
Указанный договор 20 октября 2009 года зарегистрирован в Управлении Росреестра по Камчатскому краю.
На момент заключения договора купли-продажи от 31 июля 2009 года, Мулюкину В.К. на праве собственности принадлежали нежилые помещения, расположенные на первом этаже (поз. 19-32); на втором этаже (поз. 25-38; поз.1-24); на третьем этаже (поз. 1-11) в здании Приборемонтного завода, общей площадью 1217,5 кв.м. по адресу:Камчатский край, <адрес> условный N
Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что в здании Прибороремонтного завода помещению с кадастровым N был присвоен условныйномер N.
28 августа 2012 года, 16 ноября 2012 года, 31 января 2013 года между ЗАО "Солид Банк" и Мулюкиным В.К. заключены договоры ипотеки, по условиям которых последним передано в ипотеку ЗАО "Солид Банк" недвижимое имущество, принадлежащее ему на праве собственности, расположенное по адресу: <адрес> нежилые помещения на первом этаже (поз. N 19-32); на втором этаже (поз. 25-38; поз.1-24); на третьем этаже (поз.1-11) в здании Прибороремонтного завода, общей площадью 1217,5 кв.м., условный N, в целях обеспечения обязательств, принятых на себя индивидуальным предпринимателем Мулюкиным В.К. по кредитным договорамN2012-0179 от 24 августа 2012 года,N 2012-0233от 15 ноября 2012 года,N2013-0011 от 31 января 2013 года, заключенные с ЗАО "Солид Банк".
Также 18 ноября 2013 года заключен договор залогаN 2013-00333 к кредитному договоруN 2013-0333от 18 ноября 2013 года, предметом которого явилось здание склада, общей площадью 186,2 кв.м., инв. N 8759, расположенное по адресу: <адрес>
Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 26 декабря 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 11 мая 2017 года, по гражданскому делу N 2-1405/2016 по иску АО "Солид Банк" к ИП Мулюкину В.К.,Мулюкину В.К., Мулюкиной У.В. о расторжении кредитных договоров, взыскании задолженности по кредитным договорам, обращении взыскания на заложенное имущество исковые требования удовлетворены, кредитные договоры, заключенные между АО "Солид Банк" и индивидуальным предпринимателем Мулюкиным В.К. N 2012-0179от 24 августа 2012 года, N 2012-0233от 15 ноября 2012 года,N2013-0011 от 31 января 2013 года и N 2013-0333 от 18 ноября 2013 года, расторгнуты.
В пользу АО "Солид Банк" с индивидуального предпринимателя Мулюкина В.К.,Мулюкина В.К., Мулюкиной У.В. солидарно взыскана задолженность по кредитным договорам в размере 23 770 959 рублей 85 копеек; расходы по оплате судебной экспертизы 100 000 рублей; расходы по уплате государственной пошлины в размере 72 000 рублей; всего взыскано судом 23 942 959 рублей 85 копеек. Обращено взыскание на заложенное имущество, принадлежащее Мулюкину В.К.: встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. 19-32); на втором этаже (поз. 25-38; поз. 1-24); на третьем этаже (поз.1-11) в здании прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу:Камчатский край, г. <адрес>) номер объекта: N с установлением начальной продажной цены в размере 52 000 000 руб.; складское - сервисное помещение общей площадью - 186,2 кв.м., инв.N 8759, расположенное по адресу Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский,ул. Зеркальная, 47, установлена начальная продажная цена объекта в размере 7509 669 рублей.
Как следует из материалов исполнительного производства
N 19691/17/41017-ИП, 3 июля 2017 года судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство в отношении Мулюкина В.К., предметом исполнения которого являлась задолженность по кредитным платежам и обращении взыскания на заложенное имущество в размере
23 942 959 рублей 85 копеек.
На основании постановления судебного пристава-исполнителя от 8 августа 2017 года имущество, принадлежавшее Мулюкину В.К. - встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. N 19-32); на втором этаже (поз. 25-38; 1-24); на третьем этаже (поз.1-11) в здании Прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу:Камчатский край, г. <адрес>, кадастровый номер объекта:N складское - сервисное помещение общей площадью - 186,2 кв.м., инв.N 8759, расположенное по адресу:Камчатский край, г. <адрес>были переданы в Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.
По результатам торгов оформлен протокол от 31 октября 2017 года, согласно которому Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае передало в собственностьООО "Драйв" встроенные нежилые помещения на первом этаже (поз. 19-32); на втором этаже (поз. 25-38; поз. 1-24); на третьем этаже (поз. 1-11) в здании Прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу:по цене 44 200 000 рублей.
9 ноября 2017 года между Территориальным Управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае и ООО "Драйв" заключен договор купли-продажи указанного арестованного имущества должника Мулюкина В.К.
Государственная регистрация данного договора произведена 1 декабря 2017 года.
Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 4 марта 2019 года, оставленным без изменения апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 5 сентября 2019 года, по гражданскому делу N 2-625/2019 исковые требования Мулюкина В.К. к Территориальное Управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае, ООО "Драйв", ООО "Ритеко", судебному приставу-исполнителю Власкиной А.Д. о признании недействительными торгов, проведенных 31 октября 2017 года, признании договора купли-продажи арестованного имущества от 9 ноября 2017 года ничтожным, применении последствий недействительности сделки, оставлены без удовлетворения.
28 декабря 2017 года между ООО "Драйв" (продавец), ООО "Ритеко" (покупатель) и АО "Солид Банк" (залогодержатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (в редакции дополнительного соглашения N1 к нему от 09 января 2018 года) и подписан акт приема-передачи.
Предметом означенного договора являлось недвижимое имущество - нежилые помещения на первом этаже (поз. 19-32); на втором этаже (поз. 25-38; 1-24); на третьем этаже (поз. 1-11) в здании Прибороремонтного завода общей площадью 1217,5 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> кадастровый номер объекта:<данные изъяты>
Государственная регистрация данного договора произведена 5 февраля 2018 года.
Решением Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 2 июля 2018 года исковые требования ООО "НаноТраст" (после переименования - ООО "Стильсвай") удовлетворены и постановлено: освободить от ареста (исключить из описи) имущество, а именно: складское-сервисное помещение общей площадью 186,2 кв.м., инв.N 8759, расположенное по адресу:Камчатский край, г. <адрес> наложенного постановлением судебного пристава-исполнителя от 6 февраля 2018 года в рамках исполнительного производстваN9761/17/41017-ИП от 3 апреля 2017 года.
Указанным решением установлено, что на основании договора купли-продажи, заключенного 1 декабря 2017 года между Мулюкиным В.К. (продавец) и ООО "НаноТраст" (после переименования - ООО "Стильсвай") (покупатель) последнее приобрело в собственность сборно-разборное складское-сервисное помещение общей площадью 186,2 кв.м., состоящее из трех отдельных помещений, расположенные по адресу<адрес>
Таким образом, судебной коллегией установлено, что на момент рассмотрения настоящего гражданского дела Мулюкин В.К. владельцем каких-либо помещений, расположенных по адресу:Камчатский край, г. <адрес> находящихся на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, не является.
Согласно п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного Кодекса Российской Федерации единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии со ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание строение или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования.
В силу абз. 7 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение.
В соответствии с п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом (п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Частью 5 ст. 69 Федерального закона от 16 июля 1998 год
N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено, что при ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок.
В "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)", утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 28 марта 2018 года, указано, что положения подп. 1 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации не могут быть истолкованы в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку этим пунктом урегулированы иные случаи - возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца. При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно. Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования, и в таких случаях в силу п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (ст. 131, п. 2 ст. 223, п. 4 ст. 244 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, спорный земельный участок был изначально сформирован исключительно для эксплуатации здания Прибороремонтного завода, общей площадью 3042,8 кв.м., по адресу:Камчатский край, г. Петропавловск-Камчатский, ул. Зеркальная, 47. Земельный участок является неделимым и необходим исключительно для эксплуатации находящегося на нем объекта недвижимости - здания.
Таким образом, из материалов дела усматривается, что объекты недвижимости: и нежилое помещение, и земельный участок, на котором данное нежилое помещение расположено, ранее являлись собственностью Мулюкина В.К., то есть одного лица, ввиду чего в силу вышеизложенных норм права в их совокупности в данном случае применению подлежит общее правило о единстве правовой судьбы объекта и земельного участка.
Данное обстоятельство установлено определением судебной коллегии по гражданским делам Камчатского краевого суда от 5 сентября 2019 года по гражданскому делу N 2-625/2019 по иску Мулюкина В.К. к Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Камчатском крае, ООО "Драйв", ООО "Ритеко", судебному приставу-исполнителю Власкиной А.Д. о признании недействительными торгов, проведенных 31 октября 2017 года, признании договора купли-продажи арестованного имущества от 9 ноября 2017 года ничтожным, которое в силу положений ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обязательно для суда и не подлежат оспариванию при рассмотрении настоящего дела.
Из изложенного выше следует, что при переходе права собственности на заложенное имущество - нежилое помещение к приобретателю такого помещения ООО "Драйв" перешло право собственности на долю в праве собственности на земельный участок.
Поскольку нежилое помещение было приобретено в прочной связи с земельным участком, то земельный участок следует правовой судьбе нежилого помещения, расположенного на нем, в том числе при совершении последующих сделок по отчуждения нежилых помещений.
В силу положения ч. 1 ст. 57 Федеральный закон от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение или другое недвижимое имущество одновременно на основании заявления осуществляется государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок, занятый таким недвижимым имуществом и принадлежавший предшествующему собственнику такого недвижимого имущества на праве собственности.
Материалами дела подтверждается, что в настоящее время на основании договора купли-продажи от 27 декабря 2017 года собственником нежилого помещения, с кадастровым номером N, общей площадью 1217,5 кв.м., расположенного в здании Прибороремонтного завода по адресу<адрес>, помещения поз. 19-32 первого этажа, поз. 25-38, 1-24 второго этажа, поз. 1-11 третьего этажа, является ООО "Ритеко".
Таким образом, принимая во внимание вышеизложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что исковые требования ООО "Ритеко" о признании права собственности на долю в земельном участке являются обоснованными и подлежат удовлетворению, так как установлено, что 44/100 долей в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4571 кв.м., кадастровый N предназначены для использования нежилого помещения с кадастровым номером N, общей площадью 1217,5 кв.м., расположенного в здании Прибороремонтного завода по адресу: <адрес>
Кроме того, установив указанные обстоятельства, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что поскольку в результате перехода права собственности на объект недвижимого имущества к ООО "Драйв", а за тем и к ООО "Ритеко", Мулюкин В.К. утратил право собственности на них, то он в силу закона (статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 273, пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации), являясь на момент перехода права на недвижимое имущество собственником спорной доли земельного участка, также утратил право собственности и на 44/100 долей в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4571 кв.м., кадастровый N В связи с чем, исковые требования Мулюкина В.К. к ООО "Ритеко" и ООО "Стильсвай" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на условиях направленной им оферты удовлетворению не подлежат.
В силу положений ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с Мулюкина К.В. в пользу ООО "Ритеко" также надлежит взыскать понесенные в связи с рассмотрением дела судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче иска в суд в размере 20287 рублей 45 копеек, а также при подаче апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Петропавловск-Камчатского городского суда Камчатского края от 20 ноября 2018 года отменить.
В удовлетворении исковых требований Мулюкина Валентина Константиновича к обществу с ограниченной ответственностью "Ритеко", обществу с ограниченной ответственностью "Стильсвай" о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц, на условиях направленной им оферты, определив для общества с ограниченной ответственностью "Ритеко" арендную плату в размере 202 094 рубля 54 копейки в месяц, для общества с ограниченной ответственностью "Стильсвай" арендную плату в размере 30907 рублей 60 копеек в месяц, - отказать.
Исковые требования общества с ограниченной ответственностью "Ритеко" к Мулюкину Валентину Константиновичу удовлетворить.
Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью "Ритеко" (ОГРН 1027739260119 ИНН 7714160919) на 44/100 долей в праве долевой собственности на земельный участок, общей площадью 4571 кв.м, кадастровый номер N, расположенный по адресу: <адрес>
Взыскать с Мулюкина Валентина Константиновича в пользу общества с ограниченной ответственностью "Ритеко" судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 23287 рублей 45 копеек.
Определение суда апелляционной инстанции, вынесенное по апелляционной жалобе, вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня его вступления в законную силу.
Председательствующий
Судьи
Апелляционное определение в мотивированной форме изготовлено 16 октября 2019 года


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка