Дата принятия: 15 июля 2020г.
Номер документа: 33-7716/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 15 июля 2020 года Дело N 33-7716/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего судьи Тахирова Э.Ю.,
судей Горбатько Е.Н., Шинкиной М.В.
при секретаре Клищенко Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Цыгуриной Людмилы Николаевны, Никитиной Марины Юрьевны, Коган Елены Николаевны, Камышевой Татьяны Васильевны, Селиховой Ольги Николаевны, Савченко Зои Николаевны к Макарян Аиде Владимировне, Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону, МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону" о признании недействительным договора купли-продажи по апелляционной жалобе Коган Е.Н. на решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 16 декабря 2019г. Заслушав доклад судьи Горбатько Е.Н., судебная коллегия
установила:
Цыгурина Л.Н., Никитина М.Ю., Коган Е.Н., Камышева Т.В., Селихова О.Н., Савченко З.Н. обратились в суд с иском к Макарян А.В., Департаменту имущественно-земельных отношений г.Ростова-на-Дону (далее-ДИЗО), МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону" о признании недействительным договора купли-продажи, ссылаясь на то, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме по адресу: (обезличен). При принятии решения о проведении капитальных работ системы теплоснабжения, системы водоснабжения, системы водоотведения на общем собрании собственников помещений дома в июне 2018г. истцам стало известно, что расположенное в подвале нежилое помещение площадью 152,3 кв.м находится в собственности Макарян А.В. на основании договора купли-продажи от 16.04.2010, заключенного с МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону". Ранее подвальное помещение являлось муниципальной собственностью, основанием для его включения в реестр объектов муниципальной собственности г.Ростова-на-Дону послужило Решение Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992г. Данное помещение является частью подвала дома и относится к общему имуществу многоквартирного дома. Жильцы дома не уведомлялись ни о реконструкции подвального помещения, ни о выделении его в качестве самостоятельного объекта, ни о продаже, соответствующие общие собрания по этим вопросам не проводились. Ссылаясь на то, что спорное имущество выбыло из владения собственников квартир жилого дома помимо их воли, уточнив требования в ходе рассмотрения дела, истцы просили признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения площадью 152,3 кв.м, расположенного по адресу: (обезличен), заключенный между ДИЗО и Макарян А.В., исключив Макарян А.В. из числа собственников указанного нежилого помещения, признать незаконным распоряжение ДИЗО N 1147 от 05.04.2010 "Об условиях приватизации муниципального нежилого помещения, расположенного по адресу: (обезличен)", признать недействительным п.29 решения Ростовской-на-Дону городской Думы от 22.04.2009 N 393 "Об утверждении Прогнозного плана (программы) приватизации муниципального имущества города Ростова-на-Дону на 2009 год" в части, а именно: в части нежилого помещения - подвала, расположенного (адрес обезличен) площадью 155,9 кв.м.
Решением суда от 16 декабря 2019г. в удовлетворении исковых требований Цыгуриной Л.Н., Никитиной М.Ю., Коган Е.Н., Камышевой Т.В., Селиховой О.Н., Савченко З.Н. отказано.
Принимая такое решение, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.290 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 и исходил из того, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме было учтено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием квартир либо всего дома, в связи с чем право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома на это помещение не возникло.
Нахождение в спорном помещении инженерного оборудования, по мнению суда, не свидетельствует о его назначении исключительно для обслуживания иных помещений в доме.
Приходя к выводу об отказе в удовлетворении требований, суд также отметил, что право муниципальной собственности ранее никем из собственников помещений не оспаривалось, недействительным в установленном порядке не признавалось.
Указав на непредставление истцами доказательств в подтверждение своих законных прав на спорное помещение, суд пришел к выводу об отсутствии доказательств нарушения их прав действиями ответчика, в связи с чем отказал в удовлетворении требований.
Судом также учтено, что истцами пропущен срок исковой давности.
В апелляционной жалобе Коган Е.Н. просит решение суда отменить и принять новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования, ссылаясь при этом на то, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается то, что спорное нежилое помещение не было изначально запроектировано, как самостоятельное, и с момента постройки жилого дома в 1935г. комнаты, входящие в настоящий момент в состав спорного помещения, предназначались исключительно для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений, а также для целей, связанных с обслуживанием жилого дома.
Приводя в жалобе правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенную в постановлении от 02.03.2010 N 13391/09, Коган Е.Н. указывает на то, что с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилой дом, в котором приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.
Ссылаясь на то, что первая приватизация квартиры в доме произведена 10.03.1993, Коган Е.Н. указывает на отсутствие в материалах дела доказательств того, что спорные помещения на дату приватизации первой квартиры были предназначены для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома.
Кроме того, ссылаясь на разъяснения, изложенные в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания", Коган Е.Н. указывает на то, что критерием для отнесения того или иного имущества к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в здании.
В дополнениях к апелляционной жалобе Коган Е.Н., выражая несогласие с выводами суда, ссылается на то, что право муниципальной собственности на спорное помещение возникло у ответчика 13.01.2010, в то время как приватизация первой квартиры осуществлена в 1993г., что свидетельствует об отсутствии оснований для регистрации прав ответчика на спорный объект и дальнейшее его отчуждение, настаивает на доказанности факта возникновения права общедолевой собственности на спорное помещение, поскольку доказано, что оно имеет вспомогательный характер и предназначено для обслуживания нужд более одного собственника помещений в доме.
Коган Е.Н. отмечает, что наличие индивидуального кадастрового номера не свидетельствует о самостоятельном назначении нежилого помещения, в связи с чем судом неверно дана оценка данному обстоятельству, указывает на ничтожность договора аренды, заключенного с Макарян А.В. в 2001г., ссылаясь на отсутствие согласие жильцов многоквартирного дома на аренду технического подвала.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции Коган Е.Н. и Савченко З.Н. апелляционную жалобу поддержали, просили решение суда отменить, представитель Макарян А.В. просила оставить решение суда без изменения.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истцов Цыгуриной Л.Н., Никитиной М.Ю., Камышевой Т.В., Селиховой О.Н., представителей ДИЗО, МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону", третьего лица, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, о чем имеются в материалах дела уведомления.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, апелляционную жалобу и дополнения к ней, проверив законность судебного постановления в пределах доводов апелляционной жалобы, не находит оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены решения суда.
Согласно п.1 ст.290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу п.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
В соответствии с ч.2 ст.3 Закона РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с 01.03.2005 утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.
Исходя из содержания и смысла приведенных норм законодательства, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.
В тоже время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом, другие подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.
Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для настоящего дела и подлежащими установлению в ходе судебного разбирательства, является то, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.
При этом, обязанность по доказыванию момента приватизации первой квартиры в доме и того факта, что подвал предназначен для обслуживания всего жилого дома, должна быть возложена на истцовую сторону, а бремя доказывания того, что спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования - на ответчика.
Как следует из материалов дела, Цыгурина Л.Н., Коган Е.Н., Камышева Т.В., Селихова О.Н., Савченко З.Н., Никитина М.Ю., являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: (обезличен).
Собственником нежилого помещения общей площадью 152,3 кв.м литер "Б", подвал, к.7-7а-7б, 7в, 7г, 8, 8а, 8б, 9, 9а, 9б, 23, 25, 30х с кадастровым номером (обезличен) является Макарян А.В.
Право собственности Макарян А.В. зарегистрировано 17.05.2010 на основании договора купли-продажи нежилого помещения с рассрочкой платежа от 16.04.2010г. На момент заключения указанного договора спорное нежилое помещение находилось в муниципальной собственности, что подтверждается выпиской из реестра объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону.
Полагая, что спорное помещение, право на которое зарегистрировано за ответчиком, предназначено для обслуживания жилого дома, в связи с чем является общим имуществом собственников помещений, истцы указывали на ничтожность заключенного договора купли-продажи от 16.04.2010г.
Как следует из материалов дела, решением Малого совета Ростовского-на-Дону городского Совета народных депутатов N 12/7 от 30.07.1992 спорное нежилое помещение включено в реестр объектов муниципальной собственности города Ростова-на-Дону.
На указанный момент спорное помещение также, как и позднее, использовалось в качестве самостоятельного объекта недвижимости, что подтверждается данными технической инвентаризации, содержащимися в техническом паспорте от 28.12.1961г.
Первая квартира в многоквартирном жилом доме была приватизирована 10.03.1993г.
Таким образом, на дату приватизации первой квартиры спорное помещение жилого дома являлось муниципальной собственностью и было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома.
Из материалов дела усматривается, что на основании договоров аренды от 13.12.2001, от 08.02.2007, от 02.04.2008 и дополнительного соглашения от 02.02.2010 указанное нежилое помещение в соответствии с решением городской комиссии по недвижимости г.Ростова-на-Дону (протокол от 13.12.2001) было сдано в аренду Макарян А.В. под свадебный салон - магазин.
Учитывая то, что истцы не опровергли функциональное назначение спорного помещения на момент приватизации первой квартиры (1993г.) согласно п.2 ч.1 ст.36 ЖК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что право общей долевой собственности собственников помещений на спорное помещение не возникло, что влечет отсутствие у истцов защищаемого права или интереса.
Суд первой инстанции также обосновано по заявлению ответчика применил к требованиям истцов срок исковой давности, предусмотренный положениями ст.ст.196, 200 ГК РФ.
При этом, суд обоснованно сослался на то, что истцы после 2001г. (момента передачи спорного помещения в аренду Макарян А.В.) при проявлении должной степени заботливости и заинтересованности могли получить сведения о составе имущества многоквартирного дома, об использовании спорных помещений не как общего имущества и, как следствие, о нарушении своих прав.
Вместе с тем, истцы обратились в суд спустя 18 лет, в течение которых Макарян А.В. открыто использовала помещение в предпринимательской деятельности под свадебный салон, чего истцы не могли не видеть и не знать.
Судебная коллегия не может принять во внимание апелляционную жалобу Коган Е.Н., поскольку жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы суда.
Вопреки доводам апелляционной жалобы, материалами дела подтверждено то, что спорное помещение на момент приватизации первой квартиры в доме было учтено для самостоятельного использования, не связанного с обслуживанием квартир либо всего дома.
В нарушение положений ст.56 ГПК РФ истцами не доказан факт функционального назначения нежилого помещения, как обслуживающего весь дом либо имеющего актуальное на момент первой приватизации социально-бытовое назначение для жильцов дома.
Доводы апелляционной жалобы о том, что в спорном нежилом помещении находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более чем одного помещения в жилом доме, что влечет отнесение данного помещения к общему имуществу собственников, не могут повлечь отмену решения суда.
Как правильно указал суд первой инстанции, наличие коммуникаций в подвале или в его соответствующей части не может служить достаточным основанием для отнесения помещения к вспомогательным, само по себе не порождает права общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома на подвальные помещения, поскольку доказательств, подтверждающих то, что спорное помещение изначально использовалось исключительно в целях обслуживания жилого дома, в материалах дела не имеется.
Доказательств использования спорного помещения исключительно для размещении инженерных коммуникаций и обслуживания многоквартирного дома, начиная с 1992г., по настоящее время, истцами также не представлено, при этом, истцы не опровергли факт неоднократной передачи спорного помещения в аренду ответчику на длительный срок и нахождение этого имущества в пользовании ответчика с 2001, т.е. почти 20 лет.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда РФ N 489-0-0 от 19.05.2009, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п.1 ст.290 ГК РФ и ч.1 ст.36 ЖК РФ.
Согласно п.2 ст.166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Из смысла приведенных положений закона следует, что лицо, заявившее такие требования, должно иметь охраняемый законом интерес в признании сделки недействительной.
Такой интерес должен носить материально-правовой характер и, соответственно, должен быть подтвержден соответствующими доказательствами, должно быть доказано нарушение конкретного, а не абстрактного права заинтересованного лица.
В рассматриваемом споре, истцы защищали свой интерес, основанный на нарушении прав на общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее им в силу закона, поэтому в силу положений ч.1 ст.56 ГПК РФ бремя доказывания принадлежности спорного имуществу к составу общего многоквартирного дома лежало на стороне истцов.
Вместе с тем, истцовой стороной при оспаривании заключенного между МУ "Фонд имущества г.Ростова-на-Дону" и Макарян А.В. договора купли-продажи не было представлено допустимых и достоверных доказательств принадлежности спорного имущества к составу общего имущества многоквартирного дома, в связи с чем имеются основания считать, что ими не доказано нарушение их прав.
Кроме того, применительно к положениям ст.199 ГК РФ в данном случае самостоятельным основанием для отказа в иске является пропуск истцами срока исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиком.
При этом, истцы не представили в суд доказательства того, что они не знали и не могли знать о том, что Макарян А.В. незаконно пользуется спорным имуществом, что с нею заключен оспариваемый истцами договор купли-продажи, не имеется ссылок на такие доказательства и в апелляционной жалобе истцов.
В то же время, как следует из материалов дела, Макарян А.В. использует спорное нежилое помещение под свадебный салон с 2001г., по утверждению самих истцов, они знают, что на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме вопрос о передаче этого нежилого помещения Макарян А.В. не рассматривался.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришёл к правильному выводу о том, что при должной степени осмотрительности и заинтересованности истцы имели возможность знать, на каком основании ответчик пользуется спорным имуществом, которое истцы считают общим имуществом жильцов многоквартирного дома, и в установленный законом срок оспорить соответствующие договоры, в том числе договор купли-продажи, чего не сделали, пропустив срок исковой давности без каких-либо уважительных причин, не представив доказательств, подтверждающих их доводы о том, что об оспариваемом договоре купли-продажи они узнали только в мае 2019г., свидетельствующих о том, что ранее они не знали и не могли знать о заключенных с Макарян А.В. договорах аренды и договора купли-продажи нежилого помещения.
На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального и процессуального права, поэтому решение суда соответствует требованиям ст.195 ГПК РФ, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы Коган Е.Н. нет.
Руководствуясь ст.ст.328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Октябрьского районного суда г.Ростова-на-Дону от 16 декабря 2019г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу Коган Е.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17.07.2020г.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
