Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-7715/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:

председательствующего Васильева С.А.

судей Перфиловой А.В., Голубовой А.Ю.,

при секретаре Мусаелян З.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2218/2020 по иску Слояна Рустама Генрихи к Рыбакову Дмитрию Георгиевичу о взыскании задолженности по арендной плате, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, по апелляционной жалобе Слояна Рустама Генрихи на решение Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 ноября 2020 г. Заслушав доклад судьи Васильева С.А., судебная коллегия

установила:

Слоян Р.Г. (далее истец) обратился в суд с настоящим иском к Рыбакову Д.Г. (далее ответчик), в обоснование указав о том, что 08.12.2017 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец (Слоян Р.Г.) обязался продать в собственность покупателя (Рыбакову Д.Г.) объекты недвижимого имущества - нежилое здание площадью 1 941,5 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 5 000 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Стороны установили стоимость указанных объектов в размере 1 150 000 рублей. В соответствии с условиями предварительного договора стороны должны заключить основой договор купли-продажи не позднее 08.05.2018. Стороны 27.12.2017 подписали соглашение об авансе, согласно которому Рыбаков Д.Г. передал Слоян Р.Г. 550 000 руб.

Поскольку основной договор купли-продажи от 08.05.2018 не был заключен, стороны пришли к соглашению о передаче вышеуказанного имущества в аренду ответчику до момента заключения договора купли-продажи.

Между сторонами 19.09.2018 заключен договор аренды, по условиям которого истец предоставил ответчику в аренду нежилое помещение (для животноводческого корпуса) площадью 1941,5 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, а ответчик обязался своевременно вносить арендную плату в размере 20 000 руб. ежемесячно. Указанное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи 17.04.2014.

Слоян Р.Г. 26.05.2018 получил от Рыбакова Д.Г. денежные средства в размере 100 000 руб., о чем составлена соответствующая расписка.

Ответчик 01.10.2018 составил расписку, в которой признает вышеуказанные денежные средства в размере 100 000 руб., как переданные в качестве арендных платежей за использование нежилого помещения.

Истец полагал, что получил денежные средства в счет оплаты арендных платежей за период с 08.05.2018 по октябрь 2018 года. За период с 08.10.2018 по 16.03.2020 ответчиком арендные платежи не вносились, тогда как Рыбаков Д.Г. продолжает пользоваться арендованным помещением.

Задолженность по арендной плате составляет 360 000 руб. Направленное истцом в адрес ответчика требование оставлено без удовлетворения.

На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований, истец просил суд взыскать в его пользу с ответчика задолженность по арендной плате за период с 08.10.2018 по 08.10.2020 в размере 480 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 29 903, 81 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 8 299 руб. и по оплате услуг представителя в размере 35 000 руб.

Решением Железнодорожного районного суда г. Ростова-на-Дону от 30 ноября 2020 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Слоян Р.Г. подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований.

В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает, что несоблюдение требований к форме договора не свидетельствует о его незаключении, при достижении между сторонами сделки согласия по всем ее существенным условиям.

Срок действия договора аренды определен сторонами моментом заключения основного договора купли-продажи в отношении спорного объекта. Факт передачи денежных средств в размере 100 000 руб. в счет оплаты за использование ответчиком арендованного имущества подтверждает действительность заключенного между сторонами договора.

Кроме того, указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу решением Батайского городского суда Ростовской области от 05 февраля 2020 года, из текста которого следует, что 19.08.2018 между Слоян Р.Г. и Рыбаковым Д.Г. был заключен договор аренды спорного имущества, предусматривающий оплату ежемесячных платежей в размере 20 000 рублей.

Указывает, что судом при вынесении решения не была учтена представленная в материалы дела расписка от 01 октября 2018 года, выданная истцом, в которой Рыбаков Д.Г. признает данные денежные средства как переданные в качестве арендных платежей за использование коровника.

По мнению апеллянта, Слоян Р.Г. получил 100 000 руб. за счет использования спорного имущества, в связи с чем указанная сумма не относится к авансовому платежу по предварительному договору купли-продажи от 08.12.2017.

Апеллянт указывает, что вопреки положениям ст. 61 ГПК РФ, указанные обстоятельства не были учтены судом первой инстанции при принятии обжалуемого решения. Кроме того, ответчик не оспаривал факт составления вышеуказанной расписки и не заявлял требований о признании договора аренды недействительным.

В заседании суда апелляционной инстанции явились представители сторон, представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержала, представитель ответчика полагала, что не имеется оснований для отмены принятого судом решения. Сами стороны процесса в заседание судебной коллегии не явились. Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ в отсутствие истца и ответчика извещенных о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Проверив законность и обоснованность решения суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Принимая решение, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 1, 8, 309, 310, 421, 432, 606-610, 614, 650 ГК РФ, положениями Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ и исходил из отсутствия оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Как указал суд первой инстанции, в представленном в материалы дела договоре аренды от 01.10.2018 отсутствуют полные сведения об объекте, который предоставляется в аренду. Объект недвижимости указан как коровник в х. Арпачин, тогда как согласно сведениям об объекте недвижимости невозможно определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи. В подтверждение права собственности на передаваемый в аренду объект истцом представлены свидетельства о государственной регистрации права и выписки из ЕГРН на земельный участок и нежилое здание, общей площадью 1941,5 кв.м., а не на коровник, который истец передавал в аренду. Сторонами сделки не составлялся акт приема-передачи объекта.

Таким образом, по мнению суда первой инстанции, истцом не представлено доказательств фактической передачи ответчику спорного объекта и его использования последним в качестве арендуемого помещения.

Представленная истцом в материалы дела расписка от 19.09.2018 не принята судом в качестве доказательства в подтверждение возникших между сторонами арендных отношений, поскольку расписка составлена 19.09.2018, а договор аренды датирован 01.10.2018. Кроме того, в расписке не указано, по какому договору внесены денежные средства. При этом ответчик отрицал факт заключения с истцом какого-либо договора аренды.

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Судебная коллегия с такими выводами суда первой инстанции согласиться не может и полагает, что обжалуемое решение суда подлежит отмене в силу следующего.

В силу ст. 422 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

На основании ст.425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 1, 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГКРФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158. пункт 3 статьи 432 ГК РФ). Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ). Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГКРФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой. Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу п. 1 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Пунктами 3 и 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", предусмотрено, что несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен, в этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). Так, при несоблюдении требования о письменной форме договора доверительного управления движимым имуществом такой договор является недействительным (пункты 1 и 3 статьи 1017 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды движимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении которой стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (пункт 1 статьи 162 ГК РФ). В случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

Как следует из пункта 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" при рассмотрении спора между сторонами договора, которые заключили в установленной форме подлежащий государственной регистрации договор аренды здания или сооружения, но нарушили при этом требование о такой регистрации, следует учитывать, что с момента, указанного в пункте 1 статьи 433 ГК РФ, эти лица связали себя обязательствами из договора аренды, что не препятствует предъявлению соответствующей стороной к другой стороне договора требования о регистрации сделки на основании пункта 2 статьи 165 ГКРФ.

Пунктом 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (ст. 654 ГК РФ).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.Из материалов дела следует, что 08.12.2017 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи, согласно которому продавец (Слоян Р.Г.) обязался продать в собственность покупателя (Рыбакову Д.Г.) объекты недвижимого имущества - нежилое здание площадью 1 941,5 кв.м, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 5 000 кв.м по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН в границах плана ЗАО "Арпачинское". Указанное нежилое помещение принадлежит истцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от 17.04.2014. Стороны установили стоимость указанных объектов в размере 1 150 000 руб. В соответствии с условиями предварительного договора стороны должны заключить основой договор купли-продажи не позднее 08.05.2018 (л.д. 104).

27.12.2017 стороны подписали соглашение об авансе, согласно которому Рыбаков Д.Г. передал Слоян Р.Г. 550 000 руб.

Сторонами по делу не оспаривалось, что основной договор купли-продажи не был заключен в установленный в предварительном договоре срок. В материалы дела также представлена расписка от 19.09.2018, согласно тексту которой Рыбаков Д.Г. просит рассматривать выданные им ранее Слояну Р.Г. денежные средства в размере 100 000 руб. в качестве арендного платежа за пользование коровником в х. Арпачин. Договор аренды от 01.10.2018. В указанной расписке сторонами также определен размер арендой платы - 20 000 руб. ежемесячно. (л.д.21)

Факт составления указанной расписки, как и факт передачи Слояну Р.Г. Рыбаковым Д.Г. денежных средств в размере 100 000 руб. Рыбаковым Д.Г. в ходе судебного разбирательства не опровергнут.

С учетом приведенных правовых норм в их взаимосвязи, судебная коллегия приходит к выводу о том, что сторонами по делу достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды.

Вопреки выводам суда первой инстанции, сведения о передаваемом в аренду объекте недвижимости указаны в предварительном договоре купли-продажи и в соглашении об авансе от 27.12.2017 (л.д. 95).

Факт использования указанного нежилого помещения Рыбаковым Д.Г. в качестве арендуемого подтверждается указанием на это в самой расписке от 19.09.2018. Размер арендной платы также согласован сторонами в тексте расписки, как и начало действия договора аренды - с момента составления указанной расписки (19.09.2018).

Указанные обстоятельства также установлены вступившим в законную силу решением Батайского городского суда Ростовской области от 5 февраля 2020 года, из текста которого следует, что 19.08.2018 между Слоян Р.Г. и Рыбаковым Д.Г. был заключен договор аренды спорного имущества, предусматривающий оплату ежемесячных платежей в размере 20 000 рублей. Ответчиком приобщена расписка от 1 октября 2018 года, выданная истцом, в которой Рыбаков Д.Г. признает данные денежные средства как переданные в качестве арендных платежей за использование коровника. Таким образом, Слоян Р.Г. получил 100 000 руб. за счет использования спорного имущества, в связи с чем указанная сумма не относится к авансовому платежу по предварительному договору купли-продажи от 08.12.2017. (л.д.106).

Вместе с тем, суд первой инстанции в нарушение положений ст. ст. 56, 67, 61 ГПК РФ не дал оценки указанному обстоятельству и не привел мотивов, по которым не может считать обстоятельства арендных правоотношений сторон, установленные вступившим в законную силу решением суда по другому делу, установленными по настоящему делу.

Выводы суда первой инстанции о том, что в представленном в материалы дела договоре аренды от 1.10.2018 отсутствуют полные сведения об объекте, который предоставляется в аренду, объект недвижимости указан как коровник в х. Арпачин, тогда как согласно сведениям об объекте недвижимости невозможно определить такой объект в качестве индивидуально-определенной вещи, по мнению суда апелляционной инстанции не могли повлечь за собой правовых оснований для отклонения заявленного иска, поскольку вступившим в законную силу решением Батайского городского суда Ростовской области от 5 февраля 2020 года установлен не только факт заключения между сторонами договора аренды, но и перечислено спорное имущество, в отношении которого был заключен договор аренды.

Суд первой инстанции также не принял во внимание, что материалы дела не содержат доказательств существования нескольких договоров аренды недвижимости заключенных между сторонами и расположенной в х. Арпачин. В свою очередь ответчик, при наличии письменного договора аренды представленного истцом, в порядке ст. 56 ГПК РФ не представил доказательств нахождения в собственности истца нескольких объектов недвижимости в х. Арпачин, либо пользование на праве аренды иным объектом недвижимости по указанному адресу, что порождало бы неопределённость в вопросе об использовании ответчиком недвижимости.

Не может суд апелляционной инстанции согласиться и с выводами суда первой инстанции об отсутствии доказательств передачи от истца к ответчику недвижимого имущества, поскольку из буквального толкования представленных в материалы дела расписки и договора аренды (л.д.21), следует, что ответчик уже на дату составления расписки и договора аренды получил недвижимость в пользование на праве аренды и оплатил за пользование часть арендных платежей. Это же обстоятельство было установлено и вступившим в законную силу решением суда.

Само по себе обозначение сторонами договора аренды переданного в аренду нежилого здания, площадью 1941,5 кв.м. кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на земельном участке кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с видом разрешенного использования для животноводческого корпуса, по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, как здание коровника, расположенного по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, с учетом наличия в материалах дела предварительного договора купли-продажи (л.д.102), соглашения об авансе (л.д.95), не могло свидетельствовать о неопределенности в вопросе о передаче конкретной недвижимости в пользование ответчика, поскольку согласно разъяснений содержащихся в абз.2 п.8 постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" условия договора могут содержаться в ранее заключенном предварительном (статья 429 ГК РФ) или рамочном договоре (статья 429.1 ГК РФ) либо вытекать из уже сложившейся практики сторон.

Совокупность изложенных документов, при их исследовании в порядке ст. 67 ГПК РФ позволяет суду апелляционной инстанции установить, что между сторонами был заключен договор аренды недвижимости - нежилого здания, площадью 1941,5 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного на земельном участке площадью 5000 кв.м., кадастровый НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с видом разрешенного использования для животноводческого корпуса, по адресу АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.