Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда

 
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛУЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 марта 2021 года Дело N 33-771/2021

Судебная коллегия по гражданским делам

Калужского областного суда в составе:

председательствующего Ариничева С.Н.,

судей Ахрамеева С.В., Романовой Е.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Плиевой З.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Ахрамеева С.В. дело по апелляционной жалобе Язвенко Александра Петровича в лице его представителя Колесниковой Екатерины Владимировны на решение Калужского районного суда Калужской области от 29 сентября 2020 года,

постановленное по делу по иску Язвенко Александра Петровича к Никитину Роману Николаевичу, Тимошиной Римме Васильевне о взыскании денежных средств по договорам купли-продажи земельных участков,

встречному иску Никитина Романа Николаевича, Тимошиной Риммы Васильевны к Язвенко Александру Петровичу о расторжении договоров купли-продажи земельных участков,

УСТАНОВИЛА:

ДД.ММ.ГГГГ Язвенко А.П. обратился в суд с иском к Никитину Р.Н., Тимошиной Р.В. о взыскании с ответчиков задолженности по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 10 мая 2018 года N 1 по 2 500 000 руб. с каждого, а также задолженности по оплате стоимости земельного участка по договору купли-продажи от 10 мая 2018 года N 2 по 1 500 000 руб. с каждого, также просил взыскать расходы по уплате государственной пошлины в размере 48 200 руб.

В обоснование заявленных требований сослался на то, что 10 мая 2018 года между сторонами были заключены договоры купли-продажи, по условиям которого продал ответчикам земельные участки площадью 147 881 кв. м с кадастровым номером 14 и площадью 648 819 кв. м с кадастровым номером 13, расположенные по адресу: <адрес>. Обязательства по оплате цены договоров в размере 5 000 000 руб. и 3 000 000 руб. в установленный договорами срок ответчиками не исполнены.

ДД.ММ.ГГГГ Никитин Р.Н., Тимошина Р.В. обратились в суд со встречным иском к Язвенко А.П. о расторжении указанных договоров купли-продажи земельных участков, прекращении права общей долевой собственности истцов на земельный участок площадью 147 881 кв. м с кадастровым номером 14, а также на земельный участок площадью 648 819 кв. м с кадастровым номером 13, расположенные по адресу: <адрес>, возвращении данных участков в собственность Язвенко А.П.

Встречный иск обосновали тем, что ответчик не сообщил им информацию о нахождении земельных участков в зоне охраняемого природного ландшафта, не уведомил их об имеющихся ограничениях в использовании земельных участков. Нахождение указанных земельных участков в охранной зоне практически полностью исключает их использование по целевому назначению, а также в целях, для которых данные участки приобретались - для последующего жилищного строительства.

В судебное заседание истец Язвенко А.П. не явился, его представители первоначальный иск поддержали, возражали относительно удовлетворения встречного иска.

Ответчики Никитин Р.Н., Тимошина Р.В. в судебное заседание не явились, их представитель первоначальный иск не признал, встречные требования поддержал.

Решением Калужского районного суда Калужской области от 29 сентября 2020 года в удовлетворении первоначальных требований Язвенко А.П. отказано. Встречные исковые требования Никитина Р.Н., Тимошиной Р.В. удовлетворены, постановлено:

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10 мая 2018 года N 1, заключенный между Язвенко А.П. и Никитиным Р.Н., Тимошиной Р.В.;

прекратить право общей долевой собственности Никитина Р.Н. и Тимошиной Р.В. на земельный участок с кадастровым номером 14, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 147 881 кв. м, категория земель земли сельскохозяйственного назначения;

возвратить в собственность Язвенко А.П. земельный участок с кадастровым номером 14, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 147 881 кв. м, категория земель земли сельскохозяйственного назначения;

расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 10 мая 2018 года N 2, заключенный между Язвенко А.П. и Никитиным Р.Н., Тимошиной Р.В.;

прекратить право общей долевой собственности Никитина Р.Н. и Тимошиной Р.В. на земельный участок с кадастровым номером 13, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 648 819 кв. м, категория земель земли сельскохозяйственного назначения;

возвратить в собственность Язвенко А.П. земельный участок с кадастровым номером 13, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 648 819 кв. м, категория земель земли сельскохозяйственного назначения.

В апелляционной жалобе Язвенко А.П. в лице его представителя Колесниковой Е.В. поставлен вопрос об отмене решения суда и принятии нового решения об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречного иска.

Выслушав объяснения представителя Никитина Р.Н. и Тимошиной Р.В. - Миронова С.А., возражавшего относительно отмены решения суда, проверив материалы дела, обсудив приведенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее доводы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Из дела видно, что 27 июля 2011 года за истцом Язвенко А.П. было зарегистрировано право собственности на земельные участки площадью 648 819 кв. м с кадастровым номером 13, площадью 147 881 кв. м с кадастровым номером 14, расположенные по адресу: <адрес>; категория - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного производства. Право собственности зарегистрировано на основании договора дарения от 15 мая 2009 года.

10 мая 2018 года между истцом Язвенко А.П. и Никитиным Р.Н., Тимошиной Р.В. заключены договоры N 1 и N 2 купли-продажи земельных участков. По условиям которых истец продал, а ответчики купили по 1/2 доле в праве общей долевой собственности на данные земельные участки. Цена договора N 1 определена в размере 5 000 000 руб., договора N 2 - 3 000 000 руб.

Согласно пункту 2.3 договора оплата по договору производится в срок до 1 мая 2019 года.

В пункте 1.3 договоров указано, что земельные участки никому не отчуждены, не заложены, в споре не состоят, в доверительное управление в качестве вклада в уставной капитал юридических лиц не переданы, иными правами третьих лиц не обременены, под арестом и запрещением не значатся.

Право общей долевой собственности ответчиков на земельные участки зарегистрировано 17 мая 2018 года.

Судом установлено, что оплата по договорам ответчиками не произведена.

Из ответа Управления по охране объектов культурного наследия Калужской области от 25 сентября 2020 года следует, что земельные участки с кадастровыми номерами 13, 14 располагаются в зоне охраняемого природного ландшафта А, установленной постановлением Правительства Калужской области от 8 декабря 2010 года N 488 "Об утверждении границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах зон охраны объекта культурного наследия "Усадьба Полотняный завод (Гончаровых), XVIII в." в пос. Полотняный завод Дзержинского района Калужской области".

При этом согласно выпискам из ЕГРН от 13 августа 2020 года сведения о нахождении земельных участков с кадастровыми номерами 13, 14 в охранной зоне объекта культурного наследия в ЕГРН отсутствуют.

Судом также установлено, что 24 апреля 2018 года Язвенко А.П. Никитину Р.Н. посредством переписки в электронной форме в мессенджере "WhatsApp" направлен ответ главы администрации муниципального района "Дзержинский район" от 13 апреля 2018 года, в котором администрацией Язвенко А.П. разъяснено, что для перевода земельного участка с кадастровым номером 14 из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов деревни <адрес> необходимо разработать проект внесения изменений в схему территориального планирования муниципального района "Дзержинский район". В ранее разработанный проект внести изменения не представляется возможным в связи с тем, что вышеуказанный проект уже прошел необходимую процедуру согласований. При очередной разработке проекта внесения изменений в схему территориального планирования муниципального района "Дзержинский район" будет возможно вернуться к рассмотрению поставленного Язвенко А.П. вопроса.

Из показаний ведущего инженера землеустроителя космоаэрогеодезического участка ПК "ГЕО" ФИО8, допрошенной в суде первой инстанции в качестве свидетеля следует, что до совершения сделок купли-продажи Язвенко А.П. обращался в ПК "ГЕО" по вопросу перевода спорных земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, однако ему было разъяснено о невозможности перевода ввиду нахождения земельных участков в охранной зоне объекта культурного наследия "Усадьба Полотняный завод (Гончаровых)".

Постановлением Правительства Калужской области от 8 декабря 2010 года N 488 утверждены границы зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Полотняный завод (Гончаровых), XVIII в." в пос. Полотняный Завод Дзержинского района Калужской области (приложение N 1) согласно их описанию (приложение N 2), режимы использования земель и градостроительные регламенты в границах зон охраны объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Полотняный завод (Гончаровых), XVIII в." в пос. Полотняный Завод Дзержинского района Калужской области (приложение N 3).

Как предусмотрено приложением N 2 к Постановлению N 488 зона охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия включает территории в границах, исторически, пространственно, структурно связанных с объектом культурного наследия, и состоит из зон А, Б и В (лист N 2). Зона охраняемого природного ландшафта А существует как почти нетронутый природный ландшафт, удаленный на расстоянии 2-2,5 км от объекта культурного наследия федерального значения "Усадьба Полотняный завод (Гончаровых), XVIII в.", являясь естественной и композиционной принадлежностью объекта культурного наследия.

Согласно приложению N 3 к Постановлению N 488 зона охраняемого природного ландшафта - территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, запрещающий строительство новых зданий и сооружений и ограничивающий хозяйственную деятельность в целях сохранения природного ландшафта, включая долины рек Суходрев, Шаня, Медынка, водоемы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с памятником.

На территории зоны охраняемого природного ландшафта А запрещается любая деятельность, наносящая ущерб и влекущая порчу или искажение исторически сложившегося ландшафта, в том числе:

строительство новых населенных пунктов и дачных поселков, а также отдельных зданий. Жилищное строительство, включая индивидуальное, допускается в границах существующих населенных пунктов не выше двух этажей;

строительство производственных зданий и сооружений любого рода, кроме случаев, установленных законодательством;

прокладка новых наземных и воздушных инженерных сетей, кроме временных и реконструкции, а также прокладка инженерных коммуникаций, инженерного оборудования без специально разработанных проектов, исключающих изменение уровня грунтовых вод, нарушение гидрологии, разрушение объектов археологического наследия;

строительство высоковольтных линий электропередачи и станций мобильной сотовой связи;

рубки и повреждения деревьев и кустарников в лесах и других местах их произрастания, а также береговой или болотной растительности (кроме санитарных рубок и мер ухода или мероприятий, проводимых в целях реставрации ландшафта);

загрязнение почв, грунтовых и подземных вод, поверхностных стоков, в том числе проведение авиационно-химических работ, применение химических средств борьбы с вредителями (за исключением экстремальных случаев), размещение складов ядохимикатов, минеральных удобрений, горюче-смазочных материалов, площадок для складирования и захоронения промышленных, бытовых и сельскохозяйственных отходов, накопителей сточных вод, складирование навоза и мусора, заправка топливом и мойка машин и т.д.

изменение гидрологических и экологических условий, необходимых для обеспечения сохранности и восстановления охраняемого природного ландшафта, проведение любых работ, могущих вызвать засорение или обмеление водоемов, устройство сооружений (плотин, прудов, водохранилищ), ведущих к нарушению водоохранного и гидрологического режима.

На территории зоны охраняемого природного ландшафта А разрешается, в частности, на землях сельскохозяйственного назначения традиционная экологически чистая сельскохозяйственная деятельность, не требующая возведения капитальных построек, с сохранением границ исторических открытых пространств полей, лугов и растительности оврагов и ложбин, традиционного соотношения луговых участков и насаждений традиционных пород, характерных особенностей историко-культурного и природно-ландшафтного комплекса, исторически ценного рельефа местности, основных характерных панорам и секторов обзора пейзажей.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования (пункт 1);

покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Судом обоснованно установлено, что земельные участки находятся в составе территории объекта культурного наследия, наличие указанных выше ограничений, учитывая их объем, во многом делает невозможным использование земельных участков по целевому назначению.

В суде апелляционной инстанции представителем истцов по встречному иску даны объяснения о том, что в силу существующих ограничений покупатели не могут их использовать по целевому назначению, за что к ним применяются меры административной ответственности.

При этом продавец знал о существующих ограничениях в использовании земельных участков, что в частности подтверждено показаниями свидетеля ФИО8, однако не сообщил об этом покупателям, о чем, в частности, свидетельствует содержание пунктов 1.3 договоров купли-продажи.

Вместе с тем информация об установленных ограничениях в использовании земельных участков могла оказать влияние на решение покупателей об их приобретении.

Кроме того, Язвенко А.П. знал, что земельные участки приобретались Никитиным Р.Н. и Тимошиной Р.В. с намерениями последующего строительства. Об этом свидетельствует то, что Язвенко А.П. до заключения договоров обращался в администрацию муниципального района "Дзержинский район" по вопросу перевода земельных участков в другую категорию и то, что с ответом администрации от 13 апреля 2018 года по этому вопросу он ознакомил покупателя перед заключением договоров купли-продажи.

Применительно к разрешаемой ситуации покупатели вследствие бездействия продавца по предоставлению соответствующей информации не могли разумно предвидеть наличие ограничений в использовании и, соответственно, указанные выше последствия ограничений в использовании земельных участков.

В связи с изложенным выводы суда о наличии оснований для расторжения договора купли-продажи соответствуют приведенным выше положениям закона.

Приведенные в апелляционной жалобе доводы не указывают на основания для отмены решения суда. Процессуальных нарушений, влекущих отмену решения суда, не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Калужского районного суда Калужской области от 29 сентября 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Язвенко Александра Петровича в лице его представителя Колесниковой Екатерины Владимировны - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка