Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 21 августа 2019 года №33-7669/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 августа 2019 года Дело N 33-7669/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе
председательствующего Науменко Л.А.,
судей Параскун Т.И., Медведева А.А.
при секретаре Рогожиной И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску Черепанова Д. П. к Кулик Т. П. о признании договора недействительным
по апелляционной жалобе истца Черепанова Д. П. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 10 июня 2019 года.
Заслушав доклад судьи Науменко Л.А., пояснения Черепанова Д.П., его представителя Камаева Ю.Б., представителя ответчика Ламовой Я.А., судебная коллегия
установила:
Черепанов Д.П. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенному по результатам торгов, приобрел в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене <данные изъяты> руб., принадлежавшую Гутману В.М.
ДД.ММ.ГГ между Черепановым Д.П. (продавец) и Кулик Т.П. (покупатель) заключен предварительный договор, согласно которому продавец обязуется продать <адрес> по адресу: <адрес>, заключив не позднее ДД.ММ.ГГ договор купли-продажи квартиры с покупателем по цене 2 000 000 рублей. Эту сумму покупатель обязуется передать продавцу после подписания договора. Предварительный договор был нотариально удостоверен. Факт получения 2 000 000 рублей подтвержден нотариально оформленным заявлением Черепанова Д.П.
Дополнительными соглашениями от ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ в предварительный договор внесены изменения, установлен срок оформления основного договора купли-продажи объекта недвижимости: не позднее ДД.ММ.ГГ и ДД.ММ.ГГ соответственно.
ДД.ММ.ГГ между Черепановым Д.П. и Кулик Т.П. был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, согласно которому цена квартиры по соглашению сторон определена в сумме 1 054 440 руб., указано, что расчет между продавцом и покупателем будет произведен до подписания данного договора.
Решением Центрального районного суда г. Барнаула от 21 июня 2018 года исковые требования Кулик Т.П. о взыскании с Черепанова Д.П. неосновательного обогащения в размере 945 560 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 6 140,46 руб., были оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от 26 сентября 2018 года решение районного суда отменено, принято новое решение, которым с Черепанова Д.П. в пользу Кулик Т.П. взысканы: сумма неосновательного обогащения в размере 945 560 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ - 6 140,46 руб., судебные расходы на оплату государственной пошлины - 12 717 руб. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказано.
Черепанов Д.П. обратился в суд с иском к Кулик Т.П., просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенный между Черепановым Д.П. и Кулик Т.П. в отношении квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, недействительной ничтожной сделкой; возместить судебные расходы в размере 300 руб.
В обоснование иска указано, что, несмотря на приобретение истцом вышеуказанной квартиры на торгах по продаже арестованного имущества в июне 2013 года, право собственности на нее до ДД.ММ.ГГ было зарегистрировано за Гутманом В.М., поскольку различными судами неоднократно принимались обеспечительные меры в виде наложения ареста на квартиру, как по иску самого Гутмана В.М., который продолжал владеть квартирой, так и по искам третьих лиц. В конце марта - начале апреля 2015 года к истцу обратился Гутман В.М. с предложением выкупить квартиру. Для обсуждения условий сделки истец встретился с Гутманом В.М. и его юристом Литинским В.В., в результате чего, в связи с отсутствием у истца зарегистрированного права собственности на квартиру и невозможностью заключения договора купли-продажи, был оформлен предварительный договор с тещей Гутмана В.М. - Кулик Т.П., однако фактически стороны имели намерение заключить и исполнить договор купли-продажи. При этом цена квартиры по договору была определена сторонами в размере 2 000 000 руб. без каких-либо иных условий, составляющих её размер; продажа квартиры осуществлялась на условиях её предварительной оплаты, без каких-либо иных условий её оплаты. В тот же день истцу ответчиком были переданы денежные средства в размере 2 000 000 руб., о чем ответчику была выдана расписка. Указанные денежные средства были переданы истцу во исполнение предварительного договора от ДД.ММ.ГГ. Таким образом ДД.ММ.ГГ истцом были полностью получены денежные средства по договору за проданную квартиру, а также были совершены все юридически значимые действия по распоряжению спорной квартирой.
В договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ стороны указали цену квартиры в размере 1 054 440 руб. в соответствии с их намерением скрыть продажу квартиры по более высокой цене. При этом договором от ДД.ММ.ГГ изменение условий нотариально удостоверенного договора от ДД.ММ.ГГ не производилось, изменения нотариально не удостоверялись, какие-либо денежные средства за проданную квартиру при заключении договора от ДД.ММ.ГГ истцу не передавались. Сама квартира ответчику также не передавалась, поскольку она находилась во владении и пользовании Гутмана В.М. ДД.ММ.ГГ было зарегистрировано право собственности истца на квартиру и одновременно переход права собственности на неё к Кулик Т.П.
Ссылаясь на п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также на разъяснения, содержащиеся в п. 87 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", истец указывает, что определив цену продажи квартиры в размере 2 000 000 рублей в предварительном договоре, стороны вплоть до даты заключения договора не пересматривали стоимость квартиры, хотя такая возможность у них имелась; следовательно, указав в договоре явно заниженную стоимость квартиры в размере 1 054 440 рублей, стороны заключили договор купли-продажи на иных условиях, отличных от согласованных ранее, прикрывая тем самым продажу этого же имущества по более высокой цене.
При этом рыночная стоимость указанной квартиры на момент заключения договора составляла 2 500 000 рублей, что подтверждается соответствующим отчетом об оценке. Кадастровая стоимость квартиры на ДД.ММ.ГГ составляла 2 417 022 руб. Обстоятельства, которые бы вынудили истца продать квартиру по заниженной стоимости, отсутствовали. Стоимость квартиры, определенная в договоре от ДД.ММ.ГГ, близка к ее рыночной стоимости. Денежные средства в размере, предусмотренном этим договором, были переданы истцу, который полагает, что данные обстоятельства в целом свидетельствуют о том, что фактически сделка купли-продажи квартиры была совершена сторонами по цене в размере 2 000 000 рублей. Поэтому договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГ в части цены квартиры является притворной сделкой. В соответствии с п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Кроме того в соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N49 от 25.12.2018 г. "О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Таким образом договоры, поименованные как предварительные, если такие договоры устанавливают обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать как договоры купли-продажи с условием о предварительной оплате. К таким договорам по мнению истца относится и заключенный сторонами договор от ДД.ММ.ГГ. Следовательно, между сторонами было фактически заключено последовательно, два договора купли-продажи в отношении одной и той же квартиры, содержащие разные соглашения о цены продаваемой квартиры. При этом договор от ДД.ММ.ГГ был заключен ранее и по соглашению сторон нотариально удостоверен. В соответствии с ч.1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Поскольку в нотариальной форме соглашение об изменении цены не заключалось, соответствующее условие в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ является недействительным (ч.3 ст. 163, ч.1 ст. 452 ГК).
При таких обстоятельствах, истец считает недействительным, ничтожным договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГ не только по основаниям его притворности, но и по основаниям нарушения им требований закона, предусматривающим нотариальное удостоверение изменений нотариально удостоверенного договора.
Привлеченное в качестве третьего лица Управление Росреестра по Алтайскому краю в отзыве на исковое заявление истца указало о том, что требования истца подлежат уточнению в части указания на то, в чем конкретно должно быть выражено применение последствий недействительности вышеуказанного договора купли-продажи. Однако, в уточненном исковом заявлении истец также не указал на применение последствий недействительности сделки (например, в виде возврата квартиры одной из сторон сделки). При признании судом недействительным вышеуказанного договора купли-продажи без применения последствий его недействительности, указанное решение не будет является основанием для внесения записей в ЕГРН.
Ответчик возражал против удовлетворения иска, указывая, что обращение истца в суд последовало лишь после взыскания с него в судебном порядке в пользу Кулик Т.П. суммы неосновательного обогащения, которую Черепанов Д.П. излишне получил за квартиру, и которая изначально Кулик Т.П. передавалась как задаток в обеспечение исполнения сделки. Таким образом, Кулик Т.П. полагает, что Черепанов Д.П. действует недобросовестно, его поведение на протяжении с ДД.ММ.ГГ и до подачи настоящего иска ДД.ММ.ГГ, свидетельствовало о том, что сделка исполнена обеими сторонами в полном объеме и является действительной. Следовательно, на основании п. 5 ст. 166 ГК, п.п. 1, 70 Постановления Пленума Верховного суда РФ от ДД.ММ.ГГ *** исковые требования не подлежат удовлетворению.
Решением Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 10 июня 2019 года в удовлетворении иска отказано.
Черепанов Д.П. в апелляционной жалобе просит решение суда отменить и принять новое об удовлетворении иска. Полагает, что вывод суда о неприменимости постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации *** от ДД.ММ.ГГ противоречит закону и выводам самого суда, который далее в решении приводит положения указанного постановления.
Основной довод истца о том, что предварительный договор от ДД.ММ.ГГ является договором купли продажи с условием о предварительной оплате со ссылкой на указанное постановление Пленума таким образом необоснованно отклонен судом.
Применяя к разъяснениям указанного постановления Пленума ст. 4 ГК, суд не учел, что они не являются нормами права, а являются лишь толкованием этих норм. Это толкование должно применяться при рассмотрении дел после его принятия, независимо от того, когда возникли правоотношения между сторонами.
Суд при рассмотрении дела не оценил представленные сторонами доказательства, подтверждающие факт заключения и исполнения сторонами договора. Произведенный платеж в сумме 2 000 000 руб. суд расценил в качестве аванса, однако уклонился от определения характера этого платежа в части его платежного назначения (как предварительной оплаты). В связи с этим истец полагает, что решение суда не может быть признано законным и обоснованным, поскольку оно не содержит исчерпывающие выводы и оценку установленных фактов, свидетельствующих о том, что заключенный предварительный договор является договором купли-продажи с условием о предварительной оплате, положения ст. 429 ГК неприменимы. В обоснование истец также приводит практику Верховного Суда Российской Федерации по конкретным делам.
Вывод суда о возможности изменить нотариально удостоверенный договор соглашением его сторон не соответствует закону. По утверждению истца и исходя из материалов дела, между сторонами было фактически заключено последовательно два договора купли-продажи в отношении одной и той же квартиры. Поскольку первый из указанных договоров был нотариально удостоверен, второй договор об изменении цены должен был заключаться в той же форме, вследствие чего изменение цены является недействительным.
Представитель ответчика в возражениях просит оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец и его представитель поддержали доводы жалобы, представитель ответчика возражала против ее удовлетворения.
Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в их отсутствие.
Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы согласно ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК), судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.
В соответствии с п. 1 ст. 158, п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК) сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Нотариальное удостоверение сделок обязательно: в случаях, указанных в законе; в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
В силу п. 1 ст. 452 ГК соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. Если нотариальное удостоверение сделки в соответствии с пунктом 2 статьи 163 ГК является обязательным, несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК).
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГ между Черепановым Д.П. (продавец) и Кулик Т.П. (покупатель) был в нотариальной форме заключен предварительный договор, по условиям которого продавец обязался продать покупателю <адрес> по адресу: <адрес> за 2 000 000 руб. Передача Черепанову Д.П. денежной суммы 2 000 000 руб. подтверждается нотариально удостоверенной распиской. Нотариальными дополнительными соглашениями к предварительному договору от ДД.ММ.ГГ и от ДД.ММ.ГГ продлевался срок заключения основного договора, который был окончательно определен - до ДД.ММ.ГГ.
В соответствии с п.п. 1, 3, 5 ст. 429 ГК по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Из содержания приведенных норм следует, что предварительный и основой договор являются разными договорами. По соглашению между собой стороны могут как оба указанных договора, так и один из них заключить в нотариальной форме (которая по закону не является обязательной), или в простой письменной форме. Правила о понуждении к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре, действуют лишь в случае уклонения одной из сторон от заключения основного договора. При этом стороны по соглашению между собой с учетом положений пункта 1 статьи 421 ГК не лишены возможности установить условия основного договора, отличающиеся от указанных в предварительном договоре.
В данном случае в согласованный в предварительном договоре и дополнительных соглашениях к нему срок сторонами в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры от ДД.ММ.ГГ, по условиям которого цена продажи квартиры была определена в размере 1 054 440 руб. (на 945 560 руб. меньше, чем указано в предварительном договоре и фактически передано продавцу). На основании этого договора зарегистрирован переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.
Таким образом, как обосновано указано в решении суда, действия сторон свидетельствуют о том, что предварительный договор не рассматривался ими в качестве основного договора купли-продажи, стороны предполагали необходимость заключения основного договора, принимали меры к его заключению.
При таких обстоятельствах добровольно заключенный сторонами основной договор представляет собой самостоятельный договор и не является соглашением об изменении условий предварительного договора, в связи с этим доводы апелляционной жалобы о том, что основной договор должен был заключаться в нотариальной форме и в связи с ее несоблюдением является недействительным, несостоятельны, основаны на неверной оценке обстоятельств дела и неправильном применении закона.
Выводы суда об отсутствии оснований для признания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ ничтожным являются правильными. Оценка оплаченной истцом по предварительному договору денежной суммы как аванса соответствует установленным обстоятельствам дела.
Действительно, в абзаце третьем пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" указано, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.
Однако указанное разъяснение направлено на урегулирование ситуации, когда сторонами заключен только договор, поименованный в качестве предварительного, но содержащий существенные условия основного договора и обязанность осуществить предварительную оплату товара. Разъяснения в отношении ситуации, когда сторонами заключен как предварительный, так и основной договор, в постановлении Пленума не содержатся, так как в этом случае отсутствует проблема, требующая разъяснения, поскольку действия сторон полностью соответствуют материальному закону и нет необходимости расценивать предварительный договор в качестве основного договора купли-продажи, так как последний сторонами и без того заключен.
В связи с этим суждение истца о том, что сторонами по настоящему делу последовательно заключено два договора купли-продажи является несостоятельным, оно не основано ни на установленных по делу обстоятельствах, ни на законе, ни на разъяснениях Верховного Суда.
В соответствии с ч. 1 ст. 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно был законным и обоснованным.
Согласно п.п. 2, 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Поскольку в силу части 4 статьи 198 ГПК РФ в решении суда должен быть указан закон, которым руководствовался суд, необходимо указать в мотивировочной части материальный закон, примененный судом к данным правоотношениям, и процессуальные нормы, которыми руководствовался суд. Суду также следует учитывать, в числе прочего, постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, принятые на основании статьи 126 Конституции Российской Федерации и содержащие разъяснения вопросов, возникших в судебной практике при применении норм материального или процессуального права, подлежащих применению в данном деле.
Судебная коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что при разрешении спора необходимо учитывать все разъяснения норм материального закона (действие которых распространяется на рассматриваемые правоотношения), содержащиеся в действующих на момент рассмотрения дела постановлениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации, независимо от того, были ли они эти постановления приняты на момент возникновения между сторонами правоотношений, являющихся предметом оценки по данному гражданскому делу.
Суждение суда в оспариваемом решении о том, что разъяснения постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 не могут распространяться на заключенный сторонами предварительный договор от ДД.ММ.ГГ, поскольку на момент заключения этого договора не являлись обязательными для сторон, судебная коллегия находит неверным, однако это суждение не привело к вынесению судом неправильного решения, в связи с чем не может повлечь его отмену и удовлетворение апелляционной жалобы истца. Кроме того, по смыслу мотивировочной части решения, суд исходил из того, что стороны, заключая предварительный и основной договоры, не могли руководствоваться толкованием закона, которое было дано Верховным Судом спустя длительное время после их заключения, в связи с чем у них отсутствовали какие-либо основания полагать, что договор купли-продажи необходимо заключать в нотариальной форме, поскольку он может быть расценен как соглашение об изменении условий договора от ДД.ММ.ГГ. В связи с этим в решении суда обоснованно указано, что согласование сторонами иной цены продажи квартиры в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, заключенном в простой письменной форме, не противоречило закону и не являлось изменением ранее согласованного при заключении аналогичного договора условия о цене.
Довод апелляционной жалобы о незаконности содержащегося в оспариваемом решении суда вывода о возможности изменить соглашением сторон нотариально удостоверенный договор судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку такой вывод в решении суда отсутствует.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
При рассмотрении гражданского дела по иску Кулик Т.П. к Черепанову Д.П. судом апелляционной инстанции было принято решение о взыскании в пользу Кулик Т.П. неосновательного обогащения в размере 945 560 руб., при этом в апелляционном определении от ДД.ММ.ГГ суд исходил из того, что основной договор купли-продажи недействительным не признан, притворной сделкой не является, поскольку воля сторон была направлена на совершение купли-продажи спорного объекта недвижимости; доказательства, подтверждающие наличие оснований для получения денежных средств большем размере, чем предусмотрено в договоре купли-продажи квартиры, или передачу денежных средств в целях благотворительности, ответчиком не представлены.
При рассмотрении настоящего дела истец вновь ссылался на притворность заключенного сторонами договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГ, несмотря на то, что данные доводы уже оценивались при рассмотрении другого дела по спору между теми же сторонами и признаны несостоятельными. В этой части требования истца направлены на опровержение выводов, содержащихся во вступившем в силу судебном постановлении, поэтому не могли быть удовлетворены.
В связи с изложенным по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит оснований для отмены оспариваемого решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
апелляционную жалобу истца Черепанова Д. П. на решение Октябрьского районного суда г. Барнаула Алтайского края от 10 июня 2019 года оставить без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка