Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 августа 2021 года Дело N 33-7654/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Алябьева Д.Н.

судей Боеску-Зыковой М.В., Чекуновой О.В.

при секретаре Ворониной В.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-170/2021 по исковому заявлению Пахомова Е. Н., Кожевниковой А. А.вны, Ромашина Д. О. и Сбитневой Н. Э. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее - Управление Росреестра по Волгоградской области), закрытому акционерному обществу "Трансстрой" (далее - ЗАО "Трансстрой"), обществу с ограниченной ответственностью "Полином" (далее - ООО "Полином"), Кучмину А. В., Егоряну А. Г. и Григоряну Г. Г. о признании недействительным договора раздела земельного участка, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок,

по апелляционным жалобам Кучмина А. В., Управления Росреестра по Волгоградской области, ООО "Полином", по апелляционной жалобе и дополнению к ней ЗАО "Трансстрой" на решение Дзержинского районного суда <адрес> от 09 февраля 2021 года, которым удовлетворены исковые требования Пахомова Е. Н., Кожевниковой А. А.вны, Ромашина Д. О. и Сбитневой Н. Э. к Управлению Росреестра по <адрес>, ЗАО "Трансстрой", ООО "Полином", Кучмину А. В., Егоряну А. Г. и Григоряну Г. Г. о признании недействительным договора раздела земельного участка, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности.

Признан недействительным раздел земельного участка от 01 марта 2017 года, с кадастровым N <...>, площадью 20585 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>, на вновь образованные из него земельные участки, с кадастровыми NN <...>; N <...>

Сняты с государственного кадастрового учёта образованные при разделе земельные участки, с кадастровым NN <...>, расположенные по адресу: <адрес>.

Прекращено право собственности ЗАО "Трансстрой" на земельные участки, с кадастровыми NN <...>, расположенные по адресу: <адрес>.

Восстановлен кадастровый учёт земельного участка, с кадастровым N <...>, площадью 20585 квадратных метров, расположенного по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор N <...> купли-продажи земельных участков, с кадастровыми NN <...>, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный 07 ноября 2017 года между ЗАО "Трансстрой" и ООО "Полином".

Прекращено право собственности ООО "Полином" на земельные участки, с кадастровыми NN <...>, расположенные по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор N <...> купли-продаж земельных участков, с кадастровыми NN <...>, расположенных по адресу: <адрес>, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Полином" и Кучминым А. В..

Прекращено право собственности Кучмина А. В. на земельные участки, с кадастровыми NN <...> расположенные по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор N <...> купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и Григоряном Г. Г..

Прекращено право собственности Григоряна Г. Г. на земельный участок, с кадастровым N <...>, расположенный по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор N <...> купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Григоряном Г. Г. и Егоряном А. Г..

Прекращено право собственности Егоряна А. Г. на земельный участок, с кадастровым N <...>, расположенный по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор N <...> купли-продажи земельного участка, с кадастровым номерам N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и индивидуальным предпринимателем Григоряном Г. Г..

Прекращено право собственности Григоряна Г. Г. на земельный участок, с кадастровым N <...>, расположенный по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор N <...> купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Григоряном Г. Г. и Егоряном А. Г..

Прекращено право собственности Егоряна А. Г. на земельный участок, с кадастровым N <...>, расположенный по адресу: <адрес>.

Признан недействительным договор N <...> купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО "Трансстрой" и Егоряном А. Г..

Прекращено право собственности Егоряна А. Г. на земельный участок, с кадастровым N <...>, расположенный по адресу: <адрес>.

Указано, что данное решение является основанием для внесения в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об исключении сведений:

- о земельных участках, с кадастровыми NN <...>, расположенных по адресу: <адрес>, и о праве собственности на них ЗАО "Трансстрой";

- о земельных участках с кадастровыми номерами: N <...>, расположенных по адресу: <адрес>, и о праве собственности на них ООО "Полином";

- о земельных участках, с кадастровыми NN <...>, расположенных по адресу: <адрес>, и о праве собственности на них Кучмина А. В.;

- о земельных участках, с кадастровыми NN <...>, расположенных по адресу: <адрес>, и об их правообладателе Егоряна А. Г.;

- о земельных участках, с кадастровыми NN <...>, расположенных по адресу: <адрес>, и о праве собственности на них Григоряна Г. Г..

Заслушав доклад судьи Волгоградского областного суда Алябьева Д.Н., выслушав представителя ЗАО "Трансстрой" Орехова Н.А., ООО "Полином" Кучмина Д.А., поддержавших доводы апелляционных жалоб, представителя Управления Росреестра по <адрес> Рагузову А.А., поддержавшую доводы своей апелляционной жалобы и полагавшейся на усмотрение суда в отношении иных апелляционных жалоб, Сбитневу Н.Э., представителя Пахомова Е.Н., Кожевниковой А.А., Ромашина Д.О. - Пахомову Т.В., представителя третьего лица ООО "Управляющая компания "ТЭРА" Курдюмова А.С., возражавших против удовлетворения апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

установила:

Пахомов Е.Н.. Кожевникова А.А., Ромашин Д.О. и Сбитнева Н.Э. обратились в суд с исковым заявлением к Управлению Росреестра по Волгоградской области, ЗАО "Трансстрой", ООО "Полином", Кучмину А.В., Егоряну А.Г. и Григоряну Г.Г. о признании недействительным договора раздела земельного участка, договоров купли-продажи и применении последствий недействительности сделок.

В обоснование заявленных требований указали, что 03 мая 2013 года ЗАО "Трансстрой" в установленном законом порядке получено разрешение на строительство от N <...> объекта капитального строительства "Комплекс жилой застройки "Пионер" в <адрес>".

Согласно указанному разрешению строительство комплекса жилой застройки этажностью 4 этажа должно осуществляться в три этапа: 1 этап - жилые дома NN <...> и 4, котельная; 2 этап - жилые дома NN <...> и 2; 3 этап - жилые дома NN <...>,6 и 7, на земельном участке, площадью 20 582 квадратных метров, с кадастровым N <...>, расположенном по адресу: <адрес> (запись регистрации права собственности ЗАО "Трансстрой" N <...> от ДД.ММ.ГГГГ).

04 июня 2014 года между Пахомовым Е.Н. и ЗАО "Трансстрой" был заключен Договор участия в долевом строительстве N <...>. Согласно пунктам 1.1, 2.1 и 3.1. договора ЗАО "Трансстрой" приняло на себя обязательства по проектированию и строительству своими силами и с привлечением лиц "Комплекса жилой застройки "Пионер" в <адрес>", на земельном участке, находящимся по адресу: <адрес>, после получения разрешения на ввод "Комплекса жилой застройки "Пионер" в эксплуатацию передать участнику долевого строительства Пахомову Е.Н. <адрес>, расположенную на первом этаже жилого дома по адресу: (согласно справке ГИЦ N <...> от ДД.ММ.ГГГГ) <адрес>, переулок Костромской, 15 (строительный номер жилого <адрес>). В свою очередь Пахомов Е.Н. обязался оплатить обусловленную договором цену. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по Волгоградской области ДД.ММ.ГГГГ.

13 июля 2016 года застройщиком ЗАО "Трансстрой" получены разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от N <...> N <...> на земельном участке, с кадастровым N <...>, с видом разрешенного использования "многоквартирное жилищное строительство", введены в эксплуатацию следующие объекты капитального строительства: "Комплекс жилой застройки "Пионер" в <адрес>": 1-ый этап - жилые дома NN <...> и 4, котельная", расположенные по адресу: <адрес> "Комплекс жилой застройки "Пионер" в <адрес>" 2-ой этап - жилые дома NN <...> и 2, расположенные по адресу: <адрес> 75; "Комплекс жилой застройки "Пионер" в <адрес>"; 3-й этап - жилые дома NN <...>, 6 и 7, расположенные по адресу: <адрес>.

Квартира N <...>, расположенная на первом этаже жилого дома по адресу: <адрес> передана Пахомову Е.Н. по акту приёма-передачи от 25 июля 2016 года.

16 сентября 2016 года в ЕГРН зарегистрировано право собственности Пахомова Е.Н. на указанную квартиру.

Аналогично осуществлена государственная регистрация права собственности на квартиры всех собственников квартир Комплекса жилой застройки "Пионер", в том числе, иных истцов по исковому заявлению: <адрес>; переулок Костромской, <адрес>.

10 октября 2017 года на основании решения единственного участника прекращено право собственности ЗАО "Трансстрой" на земельный участок, с кадастровым N <...>, и произведен его раздел на 13 земельных участков с кадастровыми NN <...>.

Введенные в эксплуатацию семь многоквартирных жилых домов размещены в границах одного из образованных земельных участков, с кадастровым N <...>, площадью 18180 квадратных метров.

Согласно сведениям ЕГРН - право собственности ЗАО "Трансстрой" на земельный участок, с кадастровым N <...>, прекращено 22 ноября 2017 года на основании заявления ЗАО "Трансстрой" о прекращении права собственности, в связи с отказом от земельного участка; разрешения на ввод объекта в эксплуатацию; и акта приёма-передачи квартиры.

Впоследствии право собственности на 12 вновь образованных земельных участков (за исключением земельного участка, на котором размещены семь многоквартирных домов) на основании договоров купли-продажи N <...> от 07 ноября 2017 года; N <...> от 16 января 2018 года; N <...> от 16 января 2018 года и N <...> от 23 ноября 2017 года было зарегистрировано за ООО "Полином", Кучминым А.В., Григоряном Г.Г. и Егоряном А.Г.

Полагали, что с государственной регистрацией права собственности на объект долевого строительства у истцов возникло право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе, земельный участок, площадью 20582 квадратных метров, с кадастровым N <...>, расположенный по адресу: <адрес>. Следовательно, ЗАО "Трансстрой" не вправе было принимать решение о распоряжении данным земельным участком (его разделе) единолично, без согласия собственников помещений многоквартирного дома, поскольку согласно статье 246 Гражданского кодекса Российской Федерации - распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Согласно части 3 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей долевой собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками. Какого-либо соглашения между собственниками помещений многоквартирного дома и ЗАО "Трансстрой", устанавливающего иной порядок сохранения прав собственности в отношении образованных земельных участков не заключалось.

По информации Департамента по градостроительству и архитектуре администрации Волгограда площадь земельного участка, с кадастровым N <...>, на котором в настоящее время расположены семь многоквартирных домов, не соответствует требованиям местных нормативов градостроительного проектирования городского округа город-герой Волгоград, утвержденных решением Волгоградской городской Думы N <...> от 30 января 2013 года. Согласно данным нормативам требуемая площадь земельного участка должна быть не менее 23 257,58 квадратных метров.

31 апреля 2020 года в ООО "Управляющая компания "ТЭРА" поступило уведомление от Кучмина А.В. о том, что он является собственником земельных участков, с кадастровыми NN <...>, расположенных по адресу: <адрес> (строительный адрес застройки Комплекса жилой застройки "Пионер"). К уведомлению приложены копии выписок из ЕГРН, подтверждающие регистрацию права собственности на земельные участки с указанными кадастровыми номерами. При этом, территориально эти земельные участки расположены на тех местах, где в настоящее время расположены парковочные места для жителей жилого комплекса "Пионер". Таким образом, все парковочные места, расположенные на территории жилого комплекса "Пионер", включая места для инвалидов, в настоящее время являются частной собственностью физического лица.

Также из уведомления следует, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Кучминым А.В. планируется проведение работ по установке оборудования (устройств), ограничивающих использование имущества третьими лицами и обеспечивающих сохранность имущества. ДД.ММ.ГГГГ на территории земельного участка, на котором расположены многоквартирные жилые дома, на асфальтовом покрытии, расчерченном белой краской, неизвестными лицами началась установка блокираторов. С данного момента истцы узнали о нарушении их прав по владению, пользованию общим имуществом многоквартирных домов.

С учетом уточнения исковых требований просили суд признать недействительным раздел земельного участка, с кадастровым N <...>, площадью 20585 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования "многоквартирное жилищное строительство", на вновь образованные из него земельные участки, с кадастровыми NN <...>; N <...>;

- снять с государственного кадастрового учёта образованные при разделе земельные участки, с кадастровыми NN <...>

- прекратить право собственности ЗАО "Трансстрой" на земельные участки, с кадастровыми NN <...>

- восстановить кадастровый учёт земельного участка, с кадастровым N <...>, площадью 20585 квадратных метров, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования "многоквартирное жилищное строительство";

- признать недействительным договор купли-продажи земельных участков, с кадастровыми NN <...> заключенный между ЗАО "Трансстрой" и ООО "Полином", послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанные земельные участки ООО "Полином" (номер государственной регистрации: N <...> от ДД.ММ.ГГГГ; N <...> от ДД.ММ.ГГГГ; N <...> от ДД.ММ.ГГГГ; N <...> от ДД.ММ.ГГГГ; N <...>3 от ДД.ММ.ГГГГ; N <...> от ДД.ММ.ГГГГ; N <...> от ДД.ММ.ГГГГ; и N <...> от ДД.ММ.ГГГГ);

- прекратить право собственности ООО "Полином" на земельные участки, с кадастровыми NN <...>

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенный между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>-5);

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенный между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>-5);

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенный между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>-5);

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенным между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>-5);

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенным между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>5);

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенным между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>-5);

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенным между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>-5);

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенным между ООО "Полином" и Кучминым А. В., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок Кучмина А. В. (номер государственной регистрации: N <...>-5);

- прекратить право собственности Кучмина А. В. на земельные участки, с кадастровыми NN <...>; N <...>;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенный между ЗАО "Трансстрой" и Григоряном Г. Г., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности Григоряна Г. Г. на указанный земельный участок (номер государственной регистрации: N <...>-3);

- прекратить право собственности Григоряна Г. Г. на земельный участок, с кадастровым N <...>;

- признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, с кадастровым N <...>, заключенный между Григоряном Г. Г. и Егоряном А. Г., послуживший основанием для государственной регистрации права собственности Егоряна А. Г. на указанный земельный участок (номер государственной регистрации: N <...>-5);