Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 16 марта 2018 года №33-765/2018

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 марта 2018 года Дело N 33-765/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Роговой И.В.,
судей Маловой Н.Б., Степановой Т.Г.
при секретаре Баталовой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 21.12.2017 по иску администрации Калевальского муниципального района к Тарасовой Л. М. о взыскании задолженности по арендной плате.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
администрация Калевальского муниципального района (далее в т.ч. Администрация) обратилась в суд с иском к Тарасовой Л.М. о взыскании задолженности по арендной плате по тем основания, что (...) сторонами был заключен договор аренды земельного участка общей площадью (...) кв.м с кадастровым номером (...), расположенного по адресу: (.....), для размещения объектов торговли и общественного питания. Срок действия договора установлен с (...) на три года. Согласно п.3.1 договора годовая арендная плата на момент заключения договора составила (...) руб. (в месяц - (...) руб.), оплата производится ежемесячно до 20 числа текущего месяца. Арендную плату с момента заключения договора арендатор не вносил. По состоянию на (...) задолженность по арендной плате составила (...) руб., указанную сумму истец просил взыскать с Тарасовой Л.М.
Решением суда исковые требования удовлетворены частично. С Тарасовой Л.М. в пользу администрации Калевальского муниципального района взыскана задолженность по арендной плате в размере (...) руб., в бюджет Калевальского муниципального района - государственная пошлина в размере (...) руб.
С решением суда не согласна Администрация, в апелляционной жалобе представитель Кузьмина И.В. просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, стороны должны руководствоваться положениями Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее в т.ч. Закон N1712-ЗРК), а также постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N120-П. Не согласна с произведенным судом первой инстанции расчетом задолженности по договору аренды, поскольку расчет произведен без учета разрешенного вида использования земельного участка. Отмечает, что изначально ответчиком испрашивался земельный участок под строительство здания офиса, впоследствии в заявлении от (...) ответчик просила изменить вид разрешенного использования на "строительство здания магазина". Считает, что Администрацией правомерно произведен расчет исходя из действующей редакции Закона N1712-ЗРК на момент подачи ответчиком заявления о предоставлении земельного участка в аренду, при этом, полагает, что уполномоченный орган, исходя из положений ч.1 ст.3 Закона N1712-ЗРК, вправе был сам определить один из трех способов расчета арендной платы, в качестве такого способа был выбран способ расчета на основании рыночной стоимости земельного участка. Кроме того, отмечает, что ответчиком было зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства - здание офиса, степень готовности - 9%. Фундамент не может являться зданием, собственник может заказать любой проект, который разрешен для строительства по условиям застройки поселения. Данный объект был получен ответчиком в собственность от Калевальского отдела судебных приставов в счет погашения долга по исполнительному производству о взыскании задолженности с кредитного потребительского кооператива. Кооперативом был заказан проект здания офиса, но оно не было построено. Поскольку приставам реализовать арестованное имущество не удалось, его предложили взыскателю. Ответчик после получения фундамента зарегистрировала его как здание офиса, объект незавершенного строительства. Ответчик планировала продать данный фундамент, однако, желающих выкупить фундамент под здание офиса не было. Ввиду намерений (...) выкупить объект под здание магазина, Тарасова Л.М. обратилась в Администрацию с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка на "строительство магазина", о чем имеется соответствующее заявление, что подтверждается протоколом заседания комиссии о предоставлении в аренду земельных участков от (...). Впоследствии был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером (...) для размещения объектов торговли и общественного питания, который на настоящее время является действующим. При расчете арендной платы в соответствии с изменениями, внесенными в постановление Правительства РК N120-П постановлением Правительства РК N339-П от 23.10.2015, арендная плата в месяц составила бы (...) руб. Администрация не внесла изменения в договор в соответствии с данным постановлением, поскольку это являлось бы неподъемной суммой для ответчика.
В возражениях на апелляционную жалобу Тарасова Л.М. просит решение суда оставить без изменения. Отмечает, что после оформления фундамента в свою собственность, в (...). она обращалась в Администрацию с заявлением о переоформлении договора аренды земельного участка под здание офиса, представленная Администрацией копия заявления об изменении вида разрешенного использования земельного участка вызывает у нее сомнения. Обращает внимание, что разрешение на продолжение строительства до настоящего времени ей не выдано, проект ей не предоставлен. По вине Администрации она не имеет возможности использовать земельный участок по какому-либо назначению.
Тарасова Л.М. в судебном заседании суда апелляционной инстанции относительно доводов жалобы возражала.
Иные лица, участвующие в деле, в судебном заседании суда апелляционной инстанции не присутствовали, о времени и месте судебного заседания извещены.
Заслушав ответчика, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Согласно пп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктами 1, 3 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
В соответствии с положениями п.п.1, 5 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.
В силу п.п.1, 3 ст.39.7 ЗК РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Судом установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от (...) Тарасова Л.М. является собственником здания офиса с кадастровым номером (...), назначение: объект незавершенного строительства. Площадь застройки (...) кв.м. Степень готовности 9%, инв.N, адрес (местонахождение) объекта: (.....).
(...) Тарасова Л.М. обратилась в администрацию Калевальского муниципального района с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка, расположенного по адресу: (.....), площадью (...) кв.м, для строительства здания офиса.
По информации, представленной в суд апелляционной инстанции ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии", и материалам кадастрового дела N в настоящее время сведения Единого государственного реестра недвижимости содержат информацию о земельном участке с кадастровым номером (...), местоположение определено как: (.....), категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения объектов торговли, площадь - (...) кв.м. На земельный участок зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу арендатора, дата регистрации (...), правообладателем является Тарасова Л.М. Сведения о земельном участке в государственный реестр земель кадастрового района были внесены в соответствии со ст.ст.7, 17 Федерального закона от 02.01.2000 N28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" на основании постановления Главы администрации Калевальского муниципального района от (...) N "О предварительном согласовании места размещения объекта строительства здания офиса кредитного союза "(...)", проекта границ земельного участка от (...) N. ЕГРН содержит сведения об осуществлении кадастрового учета изменений вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (...). Данные изменения были внесены решением органа кадастрового учета от (...) на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости от (...), постановления Главы администрации Калевальского муниципального района от (...) N, протокола N общего организационного собрания кредитно-потребительского кооператива граждан кредитного союза "(...)", доверенности представителя, а также решением органа кадастрового учета б/н от (...) на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учета изменений объекта недвижимости от (...), постановления администрации Калевальского городского поселения от (...) N "Об утверждении протокола заседания комиссии по правилам землепользования и застройки", протокола заседания комиссии по правилам землепользования и застройки Калевальского городского поселения от (...). Согласно указанному протоколу, утвержденному постановлением администрации Калевальского городского поселения от (...) N, комиссия, рассмотрев заявление Тарасовой Л.М., в котором она просила изменить вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером (...) на вид "для строительства магазина" (а в материалы дела истцом представлена и копия указанного заявления Тарасовой Л.М. от (...)), приняла решение о возможности в соответствии с Правилами землепользования и застройки Калевальского городского поселения изменить вид разрешенного использования на "предпринимательство", указав, что он соответствует виду "объекты торговли, общественного питания", а также о возможности изменения указанных данных относительно объекта незавершенного строительства, расположенного на данном участке, на "здание магазина".
Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером (...), его вид разрешенного использования - "объекты торговли, общественного питания", кадастровая стоимость в размере (...) руб. установлена в соответствии с указанным видом разрешенного использования земельного участка, как следует из постановления Правительства РК от 15.05.2013 N158-П "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Карелия" и выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости от (...), согласно которой дата внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН - (...).
В силу ч.2 ст.1 Федерального закона от 13.07.2015 N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Согласно представленному в материалы дела договору аренды находящихся в государственной собственности земельных участков от (...) администрацией Калевальского городского поселения Тарасовой Л.М. был передан в аренду земельный участок с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....), для размещения объектов торговли и общественного питания. Срок аренды участка установлен с (...) на 3 года.
Как следует из п.3.1 договора, арендная плата за земельный участок указана в Приложении N, являющимся неотъемлемой частью договора. Расчет арендной платы произведен на основании Закона Республики Карелия от 10.06.2013 N1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" исходя из рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Ежемесячная арендная плата составила (...) руб. В последующем, в соответствии с уведомлениями от (...) и от (...) арендодатель извещал арендатора об изменении арендной платы с (...) и с (...) в связи с изменением ставки рефинансирования.
В соответствии с п.3.3 договора размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке не чаще чем 1 раз в год, исходя из уровня инфляции, установленного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период или в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Также предусмотрено, что размер арендной платы изменяется арендодателем в одностороннем порядке при изменении базовых составляющих расчета арендной платы, а также порядка расчета за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена. Уведомление об изменении арендной платы производится арендодателем путем направления нового расчета арендной платы заказным письмом по указанному в настоящем договоре адресу, либо вручается представителю арендатора под роспись. Новая величина арендной платы устанавливается с момента, указанного в уведомлении.
Как установлено и следует из материалов дела, ответчиком оплата за аренду спорного земельного участка не производилась, вместе с этим, участок занят объектом незавершенного строительства, принадлежащим ответчику. Срок выданного ранее КПК "(...)" разрешения на строительство объекта на спорном земельном участке истек. Действия (бездействие, о котором в возражениях на жалобу указано ответчиком) органа местного самоуправления в установленном порядке Тарасовой Л.М. не оспаривались, как и действия соответствующего органа по учету изменений в отношении спорного земельного участка, как и установленная кадастровая стоимость. В представленных в суд апелляционной инстанции Управлением Росреестра по Республике Карелия документах (реестровых делах на спорные объекты) содержится договор уступки прав аренды земельного участка от (...) между Тарасовой Л.М и ООО "(...)" в отношении прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером (...) от (...), договор подписан, однако сведения о его регистрации отсутствуют.
Разрешая требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости исчисления размера арендной платы за период с (...) по (...) - в соответствии с пп. "д" п.2 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N120-П (в редакции на период возникновения спорных правоотношений) как за пользование земельным участком, предоставленным для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности и коммунального хозяйства, а с (...) - в соответствии с пп. "и" п.1 указанного постановления (в редакции на указанную дату) как за пользование земельным участком, предоставленным для размещения производственных зданий, сооружений и обслуживающих их объектов для Калевальского муниципального района.
Судебная коллегия с указанными выводами и расчетом суда первой инстанции согласиться не может, имея ввиду следующее.
Законом Республики Карелия от 10.06.2013 N1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" установлен порядок определения цены расположенных на территории Республики Карелия земельных участков, которые находятся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена, порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, а также порядок, условия и сроки ее внесения (ст.1 в редакции на период возникновения спорных правоотношений).
Согласно ст.3 Закона N1712-ЗРК ( в редакции на период возникновения спорных правоотношений) размер арендной платы за использование земельных участков в расчете на год определяется уполномоченными органами, если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: на основании кадастровой стоимости земельных участков; по результатам торгов (конкурсов, аукционов); на основании рыночной стоимости земельных участков.
Расчет судом произведен с учетом установленного размера процента от кадастровой стоимости земельного участка для участков с соответствующим указанным судом разрешенным использованием, вместе с этим кадастровая стоимость учтена судом в расчете в размере 553411,90 руб., которая установлена для земельного участка с разрешенным использованием "объекты торговли, общественного питания".
В соответствии с пп."м" п.14 ч.2 ст.3 Закона N1712-ЗРК (в редакции на дату возникновения спорных правоотношений) арендная плата определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается Правительством Республики Карелия с учетом федерального законодательства в отношении иных земельных участков, не указанных в пунктах 1-13 настоящей части, если земельный участок предоставлен для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, гостиниц, кемпингов, туристических комплексов (пп. "м" введен Законом РК от 02.07.2014 N1808-ЗРК). В соответствии с ч.8 ст.3 Закона N1712-ЗРК при заключении договора аренды земельного участка уполномоченные органы предусматривают в таком договоре условия и периодичность изменения арендной платы.
Размер процента кадастровой стоимости в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания, в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли для расчета годовой арендной платы в соответствии с постановлением Правительства РК от 17.04.2014 N120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" был установлен только постановлением Правительства РК от 23.10.2015 N339-П.
При этом, решением Верховного Суда Республики Карелия от 21.06.2016 N3а-35/2016 признан не действующим со дня принятия пункт 2 постановления Правительства РК от 23.10.2015 N339-П "О внесении изменений в постановление Правительства Республики Карелия от 17 апреля 2014 года N120-П" в части распространения его положений, влекущих увеличение размера арендной платы, на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 02.07.2014 года N1808-ЗРК "О внесении изменений в статью 3 Закона Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия".
В соответствии с ч.5 ст.3 Закона N1712-ЗРК (в редакции на период возникновения спорных правоотношений) арендная плата в случаях, не указанных в частях 2, 4 настоящей статьи, рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка.
Постановлением Правительства Республики Карелия N339-П от 23.10.2015 внесены изменения в постановление Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 N120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" и установлен процент от кадастровой стоимости для расчета годовой арендной платы в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов торговли - 90 процентов для Калевальского муниципального района (пп."н" п.1 постановления Правительства РК N120-П). А согласно пп."м" п.1 постановления Правительства РК N120-П (в редакции указанного постановления Правительства РК N339-П) установлено, что годовая арендная плата определяется как выраженный в рублях процент кадастровой стоимости земельного участка и устанавливается в отношении земельных участков, предоставленных для размещения объектов общественного питания и бытового обслуживания в размере 13 процентов для Калевальского муниципального района.
С учетом приведенного законодательства, установленных по делу обстоятельств, учитывая, что суд разрешает иск в соответствии с положениями ч.3 ст.196 ГПК РФ в пределах заявленных исковых требований, судебная коллегия полагает, что взысканию с Тарасовой Л.М. подлежит задолженность по договору аренды от (...) в размере (...) руб., принимая во внимание, что размер задолженности исходя из расчета в соответствии с требованиями приведенного выше законодательства, подлежащего применению к спорным правоотношениям, и разрешенного использования земельного участка (которое было изменено по заявлению ответчика и соответствующие сведения содержатся в ЕГРН) за спорный период составляет сумму, значительно большую в сравнении с предъявленной.
Указанная (испрошенная) сумма, учитывая положения ч.5 ст.15, ч.2 ст.34 Федерального закона от 06.10.2003 N131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", ст.38 Устава муниципального образования "Калевальский национальный район", ст.62 Бюджетного кодекса Российской Федерации, подлежит взысканию в пользу администрации Калевальского муниципального района.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает решение суда подлежащим изменению на основании ст.328, п.п.2,3,4 ч.1 ст.330 ГПК РФ.
В силу положений ст.103 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ с ответчика в бюджет Калевальского муниципального района подлежит взысканию государственная пошлина в размере (...) руб.
Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 21.12.2017 по настоящему делу изменить в части взысканных с Тарасовой Л. М. сумм.
Изложить абзацы 1-4 резолютивной части решения в следующей редакции:
"Исковые требования администрации Калевальского муниципального района удовлетворить.
Взыскать с Тарасовой Л. М. в пользу администрации Калевальского муниципального района задолженность по договору аренды от (...) в размере (...) руб.
Взыскать с Тарасовой Л. М. в бюджет Калевальского муниципального района государственную пошлину в размере (...) руб."
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка