Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-7637/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда

в составе:

председательствующего Сеник Ж.Ю.

судей Руденко Т.В. и Власовой А.С.

при секретаре Аверьяновой М.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2759/20 по иску Рожкова И.А. к ООО "Судебный эксперт", нотариусу Обливского округа Ростовской области Буртовой Н.А., третьи лица ООО "Вега", ПАО "Сбербанк России", Арутюнянц А.В. о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости имущества и признании недействительной исполнительской надписи и применении последствий недействительности исполнительской надписи по апелляционной жалобе Рожкова И.А. на решение Пролетарского районного суда г. Ростова -на-Дону от 7 декабря 2020 года.

Заслушав доклад судьи Руденко Т.В.,

Установила:

Рожков И.А. обратился в суд с иском к ООО "Судебный эксперт", нотариусу Обливского округа Ростовской области Буртовой Н.А., 3-и лица ООО "Вега", ПАО Сбербанк России", Арутюнянц А.В. о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости имущества и признании недействительной исполнительской надписи и применении последствий недействительности исполнительской надписи

В обоснование требований, ссылаясь на то, что истец является собственником земельных участков и объектов недвижимого имущества зданий и сооружений по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

26.12.2016г. между истцом и ПАО "Сбербанк России" был заключен договор залога (ипотеки), удостоверенный нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Н.А., зарегистрирован в реестре за N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

Предметом залога являются вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности (п.1.2. договора залога).

09.01.2017г. между истцом и ПАО "Сбербанк России" было заключено дополнительное соглашение к договору залога (ипотеки) от 26.12.2016г., удостоверенное нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Н.А., зарегистрировано в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В соответствии с дополнительным соглашением стороны определилиобщую залоговую стоимость объектов недвижимости в сумме 139 225 226, 50 руб.

19.10.2018г. нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Н.А осуществлена исполнительная надпись об обращении взыскания на недвижимое имущество, указанное в договоре залога на сумму 68 005 805,67 руб., в соответствии с отчетом ООО "Судебный эксперт" об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества.

Величина начальной продажной стоимости предмета залога определена на основании отчета ООО "Судебный эксперт"N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.09.2018 г. об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Истец ссылается на то, что в соответствии с экспертным заключением ИП К.А.В. от 19.11.2018 г. NНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН были допущены ООО "Судебный эксперт" существенные нарушения,

- стр. 3 в заключении указано, что оценщик лично произвел осмотр объекта оценки, однако осмотр не производился.

- стр. 111 в заключение оценщиком к расчетам применяются по три объекта-аналога, должно быть не менее 4-х для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек".

- стр. 111 в заключение площади объектов - аналогов не сопоставимы с площадью оцениваемых объектов. Площадь оцениваемых земельных участков: 30795 кв.м., 485 КВ.М., 5997 кв.м., 10569 кв.м, 8345 кв.м., 12503 кв.м, 9706 кв.м, итого 78400 кв.м или 784 сот. Объекты аналоги: N- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сот., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 6 сот., N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сот. Таким образом, площадь объекта оценки больше площади объектов - аналогов в 157 раз, - стр. 111 в заключение площадь объекта-аналога N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не 6 сот., а 5,5 сот., поэтому его удельная стоимость составит не 81666 руб.\ сот, а 89090 руб.\ сот., что ведет к занижению стоимости;

- стр. 136-237 в заключение расчет стоимости ж\д путей производится на основе справочников УПВС, однако итоговые результаты не соответствуют рыночным данным. Оценщиком рассматриваются ж\д пути в использовании их по назначению, следовательно, их рыночная стоимость в этом использовании должна быть не ниже стоимости в случае демонтажа. Однако, даже укрупненный расчет стоимости ж\д пути при условии его демонтажа дает значение стоимости более, чем в 8 раз выше, полученной в отчете.

В соответствии с выводами раздел 8 экспертного заключения ИП К.А.В. от 19.11.2018 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выявленные в отчете об оценке N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 20.09.2018 г нарушение методологического и логического характера не позволяют рассматривать отчет об оценке N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.09.2018 г. в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения.

28.12.2018 г. между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Вега" заключен договор об уступке права требования, то право требования по договору залога

объектов недвижимого имущества в настоящее время принадлежит ООО "Вега".

Истец просил признать недостоверным отчет ООО "Судебный эксперт" N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.09.2018 года об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Признать недействительной исполнительную надпись нотариуса Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Натальи Анатольевны от 19.10.2018 г. зарегистрированной в реестре за N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и применить последствия ее недействительности.

Суд постановилрешение, которым Рожкову И.А. в иске отказал.

В апелляционной жалобе Рожков И.А. просит решение суда отменить, указывая на то, что суд ссылается, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Однако оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости была проведена ООО "Судебный эксперт" спустя 21 месяц после заключения договора залога.

Суд ссылается на наличие предыдущих судебных постановлений по спору между теми же сторонами, но не указывает, какие факты установлены этими решениями. Судом не рассмотрен вопрос о недостоверности отчета ООО "Судебный эксперт".

В дополнительной апелляционной жалобе Рожков И.А. ссылается на то, что 16.03.2021г. постановлено определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, которым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 октября 2020 года отменено. Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года оставлено без изменения. Указанным решением признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 28.12.2016г. внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество., в части предоставления ПАО "Сбербанк России" права на оставление заложенного имущества за собой или продажи другому лицу без проведения торгов.

Апеллянт также ссылается на то, что у ООО "Вега" отсутствовало право для оставления за собой имущества и, право государственной регистрации недвижимого имущества и основания для передачи имущества Арутюнянц А.В.

В заседание судебной коллегии стороны не явились, явился представитель истца по доверенности Барашков С.В., представитель ПАО "Сбербанк России" по доверенности Удилов С.А.

Проверив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав объяснения представителей истца, третьего лица, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению

суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1).

Пунктом 3 данной статьи предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.

Согласно статье 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ), если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными данным кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем (пункт 1).

Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:

оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;

продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.

Если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю (пункт 2).

В силу пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.

Согласно, статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В силу статьи 59.1 указанного закона, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.

В силу статьи 55 Закона об ипотеке, которая регламентирует порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке,

реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 данного закона.

Если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способами реализации предмета ипотеки могут быть, в частности, оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа заложенного имущества залогодержателем третьему лицу (пункт 2).

При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

При продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу оно продается залогодержателем с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства по цене не ниже рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке (пункт 3).

Судом установлено, что 23.12.2016г. между ПАО "Гефест-Ростов" (заемщик) и ПАО "Сбербанк России" (кредитор) заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 100 000 000 руб., на срок до 20.12.2019г., под 14,18% годовых.

23 декабря 2016 года между Рожковым И.А. и ПАО "Сбербанк России" был заключен договор поручительства, по условиям которого истец выступал перед Банком поручителем по кредитным обязательствам АО "Гефест-Ростов".

26 декабря 2016 года между истцом и Банком был заключен договор залога (ипотеки), по условиям которого истец в счет обеспечения кредитных обязательств АО "Гефест-Ростов" предоставил Банку в залог недвижимое имущество в количестве 37 объектов.

Предметом договора залога (ипотеки) от 26 декабря 2016 года являлось имущество: 7 земельных участков, категория земель - земли населенных пунктов, назначение: размещение офисов, банков, магазинов, многоквартирных жилых домов; 30 объектов коммерческой недвижимости - склад аренды, котельные, механический, сборный, лакокрасочный, арматурный цеха и т.д., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

28 декабря 2016 года между истцом и Банком было заключено

дополнительное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки).

28 декабря 2018 года между Банком и ООО "Вега" был заключен договор уступки прав (требований), согласно которому Банк уступил ответчику все права кредитора к АО "Гефест-Ростов", вытекающие из кредитного договора от 23 декабря 2016 года, а также договоров, обеспечивающих обязательства по кредитному договору, в том числе право требования задолженности в размере 61 495 228,36 руб., а также права, вытекающие из договоров, обеспечивающих обязательства по кредитному договору.

Истец, считая, что дополнительное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки), противоречит положениям абзаца второго пункта 2 статьи 55 Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке" обратился в суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от 26 декабря 2016 года в части предоставления ПАО "Сбербанк России" на оставление заложенного имущества за собой или продажи его другому лицу без проведения торгов.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года исковые требования Рожкова И.А. удовлетворены.

Суд признал недействительным дополнительное соглашение от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от 26 декабря 2016 года в части предоставления ПАО "Сбербанк России" права на оставление заложенного имущества за собой или продажи его другому лицу без проведения торгов.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 ноября 2019 года решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года отменено, вынесено новое решение, которым Рожкову И.А. в удовлетворении исковых требований к ООО "Вега" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2020 года апелляционное определение от 19 ноября 2019 года оставлено без изменения.

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 ноября 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением Ростовского областного суда г. Ростова-на-Дону от 27 октября 2020 года решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года отменено, вынесено новое решение, которым

Рожкову И.А. в удовлетворении исковых требований к ООО "Вега" о признании

недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество отказано.

Рожков И.А. также обращался в суд с иском к ООО "Вега" о прекращении обременения в виде ипотеки, обязании произвести действия по погашению регистрационных записей об ипотеке.

Истец просил суд прекратить обременения в виде ипотеки на принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора ипотеки, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произвести действия по снятию и погашению регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанных объектов недвижимого имущества.

Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 марта 2019 года исковые требования Рожкова И.А. оставлены без удовлетворения.

Апелляционным определением Ростовского областного суда от 29 июня 2020 года данное решение оставлено без изменения и вступило в законную силу.

Также, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 февраля 2019 года было отказано в удовлетворении исковых требований Рожкова И.А. к ООО "Вега" о прекращении обращения на предмет залога во внесудебном порядке обращении взыскании на заложенное имущество и обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.