Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 06 июля 2021 года №33-7637/2021

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-7637/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда
в составе:
председательствующего Сеник Ж.Ю.
судей Руденко Т.В. и Власовой А.С.
при секретаре Аверьяновой М.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-2759/20 по иску Рожкова И.А. к ООО "Судебный эксперт", нотариусу Обливского округа Ростовской области Буртовой Н.А., третьи лица ООО "Вега", ПАО "Сбербанк России", Арутюнянц А.В. о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости имущества и признании недействительной исполнительской надписи и применении последствий недействительности исполнительской надписи по апелляционной жалобе Рожкова И.А. на решение Пролетарского районного суда г. Ростова -на-Дону от 7 декабря 2020 года.
Заслушав доклад судьи Руденко Т.В.,
Установила:
Рожков И.А. обратился в суд с иском к ООО "Судебный эксперт", нотариусу Обливского округа Ростовской области Буртовой Н.А., 3-и лица ООО "Вега", ПАО Сбербанк России", Арутюнянц А.В. о признании недостоверным отчета об оценке величины рыночной и ликвидационной стоимости имущества и признании недействительной исполнительской надписи и применении последствий недействительности исполнительской надписи
В обоснование требований, ссылаясь на то, что истец является собственником земельных участков и объектов недвижимого имущества зданий и сооружений по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
26.12.2016г. между истцом и ПАО "Сбербанк России" был заключен договор залога (ипотеки), удостоверенный нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Н.А., зарегистрирован в реестре за N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
Предметом залога являются вышеуказанные объекты недвижимости, принадлежащие истцу на праве собственности (п.1.2. договора залога).
09.01.2017г. между истцом и ПАО "Сбербанк России" было заключено дополнительное соглашение к договору залога (ипотеки) от 26.12.2016г., удостоверенное нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Н.А., зарегистрировано в реестре за НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.
В соответствии с дополнительным соглашением стороны определилиобщую залоговую стоимость объектов недвижимости в сумме 139 225 226, 50 руб.
19.10.2018г. нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Н.А осуществлена исполнительная надпись об обращении взыскания на недвижимое имущество, указанное в договоре залога на сумму 68 005 805,67 руб., в соответствии с отчетом ООО "Судебный эксперт" об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества.
Величина начальной продажной стоимости предмета залога определена на основании отчета ООО "Судебный эксперт"N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.09.2018 г. об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Истец ссылается на то, что в соответствии с экспертным заключением ИП К.А.В. от 19.11.2018 г. NНОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН были допущены ООО "Судебный эксперт" существенные нарушения,
- стр. 3 в заключении указано, что оценщик лично произвел осмотр объекта оценки, однако осмотр не производился.
- стр. 111 в заключение оценщиком к расчетам применяются по три объекта-аналога, должно быть не менее 4-х для населенных пунктов с населением более 500 тысяч человек".
- стр. 111 в заключение площади объектов - аналогов не сопоставимы с площадью оцениваемых объектов. Площадь оцениваемых земельных участков: 30795 кв.м., 485 КВ.М., 5997 кв.м., 10569 кв.м, 8345 кв.м., 12503 кв.м, 9706 кв.м, итого 78400 кв.м или 784 сот. Объекты аналоги: N- НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сот., НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН - 6 сот., N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН сот. Таким образом, площадь объекта оценки больше площади объектов - аналогов в 157 раз, - стр. 111 в заключение площадь объекта-аналога N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН не 6 сот., а 5,5 сот., поэтому его удельная стоимость составит не 81666 руб.\ сот, а 89090 руб.\ сот., что ведет к занижению стоимости;
- стр. 136-237 в заключение расчет стоимости ж\д путей производится на основе справочников УПВС, однако итоговые результаты не соответствуют рыночным данным. Оценщиком рассматриваются ж\д пути в использовании их по назначению, следовательно, их рыночная стоимость в этом использовании должна быть не ниже стоимости в случае демонтажа. Однако, даже укрупненный расчет стоимости ж\д пути при условии его демонтажа дает значение стоимости более, чем в 8 раз выше, полученной в отчете.
В соответствии с выводами раздел 8 экспертного заключения ИП К.А.В. от 19.11.2018 г. N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН выявленные в отчете об оценке N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН 20.09.2018 г нарушение методологического и логического характера не позволяют рассматривать отчет об оценке N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.09.2018 г. в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения.
28.12.2018 г. между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Вега" заключен договор об уступке права требования, то право требования по договору залога
объектов недвижимого имущества в настоящее время принадлежит ООО "Вега".
Истец просил признать недостоверным отчет ООО "Судебный эксперт" N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.09.2018 года об оценке рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.
Признать недействительной исполнительную надпись нотариуса Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Натальи Анатольевны от 19.10.2018 г. зарегистрированной в реестре за N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и применить последствия ее недействительности.
Суд постановилрешение, которым Рожкову И.А. в иске отказал.
В апелляционной жалобе Рожков И.А. просит решение суда отменить, указывая на то, что суд ссылается, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора. Однако оценка рыночной и ликвидационной стоимости недвижимости была проведена ООО "Судебный эксперт" спустя 21 месяц после заключения договора залога.
Суд ссылается на наличие предыдущих судебных постановлений по спору между теми же сторонами, но не указывает, какие факты установлены этими решениями. Судом не рассмотрен вопрос о недостоверности отчета ООО "Судебный эксперт".
В дополнительной апелляционной жалобе Рожков И.А. ссылается на то, что 16.03.2021г. постановлено определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, которым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 27 октября 2020 года отменено. Решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года оставлено без изменения. Указанным решением признано недействительным (ничтожным) дополнительное соглашение от 28.12.2016г. внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество., в части предоставления ПАО "Сбербанк России" права на оставление заложенного имущества за собой или продажи другому лицу без проведения торгов.
Апеллянт также ссылается на то, что у ООО "Вега" отсутствовало право для оставления за собой имущества и, право государственной регистрации недвижимого имущества и основания для передачи имущества Арутюнянц А.В.
В заседание судебной коллегии стороны не явились, явился представитель истца по доверенности Барашков С.В., представитель ПАО "Сбербанк России" по доверенности Удилов С.А.
Проверив материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав объяснения представителей истца, третьего лица, судебная коллегия приходит к следующему выводу.
Статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению
суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество (пункт 1).
Пунктом 3 данной статьи предусмотрены случаи, когда взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда.
Согласно статье 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ), если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными данным кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем (пункт 1).
Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:
оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;
продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
Если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю (пункт 2).
В силу пункта 1.1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие, о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и (или) способы, порядок реализации заложенного имущества при обращении взыскания на предмет ипотеки по решению суда.
Согласно, статьи 51 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.
В силу статьи 59.1 указанного закона, в соответствии с пунктом 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона и в порядке, установленном указанным пунктом, стороны договора об ипотеке вправе установить положение о том, что залогодержатель вправе оставить заложенное имущество за собой при обращении взыскания на предмет ипотеки, как во внесудебном порядке, так и по решению суда с учетом требований, содержащихся в пунктах 2 и 3 статьи 55 настоящего Федерального закона.
В силу статьи 55 Закона об ипотеке, которая регламентирует порядок обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке,
реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 данного закона.
Если договор об ипотеке предусматривает условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке и сторонами договора являются юридическое лицо и (или) индивидуальный предприниматель, в обеспечение обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, способами реализации предмета ипотеки могут быть, в частности, оставление залогодержателем заложенного имущества за собой и продажа заложенного имущества залогодержателем третьему лицу (пункт 2).
При оставлении залогодержателем за собой заложенного имущества оно оставляется залогодержателем за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, по цене, равной рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
При продаже заложенного имущества залогодержателем другому лицу оно продается залогодержателем с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства по цене не ниже рыночной стоимости такого имущества, определенной в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В случае, если заинтересованное лицо не согласно с проведенной оценкой заложенного имущества, это лицо вправе требовать от залогодержателя возмещения убытков, причиненных реализацией заложенного имущества, по цене, указанной в отчете об оценке (пункт 3).
Судом установлено, что 23.12.2016г. между ПАО "Гефест-Ростов" (заемщик) и ПАО "Сбербанк России" (кредитор) заключен кредитный договор, по условиям которого заемщику предоставлен кредит в размере 100 000 000 руб., на срок до 20.12.2019г., под 14,18% годовых.
23 декабря 2016 года между Рожковым И.А. и ПАО "Сбербанк России" был заключен договор поручительства, по условиям которого истец выступал перед Банком поручителем по кредитным обязательствам АО "Гефест-Ростов".
26 декабря 2016 года между истцом и Банком был заключен договор залога (ипотеки), по условиям которого истец в счет обеспечения кредитных обязательств АО "Гефест-Ростов" предоставил Банку в залог недвижимое имущество в количестве 37 объектов.
Предметом договора залога (ипотеки) от 26 декабря 2016 года являлось имущество: 7 земельных участков, категория земель - земли населенных пунктов, назначение: размещение офисов, банков, магазинов, многоквартирных жилых домов; 30 объектов коммерческой недвижимости - склад аренды, котельные, механический, сборный, лакокрасочный, арматурный цеха и т.д., расположенные по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН
28 декабря 2016 года между истцом и Банком было заключено
дополнительное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки).
28 декабря 2018 года между Банком и ООО "Вега" был заключен договор уступки прав (требований), согласно которому Банк уступил ответчику все права кредитора к АО "Гефест-Ростов", вытекающие из кредитного договора от 23 декабря 2016 года, а также договоров, обеспечивающих обязательства по кредитному договору, в том числе право требования задолженности в размере 61 495 228,36 руб., а также права, вытекающие из договоров, обеспечивающих обязательства по кредитному договору.
Истец, считая, что дополнительное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки), противоречит положениям абзаца второго пункта 2 статьи 55 Закона N 102-ФЗ "Об ипотеке" обратился в суд с иском о признании недействительным дополнительного соглашения от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от 26 декабря 2016 года в части предоставления ПАО "Сбербанк России" на оставление заложенного имущества за собой или продажи его другому лицу без проведения торгов.
Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года исковые требования Рожкова И.А. удовлетворены.
Суд признал недействительным дополнительное соглашение от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество по договору залога (ипотеки) от 26 декабря 2016 года в части предоставления ПАО "Сбербанк России" права на оставление заложенного имущества за собой или продажи его другому лицу без проведения торгов.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 ноября 2019 года решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года отменено, вынесено новое решение, которым Рожкову И.А. в удовлетворении исковых требований к ООО "Вега" о признании недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2020 года апелляционное определение от 19 ноября 2019 года оставлено без изменения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 15 сентября 2020 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 19 ноября 2019 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
Апелляционным определением Ростовского областного суда г. Ростова-на-Дону от 27 октября 2020 года решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21 августа 2019 года отменено, вынесено новое решение, которым
Рожкову И.А. в удовлетворении исковых требований к ООО "Вега" о признании
недействительным (ничтожным) дополнительного соглашения от 28 декабря 2016 года о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество отказано.
Рожков И.А. также обращался в суд с иском к ООО "Вега" о прекращении обременения в виде ипотеки, обязании произвести действия по погашению регистрационных записей об ипотеке.
Истец просил суд прекратить обременения в виде ипотеки на принадлежащие истцу объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора ипотеки, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области произвести действия по снятию и погашению регистрационных записей об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении указанных объектов недвижимого имущества.
Решением Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 22 марта 2019 года исковые требования Рожкова И.А. оставлены без удовлетворения.
Апелляционным определением Ростовского областного суда от 29 июня 2020 года данное решение оставлено без изменения и вступило в законную силу.
Также, решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 27 февраля 2019 года было отказано в удовлетворении исковых требований Рожкова И.А. к ООО "Вега" о прекращении обращения на предмет залога во внесудебном порядке обращении взыскании на заложенное имущество и обращении взыскания на предмет залога путем продажи заложенного имущества с публичных торгов.
Вышеназванными судебными актами установлено, что в случаях, установленных законом, а также в случае возникновения разногласий Залогодателем и Залогодержателем при определении начальной продажной заложенного имущества, привлекается независимый оценщик из числа аккредитованных в ПАО Сбербанк. Залогодатель обязан предоставить предмет залога независимому оценщику для проведения оценки, по поручению Залогодержателя, в течение 3 рабочих дней с даты получения соответствующего требования Залогодержателя.
09.01.2017г. между ПАО "Сбербанк России" и Рожковым И.А. заключено дополнительное соглашение, удостоверенное нотариусом Таганрогского нотариального округа Ростовского области Буртовой Н.А., в соответствии с которым залоговая стоимость предмета залога определена в размере 139 225 226,50 руб.
Рожков И.А. обращался в суд с иском к ПАО "Сбербанк России" о признании недействительными пунктов 1.4.8-1.4.37, пункта 1.5. договора залога (ипотеки) от 26.12.2016г., а также дополнительного соглашения от 09.01.2017г. к договору залога (ипотеки) от 26.12.2016г., удостоверенных нотариусом.
Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.02.2018г. в удовлетворении иска Рожкова И.А. отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам
Ростовского областного суда от 14.05.2018г. решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.02.2018г. оставлено без изменения.
Решением Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.07.2018г. с АО "Гефест-Ростов" и Рожкова И.А. солидарно в пользу ПАО "Сбербанк России" взыскана задолженность по кредитному договору по состоянию на 21.05.2018г. в сумме 68 193 148 руб. 74 коп., которая состоит из просроченной ссудной задолженности в размере 66 214 998 руб. 40 коп., процентов за пользование кредитом в размере 1 496 287 руб. 27 коп., неустойки за несвоевременное погашение процентов в размере 66 596 руб. 49 коп., неустойки за несвоевременное погашение кредита в размере 415 266 руб. 58 коп., расходы по уплате государственной пошлины в размере по 30 000 руб.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18.09.2018 года решение Октябрьского районного суда г. Ростова-на-Дону от 04.07.2018 г. оставлено без изменения.
26.09.2018г. ПАО "Сбербанк России" обратилось к нотариусу Обливского нотариального округа Ростовской области с целью обращения взыскания на заложенное имущество, общей начальной продажной стоимостью 99 237 011 руб., путем совершения на договоре залога от 26.12.2016г. исполнительной надписи, о чем в адрес истца направлено уведомление от 26.09.2018г.
Величина начальной продажной стоимости предмета залога определена на основании отчета от 20.09.2018г. об оценке рыночной и ликвидационной стоимостей недвижимого имущества, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, составленного ООО "Судебный эксперт".
19.10.2018г. нотариусом Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Н.А. совершена исполнительная надпись, обращено взыскание на имущество, заложенное по договору залога (ипотеки) от 26.12.2016г.
28.12.2018г. между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Вега" заключен договор об уступке требования, по которому цедент уступает циссионарию права (требования) к АО "Гефест-Ростов", удостоверенный нотариусом Буртовой Н.А.
Согласно п.1.1.4 договора об уступке требования, с учетом частичного погашения должником обязательства по кредитному договору общая сумма уступаемых цессионарию прав (требований) к должнику составила 61 495 228 руб. 36 коп.
ПАО "Сбербанк России" в адрес АО "Гефест-Ростов", Рожкова И.А. направлено уведомление от 28.12.2018г. о заключении договора об уступке требования и переходе права требования задолженности в размере 61 495 228,36 руб. к ООО "Вега".
29.12.2018г. Рожковым И.А. в адрес ПАО "Сбербанк России" в ответ на уведомление направлено письмо, в котором указано на отсутствие в уведомлении платежных реквизитов цессионария ООО "Вега".
10.01.2019г. АО "Гефест-Ростов" обратилось в ООО "Вега" с просьбой предоставить надлежащие платежные реквизиты для погашения образовавшейся задолженности.
Также 10.01.2019г. Рожков И.А. обратился в ПАО "Сбербанк России" с просьбой предоставить платежные реквизиты ООО "Вега".
11.01.2019г. единственный участник ООО "Вега" принял решение, в связи с заключением договора уступки прав (требований) с ПАО "Сбербанк России", принять на себя заложенное имущество с зачетом в счет суммы требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой.
14.01.2019г. ООО "Вега" в адрес АО "Гефест-Ростов" направлен ответ на письмо от 10.01.2019г., в котором указаны платежные реквизиты ООО "Вега".
Судом установлено, что 15.01.2019г. Рожковым И.А. внесены в депозит безналичные денежные средства в сумме 61 495 228 руб. 36 коп. в целях передачи ООО "Вега" в счет оплаты по договору уступки прав (требований) от 28.12.2018г., вытекающему из кредитного договора от 23.12.2016г.
О внесении Рожковым И.А. денежных средств в депозит нотариусом в адрес ООО "Вега" направлено извещение от 16.01.2019г.
16.01.2019г. Рожковым И.А. в адрес ООО "Вега" посредством почтового отправления направлено уведомление об исполнении обязательства, в связи с внесением на депозит нотариуса суммы задолженности.
ООО "Вега" в адрес Рожкова И.А. и АО "Гефест-Ростов" направлено требование (претензия) от 17.01.2019г. о погашении просроченной задолженности, с указанием платежных реквизитов ООО "Вега".
В ответ на претензию 17.01.2019г. Рожковым И.А. и АО "Гефест-Ростов" в адрес ООО "Вега" направлены письма, в которых указано на погашение обязательства путем внесения суммы задолженности в депозит нотариуса.
Между ООО "Вега" и Рожковым И.А. велась деловая переписка по вопросу погашения задолженности, из которой усматривается, что Рожков И.А. полагает сумму долга погашенной внесением денежных средств в депозит нотариуса, однако ООО "Вега" полагала правомерным исполнение обязательства путем обращения взыскания на заложенное имущество, с возвратом разницы между оценочной стоимостью заложенного имущества и суммой задолженности.
ООО "Вега" перечислило на банковский счет Рожкова И.А. разницу между оценочной стоимостью имущества и ценой договора об уступке требования в размере 36 127 276,19 руб., что подтверждается платежным поручением от 15.01.2019г.
Денежная сумма в размере 31 351 655,78 руб. Рожковым И.А. возвращена ООО "Вега", путем безналичного перевода в пользу ООО "Вега", что следует из чека-ордера от 24.01.2019г.
18.01.2019г. ООО "Вега" обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о регистрации права собственности на спорное имущество.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд руководствовался
Положениями ст. ст. 421, 334, 334.1, 348, 349, 327, 352, 408 ГК РФ, абз. 2 п. 55 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской
Федерации об обязательствах и их исполнении", и обоснованно исходил из того, что спорное имущество было передано в залог кредитору с целью обеспечения обязательств по кредитному договору, право залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество как без обращения в суд, так и в судебном порядке по выбору залогодержателя предусмотрено дополнительным соглашением к заключенному договору ипотеки, в связи с неисполнением заемщиком своих обязательств по возврату кредитных средств залогодержатель обратился к нотариусу для совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на предметы залога способами, определенным в дополнительном соглашении. Договор залога и дополнительные соглашения к нему являются действующими, в установленном законом порядке не расторгнуты, недействительными не признаны. Поскольку в депозит нотариуса денежные средства для погашения задолженности перед ООО "Вега" внесены 15.01.2019 г., в то время как решение ООО "Вега" о принятии на себя заложенного имущества с зачетом в счет суммы требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой, принято раньше, а именно 11.01.2019г.
В соответствии со ст.384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.
Поскольку между сторонами договора залога ПАО "Сбербанк России" и Рожковым И.А. было заключено соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, при этом договором предусмотрено несколько способов реализации предмета залога, одним из которых является оставление залогодержателем заложенного имущества за собой, выбор способа реализации заложенного имущества принадлежит именно залогодержателю, указанное соглашение является действующим, никем не отменено и не изменено, согласно договору уступки права требования ПАО "Сбербанк России" в полном объеме передал ООО "ВЕГА" право требования по кредитному договору, обеспеченному договором залога и дополнительного соглашения к нему, таким образом, к ООО "ВЕГА" перешло право выбора способа реализации заложенного имущества, в том числе путем оставления залогодержателем заложенного имущества за собой.
Суд пришел к выводу, что действия ООО "ВЕГА" по внесудебному порядку оставления залогодержателем предмета залога за собой не могут быть признаны незаконными.
Решение о принятии предмета залога за собой совершено ООО "ВЕГА" 11.01.2019г., то есть ранее даты исполнения Рожковым И.А. денежного обязательства (15.01.2019г.).
Исполнительная надпись об обращении взыскания на заложенное
имущество была совершена нотариусом 19.10.2018г., то есть начало процедуры внесудебного обращения взыскания начато в октябре 2018 года, о чем истцу было известно.
При этом, истец указывал, о занижении начальной продажной стоимости имущества.
Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону указал, что отчет об оценке от 20 сентября 2018 года N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составлялся во исполнение условий дополнительного соглашения, и его результаты не были оспорены в установленном законом порядке.
Судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО "Судебные экспертизы" по результатам которой определена рыночная стоимость спорных объектов нежилых помещений в сумме 27 618 589 руб. и земельного участка в размере 115 250 589 руб.
В силу ст. 350.1. ГК РФ в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом или соглашением между залогодателем и залогодержателем.
Если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем:
оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости;
продажи предмета залога залогодержателем другому лицу по цене не ниже рыночной стоимости с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства.
В случае, если стоимость оставляемого за залогодержателем или отчуждаемого третьему лицу имущества превышает размер неисполненного обязательства, обеспеченного залогом, разница подлежит выплате залогодателю.
В целях реализации заложенного имущества залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему заложенного имущества залогодателем.
Реализация предмета залога может быть осуществлена любым из предусмотренных ниже способов: оставление залогодержателем заложенного имущества за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой; продажа предмета залога залогодержателем другому лицу без проведения торгов с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного залогом обязательства; реализация на открытых торгах; реализация на закрытых торгах в случаях, предусмотренных законодательством; реализация путем продажи с публичных торгов на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном процессуальным законодательством.
Право выбора способа реализации заложенного имущества принадлежит залогодержателю. ООО "Вега" избрало способ реализации имущества -
оставление залогодержателем заложенного имущества за собой с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.
За ООО "Вега" 5 августа 2020 года было зарегистрировано право собственности на имущество.
Судом установлено, что в данный момент право собственности на строение и земельный участок по ул. Текучева 370 зарегистрировано за Арутюнянц А.В.
На основании статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Из содержания статьи 12 Закона об оценочной деятельности следует, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены указанным Федеральным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
С учетом положения статьи 14 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.
Отчет был предоставлен нотариусу, который полномочиями по проверке обоснованности выводов специалиста-оценщика не наделен.
После получения отчета учинила исполнительную надпись, поскольку истцом каких либо возражений направлено не было.
Из оспариваемого отчёта следует, что в отчете при определении рыночной стоимости объектов был использован сравнительный подход, и затратный подход
применялись стандарты оценочной деятельности. Доходный подход не применялся.
Затратный подход указан информационно и при согласовании рыночной цены его результаты не использовались.
В исследовательской части отчета указано, что применение затратного подхода было признано оценщиком нецелесообразным, так как затратный подход применяется преимущественно в случаях, когда не имеется достаточной информации о сделках купли-продажи аналогичной недвижимости или при специфичном функциональном назначении объектов, в связи с чем последние не представлены на рынке недвижимости.
Также затратный подход был использован и при определении рыночной стоимости имущества в заключении судебной экспертизы.
Согласно, оспариваемому отчету об оценке и заключению судебной экспертизы выводы основаны на использовании сравнительного подхода.
Разница в определенной стоимости составляет 15 %.
Оценивая представленную рецензию, суд находит, что составленная рецензия не свидетельствует о недостоверности и незаконности заключения о результатах оценки, и мнение другого специалиста, отличное от заключения эксперта, является субъективным мнением этого специалиста.
Расхождение между определенной оценщиками стоимостью, установленной по результатам, связанно с профессиональным усмотрением эксперта (оценщика) и предоставлением ему информации об индивидуальных особенностях объекта оценки.
Также истец оспаривает исполнительную надпись, ставит вопрос о признании ее недействительной и применении последствий ее недействительности.
В силу ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело в пределах заявленных исковых требований.
Вместе с тем, совершение исполнительной надписи относится к числу нотариальных действий.
В соответствии со статьей 90 Основ документом, по которому взыскание задолженности производится в бесспорном порядке по исполнительной надписи нотариуса, является кредитный договор, на котором проставляется отметка о совершенной исполнительной надписи нотариуса. Исполнительная же надпись совершается на копии такого документа (статья 89 Основ).
Таким образом, для совершения исполнительной надписи о взыскании задолженности нотариусу необходимо представить оригинал кредитного договора.
Согласно статье 90 Основ к числу документов, по которым взыскание задолженности производится в бесспорном порядке на основании исполнительной надписи нотариуса, отнесены кредитные договоры. При этом
кредитный договор или дополнительное соглашение к нему должны в обязательном порядке содержать условие о возможности взыскания задолженности по исполнительной надписи нотариуса.
Требования о необходимости получения дополнительного согласия заемщика на взыскание задолженности по исполнительной надписи нотариуса действующее законодательство не содержит.
В таком случае для совершения исполнительной надписи нотариусу представляются все документы, подтверждающие в совокупности заключение кредитного договора, скрепленные взыскателем в единый документ. Исполнительная надпись совершается нотариусом на копии такого договора.
По общему правилу нотариальные действия совершаются любым нотариусом, за исключением случаев, предусмотренных Основами, и других случаев, когда согласно законодательству Российской Федерации и субъектов Российской Федерации нотариальное действие должно быть совершено определенным нотариусом (статья 40 Основ). Совершение исполнительной надписи нотариусом законодательством Российской Федерации не отнесено к числу исключений из данного правила.
Оспаривание совершенного нотариусом нотариального действия осуществляется в судебном порядке.
Согласно статьям 33, 49 Основ заинтересованное лицо, считающее неправильным совершенное нотариальное действие, в частности, совершенную нотариусом исполнительную надпись, вправе подать об этом жалобу в районный суд по месту нахождения нотариальной конторы нотариуса, которая рассматривается в порядке особого производства в соответствии с гражданским процессуальным законодательством.
Федеральный закон N 230-ФЗ устанавливает правовые основы деятельности по возврату просроченной задолженности физических лиц (совершения действий, направленных на возврат просроченной задолженности физических лиц), возникшей из денежных обязательств.
Статьей 8 данного закона регулируются вопросы ограничения или прекращения взаимодействия с должником, направленного на возврат просроченной задолженности. В частности, предусмотрено, что должник вправе направить кредитору и (или) лицу, действующему от его имени и (или) в его интересах, заявление, касающееся взаимодействия с должником способами, предусмотренными пунктами 1 и 2 части 1 статьи 4 Федерального закона N 230-ФЗ, с указанием на отказ от взаимодействия.
В случае получения заявления должника об отказе от взаимодействия по истечении четырех месяцев с даты возникновения просрочки исполнения должником обязательства кредитор или лицо, действующее от его имени и (или) в его интересах, не вправе по собственной инициативе осуществлять взаимодействие с должником способами, предусмотренными пунктами 1 и 2 части 1 статьи 4 Федерального закона N 230-ФЗ (часть 7 статьи 8 Федерального закона N 230-ФЗ).
При этом согласно части 8 статьи 8 Федерального закона N 230-ФЗ в случае принятия судебного акта о взыскании просроченной задолженности с даты его
вступления в законную силу действие заявления должника об отказе от взаимодействия и связанных с ним ограничений, предусмотренных частью 7 статьи 8 Федерального закона N 230-ФЗ, приостанавливается на два месяца. В течение указанного срока допускается осуществление направленного на возврат просроченной задолженности взаимодействия с должником с соблюдением иных ограничений, предусмотренных Федеральным законом N 230-ФЗ.
Исполнительная надпись нотариуса является способом принудительного взыскания бесспорной задолженности во внесудебном порядке без обращения в суд. Порядок ее совершения регулируется специальным законом - Основами.
При совершении исполнительной надписи сумма долга, подлежащего взысканию, определяется нотариусом, исходя из расчета задолженности по денежным обязательствам.
Сумма задолженности, подлежащая взысканию по исполнительной надписи нотариуса, рассчитывается взыскателем самостоятельно, соответствующий расчет подписывается взыскателем и представляется нотариусу среди прочих документов для совершения нотариального действия (статья 90 Основ).
Согласно абзацу первому статьи 94.2 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате (далее - Основы) при совершении исполнительной надписи на договоре о залоге или закладной либо на договоре, влекущем за собой возникновение ипотеки в силу закона, нотариус должен совершить нотариальное действие, а именно предложить залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, в случае, если залогодатель не является должником, исполнить обеспеченное залогом обязательство, направив уведомление по адресу, указанному в договоре о залоге или в договоре, обязательства по которому обеспечены залогом (а также по адресу электронной почты в случае его указания в договоре о залоге), и предоставив ему семидневный срок с даты получения залогодателем указанного предложения для исполнения своих обязательств.
Уведомление нотариуса с предложением залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, исполнить обеспеченное залогом обязательство, может быть направлено в адрес должника и/или залогодателя как через Почту России, так и иного оператора почтовой связи, а документ, предоставленный данными операторами, о доставке отправления или об отказе в его получении, достаточным доказательством осуществления нотариального действия, предусмотренного статьей 94.2 Основ.
Порядок направления уведомления нотариуса с предложением залогодателю или должнику по обязательству, обеспеченному залогом, исполнить обеспеченное залогом обязательство определяется статьей 55.2 Федерального закона N 102-ФЗ, а также статьей 165.1 Гражданского кодекса.
Действующее законодательство не содержит запретов по направлению уведомлений нотариуса посредством любого оператора почтовой связи. Порядок направления уведомлений через оператора почтовой связи может дополнительно
определяться залогодателем и залогодержателем в договоре залога при его заключении.
Возражения должника, направленные нотариусу при совершении исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество, не являются безусловным основанием к отказу в совершении исполнительной надписи.
Правила, определяющие порядок и условия совершения исполнительной надписи об обращении взыскания на заложенное имущество, определяются главой XV1.1 Основ. Статьями 94.3 и 94.4 Основ предусмотрены условия совершения исполнительной надписи, а также основания к отказу в обращении взыскания на заложенное имущество.
Согласно статье 94.3 Основ нотариус совершает исполнительную надпись на договоре о залоге в случае, если залогодатель в течение четырнадцати дней с даты, когда залогодатель считается получившим направленное в его адрес предложение исполнить обеспеченное залогом обязательство, не представил.
В соответствии со статьями 33, 49 Основ и статьей 310 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вопрос о правомерности совершенного нотариального действия или отказа в его совершении может быть рассмотрен только в судебном порядке.
При этом согласно ст. 16 Основ нотариус обязан отказать в совершении нотариального действия в случае его несоответствия законодательству Российской Федерации или международным договорам. Конкретные основания для отказа в совершении нотариальных действий установлены статьей 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате. К ним, в частности, относятся случаи, когда совершение такого действия противоречит закону, документы, представленные для совершения нотариального действия, не соответствуют требованиям законодательства.
Вместе с тем, на момент учинения исполнительской надписи оснований для отказа в совершении нотариального действия не имелось.
В срок, предусмотренный законом истец с заявлением об оспаривании данного нотариального действия совершенного 19 октября 2018 года не обращался.
Истец в настоящем заявлении не указал о наличии между сторонами спора о праве, основанного на совершенном нотариальном действии.
В обосновании требований о признании недействительной исполнительной надписи, истец указал, лишь на недостоверность оценки, которая была положена в основу определения начальной продажной стоимости имущества путём его реализации с торгов, что не свидетельствует о незаконности совершенного нотариального действия.
Кроме того, истцом не указано, какие конкретно последствия недействительности исполнительной надписи, являющейся нотариальным действием, а не сделкой он просит применить.
Требования, указанные в исполнительной надписи нотариуса Обливского нотариального округа Ростовской области Буртовой Натальи Анатольевны от 19.10.2018 года зарегистрированной в реестре за N НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН
исполнены, обращение взыскания на заложенное имущество произведено, имущество принято залогодержателем и реализовано 3-м лицам.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удовлетворения требований Рожкова И.А. не имеется.
Судебная коллегия соглашается с оценкой доказательств и отмечает, что судом первой инстанции правила оценки доказательств при разрешении исковых требований судом первой инстанции нарушены не были.
Доводы жалобы сводятся к формальному несогласию с выводами суда и не содержат ссылок на факты и обстоятельства, опровергали выводы суда первой инстанции.
При рассмотрении спора суд установил все юридически значимые обстоятельства и правильно применил нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
При таких обстоятельствах, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Доводы дополнительной апелляционной жалобы о том, что определением Четвертого кассационного суда от 16.03.2021г. определение Ростовского областного суда от 27.10.2020г. отменено, решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 21.08.2019г., которым признано недействительным дополнительное соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество не могут являться основанием для отмены данного решения суда.
Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Пролетарского районного суда г. Ростова-на-Дону от 7 декабря 2020 года - оставить без изменения, а апелляционную жалобу Рожкова И.А.- без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Мотивированное определение изготовлено 10.07.2021г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка