Дата принятия: 19 июля 2021г.
Номер документа: 33-7632/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2021 года Дело N 33-7632/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи Катасонова А.В.,
судей Занкиной Е.П., Маликовой Т.А.,
при секретаре Петровой А.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Сайгашкина С.М. на решение Отрадненского городского суда Самарской области от 15.03.2021 года, которым постановлено:
"Исковые требования Сайгашкина С.М. к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области, Цыгоде А.А. о признании недействительными торгов, о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Катасонова А.В., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Сайгащкин С.М. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом городского округа Отрадный Самарской области о признании недействительным аукциона и договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование требования указано, что ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный проведен аукцион на право выкупа земельного участка с кадастровым номером: N
Согласно извещения от ДД.ММ.ГГГГ аукцион на право заключить договор купли-продажи земельного участка общей площадью 600 кв.м., с кадастровым номером: N, расположенным по адресу: <адрес>, б/н, признан несостоявшимся, победителем объявлен Цыгода А.А. как единственный участник аукциона.
Истец не согласен с проведенным аукционом и считает его незаконным на основании следующего.
Указанный выше земельный участок принадлежит Сайгашкину С.М. на основании договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ. Срок действия договора был продлен до ДД.ММ.ГГГГ.
Несмотря на истечение срока действия договора, Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный выставил Сайгашкину С.М. квитанцию на оплату по договору аренды N от ДД.ММ.ГГГГ за период 2019-2020 год на сумму 2 234, 40 рубля. Из чего следует, что ответчик фактически признал продолжение пользования арендованным имуществом, а соответственно и признал пролонгацию действия договора на неопределенный срок. Уведомления о расторжении договора аренды ответчик в адрес истца не направлял.
Между тем, в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, аукцион в отношении спорного земельного участка проведен при наличии фактического пользователя участком, которому участок с кадастровым номером: 63:06:0104005:290 принадлежит на праве аренды.
Кроме того, на спорном участке частично расположена отмостка его жилого дома, возведенного на смежном участке.
Судом первой инстанции постановлено вышеизложенное решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Сайгашкин С.М. обратился с апелляционной жалобой.
В апелляционной жалобе Сайгашкин С.М. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым удовлетворить исковые требования.
В заседании судебной коллегии представитель истца Сайгашкина С.М. и третьего лица Сайгашкиной О.М. - Рязанцева О.В. доводы жалобы поддержала. Ответчик Цыгода А.А. просил решение суда оставить без изменения.
Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
В силу ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Согласно части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Согласно ст. 38 Земельного кодекса РФ предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с подпунктом 1 пункта 4 статьи 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.
В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса.
В качестве организатора торгов (конкурсов, аукционов) выступает собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.
Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона ("шаг аукциона") (пункт 18 статьи 39.11 ЗК РФ).
Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона (пункт 19 статьи 39.11 ЗК РФ).
В соответствии с положениями пунктов 2, 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене. Участники торгов вносят задаток в размере, в сроки и в порядке, которые указаны в извещении о проведении торгов. Если торги не состоялись, задаток подлежит возврату. Задаток возвращается также лицам, которые участвовали в торгах, но не выиграли их.
В соответствии с п.4 ст.39.11 ЗК РФ проведение аукциона, а также образование земельного участка для его продажи или предоставления в аренду путем проведения аукциона может осуществляться по инициативе заинтересованных в предоставлении земельного участка гражданина или юридического лица.
Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Сайгашкина О.Н. подала в Комитет по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области заявление о предоставлении с аукциона в собственность земельного участка с кадастровым номером N, с разрешенным видом использования "сады, огороды", расположенного по адресу: <адрес>
ДД.ММ.ГГГГ распоряжением Администрации г.о. Отрадный Самарской области N-р Комитету по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области было поручено выступить организатором торгов и провести аукцион по продаже в собственность земельного участка, собственность на который не разграничена, с кадастровым номером N, площадью 600 кв.м., отнесенного к категории "земли населенных пунктов", расположенного по адресу: <адрес>, б/н. с разрешенным видом использования: сады, огороды.
ДД.ММ.ГГГГ организатором торгов на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов размещено извещение о проведении открытого аукциона по продаже в собственность земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, лотом N которого являлся участок с кадастровым номером N, площадью 600 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация. <адрес>
Дата и время проведения аукциона была опубликована в извещении на официальном сайте РФ в сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов www.torgi.gov.ru, а также в печатном издании - в газете "Рабочая трибуна".
С ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ принимались заявки на участие в аукционе. На участие в аукционе по лоту N были поданы заявки Сайгашкиной О.Н. (заявка N от ДД.ММ.ГГГГ) и Цыгодой А.А. (заявка N от ДД.ММ.ГГГГ).
Рассмотрение заявок о допуске претендентов на участие в аукционе состоялось ДД.ММ.ГГГГ в 13:00. На участие в аукционе были допущены все заявленные претенденты, предоставленные документы соответствовали требованиям действующего законодательства, задатки были внесены. Уведомление о допуске претендентов к участию в аукционе от ДД.ММ.ГГГГ N Сайгашкиной О.Н. было направлено на адрес электронной почты. На аукцион явился только один заявленный претендент Цыгода А.А.
В связи с неприбытием одного заявленного участника на аукцион к назначенному времени, аукцион признан несостоявшимся.
С единственным участником аукциона Цыгодой А.А. был заключен договор купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N.
Таким образом, процедура предоставления спорного участка осуществлена в соответствии с действующим законодательством.
В соответствии с пунктом 1 статьи 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Для удовлетворения заявленных требований доказаны должны быть в совокупности юридически значимые обстоятельства наличия существенных нарушений процедуры организации, проведения аукциона, которые повлияли на результаты и наличие заинтересованности истца.
Поскольку лицо, обращающееся с требованием о признании торгов (аукциона) недействительными, должно доказать наличие защищаемого права или интереса с использованием мер, предусмотренных гражданским законодательством, постольку нарушения порядка проведения аукциона не могут являться основаниями для признания торгов недействительными по иску лица, чьи имущественные права и интересы данными нарушениями не затрагиваются и не могут быть восстановлены при применении последствий недействительности заключенной на торгах (аукционе) сделки.
Так, в соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.
В силу пункта 1 статьи 449 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.
Согласно ст. 449 ГК РФ, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.
Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.
Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.
Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество.
Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.
Из указанных норм права следует, что, требуя признания торгов недействительными и применения последствий их недействительности, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, и применения последствий недействительности заключенной на таких торгах сделки.
По мнению истца, земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку находится у него в аренде, договор аренды не расторгнут ни по соглашению сторон, ни на основании решения суда, по истечении срока договора аренды администрация уведомлений об отказе от договора аренды ему не направляла и поэтому договор в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Материалами дела подтверждается, что по заявлению Сайгашкина С.М. был сформирован земельный участок с кадастровым номером N, с разрешенным видом использование "сады, огороды", расположенный по адресу: <адрес>
На основании постановления Администрации городского округа Отрадный Самарской области от ДД.ММ.ГГГГ N между истцом и Комитетом по управлению имуществом г.о. Отрадный Самарской области ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды N вышеуказанного земельного участка. Срок действия данного договора аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ граждане, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при условии подачи заявления о заключении нового договора аренды этими гражданами до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка.
Срок действия заключенного договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГ истек ДД.ММ.ГГГГ. До дня истечения срока указанного договора заявление о его продлении от Сайгашкина С.М. не поступало.
Согласно ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
До 1 марта 2015 года п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ было предусмотрено, что по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Однако на основании п. 14 ст. 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" п. 3 ст. 22 Земельного кодекса РФ утратил силу с 1 марта 2015 года.
П. 21 ст. 1 указанного Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ Земельный кодекс РФ дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
С 1 марта 2015 года случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - п. 4 данной статьи. При отсутствии в совокупности предусмотренных указанной нормой условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем, земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ).
На основании изложенного, суд первой инстанции обоснованно отклонил довод истца о том, что договор аренды земельного участка продолжает действовать, поскольку он не основан на нормах права.
Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости подтверждается, что на участке с кадастровым номером N зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства не зарегистрировано. Кроме этого, земельный участок имеет вид разрешенного использования с целевым назначением: сады, огороды. Участки для огородничества предназначены только для выращивания сельскохозяйственных растений. Строительство капитальных строений на земельных участках с таким видом разрешенного использования запрещено. Возможна только установка временных и вспомогательных построек без фундамента.
В связи с изложенным, судом первой инстанции правомерно не принят во внимание довод истца о том, что на спорном земельном участке расположена часть отмостки его жилого дома.